買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

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因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

很多人説,抽中居屋猶如中六合彩,只因香港地私樓樓價高昂,但抽中後是否一了百了? 居屋按揭預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率方面,私樓按揭完全。居屋類型,如一手居屋、二手居屋,審批程序及要求有出入。《胡.説樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭,並羅列各銀行現金回贈及息率。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

「白表買家」: 能夠購買現時居屋人,可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查買家,他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、符合資產及入息審查買家。現時兩個出售居屋機構「房委會」及「房協」,會推售居屋前,訂出資產限額以及入息水平,買家可實際情況一人名義或家庭組合申請。來説,若購買房委會及房協居屋,這類「白表買家」可申請90%按揭。

「綠表買家」: 「白表買家」,市場上可購買居屋買家,還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交公屋,藉以換取購買居屋權利人士,部份公屋富户擔心資產審查,而以綠表入市。他們需經房委會或房協作資產及入息審查。來説,購買房委會居屋「綠表買家」可獲批95%按揭;但若購入房協居屋「綠表買家」則只能申請90%按揭。

「一手居屋」: 現時市場可供發售居屋,不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查買家)、「綠表買家」(泛指交公屋換取購買權利買家),發售時會獲得折扣額,因此售價會私樓價格相宜。這類居屋,我們多數統稱「一手居屋」。

2007-2010年間,政府當年2002年孫九招後剩餘居屋發售,但全數沽清後停止興建。不過市場居屋呼聲高漲,2014年起復建及復售居屋,市場這類「一手居屋」稱為「居屋」。事實上,「居屋」,資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(供於居屋入息達私樓門檻買家申請)。

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「第二市場」/ 「白居二」: 買家購入「一手居屋」/「綠置居」,指定年期後,他可有兩個轉售途徑。第一,他可以選擇物業「第二市場」中以免補價方式放售。當初「一手居屋」是獲得了折扣額,樓價,政府容許買家需補地價(補回當初提供折扣)下轉售,但只限局部買家可選購,包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查買家)。

「市場」: 第二,他可以選擇補地價,然後手持居屋「市場」上放售。於居屋完全補地價,性質上私樓相似,故買家侷限於人士,而是開放市場上所有有能力購買人士,業主討價還價後,可簽購入。

「房委會」: 上文指出,現時市場上提供居屋機構,主要「房委會」及「房協」負責。「房委會」發售居屋多屬「清水房」,售價一點,但提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」,房委會會作出「首次出售日期起計30年」貸款擔保,期內斷供,房委會會先向銀行作出還款,但會保留權利之後透過法律途徑買家追討。但因為「按揭貸款擔保」所限,部份銀行索性「30年扣減樓齡」作按揭年期審批,這會直接影響到居屋按揭年期,我們下文會闡述其影響。

「房協」: 至於「房協」提供居屋,內櫳完善,有一點接近私樓水平,售價高一點,但「房協」沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期帶來影響,但沒有「按揭貸款擔保」,如果買家有高成數按揭需求,需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文會闡述其處理方法。因此,兩個機構提供居屋,居屋按揭申請上有之處。

因為上述因素,你可預視到,類型居屋會衍生出按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試,以至入息未能通過審批程序不相同。以下我們會闡述。

2020年發售四個居屋,包括鑽石山「啟翔苑」、粉嶺「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及火炭「彩禾苑」,全屬於有折扣額資助房屋。其按揭申請如下:

於房委會買家按揭貸款擔保,綠表買家可獲批95%按揭、白表買家可獲批90%按揭。房委會規定,按揭年期25年,居屋只能採用利率計算息率,現時銀行會批出P-2.5釐(P=5釐)、或P-2.75釐(P=5.25釐),於實質按息2.5釐水平。

於房委會買家作出「按揭貸款擔保」,故買家並需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。審批上,銀行傾向鬆,買家需壓力測試,純粹證明能夠「供得起」會批出貸款。

這裡有兩點想提提,谷友問過我們一個問題,居屋申請人是否按揭貸款人呢? 答案是。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,樓契上名字(業主)是,但資助房屋下沒有這個概念,「借款人」業主。

雖然銀行審批鬆,但業主(即貸款人)怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明,找親人作「擔保人」是否可行? 答案是可以。背後房委會有擔保關係,銀行按揭申請上願意作鬆處理,居屋申請並需要「擔保人」。但於部份居屋申請人是退休人士,沒有入息證明,實際申請按揭時,他們只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓可以,例如提供原因是家中親人會提供家用可以。要注意「聲明」是一份正式文件,作假聲明會負上刑責。

「居屋」以外,房委會提供「綠置居」。2020年推出了青衣「青富苑」及柴灣「蝶翠苑」,2021年會推出鑽石山「啟鑽苑」。所謂「綠置居」,可視下價版居屋,目標對象表買家作申請。但整體來説,審批程序及按揭成數方面,房委會(居屋)。

房委會新居屋相似,房委會有「綠置居」買家提供「按揭貸款擔保」,綠表買家可申請95%按揭,按揭年期25年,息率方面,採用利率計算息率,現時銀行會批出P-2.5釐(P=5釐)、或P-2.75釐(P=5.25釐),於實質按息2.5釐水平。

地,買家需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。至於審批上,銀行傾向鬆,買家並需壓力測試,純粹證明能夠「供得起」會批出貸款。但怎樣可證明「供得起」? 如果申請人是退休人士,沒有入息證明,實際申請按揭時,地只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓可以

借貸人業主需否是同一人呢? 答案是。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,樓契上名字(業主)是,但資助房屋下沒有這個概念,「借款人」業主。

過去放棄公屋住户,他們可用綠表買家身份,居屋第二市場中購買免補地價居屋,措施適用於白表買家(經資產及入息審查買家),但近年政府放寬,容許部份未能夠抽中「居屋」買家,可用白表資格購買補地價二手市場居屋,我們説「白居二」。林鄭月娥《施政報告》中「白居二」恆常化,成為了白表買家進入居屋市場一個途徑。其按揭申請房委會(居屋),唯一是「按揭年期」。

來説,白表買家(白居二買家)可申請90%按揭,而綠表買家(第二市場買家)可申請95%按揭,而按揭年期可獲批出25年期,息率房委會(居屋)2.5釐相若。

於房委會買家作出「按揭貸款擔保」,故買家需繳付「按揭保費」,可申請到高成數按揭。審批上,因有房委會作為「按揭貸款擔保」,故銀行傾向鬆,買家需壓力測試,純粹證明能夠供得起,多數會批出貸款。因此,即使沒有多入息證明白居二買家、或第二市場購買單位綠表買家,銀行多數會要求他們填寫「聲明」,證明有能力還款可以。

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全款買房後,現在還可以補按揭嗎

但有一點值得留意,於房委會「按揭貸款擔保」,是「首次出售日期起計30年」,而銀行多數採用這個準則,來衡量按揭年期。二手居屋居屋,於二手居屋可能樓齡,例如樓齡達25年物業,「30年-25年」前提下,銀行只能批出5年按揭,變相買家每月供樓支出。這個情況下,有沒有其他方法來拉長年期呢?

第一,部份銀行會容許以私樓按揭方式審批,意即買家並不能申請高成數按揭,而直接自己支付四成首期,餘下六成銀行申請按揭。第二,部份銀行會視乎物業樓齡,如果物業樓齡於19年或以下,銀行願意照批出25年年期按揭,但19年以上採用「30年扣減樓齡」作計算基準。第三,部份銀行會擔保期內,「30年扣減樓齡」批出90%按揭,但擔保期過後採用60%按揭作供款。舉例,如果物業樓齡是25年,銀行可以批出5年期90%按揭,而6-25年需要回復60%按揭計算,此時買家需要補足差價。

因此,若選購是19年樓齡以上物業,銀行可能要求嚴格,可能要求增加首期、不能做到90%按揭,而是80%或,乎類似私樓只做60%。如果此時,買家未能證實「供得起」否,是否能尋找其他親人作「擔保人」呢? 答案是少數銀行接受,大部份銀行接受,可能唯一方法房委會申請,看看能否原作擔保人親人加名成為業主之一,但這個過程需時。

上文我們提出,香港提供居屋機構分為「房委會」及「房協」。其中,房協2021年未有任何居屋推售計劃,但在此之前推售新居屋,則包括將軍澳「翠嶺峯」及屯門「翠鳴台」。相比於房委會(居屋),審批及條款上是截然不同。

無論白表及綠表買家,可申請90%按揭,而息率及年期申請人條件而定。但一般而言,銀行會房委會(居屋)做法,批出25年期貸款,息率多數會參照房委會(居屋)2.5釐水平。

於房協旗下居屋按揭申請,房協會買家進行「按揭貸款擔保」,而是透過指定銀行直接批出90%按揭。買家雖然不用繳交「按揭保險」,但審批上會一點,有可能需要進行壓力測試,而非供得起會獲批貸款;或有需要時可能需要加擔保人上會,但按揭成數會私樓收緊一成。

部份未能夠抽中「居屋」買家,可能會嘗試申請「白居二」(即白表資格購買補地價二手市場居屋),或者部份人會選擇交公屋,而以綠表買家身份購買補地價居屋,可能會選擇了房協二手居屋。整體來説,高成數按揭申請流程,房協(一手樓)是有少許分,變相買家所支付費用一。

如果可以話,第二個條件:
【2、借款人之前名下有一套全款住房或是貸款住房,第二次購房且全款購買時,可以辦理補按揭貸款。
商業貸款二套房政策執行,只能貸到房產評估值五成、利率上浮1.1倍。如果借款人家庭成員名下已有兩套住房或是兩次貸款購房紀錄,那麼第三套房是無法辦理補按揭貸款。】
—–【如果借款人家庭成員名下已有兩套住房或是兩次貸款購房紀錄】,我理解,如果不是購房記錄,應該是可以辦理補按揭吧

  您描述,如果您全款買房,然後之前名下無房或者有一套全款住房或是貸款住房,第二次購房且全款購買時,可以辦理補按揭貸款。如果您之前有過兩次或兩次以上貸款,但不是住房貸款話是可以全款購買,然後辦理補按揭。

辦理補按揭需要房產證下發日期3年內才可辦理,目前商業貸款記錄中貸款住房貸款計算,貸款購買商業用房或底墒、裝修貸、汽車貸、信用貸、抵押消費貸、經營貸貸款記錄計算套數。所以家庭名下如果不是購房貸款記錄是不會影響辦理補按揭,希望能幫到您。

2013年8月1日全款買房子,現在想補按揭…

80後踏入工作崗位,結婚買房走進他們視野。但是年齡段80後各自該有什麼樣購房方式?

於80後一代人,有些可能是初入社會,有些可能是事業,購房是擺這一代人面前頭大事,貸款購房如何省錢、如何貸款才能實現升級置業問題可能是這一代人難題。但是80後們借款人如果能結合自身實際情況,選擇一種貸款方式,是完全可以鬆應上述難題。

購房原因:出生於1988年趙亮今年是一名大四學生,為避免畢業後工作和房子事情一擁而上,趙亮父母從上半年開始合計着趙亮買套房子, 8月份趙亮父母其學校附近買下了一套55平米一居室,趙亮明年畢業後使用。兩口最近商量着年前房子裝修一下,可是買房花掉了二老大部分積蓄。

專家建議:像趙亮這個年齡段出生人,為在校學生或初入社會,沒有資金來源,所以銀行會給予貸款,只能求助於父母資助。像趙亮這種情況,可以父母其購買房產作抵押銀行申請”補按揭”貸款,於裝修,同時剩餘資金可以用作趙亮生活費。另外,趙亮這套房產可以繼續居住,或者出租來收取租金收益,滿足裝修需求情況下,還可以實現理財。

補按揭貸款比例房產評估價八成,利率可以基準利率基礎上下浮30%,但要求房產房齡10年以內,房屋面積於140平方米,且借款客户自身資質,否則可貸款比例於八成,利率會相應有所上升。

不過這裏得提醒借款人,辦理補按揭貸款房產有限制,即全款購房後,房產證下發6個月內才可以辦理。目前銀行二手商品房辦理補按揭業務,一手房和尾房不能辦理補按揭。

購房原因:26歲白領李鋒職場摸爬滾打了兩年,現月薪6000元,這些年租房居住。在手頭有了部分積蓄後,李鋒發想有個屬於自己家,原本想買套百平左右房子,可是看到高高在上房價後,不免心灰意冷。

貸款方案:首次置業,選擇還款方式

專家建議:這個年齡段80後有了經濟支付能力,買房時,務結合自身經濟能力,切莫騖。像李鋒可以考慮選擇地鐵沿線小户型二手房,因為小户型房產總價,首付和月供能李鋒資金承受範圍之內。

選擇貸款時,李鋒屬於首次貸款,可以享受到首付兩成,利率下浮30%即4.158%優惠利率。需要注意還款方式選擇,像李鋒這樣收入工薪階層,還款方式上儘量選擇”等額本息”,即每月還款額,這樣可以合理安排收支平衡。

如果是月中或者月末發工資兩口,還可以選擇”雙週供”還款方式,即每月還款一次改為每兩週還款一次,還款頻率提高同時,減少了還款期內利息支出。

不過要提醒借款人是,每月月款額儘量不要超出家庭月收入1/3,因為每月除去款額和生活費外,要留有部分資金作理財或者備突發事情需。

案例:而立之年周毅京工作已有幾個年頭了,現月收入一萬,現在和妻子居住是一套60平米小户型,之前商業貸款結清。周毅想老家父母接過來照看孩子,於是決定購買一套房子。可是,周毅之前有過一次貸款,如果貸款購房,執行首付40%、利率上浮1.1倍二套房政策。

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