香港買樓是個目標,擠身上車一族之前,你可裝備自己,瞭解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊,如何梳理?千居你準備這篇全面【樓宇按揭人包】,零開始,釐樓宇按揭每一步,置業初哥讀!

樓宇按揭即是物業作為抵押,銀行或財務機構借貸,支付物業售價。借款人時分期攤貸款,否則承人(即提供貸款銀行或財務機構)有權收回物業。

按揭計劃時,當中按揭成數、還款期、利率是考慮因素。

坊間見到按揭產品是私人樓宇而設,中村屋按揭有計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因有政府做擔保,故有另一種申請手續及計算方式。

銀行會物業估價、借款人財務狀況(包括查閲信貸評級)、以及有關物業類型,訂立貸款比例,即按揭成數上限。

舉例,如物業估價 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則利率分期攤。

現時首置人士可做 9 成按揭,非首置人士可做 8 成按揭,視乎樓價借款人財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。

目前提供按揭貸款承人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時賺取放貸利息。來説,兩者如下:

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 」或是「P 」。

H 計劃和 P 計劃使用兩種按揭利率,兩種利率會樓市及整體環境而有幅度波動,直接影響你利息開支。

「一」是指物業第一個按揭,選擇銀行承。「二」是指物業本身已有第一個按揭,進行第二個按揭。

買家於一獲批按揭成數,或需要多資金才能支付首期。這種情況買家可選擇二。

二提供者發展商,出現發展商二,主要是推銷新盤。另外,有財務機構設有二服務。申請二得到一銀行,並要通過壓力測試。

「加」有時會「二」混淆。「加」所指,是物業,同一間承銀行,申請增加按揭貸款額。而「二」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加,或能爭取借貸額,即俗稱「加接套現」做法。

「轉」即是物業原本某銀行做按揭,其後物業抵押另一間銀行,該銀行承。業主可以各種理由轉,當中有:

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人罰息期間提早償還按揭,要另外繳交手續費,費用於貸款額某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭後,其他銀行優惠,「轉」。

按揭申請是置業一部分!銀行申請按揭時要求文件、須時、流程有,本文伽瑪會一一列出相關及情況,讓各準業主地瞭解到整個流程!

準業主可這個下載或打印出來,未來要!

3. 申請按揭時,固定收入人士收入証

4. 按揭申請時,非固定收入人士收入証

如準買家心儀單位單位交易價於或者於市場價超過10%,可能大部分銀行能批出按揭!準買家可聯系我們伽瑪,你提供貼市價免費估價服務!

一手樓外,二手市場樓宇可能有樓齡,不論是藍籌大型屋苑、唐樓、村屋、居屋公屋!買樓前做相關單位查察,可避免好多於之後申請按揭確定因素: 例如送契、超高/價交易、地權、屋宇處釘契、法庭Court Case或債務糾紛!準買家可聯系我們伽瑪,你提供樓宇查察服務,讓你申請按揭時無後顧之擾!

某些無良地產經紀會準買家簽署臨時買賣合約同時「側側膊」要求簽署按揭轉介表格!當準買家小心簽署揭轉介表格後,他們會將表格遞交去銀行,行內稱為”插旗”!部分銀行會誰遞交轉介表格作準,即使準買家找到專業可靠按揭轉介公司去幫助申請按揭時,於地產經紀插旗,即使該位地產代理沒有任何相關按揭轉介服務提供下,理所地成為了準買家按揭申請轉介人。這樣影響了按揭轉介公司無法成為準買家轉介經紀及其提供專業按揭轉介服務。

準買家會問,為何要按揭轉介公司去申請按揭而非自行到銀行申請呢?

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【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

【申請按揭】按揭申請必備清單| 時間、流程、注意事項

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於銀行職員會查詢客人信貸報告 (TU),職員見到有多間銀行同樣查詢客人TU紀錄,所以銀行會得知客人申請多間銀行。事實上,只得一間銀行會贏,其他幾間銀行只能做,銀行職員會知道客人自己承造按揭機會有多,當知道客人簽機會率(conversion rate)時,會,HEA做,於損失可能是客人。

於申請高成數按揭,好多時香港按揭證券有限公司 (HKMC) 審批,如審批人員看到幾份同一貸款人申請表後,發現每份申請表上資料有出入,會查證資料,會要求申請者補交多文件,拖慢了批核速度。因此,時申請多間銀行按揭,確保申請表上資料。

另外要留意,保公司會審批一次,審批結果適用於所有申請過銀行。故此,如銀行A申請按揭香港按揭證券有限公司 (HKMC),拒批擔保,透過銀行B是HKMC審批,會拒批擔保。但申請人可以透過其他銀行另一間保公司昆士蘭保險香港 (QBE)申請高成數按揭。如自己入息及批核欠缺信心,可向手按揭專家轉介申請按揭,我們可以協助前後腳申請2間保公司,增加審批機會。

有一個例外情況,如申請人銀行A及銀行B,提供擔保人,HKMC 會每個擔保人狀況,分開獨立審批每間銀行申請。

另外,有部分平台/youtuber會講到,按揭不要申請多銀行,因為會影響TU評分。但其實,樓宇按揭是secured Loan,所有查詢、申請和提取不會影響信貸評級,所以即使申請5,6間銀行不會影響到TU評級。但當客人不準時還款,會影響到信貸評級。

至於甚麼因素會影響到信貸評級,可參考以下三點:

信貸評級EI, 還款後幾耐才可洗底?

置業是人生決定,新手買家應該買樓前瞭解申請按揭條件,以免因為銀行審批按揭貸款出現問題而不能完成交易。銀行申請按揭時需文件、時間和流程有。近年因為疫情,人收入減,有些行業需要多文件證明有足夠負擔能力。另外,銀行實施在家工作影響審批速度,買家如需要上保更應該預留時間。

申請按揭所需主要文件包括入息證明和住址證明,銀行風險角度上,是證明,但審批角度上,而可以接受範圍是什麼?有些證明如提供不到能否做按揭?個別情況你需要知道!

首要是準備按揭要文件,文件包括臨時買賣合約,糧單,工作證明和税單,備以上文件銀行遞交申請可以減省雙方時間,不用多次到銀行交文件。

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申請按揭,可以申請幾多間銀行?

申請按揭所需文件,個別情況你要知(流程+時間+審批要求)

銀行有處理手法,所批出金額和按揭利率不相同。我們建議準業主可以兩三間銀行遞交按揭申請,才可以作出,避免了申請一間銀行情況獲批情況。

此外,你要留意自己所聘用律師樓,是否該銀行認可名單上,如果是才可以幫你處理按揭程序。

現時銀行處理按揭批核,需時三五個星期,有個銀行會或,因為銀行會主要考慮因素一,主要是貸款人信貸紀錄,職業薪金,物業價值因素去衡量,所以按揭處理需時,請準業主預留足夠時間(成交期後預留三個月)讓銀行作出批核。

當按揭批核後,銀行會主動聯絡申請人批核結果,如果準業主接受該offer,和律師樓預留時間簽署文件,簽署文件時記得用統一簽名格式,否則有機會要求重簽。

簽署文件後,銀行會批出按揭貸款,會批給律師樓,由律師樓安排放款,需時兩星期。業主需要時供款,否則有機會Call Loan,而現金回贈需時一個月會入帳。

情況下,保公司只看3個月糧單和3個月過數紀錄,但某些情況下會看6個月,比如:

以上適用於「打工一族」,如果是僱,需要提供審計報告(audit report)和公司利得税單。

兩間保公司:HKMC和 QBE批核標準有出入,所需文件。客人普遍覺得HKMC應是,政府機構,但 HKMC 取得 6折保險。

如按揭成數是6成或以下,銀行批核有彈性,批核標準銀行而異。比如話,如申請銀行是出糧銀行,於過往入息紀錄銀行系統內,因此入息證明只需要補交公司信或糧單(二選一),税單及強積金需要。

但就算申請銀行不是出糧銀行,6成或以下按揭需要税單及MPF,很多中小型銀行接受3個月自動轉帳或支票出糧紀錄。但如果是支票,需要提供支票副本,而支票需要是公司開票。因此,讀者們如果自己闆慣常用私人名開票出糧,記住這會影響按揭申請。參考:

如果是轉工,可能出糧紀錄會過3個月。如果是高成數按揭,批核難,參考此文:

但6成或以下按揭,如果是轉帳出糧,有些銀行可接受1個月過數紀錄,但要提供上一份工資料。如果是支票出糧,那麼需要3個月紀錄。

如需要租金計收入,需要有租,然後租金打7折計入息。至於租約需不需要打釐印?有些銀行如有釐印打6折,有些銀行無釐印打折。

如多於一個按揭身,需要提供所有現有按揭貸款信讓銀行計壓力測試。如果其中一個按揭是聯名話,如果可以提供聯名業主入息證明,聯名按揭供款可減一半來計壓測。

有些客人以為如申請按揭行 non-consent,不用提交其他按揭貸款信給銀行。要留意,雖然如行 non-consent 銀行知道申請人有其他按揭,但申請人需要銀行聲明沒有其他按揭身。

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