香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖,投資者疫情中趁吸納這些非住宅單位作長線投資,獲取回報。不過要工商舖申請按揭,條件會住宅按揭,經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭按揭成數、還款年期、壓力測試資料。 

工商舖按揭成數:住宅樓價1000萬以下按揭成數六成(貸款額上限500萬),並且可以申請按揭保險獲取按揭成數,按揭成數九成,1000萬以上按揭成數五成。然而,工商舖按揭成數,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。自用出租五成:住宅層面,如果買入出租物業,按揭成數需要下調一成。但如果買入工商舖作出租之用,按揭成數維持五成水平。按揭成數變化:現時朋友會買入住宅單位,其後買入工商舖投資,要注意如果本身已有按揭身,按揭成數需下調一成至四成。如果收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算按揭,有按揭身者按揭成數三成。 

工商舖按揭計劃:工商舖按揭申請人可選擇P計劃,只有部份銀行提供H,現時實際按息介乎2.35%3.5%左右,住宅按揭。每間銀行工商舖取態各有不同,好比多於1間銀行估價及按揭計劃,工商舖按揭會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道按揭優惠,可瀏覽工商舖按揭。

工商舖是否需要支付額外印花税(SSD)?住宅單位買入後3年內出售,需要支付額外印花税(SSD),6個月內税率20%,612個月之間15%,1236個月之間10%,導致利潤打折扣。然而工商舖買賣設額外印花税,因此工商舖投資者提供多彈性,可轉讓資產投資其他項目。投資工廈注意事項:1. 業權狀況:保障自己,買入工商舖前要土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。2. 查核有否僭建:查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例規定,如走火通道、防火、排水及通風系統狀況。

3. 留意大廈及單位狀況:要瞭解物業維修及失修狀況,如果損耗,買入單位後有機會面臨修葺費用。

想做工廈投資?瞭解工廈按揭!工廈按揭是工商舖按揭一種,向來工廈按揭申請按揭條件住宅按揭,伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭注意事項,包括按揭成數、還款年期、壓力測試。

工廈按揭成數住宅物業底,工廈按揭成數計算,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。

人首次置業會買入住宅單位,其後買入工廈 (工商舖) 作投資用途,要注意如果本身申請人已有按揭身,按揭成數會下調一成四成。如果申請人收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算申請按揭,有按揭身申請人按揭成數只有三成。 

工商舖按揭壓力測試住宅相若,供款入息比率方面,如末持有其他按揭,每月供款不得於每月入息50%,壓力測試方面,當利率增加3%,每月供款不得於每月入息60%。

政府2020年11月撤銷工商物業及車位雙倍價印花税,買入工廈成本減。過往非住宅物業雙倍價印花税需要第1標準中第2部税率計算,1個200萬小型商廈單位,要徵收1.5%、即3萬印花税,施政報告公佈措施後第2標準税率計算,同樣價錢物業印花税降$100,減少逾99%。

購買工商物業繳付額外印花税(SSD)及買家印花税(BSD),但要支付雙倍印花税(DSD),税率總樓價15%。現時購入非住宅物業,無論是個人或公司名義買入,要繳付雙倍印花税 (DSD)。

另一方面,因為工廈所需繳付首期,部分工廈新手會選擇夾份投資,開設股份有限公司公司名義購入物業,此做法各人可有持股比例,而透明度,同時相關支出可以扣税。不過,若公司名義購入,並且三年內轉手,現時是需要繳付額外税項,因此建議工廈投資持貨年期。

筆者前按揭轉介行業多年,不時有工廈投資者繳付樓價首期後,得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行因違規物業,未能承造工廈按揭,逼撻訂。

另一點要注意,一些工廈樓齡,沒有灑水系統,部份銀行有機會接受該工廈按揭申請。

我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 申請人是中小企闆,而於他們想慳得,每年報足税,沒有定期做支薪證明和供強積金,以至就算他們本身實情是年薪百萬,但去銀行承造按揭時會困難。

買家需瞭解該工廈維修狀況和管理費是多少,例如有沒有結構性問題、消防設備是否、有沒有其他違反《建築物條例》,建議有投資工廣準業主,弋投資前應先向業主、租客、經紀瞭解下實際情況和做實地考察。而工廈附近周邊 (例如交通),承租行業類型。如何已有印刷廠、藥廠、食品工場此物業經營,鈉行有機會因為環境過於、走廊多雜物待原因,影響工廈估價和工廈出租率。

近年很多大業主會拆售工廈,「劏房」形式出售,如果買家有意入市,揀選完成分契程序工廈。若分拆後面積,部份銀行可能質疑未能作工業用途,而接受工廈按揭申請。

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工業廠房抵押貸款可以貸多少年?按揭貸款貸款期限110年,貸款金額可達房屋評估價70%。抵押類似於我們個人住房抵押。如果工廠合法,企業所有,並有房產證和土地使用證,則可以貸款機構申請抵押貸款。因此,建廠房是否有房產證和土地使用證關鍵,是建廠房能否於抵押貸款關鍵。

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工廈估價、按揭成數、工廈首期

1、投資情況選擇廠房。廠房分生活區和生產區,有生態綠化,有會議室和休閒區,有員工宿舍,所以投入資金多。因此要自身生產經營需求和資金實力選擇性質或用途廠房,投資時要自己實力進行佈局和租賃。

2、選擇出售廠房時要看好城市規劃,城市遠景規劃中工業園區、物流園區,是佈置廠房地點。建議選擇一些通過了政府消防、安全審批廠房,同時綜合考慮交通地理位置、行業發展狀況、廠房整體狀況因素,再行決定置業投資計劃。

3、廠房租售雙方要注意一些細節問題。如果該地塊是集體用地,要看是否有土地租賃,該地塊是否有相關控制法規,地塊年限是多少,土地、廠房容積率是多,交易前向有關部門和專業中介總結諮詢。

4、投資廠房要計算投資。説,廠房售價、租金等要綜合考量,不能貪圖總價和單價表面,租不出去或轉賣不掉投資。

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上表第一欄意思是指沒有其他按揭,包括其他住宅和非住宅按揭。比如本身住樓有按揭,買層商廈,商廈不能借5成,而是第二欄4成。

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金管局放寬非住宅按揭成數懶人包

以上包括擔保人,如買商廈需要擔保人,而擔保人有按揭,要第2欄成數,就算主申請人沒有其他按揭。

擔保家人物業算是有按揭身,就算擔保物業無名。

適用於轉套現,預期非住宅轉套現活動會增加

措施適用於買物業,適用於轉套現。這和去年政府放寬住宅按揭成數。放寬住宅成數適用於買物業,估計政府是為了讓商鋪業主透過轉套現解經營困難。假設手持個商廈經營貿易生意,市值1000萬,過往如重按最多隻可以借400萬。政策下貸款額增加500萬,套多一球,於小本生意來説夠費「捱」多幾個月,渡過經濟嚴冬。因此筆者認為是項措施是能幫商户解決財困。而且非住宅按揭利息,3釐以下,於小商户利息負擔不算很。

成數物業一開二,首期節省兩成

就算業主沒有財困,措施物業一開二。近期工商鋪價出現調整,市場出現筍盤。如果本身手持一個工商物業,可以透過加或轉套出現金,買入第二層工商物業,而放寬成數令轉套現可借多一成。套取現金後,如作為第二層首期,第二層按揭成數以往增加一成。因此,整個一開二操作節省了兩成首期,令買家資金會鬆裕。故此筆者預期放寬成數非住宅物業交投量,是lumpsum工商物業。

不過要留意,一開二而兩層是自己名話,第二層成數只能做4成,不能做5成,第一層已有按揭。因此,如想第二層做足5成按揭,需要揾個無樓「人頭」,比如配偶或親。

工商鋪近期價格回調,調整幅度有15%-20%。放寬按揭成數預期於物業價格沒有太大幫助。這是因為工商鋪樓價調整是租金暴趺以及空置率上升所致。放寬按揭成數會令買家入市,但會令買家於市價搶購工商物業。工商物業主要是收租用途,如租金下趺,樓價會跟隨下趺。

雖然非住宅按揭成數5成(以往4成),但於金額大,很多業主會透過商業融資增加按揭成數,可達8成。所謂商業融資,物業抵押銀行,頭4成,然後銀行中小企貸款借額外4成。申請人需要是營運公司東主,需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。來説,中小企貸款部份利息較普通按揭利率,是3釐以上。

金管局是次放寬工商按揭成數,並適用於以上商業融資。如透過商業融資借8成,銀行頭維持4成,中小企貸款4成,而不能銀行頭增至5成,中小企貸款減至3成。於中小企貸款部份利息,因此貸款人是期望商業融資能4+4變成 5+3。但是次措施並不容許4+4變5+3。

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