雖然香港樓價企,但香港人熱衷置業。有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活,有人抱短炒摸貨心態置業,部份則希望持有長線收租。無論你選購一手樓、二手樓,居屋、抑或購入車位、工商舖,以至海外物業,另類物業如凶宅及銀主盤,背後離不開「按揭」兩個字。本文希望提供一個總綱提要,大家需求搜索出相關按揭資訊。

首次置業,很多買家何入手摸不著頭腦,如怎樣去搜尋合適自己單位,睇樓時注意事項,以至簽睇樓紙及臨時買賣合約細節一竅,但實情只要小心疏理每一個步驟,問題可迎刃而解。

簽約後,買家需前往銀行申請按揭,銀行會物業進行「估值」,並估值進行按揭審批。估價,即銀行估價於買入價,買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後,餘額銀行承造按揭,怎樣可以計算銀行批出成數,怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭,以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」,即假設加息三釐後,供款不能超過入息六成,是怎麼一回事呢? 以下文章可以幫到你。

銀行批出按揭後,銀行會要求買家選擇「供款年期」,還要求買家選擇「按揭息率」。現時樓宇按揭產品,共有三種計算利息方法,一類是「利率按揭」(P)、一類是「拆息按揭」(H)、有人採用「定息按揭」。買家應該選用哪一種呢? 以下文章會教你認幾款產品特色。

至於按揭利率,受資金流影響外,香港受制聯繫匯率下,美國聯儲局加息或減息時,香港銀行會跟隨,而導致息口有高有低。近年環球資金高度,銀行爭逐按揭市場生意,推出按揭優惠,透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。可以貼我們《胡.説樓市》團隊報道,我們會定期各銀行按揭。

承造按揭後,銀行多數會設置兩三年罰息期,內不能轉投其他銀行做按揭,所以多數買家罰息期後,透過「轉」其他銀行獲取現金回贈、或享受低息率;部份人期內樓價升值決定「加」,升值部份套現作其他用途。有部份人打算罰息期後,趁著樓價升值而決定賣樓,藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。策略上應該「買後賣」、還是「賣後買」,換樓人士按揭會會有影響。以下文章適合部署換樓升格買家閲讀。

部份人選擇購入物業作投資用途。自住物業,投資物業按揭成數,只可承造五成按揭;加上若持有多於一層物業,需繳付税階印花税,所以有投資者會選擇透過近親轉讓,手上持有物業甩走,變回首置客去慳税,同時可用首置客身份去計算按揭。要瞭解投資物業按揭、以及物業轉名操作,可閲下方文章。

有些人購買物業時,入息未符合按揭貸款條件,而尋找家人或朋友成為物業貸款「擔保人」,但當「擔保人」希望置業時,會銀行收緊按揭成數。什麼人可以成為「擔保人」? 以下文章能解答到你疑難。

鑑於政府實施「額外印花税」,二手樓流轉,刺激港人轉投新盤市場。新盤買賣流程二手樓略有不同,例如買家需入票認購,並預先準備本票,會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」,背後流程實在值得買家瞭解後入市。於大部份新盤樓花階段發售,買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時開始供樓)付款方式,兩者各有利弊,買家應怎樣選擇? 以下文章可助你瞭解整個流程、及付款辦法注意事項。

二手樓,新盤受買家注目,因為發展商提供各式各樣付款優惠,主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造,「住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」計劃應運而生。部份發展商則提供全期「高成數一」;部份容許買家透過銀行承造五六成按揭,餘額兩三成發展商財務公司申請「二」。新盤付款計劃審批上鬆,但息後,屬於先甜後,買家往往計錯數,終招致撻訂收場。因此,詳閲下方文章有助認清計劃本質及陷阱。

二手樓及新盤,部份無力支付首期買家,且欠缺足夠財政實力,會放眼政府資助房屋,他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋),按揭申請私樓完全。於房委會有買家提供「按揭貸款擔保」,故買家即使沒有入息證明下,機會獲批按揭;但按揭審批年期私樓,是30年扣減首次發售日期,因此於樓齡「白居二」,其批出按揭年期可能。同一道理,於公屋、村屋、唐樓質素參差,按揭成數及年期會收緊。以下文章會解釋居屋、村屋按揭申請程序。

部份投資者會選擇非住宅物業,其按揭申請住宅有天淵別。政府早年減少非住宅物業炒風,非住宅物業按揭成數收緊,2020年8月,疫症導致工商舖市場身價縮水決定放寬;其後《施政報告》2020撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花税規定。以下文章可助你瞭解非住宅市場按揭申請。

除此之外,市場上有另類投資者,會選擇購入凶宅或銀主盤。雖然市場上凶宅並沒有而統一定義,但銀行是凶宅有介心,按揭審批上嚴格。至於因業主財困或斷供而銀行沒收銀主盤,買家承接後按揭申請會否複雜呢? 以下文章可解答大家。

鑑於近年政經局勢,近年有一批香港人萌生移民念頭,是英國「BNO通道」後,吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特熱門城市置業。香港人購置海外物業,是透過現有香港物業加釋出資金,部份會選擇前往英國按揭承造,但手續、息率、年期及申請程序,香港按揭是截然不同。以下文章可助你瞭解英國樓市按揭。

一手住宅分為樓花及現樓,置業人士喜歡買樓花,甚麼是樓花?申請樓花按揭有甚麼注意事項及問題?經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭人包,讓大家買入樓花時會計錯數。1. 甚麼叫樓花?樓花是指未落成樓盤,發展商鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業(包括樓花)銷售程序及資金存放。2. 買入樓花有甚麼處?買家買入樓花時,未能參觀單位不能即時入住,發展商吸引買家樓花期買入單位,發展商會提供即供折扣優惠,鼓勵買家最短時間支付樓價,如果選用即供付款,折扣率高達20%。 

1. 買家可預計關鍵日期時期收樓,但要注意關鍵日期並非於正式收樓日期

2. 發展商正式交樓,會業主發出收樓信,聯絡物業收樓部預約收樓,收樓當日可以自行或委託測量師驗樓

4. 樓花按揭:建築期/建期VS即供現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款,即供是指樓花期期間申請按揭及支付所有樓價,於資金能時間內回籠,發展商提供折扣優惠多。發展商會提供90210日成交期計劃,成交期,折扣會。建築期付款是指樓花期期間支付小部份樓價,於物業落成後正式供樓,支付餘下樓價,發展商提供折扣優惠,買家收樓前3個月申請按揭。於建築期付款時間,要小心建築期付款風險,包括估價、申請人收入及樓市有變數,種種因素有機會導致銀行批出按揭貸款額預期。 

5. 建期可否轉即供?如果買家本身選用建期計劃,但希望轉即供計劃,需要發展商申請,但有機會需要支付額外律師及其他費用。6. 買入樓花後即供建期按揭申請次序有甚麼?

簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花税,銀行申請按揭

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樓宇按揭指是一種有抵押貸款或金融期權,可幫助借貸人置業。借貸人物業會成為借貸機構抵押品。所以,如借貸人未能如期貸款,借貸機構有權取消借貸人贖回物業權利,收回物業。

借貸人每月按揭貸款,當中包括每月還款額、利息和其他費用。借貸人所選擇按揭利息計算種類,將來還款額有莫大影響。按揭利率分為兩種:P(Prime Rate)及H(Hibor Rate)。P利率計算出還款利率,而H利率是一個月銀行同業拆息基準,加上某個百分比計算出來。H設「封頂位」息率。因此,如果HIBOR,選用H,會P優惠。相反,PH按揭利息會接近。 

按揭申請人應按揭貸款產品,應自己財務狀況,選擇出適合按揭貸款計劃。借貸人可以利用MoneySmart免費銀行估價及申請銀行按揭服務,一次過市面上按揭貸款計劃,並同時多間銀行申請按揭,可於9個工作天內知道審批結果,可享1%額外回贈,令你多!

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首置人士持有任何物業人士,包括置業轉手而未有任何物業按揭人士。於2019年按揭制度實施後,首置人士可以經由額外按揭保險費,豁免壓力測試,只需提供款入息證明,證明每個按揭供款,佔月入一半,即50%。首次置業若購買800萬以下物業,按揭成數可達9成。

首置人士持有任何物業人士,包括置業轉手而未有任何物業按揭人士。於2019年按揭制度實施後,首置人士可以經由額外按揭保險費,豁免壓力測試,只需提供款入息證明,證明每個按揭供款,佔月入一半,即50%。首次置業若購買800萬以下物業,按揭成數可達9成。

非首置人士指是已有物業身(不論自用或收租),計劃買第二層物業人士。非首置人士申請按揭遵從舊有按揭制度,即接受金管局「加三釐」按揭壓力測試,即基本供款入息比例之上,提高10%門檻,但要以加三釐「假定利率」計算,而此情況下,非首置人士按揭供款不可佔多於月入60%。
地,第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」條件,現時只能承造8成按揭,並需要接受壓力測試。

非首置人士指是已有物業身(不論自用或收租),計劃買第二層物業人士。非首置人士申請按揭遵從舊有按揭制度,即接受金管局「加三釐」按揭壓力測試,即基本供款入息比例之上,提高10%門檻,但要以加三釐「假定利率」計算,而此情況下,非首置人士按揭供款不可佔多於月入60%。

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按揭全攻略

【買新樓按揭】樓花買入步驟、按揭成數、即供建期分別

樓換樓人士按揭制度而言,2019年新制度按揭有情況,是視乎銀行審批按揭時候,有物業信貸紀錄是否於「環聯信貸紀錄」當中,去定義樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。

樓換樓人士如果賣樓簽訂臨約後,環聯信貸紀錄顯示申請人名義上負擔按揭,會視為非首置人士,而如果是物業按揭轉移至買家,則可以透過「首置人士」身份,申請2019年後實施鬆按揭制度。

樓換樓人士按揭制度而言,2019年新制度按揭有情況,是視乎銀行審批按揭時候,有物業信貸紀錄是否於「環聯信貸紀錄」當中,去定義樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。

樓換樓人士如果賣樓簽訂臨約後,環聯信貸紀錄顯示申請人名義上負擔按揭,會視為非首置人士,而如果是物業按揭轉移至買家,則可以透過「首置人士」身份,申請2019年後實施鬆按揭制度。

香港公務員按揭申請普通按揭一。公務員目前能夠申請非實報實銷供樓津貼,視乎公務員總薪級表而比率發放,合符資格公務員能獲得10年樓宇按揭津貼。
於現時新制公務員供樓津貼發放方式非實報實銷,因此可以計入入息之中,變相提高了每月收入水平。公務員申請按揭並計算供款入息比例/壓力測試之際,將可以提高門檻,增加潛在按揭成數。

香港公務員按揭申請普通按揭一。公務員目前能夠申請非實報實銷供樓津貼,視乎公務員總薪級表而比率發放,合符資格公務員能獲得10年樓宇按揭津貼。

於現時新制公務員供樓津貼發放方式非實報實銷,因此可以計入入息之中,變相提高了每月收入水平。公務員申請按揭並計算供款入息比例/壓力測試之際,將可以提高門檻,增加潛在按揭成數。

僱人士/無固定收入者申請按揭,其身份主要「首置/非首置」人士劃分。不過,如果其職業沒有收入,於銀行而言風險系數會,因此審批僱人士按揭會,例如情況下會批出9成高成數按揭。

另外,銀行可能會要求僱人士/無固定收入者提供時間現金收入證明,以及進行嚴格壓力測試,證明有確實按揭還款能力。

僱人士/無固定收入者申請按揭,其身份主要「首置/非首置」人士劃分。不過,如果其職業沒有收入,於銀行而言風險系數會,因此審批僱人士按揭會,例如情況下會批出9成高成數按揭。

另外,銀行可能會要求僱人士/無固定收入者提供時間現金收入證明,以及進行嚴格壓力測試,證明有確實按揭還款能力。

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居屋申請分兩類:綠表申請和白表申請。兩者有入息/資產限額要求和按揭成數限制。綠表申請人士可申請九成半按揭,而白表申請人士只可申請九成按揭。於居屋有房委會作擔保,因此不論綠表申請人士或白表申請人士,即使申請高成數按揭,購買按揭保險。
雖然理論上居屋按揭申請人,可申請九成半按揭,但銀行批出按揭受樓齡(75減)所限,因此過擔保期二手補地價居屋,最多隻可借6成,因此買家要準備多首期。至於補地價居屋,可於市場買賣,其按揭成數私樓,如需承造高成數按揭,購買保。
另外,居屋按揭只可選擇P。計劃購買居屋你於按揭計劃時須額外留意。

居屋申請分兩類:綠表申請和白表申請。兩者有入息/資產限額要求和按揭成數限制。綠表申請人士可申請九成半按揭,而白表申請人士只可申請九成按揭。於居屋有房委會作擔保,因此不論綠表申請人士或白表申請人士,即使申請高成數按揭,購買按揭保險。

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按揭比較2023:比較樓宇按揭貸款利率及現金回贈

雖然理論上居屋按揭申請人,可申請九成半按揭,但銀行批出按揭受樓齡(75減)所限,因此過擔保期二手補地價居屋,最多隻可借6成,因此買家要準備多首期。至於補地價居屋,可於市場買賣,其按揭成數私樓,如需承造高成數按揭,購買保。

另外,居屋按揭只可選擇P。計劃購買居屋你於按揭計劃時須額外留意。

一般而言,銀行承二手樓按揭態度會樓保守。如二手樓樓齡,75減原,銀行會承太長年期按揭。不過,政府於2019年施政報告中公佈,首置人士承造9成按揭條件放寬,首置人士可透過保做高成數按揭,大大提升了二手樓可買性。
至於二手樓按揭利率方面,二手樓是市場利率計算,現時主要銀行按揭利率2.625%,較一手樓發展商提供貸款利率。不過,買家要留意,按保保費貸款額1.32%5%,視乎貸款年期而定。

一般而言,銀行承二手樓按揭態度會樓保守。如二手樓樓齡,75減原,銀行會承太長年期按揭。不過,政府於2019年施政報告中公佈,首置人士承造9成按揭條件放寬,首置人士可透過保做高成數按揭,大大提升了二手樓可買性。

至於二手樓按揭利率方面,二手樓是市場利率計算,現時主要銀行按揭利率2.625%,較一手樓發展商提供貸款利率。不過,買家要留意,按保保費貸款額1.32%5%,視乎貸款年期而定。

雖然村屋樓價私樓,但村屋大都個別業主自行興建,因此質素參差。而且於村屋量,因此銀行村屋估價上往往出現估價情況。村屋按揭只可承造50%60%。你可以透過保,樓價HK$8,000,000以下村屋申請八成半按揭,而樓價HK$10,000,000以下亦可借八成。村屋按揭計劃私樓,有H 、 P或定息按揭供款,可供借貸人選擇。
準買家可以選擇有規模屋苑式村屋或同時銀行申請按揭。不過,後者過程複雜,買家可以使用MoneySmart 平台服務,可於9個工作天你提供多間銀行按揭批核結果。

雖然村屋樓價私樓,但村屋大都個別業主自行興建,因此質素參差。而且於村屋量,因此銀行村屋估價上往往出現估價情況。村屋按揭只可承造50%60%。你可以透過保,樓價HK$8,000,000以下村屋申請八成半按揭,而樓價HK$10,000,000以下亦可借八成。村屋按揭計劃私樓,有H 、 P或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

準買家可以選擇有規模屋苑式村屋或同時銀行申請按揭。不過,後者過程複雜,買家可以使用MoneySmart 平台服務,可於9個工作天你提供多間銀行按揭批核結果。

樓花按揭成數是否可承造9成,樓花屬建期或即供有關。目前,只有建期樓花(待樓宇落成後,開始供款樓花)可申請達9成按揭,而即供樓花(樓宇並落成、但開始供款樓花)獲批9成按揭。發展商會即供樓花提供「即供」優惠,如達價單價錢20%優惠,吸引買家,不過於買家於購買樓盤前,未能親眼看到單位,需要承擔風險。

唐樓入場費私樓,約二百多萬可以上車,而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。不過,申請唐樓按揭複雜,於有估價問題或潛違規(包括僭建或劏房)情況。一般而言,唐樓樓齡有40、50年,所以借足30年。
雖然唐樓可承造9成按揭,但銀行會批6成按揭。如所入手唐樓樓齡屬50年以下,而且位於市區,有機會獲批按揭成數。相反,如唐樓質素欠佳,獲批按揭條件會理想。
另外,銀行審批唐樓按揭時會要求驗樓,因此買入前要檢查有否涉及違規情況,以免按揭申請拒。

唐樓入場費私樓,約二百多萬可以上車,而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。不過,申請唐樓按揭複雜,於有估價問題或潛違規(包括僭建或劏房)情況。一般而言,唐樓樓齡有40、50年,所以借足30年。

雖然唐樓可承造9成按揭,但銀行會批6成按揭。如所入手唐樓樓齡屬50年以下,而且位於市區,有機會獲批按揭成數。相反,如唐樓質素欠佳,獲批按揭條件會理想。

另外,銀行審批唐樓按揭時會要求驗樓,因此買入前要檢查有否涉及違規情況,以免按揭申請拒。

透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士,首次銀行申請公屋單位按揭時,可獲房委會作擔保,可申請95%,100%按揭,而還款期25年,並豁免壓力測試,而且利息私樓,可以H或P還款。
轉售方面,公屋會有限制。如於五年內轉售公屋單位,限制。如於首次售出日起計五年後轉售,業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。

透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士,首次銀行申請公屋單位按揭時,可獲房委會作擔保,可申請95%,100%按揭,而還款期25年,並豁免壓力測試,而且利息私樓,可以H或P還款。

轉售方面,公屋會有限制。如於五年內轉售公屋單位,限制。如於首次售出日起計五年後轉售,業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。

工廈按揭屬於住宅項目,因此銀行工廈估價傾向保守,而且目前規定,所有非住宅項目只可承造4成按揭。買家要留意如你其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數會扣減一成。不過,目前適用於住宅額外印花税(SSD)及買家印花税(BSD),適用於工廈。只有非住宅物業累進式價印花税(AVD)適用於工廈,税率8.5%。
年期方面,工廈按揭年期20年,不過,如申請人人齡或樓齡,做足20年按揭年期。

工廈按揭屬於住宅項目,因此銀行工廈估價傾向保守,而且目前規定,所有非住宅項目只可承造4成按揭。買家要留意如你其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數會扣減一成。不過,目前適用於住宅額外印花税(SSD)及買家印花税(BSD),適用於工廈。只有非住宅物業累進式價印花税(AVD)適用於工廈,税率8.5%。

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