內房恆大財困,連鎖效應令人擔心香港物業會否受拖累。有傳本港龍頭銀行指示前線,接受本港恆大系新盤樓花按揭申請,哪個樓盤買家會受影響?我們早前收到消息指,選擇恆大提供高成數按揭受到影響,所謂何事?

《胡.説樓市》早前收到谷友表示,「恆大.珺瓏灣」原本負責提供發展商「一90%」財務公司「創盈」突然「縮沙」,結果買家要轉用其他方式上會,發展商因此要作出補償方案。環環緊扣,背後是否發展商恆大財困,導致財務公司要「割蓆」?

視為進軍香港首個住宅項目,這個地盤前身是恆基地產持有。2015年恆基透過政府招標36.29億元投得,每呎樓面地價4,621元;其後2018年,恆基以65億元轉售恆大,地價調升至8,277元。

恆大2019年開售首批單位,折實均價15,400元,並透過財務公司「創盈」買家提供「一90%」計劃。當時付款款法,如果沒有採用發展商計劃,發展商可額外提供折扣4%。舉例,選用「即供」及「建築期付款」,基本折扣額10%及4%,但若沒有選用「創盈」付款辦法,可以額外多取4%下,變相折扣額14%及8%。

開售後無事,但直至今年六月中,發展商去信買家表示,要他們更改財務公司,提供了三個方案供選擇。第一,如果轉往銀行做按揭,原本扣得樓價4%外,還額外加碼提供1.3%現金補償;如果願意「創盈」轉用「歐力士」財務公司,可免卻原本申請高成數按揭1%手續費外,會0.8%現金補償;如果試過轉往「歐力士」但,發展商會獲額外提供0.3%現金補償。

買家是否可轉其他銀行做按揭? 龍頭銀行匯認,拒收恆大樓盤新樓花按揭申請,落成或現樓按揭可接受,至於遞交申請不受影響,市傳渣打、東亞、、南洋、上商、集友、富邦、大眾銀行跟隨。

而言,選擇「即供按揭」「珺瓏灣二期」及「恆大.睿峯」買家,因為時間內要樓花期內上會,他們會其衝,這兩個盤是恆大旗下尚待收樓項目。如果選用「即供」,發展商來説,資金可一點回籠。

比例有幾多?  因為代理三個月力谷,「珺瓏灣二期」售出192個單位,近30%選用即供。恆大六月開始傳出財困新聞,而巧合是,6月23日後全數成交採用即供按揭;至於「恆大.睿峯」售出8個單位,2個選用即供。如果繼續想購入貨尾,小心按揭風險,或視乎情況能否申請延長成交期上會。

我們接觸了一名「珺瓏灣」業主陳小姐(假名),她表示自己兩個月前轉往銀行申請按揭獲批,得知現在「恆大.珺瓏灣」Whatsapp羣內,有300名業主未有著落,而銀行傳拒批按揭後,發展商沒有即時進。

「現在有20個業主有提過,財務公司「創盈」致電他們表示可批按揭予他們,叫他們自己向外尋找財務公司借款,但現在沒有消息説會批予他們。聽聞有300名買家獲發展商批按揭。之前業主找到銀行,但二期因為消息一出,本身有一批要找銀行有點麻煩。他們現在,一方面不知能否有發展商按揭;另一方面,銀行不及批貸款,可以怎辦? 」陳小姐説。

未收樓業主,按揭只是第一波要面問題;就算過得到按揭,終於可以來到收樓,是否可以鬆一口氣? 恆大財困會否因此影響手工? 我們馬上去看看,直擊一個位於2座中層D室,實用面積325呎一房位。

上到來單位樓層,入屋行一轉,你會覺得有什麼問題。這個走廊盡頭一房單位,入屋左手邊洗手間,黑廁無窗風,淋浴間貼廳牆身放;洗手間面開放式廚房,分兩截,放洗手盆、空間細,面雲石枱面,下方放洗衣機、雪櫃。行前一點屋主體面積,100呎左右,外面露台,毗鄰主人睡房,廳房,面積有70呎。單位面積325呎,雖然空間不算,但無論需執修的問題、或者開則設計,問題是出乎所料。

單位廚房分開兩邊放,感覺上儲物量好像,但好看。其中一個櫃打開是洗衣機,另打開是洗手盆底部,下方很多喉管不能放置物品;另一個櫃打開是電箱位,不能放置物品,後打開是雪櫃,迷你,佔據了空間,上方櫃身是抽油煙機風槽位,全屋可以作儲物只有三個地,且空間迷你。而且單位附設蒸焗爐,需要跪下來才可以食物取出來,使用上並。

洗手間設計「騎呢」。驗樓師發現假天花內電線冚裝外,離奇是一排過鏡櫃身分開四截,中間兩截面積,而左右兩側面積一點,以為是四截櫃身,怎料錯。驗樓師詹濟南打開知道鑲實而不能儲物,業主説很多人中招,以為是櫃身,結果用力一拉,整塊鏡身鬆脱,危險。

客飯廳揹包了一些軟墊,變相發展商控制了業主梳化位置,電視掣設於另一邊牆身,侷限了放置餐桌及櫃選擇。房間是如此,設了一些墊侷限於牀頭擺位。

單位附送電動窗簾,房間沒有相關裝置,有一盞望落「華麗」水晶燈,説有點像參觀灣區「精品房」。詹SIR䛏為,單位提供「雙軌窗簾」令準買家沒有選擇權利,且雙簾軌有部份會頂著房門,需要撥開窗簾才能開門。發展商提供一盞燈,業主可以省一筆。但燈炮了不能換。

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近日恆大地產屢傳消息,當中有涉及一些港落成新盤,市場盛傳一些銀行例如滙豐停止接收恆大‧珺瓏灣及沙灣恆‧睿峯完工樓盤樓花按揭申請。今次文章和你瞭解一下整件事情來龍去脈,以及如何影響到各位讀者,而如果有影響話有甚麼解決方案?

發展商:恆大集團地址:香港新界屯門青山公路掃管笏段管翠路8號收購價錢:65億港元每呎樓面8,300元

恆大地產是中國最大型房地產國企之一,是現在其中一家負債企業。恆大不論中國內地是香港有發展項目,當中需要透過銀行大量發債集資。來説,發展商利用發債集資後出售物業賺錢能債,形成一個順利循環。然而,基於種種原因,包括發債過多、內地限購令,令恆大賣樓情況如理想。

其實,恆大地產過去一年間已有負面消息是圍繞其財務狀況,外間擔心恆大會否時間內維持營運。而日前中國內地廣發銀行更向法庭申請凍結恆大 1.32 億元資產,引起外間揣測,恆大會否今次事件中「爆煲」破產?各位香港購買恆大物業小業主們應該如何自處呢?

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恆大財務困難影響人士眾多,其中以下幾類人士要留意:

恆大透過銀行發債,希望利息吸引外間購買並藉此集資。然而,如果恆大財政遇上問題,講話債券利息,債券本金無法償債券持有人。於債券有到期日,恆大需要到期日債券,而如果你手持債券到期日是幾年後,而恆大財務情況未有改善,你手上債券「凍過水」。

另外,恆大股價最近消息影響之下歷大跌。自7月16日9.88價位跌7月20日6.93,一些小股民止蝕而拋售股份,會造成雪球效應,使股價持續下跌。其後想入市股民看見恆大股價下跌會認為公司前景,造成惡性循環。

今次財困事件影響,一班購入恆大‧珺瓏灣及沙灣恆‧睿峯位並選擇樓花即供plan買家。買入恆大‧珺瓏灣而選樓花即供plan理應落訂後一段時間內馬上銀行申請按揭。這班買家需要銀行指定時間內購入單位尾數全數繳付,即供plan意思是指物完全落成,未收樓開始供樓。即供plan做法下,申請人要先向銀行申請按揭貸款然後開始供樓。但於中國恆大財務狀況令銀行信心動搖,一些落成新盤例如恆大‧珺瓏灣及沙灣恆‧睿峯,能夠獲得銀行按揭。於這羣即供plan買家可以考慮揾財務公司承造短期按揭解決燃眉之急。反之,若買家滿足買賣合約精神,指定時間內成交,因為銀行上唔到會,買家有機會遭撻訂。

相反,假如是建期plan按揭,於樓盤落成之前業主只需要付一成訂金,到收樓時候需要繳付尾數及正式開始供樓。變相假如樓盤無法如期落成,發展商有機會延期或有能力情況下退錢,但恆大情況來説,買家多數只能無了期地。不過,於訂金一開始落了一成,輸極是一成,比起即供plan陣,起碼需要遭到撻訂因為現時是發展商無法交樓。

於一些想買新樓有足夠銀彈客户來説,恆大‧珺瓏灣這類盤有提供發展商按揭,即「呼吸plan」高成數按揭選項。然而,近日ROOTS上會收到有客人查詢,指收到早前接受呼吸plan申請發展商財務公司突然反口拒絕其申請,令客户需要自行四出撲水。

需知道要呼吸plan 朋友本來財政能力足夠過銀行亞壓力測試,假如本來承辦呼吸plan財務公司反口,他們出路只有找其他財務公司做呼吸plan頂上。其幾年類似情況發生過,發展商財務公司反口不是首次發生。原因可以好多,發展商貸款資金有其他用途,申請多或者唔夠錢。因此,ROOTS上會叮囑買家或者準業主唔依賴發展商旗下財務公司提供按揭。

中國恆大 (03333) 近月傳出消息,市場擔心其經營前景。彭博引述知情人士報道,滙豐停止恆大位於香港竣工樓盤買家提供樓花按揭貸款申請,而現有申請者及現樓(建築期)按揭申請沒有影響,而滙豐外,其他主要銀行採納做法。

恆大目前香港出售3個樓盤,是恆大‧珺瓏灣 – 恆大‧珺瓏灣1期(屆現樓)、恆大‧珺瓏灣2期(關鍵日期2021年第3季)、恆大‧睿峯(關鍵日期2021年第4季)。彭博報道推算,涉及恆大樓花按揭樓盤恆大‧珺瓏灣2期及恆大‧睿峯。

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恆大回應傳媒查詢時強調,集團港樓盤各項工作原計劃推進,於個別銀行做法不予置評,但表示有其他銀行承造樓花按揭仍保持積極態度,故相信影響,而於受影響客户,發展商視乎個別情況,讓客户申請延期成交日收到成交通知書後60天,並豁免該60天罰息。

恆大‧珺瓏灣分兩期發展,其中第1期共提供754夥,第2期則提供1,228夥,合供提供1,982夥,户型開放式三房,另設有22幢獨立洋房,項目兩期沽逾1,705夥。其中項目於今年5月如期交樓,而二期恆大表示有信心可於8月交樓。

中國恆大 (03333)
近月傳出消息,彭博引述知情人士報道,滙豐HSBC停止恆大位於香港竣工樓盤買家,提供樓花按揭貸款申請。市場消息指,銀行恆大樓花按揭貸款,只限於申請者,現有申請者沒有影響,而滙豐外,渣打、東亞 (00023)
其他銀行採納做法。金管局發言人指,評論個別個案。

東亞銀行回應查詢指,恆大‧珺瓏灣及恆‧睿峯批出按揭申請不受影響,會繼續接受相關樓盤現樓(建築期)按揭申請。

恆大目前香港出售三個樓盤,是恆大‧珺瓏灣 – 恆大‧珺瓏灣1期(現屬現樓)、恆大‧珺瓏灣2期(關鍵日2021年第3季)、恆大‧睿峯(關鍵日2021年第4季)。彭博報道推算,涉及恆大樓花按揭樓盤恆大‧珺瓏灣2期及恆大‧睿峯。

恆大會破產?摩根大通話可能性偏低,【下一頁】

恆大本報回應指,有關恆大‧珺瓏灣按揭批核問題,項目按揭發展商指定財務公司提供,按揭批核該公司既定審批程式和要求處理,「據悉,該公司近日沒有買家表示批核其按揭申請。」

恆大強調,集團港樓盤各項工作原計劃推進,於個別銀行做法,公司不予置評,但有其他銀行承造樓花按揭仍保持積極態度,故相信影響,而於受影響客户,發展商視乎個別情況,讓客户申請延期成交日收到成交通知書後60天,並豁免該60天罰息。

另外,恆大相關人士記者表示,公司港樓盤各項工作有序推進,近9成單位售出,其中恆大‧珺瓏灣項目於今年5月如期交樓,交樓質素獲得好評,二期有信心於8月交樓,且公司與香港多家銀行保持良好合作關係,會經營造成影響。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次有龍頭銀行拒絕恆大樓花按揭申請,相信其他銀行有機會跟隨。相關樓盤踏入關鍵期階段,相信影響,建議未來有興趣購入該發展商樓盤買家選用建築期付款計劃。此外,曹德明表示大部份發展商實力,相信此事屬個別事件,銀行承造樓花按揭仍保持積極態度。

早前購入以上恆大樓盤單位買家,如選擇建築期付款方式不受影響;於近月購入單位而選擇90天現金優惠付款辦法買家,若於銀行申請按揭,有可能受到影響,建議買家可尋找發展商更改建築期付款辦法。

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