香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖,投資者疫情中趁吸納這些非住宅單位作長線投資,獲取回報。不過要工商舖申請按揭,條件會住宅按揭,經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭按揭成數、還款年期、壓力測試資料。 

工商舖按揭成數:住宅樓價1000萬以下按揭成數六成(貸款額上限500萬),並且可以申請按揭保險獲取按揭成數,按揭成數九成,1000萬以上按揭成數五成。然而,工商舖按揭成數,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。自用出租五成:住宅層面,如果買入出租物業,按揭成數需要下調一成。但如果買入工商舖作出租之用,按揭成數維持五成水平。按揭成數變化:現時朋友會買入住宅單位,其後買入工商舖投資,要注意如果本身已有按揭身,按揭成數需下調一成至四成。如果收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算按揭,有按揭身者按揭成數三成。 

工商舖按揭計劃:工商舖按揭申請人可選擇P計劃,只有部份銀行提供H,現時實際按息介乎2.35%3.5%左右,住宅按揭。每間銀行工商舖取態各有不同,好比多於1間銀行估價及按揭計劃,工商舖按揭會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道按揭優惠,可瀏覽工商舖按揭。

工商舖是否需要支付額外印花税(SSD)?住宅單位買入後3年內出售,需要支付額外印花税(SSD),6個月內税率20%,612個月之間15%,1236個月之間10%,導致利潤打折扣。然而工商舖買賣設額外印花税,因此工商舖投資者提供多彈性,可轉讓資產投資其他項目。投資工廈注意事項:1. 業權狀況:保障自己,買入工商舖前要土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。2. 查核有否僭建:查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例規定,如走火通道、防火、排水及通風系統狀況。

3. 留意大廈及單位狀況:要瞭解物業維修及失修狀況,如果損耗,買入單位後有機會面臨修葺費用。

香港金管局上週三終於略「減辣」,將非住宅物業按揭貸款限制,從四成上限調高五成。有些評論説可以略為推動一下舖市,但實際上可以借到五成嗎? 相信有投資過工商物業朋友應該,買舖購買住宅物業,可以借到上限機會,簡直係過登天!因為五成按揭限制外,金管局設立N咁多個關卡,將按揭成數好像剝皮,一層一層撕下來,撕到後如果還能借到兩三成話,算是。 第一道關卡:如果買家本身有其他物業有按揭或擔保,就算該物業住宅用途,按揭成數要下調一成。這招對大部分投資者(包括我內)冇可能過關,因為正常人買樓,第一間買住宅,然後考慮投資舖位,冇住宅買舖人,我估十個裏面有一個。 另一關是按揭每月總供款額,不可於入息四成。香港舖位租金回報率,只得一釐至兩釐多,三釐是頂靚舖,但打折後計算供款比率,冇可能難達到要求。除非借貸人有其他收入,不過可能計算到其他住宅按揭,冇乜水位放落舖位。

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住宅物業之外,工商舖位可以做按揭。如果有讀者想香港買舖做生意,或者用作出租投資,本篇適合你。因為工商物業按揭和住宅按揭做法有所不同,一有做錯可以令你全盤生意大計打亂,預算完全失算。如果你有意買舖話要留意!

工商舖按揭與住宅按揭,於工商舖按揭並沒有「高成數按揭」這支歌仔,按揭成數只能夠做到 5成(政府刺激市場工商物業買賣,2020年開始調高了工商舖按揭成數,由4成改為5成)。但工商舖按揭沒物業價格,即使舖位價格過億,你可以借五千萬按揭。

另外,工商舖位借按揭成數扣減機制住宅物業。以往各位認識情況下,非自用物業會扣減成數情況並存在,而會導致扣減成數原因及成數可參考下表:

另外,工商舖按揭利率和款期和住宅單位有所不同。利率方面,工商舖借按揭會比起住宅, 2 釐 3 釐左右,可以選用 P 或 H 。款期話,工商舖還款期為20年,現時住宅單位30年短。如樓齡或申請人年齡話, 還款期有可能做唔20年,變相各位計還款時間及還款額留意因為每月供款額變會提升。

例如,心水舖位索價一千萬,你多可以借到50%按揭,20年還款期及年利率2.5%計算,每月還款 $26,500,各位可以策劃一下自己生意是否能夠 Cover 到租金、燈油火蠟、人工,再計計舖位是否值得買入。

如果你是工商舖物業投資者,可以這個計算方法去推理一下舖位應該要租哪類型業務或闆們潤空間?

工商舖借按揭壓力測試和住宅單位,大原是供款額超過入息 50%,而計算 3 釐利息後供款額則不得多於入息 60%。而部分銀行可接受「擬租金收入」計算入壓力測試,如果單位是用作出租/ 擬出租話,按揭成數要扣一,供款入息比率會收緊40%,壓力測試比率 (+3釐) 收緊50%,有機會租金收入反而貸款額。

而估價方面,銀行會要求借款人提供有關物業幾項資訊,包括是物業單位建築面積、平面圖。銀行於工商舖估價比起住宅會浮動,因為工商舖間價錢困,可能要考慮到人流、業務性質、大小,比起住宅物業估價浮動性。

而且,測量公司於工商舖類型有專長,例如某大測量師行可能會熟悉商廈,估商廈價錢會估足,而地舖或工廈則可以估出一個符合你心水價錢。所以我們建議各位有意買入工商舖物業朋友找 ROOTS 上會協助,多找幾間公司作估價,估出價錢。

和按揭成數部分,工商舖位印花税市場需要有所調節。調節之前,工商舖位採用是第一標準印花税,而調整後改為第二標準税率徵收,詳細税率可參考下表:

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【工廈商廈舖位】工商舖按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款 …

工商舖真係可以借到五成?

近年香港買樓,好多時會聽到「發展商按揭」(呼吸plan)一詞。所謂發展商按揭,理解按揭發展商旗下財務公司批出,而非銀行本身。至於為何會有發展商按揭出現?發展商按揭種類有多少?今次文章和大家一起瞭解一下發展商按揭是甚麼。

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發展商按揭説穿了其是一種樓谷銷售方法。今時今日香港買樓,多數是買樓花主,而如果買家想銀行申請按揭做即供plan話,樓價可以超過 600 萬。但老實講,今時今日香港買樓,還要是樓花話,於 600 萬選擇有少,一些無房studio flat 或一房之外不是很多。所以,於新晉業主來説,要銀行申請按揭做即供plan買樓花是有。

這種情況下,發展商按揭能幫助業主選項之一。發展商按揭來發展商旗下財務公司所批出按揭貸款。這種按揭貸款彈性會比起銀行按揭來得,無論是按揭成數是即供/建期選擇上,能配合業主需要,而且申請門檻,市場上會發展商按揭簡稱「呼吸Plan」,代表「有呼吸能申請到」。

於不是所有業主買家能夠掏出筆首期買樓上會,而能否借得按揭成為他們會否入市因素,所以發展商推出彈性按揭貸款,能小業主們提供入市猶因。借完錢業主,他們後能收回,但樓賣多一層,可以賺利息,何樂而不為?

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求讓業主有彈性借按揭買樓,發展商按揭玩法會有好多種,而選擇多寡多數視乎發展商規模而定。例如,基本會有發展商一,即是各位見按揭呼吸Plan做法,可以借高達樓價九成按揭貸款。

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另外,一之外,發展商可以自行承造一按加二,或者讓業主銀行做一,到發展商做二。二意思是第一次申請按揭情況之下,再向金融機構多申請一個按揭,俗稱二。值得留意是申請發展商二時候是需要想一銀行申報。要銀行接受客人申請二,其次要客人收入納入發展商二後通過壓力測試。情況底下要通過發展商二壓力測試困難因為發展商二利率。可行情況之下建議各位不要申請發展商二,如需要直接申請發展商高成數一。

以往申請二時候,銀行會接受透過本行申請一業主申請二。但今時今日不是所有銀行會接受二申請,變相財務公司和發展商按揭成為了二唯一選擇。

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名義上他們是按揭產品提供者,但實際上他們是持有財務公司牌照公司。唯一發展商旗下提供發展商按揭利率財務公司按揭,而且買樓用發展商按揭會有優惠。不過講,是財務公司提供按揭產品。

講到發展商按揭處,業主來説然是彈性夠。發展商按揭之所以稱為「有呼吸能夠申請到」,主要原因是其申請門檻夠。和銀行按揭有所不同,發展商按揭會有入息審查、收入供款比例要求、信貸評級要求,而且成數夠,批核夠,基本上只要你肯申請會批,於本身有需要或者背景複雜買家來説不用擔心多。

這種彈性之下,業主能夠鬆借到高成數按揭買六百萬以上樓花而同是賺盡折扣。如果大家有留意之前ROOTS上會幾個新盤文章,會知道現在很多新盤樓花推出一系列折扣優惠,例如能越短時間內付清樓價話,折扣優惠會。道理,如果業主心頭,想買過千萬單位話,銀行會借超過五成按揭,透過發展商呼吸 Plan借高成數,可讓業主抬幾百萬能買入幾千萬單位,於手頭鬆投資者(一次抬幾百萬入市)來説是十分著數。

,世事有辣有唔辣,鬆借到九成上會無伏位話,住屋問題鬆解決了。呼吸 Plan在表面上吸引,但有業主注意及計劃地方。,呼吸 Plan頭幾年是超低息口吸引業主入市,有時候可以0息,老實講吸引到。不過,蜜月期後,呼吸Plan利息會提升,例如月期後三年由0息升到3-4釐,幾年後升至5-6釐。而之下,銀行按揭利息是維持1-2釐間,加上發展商按揭貸款額大,息口,於業主負擔會幾何級數地提升。

第二,雖説發展商按揭門檻批核,但於發展商按揭是不受金管局監管,整個批核過程透明度,全程發展商自己話事,變相批不批背後原因是無法掌握。雖然在表面上發展商按揭不用過壓力測試,沒有收入供款比例要求,但假如獲批,可能你入息有關,而你會知道當中原因。如果發展商拒批按揭,而你沒有Plan B 話,撻訂,送訂金發展商。

看完以上優點缺點後,可能你會問:如果我玩銀行一加發展商二是否可行呢?先向銀行借盡樓花按揭,發展商借二,就算蜜月期後要捱息無咁肉呎。不過,如果你想申請發展商二,銀行是會同時一二按計算到壓力測試之中,代表你收入要夠高才通過。而於發展商按揭利息,地會影響供款入息比率,變相減低了批核金額。所以銀行一加發展商二做法雖然理論上可行,但實際操作上於業主收入要求相應提高。

説到尾,呼吸plan是有有,能否妥善運用視乎業主自己計劃是否夠周詳。使用呼吸 Plan 著數玩法,認為是借發展商按揭並到蜜月期完結,後轉到其他銀行享受低息按揭。不過,這種做法於業主來説要考慮因素有很多,因為轉是幾年後事,市場上變動估計,轉順利。

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