如果可以話,第二個條件:
【2、借款人之前名下有一套全款住房或是貸款住房,第二次購房且全款購買時,可以辦理補按揭貸款。
商業貸款二套房政策執行,只能貸到房產評估值五成、利率上浮1.1倍。如果借款人家庭成員名下已有兩套住房或是兩次貸款購房紀錄,那麼第三套房是無法辦理補按揭貸款。】
—–【如果借款人家庭成員名下已有兩套住房或是兩次貸款購房紀錄】,我理解,如果不是購房記錄,應該是可以辦理補按揭吧

  您描述,如果您全款買房,然後之前名下無房或者有一套全款住房或是貸款住房,第二次購房且全款購買時,可以辦理補按揭貸款。如果您之前有過兩次或兩次以上貸款,但不是住房貸款話是可以全款購買,然後辦理補按揭。

辦理補按揭需要房產證下發日期3年內才可辦理,目前商業貸款記錄中貸款住房貸款計算,貸款購買商業用房或底墒、裝修貸、汽車貸、信用貸、抵押消費貸、經營貸貸款記錄計算套數。所以家庭名下如果不是購房貸款記錄是不會影響辦理補按揭,希望能幫到您。

2013年8月1日全款買房子,現在想補按揭…

很多人説,抽中居屋猶如中六合彩,只因香港地私樓樓價高昂,但抽中後是否一了百了? 居屋按揭預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率方面,私樓按揭完全。居屋類型,如一手居屋、二手居屋,審批程序及要求有出入。《胡.説樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭,並羅列各銀行現金回贈及息率。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

「白表買家」: 能夠購買現時居屋人,可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查買家,他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、符合資產及入息審查買家。現時兩個出售居屋機構「房委會」及「房協」,會推售居屋前,訂出資產限額以及入息水平,買家可實際情況一人名義或家庭組合申請。來説,若購買房委會及房協居屋,這類「白表買家」可申請90%按揭。

「綠表買家」: 「白表買家」,市場上可購買居屋買家,還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交公屋,藉以換取購買居屋權利人士,部份公屋富户擔心資產審查,而以綠表入市。他們需經房委會或房協作資產及入息審查。來説,購買房委會居屋「綠表買家」可獲批95%按揭;但若購入房協居屋「綠表買家」則只能申請90%按揭。

「一手居屋」: 現時市場可供發售居屋,不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查買家)、「綠表買家」(泛指交公屋換取購買權利買家),發售時會獲得折扣額,因此售價會私樓價格相宜。這類居屋,我們多數統稱「一手居屋」。

2007-2010年間,政府當年2002年孫九招後剩餘居屋發售,但全數沽清後停止興建。不過市場居屋呼聲高漲,2014年起復建及復售居屋,市場這類「一手居屋」稱為「居屋」。事實上,「居屋」,資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(供於居屋入息達私樓門檻買家申請)。

「第二市場」/ 「白居二」: 買家購入「一手居屋」/「綠置居」,指定年期後,他可有兩個轉售途徑。第一,他可以選擇物業「第二市場」中以免補價方式放售。當初「一手居屋」是獲得了折扣額,樓價,政府容許買家需補地價(補回當初提供折扣)下轉售,但只限局部買家可選購,包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查買家)。

「市場」: 第二,他可以選擇補地價,然後手持居屋「市場」上放售。於居屋完全補地價,性質上私樓相似,故買家侷限於人士,而是開放市場上所有有能力購買人士,業主討價還價後,可簽購入。

「房委會」: 上文指出,現時市場上提供居屋機構,主要「房委會」及「房協」負責。「房委會」發售居屋多屬「清水房」,售價一點,但提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」,房委會會作出「首次出售日期起計30年」貸款擔保,期內斷供,房委會會先向銀行作出還款,但會保留權利之後透過法律途徑買家追討。但因為「按揭貸款擔保」所限,部份銀行索性「30年扣減樓齡」作按揭年期審批,這會直接影響到居屋按揭年期,我們下文會闡述其影響。

「房協」: 至於「房協」提供居屋,內櫳完善,有一點接近私樓水平,售價高一點,但「房協」沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期帶來影響,但沒有「按揭貸款擔保」,如果買家有高成數按揭需求,需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文會闡述其處理方法。因此,兩個機構提供居屋,居屋按揭申請上有之處。

因為上述因素,你可預視到,類型居屋會衍生出按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試,以至入息未能通過審批程序不相同。以下我們會闡述。

2020年發售四個居屋,包括鑽石山「啟翔苑」、粉嶺「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及火炭「彩禾苑」,全屬於有折扣額資助房屋。其按揭申請如下:

於房委會買家按揭貸款擔保,綠表買家可獲批95%按揭、白表買家可獲批90%按揭。房委會規定,按揭年期25年,居屋只能採用利率計算息率,現時銀行會批出P-2.5釐(P=5釐)、或P-2.75釐(P=5.25釐),於實質按息2.5釐水平。

於房委會買家作出「按揭貸款擔保」,故買家並需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。審批上,銀行傾向鬆,買家需壓力測試,純粹證明能夠「供得起」會批出貸款。

這裡有兩點想提提,谷友問過我們一個問題,居屋申請人是否按揭貸款人呢? 答案是。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,樓契上名字(業主)是,但資助房屋下沒有這個概念,「借款人」業主。

雖然銀行審批鬆,但業主(即貸款人)怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明,找親人作「擔保人」是否可行? 答案是可以。背後房委會有擔保關係,銀行按揭申請上願意作鬆處理,居屋申請並需要「擔保人」。但於部份居屋申請人是退休人士,沒有入息證明,實際申請按揭時,他們只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓可以,例如提供原因是家中親人會提供家用可以。要注意「聲明」是一份正式文件,作假聲明會負上刑責。

「居屋」以外,房委會提供「綠置居」。2020年推出了青衣「青富苑」及柴灣「蝶翠苑」,2021年會推出鑽石山「啟鑽苑」。所謂「綠置居」,可視下價版居屋,目標對象表買家作申請。但整體來説,審批程序及按揭成數方面,房委會(居屋)。

房委會新居屋相似,房委會有「綠置居」買家提供「按揭貸款擔保」,綠表買家可申請95%按揭,按揭年期25年,息率方面,採用利率計算息率,現時銀行會批出P-2.5釐(P=5釐)、或P-2.75釐(P=5.25釐),於實質按息2.5釐水平。

地,買家需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。至於審批上,銀行傾向鬆,買家並需壓力測試,純粹證明能夠「供得起」會批出貸款。但怎樣可證明「供得起」? 如果申請人是退休人士,沒有入息證明,實際申請按揭時,地只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓可以

借貸人業主需否是同一人呢? 答案是。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,樓契上名字(業主)是,但資助房屋下沒有這個概念,「借款人」業主。

過去放棄公屋住户,他們可用綠表買家身份,居屋第二市場中購買免補地價居屋,措施適用於白表買家(經資產及入息審查買家),但近年政府放寬,容許部份未能夠抽中「居屋」買家,可用白表資格購買補地價二手市場居屋,我們説「白居二」。林鄭月娥《施政報告》中「白居二」恆常化,成為了白表買家進入居屋市場一個途徑。其按揭申請房委會(居屋),唯一是「按揭年期」。

來説,白表買家(白居二買家)可申請90%按揭,而綠表買家(第二市場買家)可申請95%按揭,而按揭年期可獲批出25年期,息率房委會(居屋)2.5釐相若。

於房委會買家作出「按揭貸款擔保」,故買家需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。審批上,因有房委會作為「按揭貸款擔保」,故銀行傾向鬆,買家需壓力測試,純粹證明能夠供得起,多數會批出貸款。因此,即使沒有多入息證明白居二買家、或第二市場購買單位綠表買家,銀行多數會要求他們填寫「聲明」,證明有能力還款可以。

但有一點值得留意,於房委會「按揭貸款擔保」,是「首次出售日期起計30年」,而銀行多數採用這個準則,來衡量按揭年期。二手居屋居屋,於二手居屋可能樓齡,例如樓齡達25年物業,「30年-25年」前提下,銀行只能批出5年按揭,變相買家每月供樓支出。這個情況下,有沒有其他方法來拉長年期呢?

第一,部份銀行會容許以私樓按揭方式審批,意即買家並不能申請高成數按揭,而直接自己支付四成首期,餘下六成銀行申請按揭。第二,部份銀行會視乎物業樓齡,如果物業樓齡於19年或以下,銀行願意照批出25年年期按揭,但19年以上採用「30年扣減樓齡」作計算基準。第三,部份銀行會擔保期內,「30年扣減樓齡」批出90%按揭,但擔保期過後採用60%按揭作供款。舉例,如果物業樓齡是25年,銀行可以批出5年期90%按揭,而6-25年需要回復60%按揭計算,此時買家需要補足差價。

因此,若選購是19年樓齡以上物業,銀行可能要求嚴格,可能要求增加首期、不能做到90%按揭,而是80%或,乎類似私樓只做60%。如果此時,買家未能證實「供得起」否,是否能尋找其他親人作「擔保人」呢? 答案是少數銀行接受,大部份銀行接受,可能唯一方法房委會申請,看看能否原作擔保人親人加名成為業主之一,但這個過程需時。

上文我們提出,香港提供居屋機構分為「房委會」及「房協」。其中,房協2021年未有任何居屋推售計劃,但在此之前推售新居屋,則包括將軍澳「翠嶺峯」及屯門「翠鳴台」。相比於房委會(居屋),審批及條款上是截然不同。

無論白表及綠表買家,可申請90%按揭,而息率及年期申請人條件而定。但一般而言,銀行會房委會(居屋)做法,批出25年期貸款,息率多數會參照房委會(居屋)2.5釐水平。

於房協旗下居屋按揭申請,房協會買家進行「按揭貸款擔保」,而是透過指定銀行直接批出90%按揭。買家雖然不用繳交「按揭保險」,但審批上會一點,有可能需要進行壓力測試,而非供得起會獲批貸款;或有需要時可能需要加擔保人上會,但按揭成數會私樓收緊一成。

部份未能夠抽中「居屋」買家,可能會嘗試申請「白居二」(即白表資格購買補地價二手市場居屋),或者部份人會選擇交公屋,而以綠表買家身份購買補地價居屋,可能會選擇了房協二手居屋。整體來説,高成數按揭申請流程,房協(一手樓)是有少許分,變相買家所支付費用一。

補地價居屋(綠表居屋、白表居屋、綠表二手、白居二)按揭年期和成數計算複雜,居屋按揭申請於私樓,置業前宜仔細瞭解,以下為居屋按揭 FAQ,要留意是2022年11月開始,居屋業主可以選擇H按式P,以前只可以P更具。

政府為所有居屋擔保30年,擔保期內如業主斷供,政府會錢銀行。擔保期以首次出售日計算,居屋擔保期為30年。若為二手居屋,假設首次出售日是5年前,政府餘下擔保期 30-5 = 25年。

於政府擔保期內,申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。相反,若擔保期過,作壓力測試以及提供入息證明。

不過,即使銀行查閲入息文件,申請者申報入息,證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦?其實居屋是「家庭」基礎,故可向銀行申報家庭總收入,而家人登記家庭成員。

若準買家沒有入息,部份銀行會要求提供「諮詢人」,該諮詢人須提供入息文件。

銀行有批核標準,於每間銀行按揭利率相若,所以準買家應選擇批、批銀行;另外,如果環聯信貸評級差劣至達「H級」,部份銀行會批准按揭申請,可向按揭代理查詢。

延伸閱讀…

安老按揭計劃

全款買房後,現在還可以補按揭嗎

一手居屋及綠表居屋按揭,可借9成半,還款年期25年。若為二手居屋,實質按揭成數和年期屋苑而異,視乎政府擔保期剩餘幾多年。

銀行原則是,擔保期完結後,按揭餘額於樓價6成,才可批足9成半成數以及25年年期,否則要扣減居屋按揭成數或還款年期。

銀行擁有「數表」上會列明,每個擔保年期和按揭成數組閤中,可以做到多按揭年期。

例子:假設政府擔保期過了23年(即剩餘7年),貸款人不能借足95%以及25年期,因為若供款年期25年,7年內借款人是無法供滿樓價4成或以上,不符合居屋按揭原則。

數表,如借款人想借95%,只能借17年。反之,如想借25年,多只能8成按揭。因此按揭成數和還款年期之間,借款人須作出取捨,不能兩者兼得。

如2003年後首次出售綠表居屋,可借足9成半以及還款期25年,如是綠表公屋,要2008年後發售才可。

若居屋首次出售日期2003年以前,銀行會視乎首次發售日期,考慮按揭年期或成數,而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時,按揭餘額可否低過樓價6成。

如想知道擔保期下,按揭成數及還款年期組合,可聯絡我們查詢,費用。

如果擔保期過,補地價居屋最多隻可借6成,還款期為25年,並需要做壓力測試和提供入息證明。

如破產令解除,按揭批核沒有問題。至於環聯信貸評級,部分銀行不介意,拖欠該銀行款項除外。

按揭利率利率計算,P目前最佳利率為 p-2.25%。2022年11月開始,居屋業主可以申請H,目前最佳利率為 H+1.3%,於現時Hibor處於高位,H供緊封頂位,即年利率同為 3.125%。

銀行會給予回贈之外,坊間按揭中介會提供回贈客人,貸款額0.1%-0.4%。 客人們可向中介索取「按揭轉介表」,然後交給銀行,能取得中介額外回贈。

須留意,應嚴選有規模按揭中介,避免回贈走數風險。另金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,不論回贈源自銀行或中介,銀行會現金回贈扣減貸款額,客人銀行申報中介獎賞金額。

於政府擔保期內,政府擔保人,壓力測試,需要另找擔保人。但如擔保期過,按揭批核方法和私樓,需要通過壓力測試,於過擔保期居屋可以加擔保人,即意味業主本人要有足夠能力通過壓測。近來,有個中小銀行增加按揭市佔率,容許居屋按揭加擔保人,預料會維持到何時。

擔保期內因政府是擔保人,因此業主年齡不是問題。能否借足95%和25年,取決於餘下擔保期有幾多年,然後查數表。

延伸閱讀…

【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數!

【居屋按揭2023】綠白表居屋及白居二按揭成數、壓測

如果擔保期過,按揭年期取決於銀行標準,若銀行「80-人齡」來計算還款期,65歲申請人款期15年。

年過65歲長者申請二手補地價居屋按揭時,部份大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行確保長者神智清醒,會問數條問題,其作答,如回答,按揭可批無誤。不過,有部份銀行會要求家人陪同。

香港零售銀行有20間,雖然並非每間銀行能一天內批核按揭,惟部份銀行審批神速,若長者申請按揭,可定家人陪同銀行填寫申請表,若帶齊需文件,例如身份證,購買證,可一日批出臨時貸款信。

白表居屋(白表或白居二)最多隻可借9成,還款期為25年。若白居二,實際按揭成數和年期屋苑而異,視乎政府擔保期剩餘幾多年。擔保期是單位首次發售日期和買賣成交期計算,只有擔保期夠,才能25年還款期及9成兩者兼得。如可參考下文:

於「擔保期內」及「擔保期外」居屋,銀行按揭批核標準大不相同,將直接影響準業主能否上會。購買二手補地價居屋時,留意單位是否過擔保期。關於全港居屋各屋苑首次發售日期和剩餘擔保期,可參考星之谷全港補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽(2022最新版)。

一手資助房屋可借9成,還款期30年,是否需要壓力測試視乎個別銀行要求。至於二手,如補地價,按揭成數6成。

值得留意,房協樓如果是「住宅發售計劃第二市場」下「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」,香港按揭證券有限公司(HKMC)可提供高成數按揭保險,計算方法和私樓。

很多人於村屋按揭抱有誤解,包括不能敍做高成數按揭、獲批、或利率高等,本文FAQ形式,破解種種村屋按揭見迷思。

【:財政司司長於2022年2月23日發表財政預算案中宣佈放按揭成數,1,000萬或以下可以借高達8成半按揭、1,125萬高達8成按揭、1200萬以上1920萬貸款上限960萬元。】

注意,高成數按揭需要經按揭保險,做法和多層大廈。參考這文:

如果村屋套現,不能成數,可用成數,即:

30年,但實際情況要視乎多個因素,包括人齡、樓齡,和按揭成數。

假設按揭成數6成以上,需要購買按揭保險:

沒有問題,只要齊契即可以借足按揭成數上限,還款期30年。

假設借款人通過入息要求及壓力測試,拒批村屋按揭原因為以下幾個:

村屋有潛建,按揭會否拒批?

申請村屋按揭時,銀行需要驗樓。如驗樓時發現潛建物,例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式,估價行會計算原費用(即「重置費」)。

如果經按保公司申請高成數按揭,計算按揭成數時,會樓價扣減重置費才計算貸款額。若借6成或以下,於保公司審批,需否將樓價扣減重置費,計算貸款額,銀行而異。

如重置費(佔樓價幾個百分點),部分銀行可以不扣,但會要求借款人簽署協議自行承擔未來可能拆費。注意,若村屋改建,按揭有機會拒批,例如上下兩層打通改為「內覆」但沒有入,批出按揭機會偏低。

村屋地下改建為食肆或店鋪,按揭會否拒批?

需視乎地契上土地用途,若地契列明是住宅用途,改建成商業用途後,大部份銀行不能批出按揭。個銀行可能批出,但利率會。參考文章:

可以,利率與村屋。

村屋按揭利率和回贈,和多層大廈有何?

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