申請住宅按揭,還款期可以做30年,但人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數因素,批出年期或盡,參考本文作深入瞭解。

大部份銀行「75減人齡」計算按揭年期。如按揭借款人40歲,75減後是35年,故還款年期可達30年上限。部分銀行可用「80減人齡」計算,有銀行可以「85減人齡」計算,但會加息。

至於高成數按揭,HKMC或其他保公司取態跟隨銀行。如申請銀行容許「80減人齡」,保批出按揭年期亦可「80減人齡」,而壓力測試是年期去計算每月還款額。

如果業主超過1個,人齡可用年輕業主計算還款期。如果業主外,另有擔保人或借款人,可用最年輕者計算人齡。但要留意,敍做高成數按揭時,若想利用年擔保人計算人齡,該擔保人入息足夠供樓。

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會父齡計供款年期

一般而言,銀行「75減樓齡」計算按揭還款年期。樓齡計算年期,人齡計算年期,取其低者。即是説,如果是50歲人齡,52年樓齡,兩者是75減計算話,按揭年期便是23年,而不是25年。

如果按揭成數6成或以下,經按揭保險,部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期,有銀行不理樓齡,計算人齡。但如敍做高成數按揭,即使銀行能做到「80減樓齡」,HKMC和其他保公司會「75減樓齡」,審批還款期以及計算壓力測試。不過,見過有個案可以80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑。

美孚邨樓齡超過50年,大部份銀行不能做到30年按揭。不過,有一間銀行可以85減樓齡去計算,那麼可以做足30年,但需要加息。利率預接近3釐,以及只限6成或以下,高成數按揭適用。參考以下文章:

如果毋須敍做高成數按揭,部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。但如敍做高成數按揭,村屋按揭年期只能「55減樓齡」計算。另外,唐樓和普通私樓處理方法一樣。

補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期25年,計算人齡,但會計算樓齡(首次發售日期計)。若過了政府擔保期,亦可做25年,但只能借6成按揭以及需要壓力測試。

若於政府擔保期內,按揭年期計算方法是:需要過了擔保期後供了4成按揭貸款。因此,如申請按揭貸款,未能擔保期過後供4成,需要扣減按揭成數或按揭年期,從而加速每月供款額。詳細請參考這文:

首置客敍做高成數按揭,HKMC或其他保公司可批30年還款期。但轉套現做保,還款期25年。須留意,轉亦可做高成數按揭,借8成。

另外,如轉涉及除名,因當作新買賣,即使涉及套現做30年還款期。

轉按揭保險有正現金流,計俾你睇

一般而言,銀行計算還款期是「75-人齡」,上限30年。不過,個別銀行會做「70-人齡」或「80-人齡」。

大型銀行為「75-」,如果借款人收入(例如公務員),以及入息於中位數(如月入3萬以上),則機會獲批「80-」。另外,部分大行要求客人開立理財户口,才可批出「80-」。

如按揭申請人年紀,但想申請還款期,可找親擔保。有擔保人話,銀行還款期計算方法變成「75 – 借款人或擔保人年歲數」

舉例:大哥48歲,弟弟35歲,大哥或不能借30年(75-48=27年),不過弟弟可借30年(75-35=40)。只要弟弟擔保大哥,大哥按揭貸款可借30年。於款期計算方法,「75 – 歲數準」,故弟弟如找大哥做擔保,可以借30年。

樓齡方面,還款期「75-樓齡」計算,個別銀行能做到「80-樓齡」,住宅外,適用於洋樓、唐樓。另外,樓齡可做到「H+1.3%」,個別銀行可以不計樓齡。

若為補地價居屋,於政府擔保期內,還款期多25年。如果超出政府擔保期,想做25年話,只能多借6成,並需要過壓力測試。請參考:

如按揭成數超過6成,需要經按揭保險,還款期只能「70-樓齡」或「75-樓齡」計算,部分藍籌屋苑,樓齡可能超過45年,按揭保險公司可試「80-」。敍做高成數按揭,村屋需以「55-樓齡」計算。

延伸閱讀…

銀行批出的按揭年期有甚麼限制?是否一定批足30年?

按揭還款年期指南2023【人齡、樓齡、物業種類等】

2018年資料:已有銀行樓齡可行「85-」,但利率不能行Hibor,要行P。

人齡計算還款期,申請按揭銀行計法而定。敍做高成數按揭時,若想利用年擔保人計算人齡,該擔保人入息足夠供樓。

買樓是買,以免日後年紀,影響到銀行批出按揭還款期,增加貸款。但申請人年齡要到多大才會有影響?萬一申請人年紀,例如超過70歲有沒有機會申請到按揭?

金管局規定,現時按揭年期上限是30年。銀行計算還款期是 70減年齡或75減年齡,但有些銀行可以做 80減年齡,這取決於銀行本身政策。因此,80減年齡計算,申請人年齡超過50歲,即使物業樓齡只有20年,不能申請30年按揭。銀行會同時考慮申請人樓齡人齡,判斷還款年期。

款期減少,雖然令到申請人全期利息開支減少,但會令到每月供款上升,並且增加壓力測試收入要求。400萬貸款例,年利息2.5釐計算,20年還款期30年還款期下,前者壓力測試收入要求增加了8000元。

如果申請人年齡70歲,75減80減,可能只是有510年還款期,每月供款會增加。要解決有關問題,可以找年紀50歲以下子女作為擔保人,這樣有機會取得30年還款期。不過,子女需要有收入,以及沒有按揭負擔。

【按揭貸款懶人包2021】申請物業住宅按揭時,按揭成數、按揭利率固然,還款年期是銀行審核申請時考慮另一個因素。還款年期,要視乎人齡、樓齡、物業性質、供款人財政實力因素而定。另外,現時銀行拒批按揭原因是甚麼?本文會分析。

金融管理局於2012年9月15日起,規定所有新造按揭貸款年期上限設定30年。30年是指借款人可以取得按揭年期,現時按揭年期介乎530年,視乎申請人本身條件而定,並非每宗按揭批足30年。

延伸閱讀…

50人齡或樓齡,能不能借30年還款期?

【按揭攻略】年齡影響按揭年期?年紀大上會有辦法?

銀行批出按揭還款年期,30年基礎,批出還款期,會借貸人年齡、物業樓齡、物業種類因素而定。

目前大部分銀行採取「75減人齡」計算還款年期。何謂「75減人齡」?75歲是人齡限制,減去申請人年齡,得出還款年期。此計算,若果申請人年齡45歲,是30年還款期。45歲以下可以做到30年還款期,但45歲以上還款年期。

如果借款人45歲以上,是否申請到還款期?是取得還款年期,可以縮短還款年期,可以考慮物色人士擔保人,銀行會人士計算還款年期,如擔保人30歲,可以取得30年還款年期。

不過,如果申請高成數按揭時,想年擔保人計算人齡,這位擔保人入息需足夠供樓。但若果其入息未能足夠供樓,那麼要轉為借款人,與借款人同居,才可以以其年齡去計算年期和每月供款額。

目前銀行普遍會「75減」計算還款期,一如上述人齡,75年樓齡限制減去物業樓齡,得出還款期。同樣樓齡45年以上物業,還款期不到30年,如唐樓物業樓齡普遍超過45年,故還款期有20多年或以下。

傳統藍籌屋苑如美孚邨樓齡,第一五期樓齡介乎4653年,這些期數樓齡超過45年,銀行提供30年按揭,有銀行或者提高樓齡限制計算,但息口會,及不可做高成數按揭。第六八期樓齡介乎4345年,獲批30年按揭機會。

銀行會借款人年齡和物業樓齡同時,如人齡計算還款期為20年,樓齡計算還款期為25年,銀行會者準則,即20年作為批出還款期。

有兩位年齡申請按揭人士,各自購買樓齡物業,申請同一筆貸款額,但得出結果:

16,993元

19,739元

A君年齡30歲,買入一個樓齡10年物業,銀行申請500萬元按揭,銀行人齡和樓齡(75減)計算過後,得出45和65年,批出30年按揭。

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