買地皮可以申請貸款,但借款人要滿足貸款銀行規定條件,包括交易是否土地管理辦法執行、地皮實際情況、借款人徵信情況、是否有收入來源,注意因為購買地皮只能購買使用權,所以申請貸款時候,需要將地皮使用權作抵押物。

1、土地使用權申請貸款時候,如果使用權超過二十年,貸款機率會大大減小。

2、使用土地使用權貸款,貸款年限不能超過十年,且貸款額度不能超過評估價格百分之七十。

3、使用土地使用權貸款,使用人要能提供合法土地使用證,否則不能申請貸款,交易沒有保障。

4、如果使用他人名下土地使用權貸款,要去該土地所有產權人,並出具相應證明文件。

5、申請土地使用權貸款時,如果該土地上有附着物或建築,需要土地使用權抵押。

近年村屋買賣活躍,但人擔心銀行是否會承造村屋按揭。無論村屋或者丁屋,審批按揭上,原則上私樓,銀行可以批出六成按揭;部份可透過申請按揭保險,獲取八成八成半按揭,但並不是全部村屋會受理,這準買家感到地方。購買村屋,本身一個複雜議題,當中需要注意事項,我們一文整理加以解構。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

小市民擔心銀行受理村屋按揭申請,背後村屋種類千變萬化有關。其實,村屋只是大眾新界小型屋宇籠統稱呼。如果我們要細分,村屋可以分作幾類,其中一類1905年時,政府批出集體租契中,認為有人佔用「屋地」。

這類「屋地」樓齡企,規劃完善,唯一處只是轉讓時需補地價,而民政事務署申請書可以。如果屋主希望,則需要得到地政總署發出批准書。至於第二類村屋用地,「祖堂地」。所謂「祖地」,是祖先擁有,後祖先後人繼承;而「堂地」是一個族羣人擁有,多作拜祭祖先用地。

有一類,是見一類,政府批地予新界原居民興建丁屋,是地政總署負責規管。這類丁屋在建築上有規格,包括興建三層,總高度不可多於27呎,每層面積劃一700呎,且興建深度不多於一米露台。

「丁屋樓花」獲批滿意紙前,業權正式轉讓,故銀行會批出相關村屋按揭。村屋類型屬「祖堂地」;以至年代而契約「屋地」,銀行會拒批按揭,準買家要有一炮過找心理準備。一般而言,1972年後落成標準村屋,以及具有屋苑式管理村屋會受銀行歡迎。

銀行批出村屋按揭條款,私樓。若按揭成數來計算,可做到六成按揭,而按揭息率2.5釐;需要加息三釐壓力測試。不過,按揭保險放寬後,村屋接納保涵蓋物業類,

1,000萬元或以下村屋物業,能申請按揭保險,當中400萬元800萬元村屋,首置客可承造85%按揭,非首置客則承造80%按揭;800萬元900萬元村屋物業,首置客可承造85%按揭,但貸款上限為$720萬元;900萬1,000萬元村屋物業,按揭成數80%,貸款上限800萬元。

注意,所有村屋樓花都接受按揭保險申請,即只能申請60%按揭;而且,祖、堂物業,以及有轉讓限制村屋不符合保資格。

至於按揭年期方面,銀行傾向保守一點,多數以25年上限,同時會規定村屋樓齡加還款期總和只是5565年,比起私樓7080年有所不同,以上種種是村屋按揭私樓按揭之處。

村屋興建方式千變萬化,故無論村屋地段、以至內部設計有需要注意地方。如果購買是建成村屋,於村屋起樓質素不如私樓嚴格,會出現很多甩漏情況。驗樓師詹濟南表示,很多時村屋交樓狀況嚇人,準買家需要有心理準備花時間及金錢執。

其次,村屋是否包有車位、花園、天台,買家簽定合約時要進行查冊,查看該類設施是否入契。但村屋查冊是學問,只因村屋地段繁鎖,怎樣尋找正確地址並。市場上有兩個檔案,可幫助找出自己購買村屋地址,包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下認可鄉村名冊」。

部份村屋並非有道路可以達,可能涉及私人路段。雖然樓契上會有一份路權平面圖,但若上手業主有承造按揭,該份樓契放在銀行中,取得文件瞭解。有業內人士教路,可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈,每一燈柱上有燈柱編號,可以政府「地理資訊地圖」中,「搜尋」位置內可見到「燈柱」,打下燈柱編號認是否政府燈柱了。 同時部份村屋位置,是否有頻覆蓋,以至是否有污水渠接駁影響生活,部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。

於香港私樓樓價水漲船,二手樓價飛升至非小市民可負擔水平,故近年部份市民轉移至村屋市場。當中人會購買「丁屋樓花」,但陷阱所在。

買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

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因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

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買地皮自建房可以按揭貸款嗎

買地皮能貸款嗎

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

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因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

近年台灣成為港人移居熱門地之一,過去兩年總計超過3000人獲得定居許可,移居當地後是每月租屋還是在台灣買樓呢?香港人能否在台灣買樓置業,能否申請按揭貸款?本文會你整理在台灣置業費用程序和注意事項,讓你提早做好準備。

只要你是香港居民,即擁有香港永久性居民身份證,而且英國國民(海外)護照或香港護照外,並沒持有其他地區或國家旅行簽證,可以在台灣買樓置業。

台灣內政部地政司文件,香港歸類「附條件平等互惠之國家」表中,於台灣人能香港取得土地權利,故香港居民亦同樣能在台灣取得土地權利。¹惟外國投資者購買土地上有限制——繼承而取得土地以外,外國人不能獲移轉、負擔或租賃林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境土地。²不過,相信對購買物業自住或出租香港人而言,影響。

香港樓價多年企,很多人無法「上車」,那麼台灣樓市是如何?移居台灣會否「上車」?

台灣大部分物業(稱為土地建物),是業權,少數非年期物業期限屆後政府有權收回所處土地,故買樓時需留意。雖然近年台灣樓價升幅,創歷史新高,然而香港每年攀升樓價——台北市政府地政局公佈數據,台北市8月標準住宅單價每坪57.44萬新台幣(即每呎4,165港元)。³加上,台北市以外,你可以考慮劃分台北會區內新北市和基隆市,有高雄市和台中市發展城市。下表你整理了台灣五個重點城市今年7月樓價作參考,可個人預算和生活需求挑選適合自己地區。

無論你到台灣旅遊多少次,移居台灣置業有很多地方。加上,台灣位於環太平洋地震帶,不時會發生地震,置業時仔細留意樓宇建築。可以考慮先租住單位,物色心水物業,不妨委託地地產紀幫忙處理,是業權手續和法律程序。

在台灣,處理房屋買賣放租公司稱為「房屋仲介」(房仲),而房屋仲介公司要考試核可「不動產經紀人」才能合法經營。不動產經紀人均須考取不動產經紀人證照,具有法律保障權力,可以處理房屋買賣協商、委託、簽約事宜,並中收取佣金。值得留意是,台灣內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標》,房仲收取佣金(買賣雙方合計)不得超過成交金額6%,而房仲市場慣例是買方1-2%,賣方3-4%,但金額和比例會個別例子而有所不同,合計上限是6%。⁵

台灣買樓費用主要包括上述提到房仲佣金、買入税項(包括契税、印花税、物業交易所得税、房屋税),而持有物業後每年亦需支付房屋税、地價税及物業管理費。

海外人士買樓流程台灣人無異,亦同樣可以申請銀行貸款,但銀行外國買家要求。申請購屋貸款時,海外人士需要銀行提供居留證和工作資歷作評估,有台灣本地居民擔任保證人,而銀行審核時會申請者在台灣薪資收入證明或資產證明決定按揭金額,超過六成,而利率本地人。

留意購入物業後,忘記需要處理相關税項。若有委託動產紀人,他們會協助處理有關買入税項税務事宜,然而持有物業期間,需每年繳付税項。

不論你在台灣置業是自住是投資放租,決定購買前不妨瞭解地區房屋、法律程序、税項,並考慮個人預算和財政負擔能力,是感受體驗在台灣生活後作出決定。

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近年香港人準備移民英國,並且考慮移民英國後買樓置業自住或者投資放租。本文會介紹英國買樓和英國樓盤資訊和注意事項,包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和税項,讓大家瞭解英國房地產市場,計議。

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