浮息按揭中,有分「H」與「P」兩種按揭利率,首次置業你,是否瞭解兩者呢?浮息按揭,另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率計劃,「浮息按揭」取決於可升可跌市場利率,而H和P,參考 2 種利率基準,千居你講解。

「H 」即以銀行同業拆息利率計算基礎按揭計劃(銀行同業拆息按揭),銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。

銀行同業拆息,意思是本地銀行借貸時所使用利率,升跌視乎本地銀行體系資金多寡;資金時,利率會下跌;相反,資金時,利率會上升。舉例,有大型新股上市,市民借錢認購,引發大集資活動,導致大量資金凍結,令拆息上升。

拆息利率(H)基礎,按揭銀行會加上指定百分點,計算方式即:

這「H 」計劃利率。舉例:銀行所用拆息利率(H)為 0.19%, 銀行訂立百分點 1.5%,置業人士需繳利率便是:0.19% + 1.5% = 1.69%。

於銀行拆息波動,免按揭供款急升,銀行普遍會有「鎖定按息上限」,俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。

來説,H 鎖息上限於 P 息率。雖然現時主流是 P 利率作 H 利率上限,但 2018 年時,匯豐、恆生、渣打大行試過 H 利率上限調至於 P 利率,以致 H 利率較 P 。

「P 」是以利率計算基礎按揭計劃(利率按揭),利率英文為 Prime Rate。利率,是銀行自行訂立貸款利率,升跌視乎美國利率走勢。

利率主要分為「細P」和「P」, 2022 年 9 月 22 日多間主要銀行宣佈加息 0.125 釐後,「細P」為 5.125 釐,銀行包括滙豐、恆生、中銀;「P」為 5.375 釐,銀行包括渣打、東亞。

利率與拆息利率(H)特性截然不同;利率過往波動,試過 10 年才變動一次(2008 年 2018年),但拆息利率。

市場消息指出,有一間本港大型銀行計劃今日,將拆息按揭封頂息率上限,由P減2.5釐調P減2.25釐。

該行目前P息率5.625釐計算,即實際按揭供款利率上限由3.125釐調3.375釐。

每100萬元按揭貸款﹑供款期為30年計算,每月供款額4,284元增至4,421元,加幅3.2%或137元。

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傳有本港大型銀行今起調高H按封頂息率上限實際利率 …

於再有巿傳近日再有銀行調整新造按息,上調新造HP0.25釐。中原按揭董事總經理王美鳳指出,美息上升及銀行結餘減少加息週期歷程下,近日樓相關1個月港元拆息升至今天3.65釐,創過去14年新高,於市場主要按息介乎2.875%3.125%達0.5釐0.78釐,反映銀行而資金成本上升及上調按息壓力。

另一方面港銀定存息競爭,月港元貸存比率升至90%水平,故此有個銀行決定上調新造按揭計劃息率紓緩息差壓力。銀行之間存款基礎及資金成本並不相同,相信其他銀行會應資金成本、按揭業務策略、競爭環境去考慮是否跟隨調整按息及幅度,但基於拆息於按息水平,排除會再有銀行跟隨上調新造按息以紓緩息差壓力。

500萬貸款額,年期30年例,若上述中小型銀行P計劃實際息率3.125釐計算,每月供款21,419元,壓力測試要求45,374元,現時大型銀行P計劃實際息率3.475釐,每月供款22,383元,壓力測試要求47,185元,上述中小型銀行P計劃每月供款可減少964元(4.3%),壓力測試要求可減少1,811元(3.8%)。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,近期中小型銀行於按揭市場持積極態度,早前有中小型銀行上調現金回贈近年新高,現時再有中小型銀行下調按揭息率同行新低,相信早前一個月銀行同業拆息(HIBOR)曾於高位回落,使銀行拆借成本有所下降,並有條件推出方案吸引客户。不過,曹德明表示,上述中小型銀行市場佔比不多,相信會引發新一波減息戰。

講講 P ,所指「P」,是「Prime Rate」意思,中文為「利率」,是銀行給予級別客户利率。過往傳統利率是「利率」加某一個點子來計算,例如「P + 1%」,但利率協議取消後,銀行為求增加客源,於借出私人貸款或按揭貸款時,銀行會提供「P」減一個點子來計算,如「P–1%」,去增加吸引力。

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傳中小型銀行按揭息率低至3.125釐經絡:未必引發減息戰

美國加息!按揭利率︰H按、P按及定息按揭有何利弊?

市面上有兩個採用 P,一個是 5%,俗稱細 P,主要是滙豐、恆生、中銀、南洋商業及集友銀行幾家銀行提供;另一個是 5.25%、稱 P ,其他大部份銀行提供。有個細行提供另外兩個 P,5.375%及5.5%。銀行提供 P 是,P 後面點子,例如匯豐提供予客户「P」息率是「P-2.25%」,於匯豐 P 是細 P 、即5%,因此其客户按揭息率5%-2.25 %、即2.75%。

至於 H ,當中 H 是 HIBOR 意思,即是大家聽到銀行同業拆息,是銀行之間借錢息率,等同銀行資金成本,H 叫「拆息按揭」。因為資金流動受因素影響如年結、派息期,因此 H 走勢波動,並會視乎拆借時間而。銀行會做蝕本生意,它們給予客户 H 息率,會 H 之上加某個百分點,例如「H+1%」,但同時設有鎖息上限,普遍與 P 息率相若。

來説,H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」,大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。那 H 如何決定呢?現時匯豐及恆生採用自己拆息計算之外,其他大部份銀行會採用銀行公會每天早上公佈結算率計算,至於銀行採用哪一天同業拆息去計算「拆息按揭」? 則銀行做法一。

而「定息按揭計劃」,是財政司司長2020年《財政預算案》公佈一項措施,希望可減輕置業人士利率變化而出現供款壓力,故推出一個全期息率供款計劃。定息按揭年期是10年、15年、20年,利率3.5%、3.65%、3.8%,貸款上限1000萬元。

美國通脹高居不下,加息步伐放緩,香港實施聯繫匯率,美國加息,香港受影響是銀行同業拆息(H),其中樓相關1個月拆息升至逾兩釐,2020年3月底以來。但提是,過去多年香港銀行業界資金,銀行之間借貸成本及風險,H 大部份時間處於水,連帶 H 水,所以有人選擇 H 供樓。然而,隨著美息上升,截至9月11日,香港已有12家零售銀行先後上調H鎖息上限2.75%,與 P 息率相若。

假設買家去年選用 H 供樓,銀行提供「H+1.3%」拆息按揭息率,若同業拆息只是0.2%,買家實際供款利率0.2%+1.3%、即1.5%。隨著近日1個月同業拆息升至2%,「H+1.3%」計,實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%,但於銀行 H 鎖息上限調整2.75%,因此買家實際供款利率只是2.75%。

至於 P 息率,看銀行採用是 P?還是細 P?P 後面點子關鍵。匯豐提供 P 息率為(P-2.25%)例,於匯豐採用細 P、即5%,買家按揭息率5%-2.25%、即2.75%。而選用大 P 東亞提供 P 息率為(P-2.75%),買家按揭息率5.25%-2.75%、即2.5%。香港銀行於今浪美國加息潮中調升 P,但市場普遍相信9月加 P 機會高唱入雲, P 實際息率要上升。

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