當大家透過經絡按揭申請按揭貸款後,如果資料,12星期能收到各銀行口頭通知實際批出貸款額及現金回贈,如果水「offer」,可選擇其中一間銀行簽署按揭貸款合約。大家簽署貸款合約時,需要注意甚麼事項?經絡按揭一次過大家拆解。1. 核實貸款合約內容一般而言貸款合約有數頁紙,填寫業主、借款人、擔保人名字,貸款金額,還款年期、利率、高息存款掛鈎計劃(Mortgage-link)及罰息期。大家要核實資料是否銀行職員口頭內容是否,如果有錯誤需要即時提出修正。 

2. 瞭解簽署合約後使用後果按揭貸款合約會列明,如果大家簽署按揭貸款合約後,提取貸款前使用貸款,銀行會收取數千元費用作為行政費用。所以正式簽署文件前,思考是否選取有關銀行按揭貸款,否則會增加貸款成本。3. 核實成交期在簽署臨時買賣合約時,讓申請按揭有時間,買賣雙方會協議一個成交期以備不時需。簽署按揭貸款合約後,代表按揭事宜,買家如果有實際需要,可以賣方商討提早成交。成交期不能過早,情況下,簽合日期預留2個星期,但事前銀行及律師查詢。

不要以為單位臨近成交日,所有文件以上交,準業主可以坐定粒六,等待層樓成交。雖然銀行批了按揭,申請人簽了貸款信,但銀行一日放款,會存在變數。

本文分享幾個個案,是銀行臨成交前突然拒絕放款見原因。

如果成交前,物業突然收到屋宇署維修令,並註入了田土廳,律師樓有責任通知銀行,銀行有機會hold起按揭。

筆者見過一個個案,準業主在臨成交前大廈突然因外牆關係,收到屋宇署 Order 26維修令。於買家所選銀行,承造有 Order 26 物業按揭,故拒絕放款。買家要急按揭轉走,選用其他可做Order 26 銀行上會,情況十分狼狽。

而維修令外,如果成交前物業收到任何法庭令,銀行有機會會因而取消按揭。

銀行審批按揭時,有機會需要驗樓。,驗樓是簽了貸款信後進行。如果驗樓時,銀行發現物業有結構性改動,例如物業改建劏房,銀行有機會取消按揭。

關於驗樓內容和注意事項,請參考此文:

申請按揭,銀行要驗樓注意事項

申請按揭,銀行會需要查閲業主信貸報告(TU)。TU有效期3個月。不過,如果物業是成交期,令TU超過3個月有效期話,就算申請人簽了貸款信,銀行需要臨成交前check TU。

如果重check TU後發現有貸款,或者有法庭訴訟註入了TU之內,有機會令銀行取消按揭申請。

此外,如果銀行需要重check TU,會同時需要申請人提供入息證明。申請人如果失業或減薪,銀行有機會唔批按揭,或扣減貸款額。

有些銀行會臨成交前致電申請人受僱公司,去確定申請人是否受僱於該公司。如果到時銀行聯絡不到受僱公司,或確定不到申請人是該公司職員,有機會後一刻拒批按揭。

瞭解甚麼是call loan, call loan 是一個貸款相關用語,意思是指銀行要求借款人即時償還借出貸款。Call loan雖然可以指任何貸款,但call loan是發生物業相關按揭貸款上。合約列明,銀行是有權任何時刻貸款人call loan ,要求即時還款。然而,call loan權利只是保障銀行一方,情況下銀行並會無故call loan,銀行要做生意,如果突發要求借款人錢話,於行業內聲譽會有所影響。

按揭獲批後,銀行需要貸款人提供入息證明,所以一般而言銀行不知道申請人失業或轉工情況下,會執行放款(drawdown)。但是,有些銀行會放款日抽樣做 employment check,即會打電話到貸款人公司查核貸款人是否該公司工作。如果做employment check時銀行發現貸款人申報公司工作,會做以下事情:

因此,客人如突然轉工,建議先向banker查詢按揭銀行會會做 employment check。 不是每間銀行會做employment check,但如申請銀行會做,需主動向銀行提早申報,確保放款順利。如打算申請按揭銀行會做employment check,建議客人公司接線生交待自己中英文姓名,確保銀行致電做employment check時能順利核實貸款人該公司工作。

規定,出租物業按揭成數樓價5成。若業主買樓時,經按揭保險申請高成數按揭,而業主物業成交後不作自住而單位出租,銀行發現,會call loan,追回額外借款差價。

如業主是6成按揭申請下,單位出租,則可能有兩個情況。一是樓價累積升幅,借款金額降樓價估價5成,這情況下,業主不用補回差價,但業主要銀行申請出租書。若樓價升幅未能夠令借款額降至5成,出租後如銀行發現,業主可能銀行追回差價。

如果業主將物業抵押來申請二,有關二物業情況會提交到土地註冊處,而土地註冊處會物業「第一」銀行發出電子提示,因此銀行會知道業主將物業作二。

面有關情況,銀行會要求業主提供二貸款文件,瞭解二金額和條款,視乎情況要求業主增加擔保人。如銀行認為風險,會要求業主作部分還款。但整體而言,業主申請了二後,會跌入風險名單,call loan機會會增加。

近年銀行十分注重户口會否涉及洗錢,如銀行懷疑供款户口有大量現金交易,會户主查詢某些交易紀錄資料,如回覆不能令銀行滿意,銀行有機會户口取消及要求業主清所有按揭貸款。

傳聞供樓期間失業,會銀行call loan。事實上,借款人士失業,銀行會即時call loan,因為銀行會考慮到借款人供款記錄,當借款人未能如期還款時,會銀行列入監察範圍。銀行底線中,60天是風險控制時間。業主拖欠按揭還款超過60天,會觸發銀行將業主列入重點觀察名單。而普遍銀行做法是6個月沒有供樓,會call loan。

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【申請按揭】簽署銀行按揭貸款文件必須知道的5件事

單位臨成交,四個特殊理由銀行會突然唔批按揭?【附解決方法】

大家買樓申請按揭過程當中會遇見各種按揭英文詞彙。但你知不知道這些按揭英文詞彙術語代表著什麼意思?今文ROOTS上會會講解各個見按揭英文詞彙,後會申請按揭過程中問到目定口呆。

Borrower 意思是借款人,代表有責任償還按揭貸款人。Borrower 借款人要是業主。

可以參考:【按揭擔保人】借款人有什麼?有幾?分析幾個個案,解釋按揭擔保人玩法!

Mortgagor 意思是按揭人。一個物業業主向銀行申請按揭會成為 Mortgagor 按揭人。一個物業如果有多於一個業主,該份按揭會有多於一位按揭人。一般而言,銀行申請任何按揭會要求所有業主簽署作為該份按揭按揭人。若物業有多於一位業主,而只有持有部分業權人士希望物業申請按揭叫按揭,而這個時候會有財務公司承。現時大部分銀行會要求業主成為按揭人之外同時成為借款人。

Guarantor 意思是擔保人,而擔保人要是業主。情況下,置業人士收入夠通過壓力測試會加兩位擔保人,其收入合計通過壓力測試。Guarantor 擔保人雖然不是業主,擔當業主逾期償還按揭貸款,銀行是有權向 Guarantor 追收欠款。換言之,Guarantor 是有法律責任償還按揭貸款。

可以參考:【按揭擔保人】借款人有什麼?有幾?分析幾個個案,解釋按揭擔保人玩法!

Cash Rebate 代表現金回贈。銀行吸引客人該行承造按揭,會申請按揭人士提供按揭現金回贈。按揭現金回贈是貸款額一個百分比計算,而回贈視乎申請時期按揭利率。按揭利率,回贈,反之亦然。

Conditional Offer 代表按揭完成批核,不過申請人需要滿足銀行列出的條件。假設申請人未能滿足申請條件,會拒批核。按揭條件需要申請人補交收入證明文件、提供信用卡或外債償還記錄。

Drawdown Date 代表放款日,而放款日是物業成交當日。買賣按揭申請獲得批核並簽妥按揭文件後,銀行會律師樓安排放款流程確保 Drawdown Date 是物業買賣成交日。假設按揭時轉按而非買賣按揭,Drawdown Date 可以申請人自訂。

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按揭放款是什麼意思?按揭貸款有哪些程序?

按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan?

DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 代表供款入息比率,用以評估申請人還款能力。DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 計算方式是按揭申請人所有外債每月供款除以每月收入。來講,DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 不能超過 50%,意思按揭申請人每月外債供款不能超過收入一半,但實際比率視乎情況而定。

HIBOR 代表銀行同業拆息,即是香港各銀行借貸時採用息率。HIBOR升跌取決於銀行體系資金供求。資金利率會下調,相反會上升。銀行提供按揭計劃有會 HIBOR 掛鈎,俗稱「H」。

想瞭解關於 HIBOR 按揭可以參考:【按揭利率】一文睇「P」與「H」,教你如何申請按揭時慳到盡!

HIBOR CAP 代表 「H」封頂利率。於 HIBOR 浮動,為保障客户銀行會設定一個封頂利率,即使 HIBOR 任何原因而上升承人需要擔心。 HIBOR CAP 封頂利率為 P-2.5%。按揭借款人如果有 P-2.5% 作為封頂位,唯一機會會影響到按揭供款 Prime 利率加息。

Insurance Premium 代表按揭保險保費。市面上所有價值1000萬或以下物業能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少(借9成按揭),俾保費購買「按揭保險」。按揭申請人購買按揭保險時候可以同時銀行借多少錢用以繳交按揭保費。借款人一次過繳交保費話會有折扣優惠,反之可以每年繳交保費。

Loan To Value Ratio (LTV) 代表按揭成數。LTV 是銀行常用風險管理措施確保借貸額會超出物業價值。現階段樓價介乎400萬1000萬物業可以借90%按揭;樓價1000萬1125萬可以借80%按揭90%按揭,而貸款額上限900萬港元;樓價1125萬港元以上1200萬港元以下可以借多80%按揭;樓價1200萬港元以上1920萬港元以下可以借多50%80%按揭,而貸款額上限960萬港元。

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求能借80%#申請人需要為首次置業人士及固定收入

詳細按揭成數可以參考:【按揭成數】2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

MIP (Mortgage Insurance Plan) 代表按揭保險計劃。銀行多接受60%按揭,要申請高成數按揭透過香港按揭證券有限公司繳交按揭保費買按揭保險。申請高成數按揭時需要銀行審批之外,要提交申請香港按揭證券有限公司 (HKMC) 審批。

Mortgage Link 代表存款掛鈎按揭户口,意思是一個銀行户口而它存款利息相等於按揭貸款利率。假如按揭貸款利率是2.875%,只要將資金存入這個存款掛鈎按揭户口,這筆資金可以取得2.875%存款息率,抵消按揭利息。不過值得留意是,Mortgage Link 户口來説存款上限是按揭貸款餘額 50%-60%。

Mortgage Pricing 代表按揭利率計劃,當中包含H利率,按揭利率封頂位。

Offer Letter 代表按揭貸款信。按揭申請獲得批核後銀行會發出這封 Offer Letter ,而當中會列明所有有關銀行提供按揭利率及優惠,包括H利率、按揭利率封頂位、現金回贈、Mortgage Link 條款、罰息期。

Partial Payment 代表部分還款。按揭貸款人會每月供款,但如有多餘資金可以選擇 Partial Payment 償多本金減低貸款負擔。不過值得留意是,銀行按揭計劃是有罰息期,罰息期內 Partial Payment 有機會需要繳交罰息,而罰息期期 2-3 年。即使過了罰息期,有些銀行會客人 Partial Payment 時候收取手續費。

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