想做工廈投資?瞭解工廈按揭!工廈按揭是工商舖按揭一種,向來工廈按揭申請按揭條件住宅按揭,伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭注意事項,包括按揭成數、還款年期、壓力測試。

工廈按揭成數住宅物業底,工廈按揭成數計算,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。

人首次置業會買入住宅單位,其後買入工廈 (工商舖) 作投資用途,要注意如果本身申請人已有按揭身,按揭成數會下調一成四成。如果申請人收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算申請按揭,有按揭身申請人按揭成數只有三成。 

工商舖按揭壓力測試住宅相若,供款入息比率方面,如末持有其他按揭,每月供款不得於每月入息50%,壓力測試方面,當利率增加3%,每月供款不得於每月入息60%。

政府2020年11月撤銷工商物業及車位雙倍價印花税,買入工廈成本減。過往非住宅物業雙倍價印花税需要第1標準中第2部税率計算,1個200萬小型商廈單位,要徵收1.5%、即3萬印花税,施政報告公佈措施後第2標準税率計算,同樣價錢物業印花税降$100,減少逾99%。

購買工商物業繳付額外印花税(SSD)及買家印花税(BSD),但要支付雙倍印花税(DSD),税率總樓價15%。現時購入非住宅物業,無論是個人或公司名義買入,要繳付雙倍印花税 (DSD)。

另一方面,因為工廈所需繳付首期,部分工廈新手會選擇夾份投資,開設股份有限公司公司名義購入物業,此做法各人可有持股比例,而透明度,同時相關支出可以扣税。不過,若公司名義購入,並且三年內轉手,現時是需要繳付額外税項,因此建議工廈投資持貨年期。

筆者前按揭轉介行業多年,不時有工廈投資者繳付樓價首期後,得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行因違規物業,未能承造工廈按揭,逼撻訂。

另一點要注意,一些工廈樓齡,沒有灑水系統,部份銀行有機會接受該工廈按揭申請。

我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 申請人是中小企闆,而於他們想慳得,每年報足税,沒有定期做支薪證明和供強積金,以至就算他們本身實情是年薪百萬,但去銀行承造按揭時會困難。

買家需瞭解該工廈維修狀況和管理費是多少,例如有沒有結構性問題、消防設備是否、有沒有其他違反《建築物條例》,建議有投資工廣準業主,弋投資前應先向業主、租客、經紀瞭解下實際情況和做實地考察。而工廈附近周邊 (例如交通),承租行業類型。如何已有印刷廠、藥廠、食品工場此物業經營,鈉行有機會因為環境過於、走廊多雜物待原因,影響工廈估價和工廈出租率。

近年很多大業主會拆售工廈,「劏房」形式出售,如果買家有意入市,揀選完成分契程序工廈。若分拆後面積,部份銀行可能質疑未能作工業用途,而接受工廈按揭申請。

伽瑪首置按揭轉介服務,讓你安心達成安居置業美夢!

延伸閱讀…

工廈估價、按揭成數、工廈首期

【工廈商廈舖位】工商舖按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款 …

香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖,投資者疫情中趁吸納這些非住宅單位作長線投資,獲取回報。不過要工商舖申請按揭,條件會住宅按揭,經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭按揭成數、還款年期、壓力測試資料。 

工商舖按揭成數:住宅樓價1000萬以下按揭成數六成(貸款額上限500萬),並且可以申請按揭保險獲取按揭成數,按揭成數九成,1000萬以上按揭成數五成。然而,工商舖按揭成數,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。自用出租五成:住宅層面,如果買入出租物業,按揭成數需要下調一成。但如果買入工商舖作出租之用,按揭成數維持五成水平。按揭成數變化:現時朋友會買入住宅單位,其後買入工商舖投資,要注意如果本身已有按揭身,按揭成數需下調一成至四成。如果收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算按揭,有按揭身者按揭成數三成。 

工商舖按揭計劃:工商舖按揭申請人可選擇P計劃,只有部份銀行提供H,現時實際按息介乎2.35%3.5%左右,住宅按揭。每間銀行工商舖取態各有不同,好比多於1間銀行估價及按揭計劃,工商舖按揭會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道按揭優惠,可瀏覽工商舖按揭。

工商舖是否需要支付額外印花税(SSD)?住宅單位買入後3年內出售,需要支付額外印花税(SSD),6個月內税率20%,612個月之間15%,1236個月之間10%,導致利潤打折扣。然而工商舖買賣設額外印花税,因此工商舖投資者提供多彈性,可轉讓資產投資其他項目。投資工廈注意事項:1. 業權狀況:保障自己,買入工商舖前要土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。2. 查核有否僭建:查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例規定,如走火通道、防火、排水及通風系統狀況。

3. 留意大廈及單位狀況:要瞭解物業維修及失修狀況,如果損耗,買入單位後有機會面臨修葺費用。

延伸閱讀…

比較工廈按揭利率2022

本地按揭貸款計劃

有意購買工廈單位準買家,可以選擇入手機會收購工廈或購入機會收購工廈。工廈按揭與住宅按揭有何?申請工廈按揭有什麼需要注意?MoneySmart你製作工廈按揭人包,助你於時間內瞭解工廈按揭成數、按揭利率、額外印花税資訊。

工廈按揭屬非住宅項目,銀行工廈估價較保守,而且現行規定,所有非住宅項目只可做4成按揭。如果買家有其他投揭身,按揭成數會扣減一成。

目前住宅額外印花税(SSD)及買家印花税(BSD)適用於工廈。工廈只受非住宅物業累進式價印花税(AVD)所限,8.5%

工廈按揭年期是20年,不過,如準買家人齡或工廈樓齡,可以做足20年。

本行為本地/外地居民提供物業作抵押分期貸款,為有意置業或有融資需求客户提供貸款利率特優,特長還款期,免手續費,免估價費,高息存款户口及提前部分還款優惠服務, 助您鬆置業, 實踐置業及投資大計。

申請手續,帶備以下文件到本行各分行申請:

  • 【平安按揭車】平安銀行按揭車保證金什麼時候交平安銀行 |中國平安保險 |汽車保險 |
  • 【小額貸款】小額信貸是什麼 |全台合法小額借款推薦 |9種管道小額貸款利率 |
  • 【成都房子按揭】成都房屋按揭貸款 |個人一手房貸款 |成都房子按揭貸款計算器 |
  • 【澳門 借貸】私人貸款計算機 |澳門發展銀行 |貸款服務 |
  • 【按揭還清怎麼解除抵押】房子貸款還清如何解除抵押 |房貸結清多久解除抵押和解押流程是什麼 |銀行貸款還完了怎麼解除抵押 |
  • 【按揭貸款抵押】抵押貸款與按揭貸款的區別在哪裏 |抵押貸款與按揭貸款的區別是什麼 |按揭和抵押貸款一樣麼 |
  • 【銀行按揭車是什麼意思】按揭買車 |按揭買車是什麼意思 |最全面購車按揭詳解 |
  • 【佛山創業貸款】30萬升為50萬 |佛山創業貸款怎麼申請 |佛山市創業補貼申請 |
  • 【東莞公積金中山貸款】在中山買房 |能用東莞公積金貸款嗎 |相關問題 |
  • 【奇駿按揭】奇駿貸款按揭最低多少錢 |買了老款奇駿了 |奇駿貸款按揭最低多少錢 |
  • 【濟南按揭貸款】個人住房按揭貸款 |個人按揭類貸款 |濟南按揭貸款計算器 |
  • 【按揭權證】WeChat微ADXC68 |financier |香港駕照在愛爾蘭可以用嗎 |
  • 【車位貸款 建行】車位貸款 |車位貸款計算器 |建行信用卡車位貸款如何還款 |
  • 【按揭買車5年】汽車按揭5年 |買車按揭心慌慌 |按揭買車 |
  • 【民間借貸最新司法解釋】民間借貸司法解釋 |溯及力等7個法律焦點 |的主要變化及其影響 |
  • 【小花借貸怎麼樣】小花錢包 |小花貸款利息是怎麼算的小花貸款好不好用 |的恩恩怨怨 |
  • 【銀行貸款利息需要開發票嗎】銀行手續費 |究竟應該開立發票或申報扣繳 |貸款利息應當開發票入賬 |
  • 【汽車按揭工作】汽車銷售的按揭專員是做什麼的 |銷售專員的汽車按揭業務員是做什麼的 |汽車按揭渠道招聘信息 |
  • 【貸款合同不宜而飛該怎麼辦】這家銀行要等八個月其間利息誰來擔 |如何才能更快提前還貸 |都有哪些方式 |
  • 【蕭山有個人信用貸款?】蕭山農商銀行 |個人小額綜合消費信貸 |杭州信用貸款 |