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大家買樓申請按揭過程當中會遇見各種按揭英文詞彙。但你知不知道這些按揭英文詞彙術語代表著什麼意思?今文ROOTS上會會講解各個見按揭英文詞彙,後會申請按揭過程中問到目定口呆。

Borrower 意思是借款人,代表有責任償還按揭貸款人。Borrower 借款人要是業主。

可以參考:【按揭擔保人】借款人有什麼?有幾?分析幾個個案,解釋按揭擔保人玩法!

Mortgagor 意思是按揭人。一個物業業主向銀行申請按揭會成為 Mortgagor 按揭人。一個物業如果有多於一個業主,該份按揭會有多於一位按揭人。一般而言,銀行申請任何按揭會要求所有業主簽署作為該份按揭按揭人。若物業有多於一位業主,而只有持有部分業權人士希望物業申請按揭叫按揭,而這個時候會有財務公司承。現時大部分銀行會要求業主成為按揭人之外同時成為借款人。

Guarantor 意思是擔保人,而擔保人要是業主。情況下,置業人士收入夠通過壓力測試會加兩位擔保人,其收入合計通過壓力測試。Guarantor 擔保人雖然不是業主,擔當業主逾期償還按揭貸款,銀行是有權向 Guarantor 追收欠款。換言之,Guarantor 是有法律責任償還按揭貸款。

可以參考:【按揭擔保人】借款人有什麼?有幾?分析幾個個案,解釋按揭擔保人玩法!

Cash Rebate 代表現金回贈。銀行吸引客人該行承造按揭,會申請按揭人士提供按揭現金回贈。按揭現金回贈是貸款額一個百分比計算,而回贈視乎申請時期按揭利率。按揭利率,回贈,反之亦然。

Conditional Offer 代表按揭完成批核,不過申請人需要滿足銀行列出的條件。假設申請人未能滿足申請條件,會拒批核。按揭條件需要申請人補交收入證明文件、提供信用卡或外債償還記錄。

Drawdown Date 代表放款日,而放款日是物業成交當日。買賣按揭申請獲得批核並簽妥按揭文件後,銀行會律師樓安排放款流程確保 Drawdown Date 是物業買賣成交日。假設按揭時轉按而非買賣按揭,Drawdown Date 可以申請人自訂。

DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 代表供款入息比率,用以評估申請人還款能力。DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 計算方式是按揭申請人所有外債每月供款除以每月收入。來講,DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio) 不能超過 50%,意思按揭申請人每月外債供款不能超過收入一半,但實際比率視乎情況而定。

HIBOR 代表銀行同業拆息,即是香港各銀行借貸時採用息率。HIBOR升跌取決於銀行體系資金供求。資金利率會下調,相反會上升。銀行提供按揭計劃有會 HIBOR 掛鈎,俗稱「H」。

想瞭解關於 HIBOR 按揭可以參考:【按揭利率】一文睇「P」與「H」,教你如何申請按揭時慳到盡!

HIBOR CAP 代表 「H」封頂利率。於 HIBOR 浮動,為保障客户銀行會設定一個封頂利率,即使 HIBOR 任何原因而上升承人需要擔心。 HIBOR CAP 封頂利率為 P-2.5%。按揭借款人如果有 P-2.5% 作為封頂位,唯一機會會影響到按揭供款 Prime 利率加息。

Insurance Premium 代表按揭保險保費。市面上所有價值1000萬或以下物業能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少(借9成按揭),俾保費購買「按揭保險」。按揭申請人購買按揭保險時候可以同時銀行借多少錢用以繳交按揭保費。借款人一次過繳交保費話會有折扣優惠,反之可以每年繳交保費。

Loan To Value Ratio (LTV) 代表按揭成數。LTV 是銀行常用風險管理措施確保借貸額會超出物業價值。現階段樓價介乎400萬1000萬物業可以借90%按揭;樓價1000萬1125萬可以借80%按揭90%按揭,而貸款額上限900萬港元;樓價1125萬港元以上1200萬港元以下可以借多80%按揭;樓價1200萬港元以上1920萬港元以下可以借多50%80%按揭,而貸款額上限960萬港元。

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求能借80%#申請人需要為首次置業人士及固定收入

詳細按揭成數可以參考:【按揭成數】2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

MIP (Mortgage Insurance Plan) 代表按揭保險計劃。銀行多接受60%按揭,要申請高成數按揭透過香港按揭證券有限公司繳交按揭保費買按揭保險。申請高成數按揭時需要銀行審批之外,要提交申請香港按揭證券有限公司 (HKMC) 審批。

Mortgage Link 代表存款掛鈎按揭户口,意思是一個銀行户口而它存款利息相等於按揭貸款利率。假如按揭貸款利率是2.875%,只要將資金存入這個存款掛鈎按揭户口,這筆資金可以取得2.875%存款息率,抵消按揭利息。不過值得留意是,Mortgage Link 户口來説存款上限是按揭貸款餘額 50%-60%。

Mortgage Pricing 代表按揭利率計劃,當中包含H利率,按揭利率封頂位。

Offer Letter 代表按揭貸款信。按揭申請獲得批核後銀行會發出這封 Offer Letter ,而當中會列明所有有關銀行提供按揭利率及優惠,包括H利率、按揭利率封頂位、現金回贈、Mortgage Link 條款、罰息期。

Partial Payment 代表部分還款。按揭貸款人會每月供款,但如有多餘資金可以選擇 Partial Payment 償多本金減低貸款負擔。不過值得留意是,銀行按揭計劃是有罰息期,罰息期內 Partial Payment 有機會需要繳交罰息,而罰息期期 2-3 年。即使過了罰息期,有些銀行會客人 Partial Payment 時候收取手續費。

  金管局現行按揭規定,1000萬元以下物業可敍造六成按揭,1000萬或以上物業只可敍造五成。年人首次置業,揀選樓價、入門物業無可厚非,「保」成為他們上車最佳踏腳石。

  不過,部分人「保」(全稱:按揭保險計劃)誤會,見將「保」與「二」混淆。其實「保」及「二」是,「保」主要按揭保險公司作為擔保,減低銀行置業人士提供六成以上九成按揭貸款風險。相反,全稱第二按揭,指第一按揭(銀行提供)之外,其他機構提供按揭,即兩筆貸款。

  選用「保」置業人士需要繳交保費,而保費可繳清,或一併貸款銀行借取,與每月供款償還,可享現時市場上按揭計劃,可做到全期H+1.23%,上限P-3%,可獲得銀行提供2.1%現金回贈。

  至於「二」息率普遍,可達數釐,十數釐。但金管局於2016年加強杜絕違規「二」,現時發展商為一手物業提供「二」計劃外,業主承造其他新造按揭時,如獲得「一」銀行,而將同一物業抵押予其他財務機構借「二」,土地註冊處會「一」銀行發出電子提示,減低銀行體系信貸風險。

如果到銀行申請物業按揭,申請人可選擇兩種按揭計劃,是H或是P。MoneySmart收到詢問:哪一種按揭計?H是否P?本文綜合所有問題,為各位一次解答。

答案説起:過往香港銀行按揭利率紀錄,H確實比P優勝,供款負擔普遍。

絕大多數情況之下,H利率,即使時間內上升,會回落,會觸及P水平。

至於H會P原因,是香港銀行奉行金融制度,以及身處經濟環境有關。

H全稱「銀行同業折息利率」(Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR),本質上是銀行銀行之間借貸利率,銀行只是「借用」了這個內部利率,去計算按揭利率。過去多年,香港金融制度,銀行業界資金,銀行之間借貸成本及風險,因此HIBOR大多時間水,從而造就了「H」水。 

例如目前一個月HIBOR只有0.36,2019年前大多數時間HIBOR即使水,只有1左右,會出現2或以上水平。

MoneySmart可直接你按揭申請遞交銀行按揭部,讓你申請獲得銀行回覆,加快批核需時。

延伸閱讀…

【按揭攻略】你不可不知的常見銀行按揭英文詞彙!

競宇按揭_百度百科

要瞭解H,瞭解HIBOR計算方式是夠,還要瞭解其作為「封頂位」鎖息上限。 

所有申請人承造H計劃時,會獲得一個利率計算「息率上限」,俗稱「封頂位」,會P一樣,「P-X%」顯示,會該銀行P計劃。此機制於能夠防止HIBOR急升,業主突然要支付額外按揭利息,HIBOR回落後,要計算利息。封頂位P睇齊,業主有保障,有助銀行方面運作。

 是説,H計劃息率,會於基本實際利率以及鎖息上限之間區間浮動。假設HH+1.1%,一個月HIBOR0.5,鎖息P-2.5%,利率5%。那該按揭計劃息率區間,1.6%~2.5%。

至於P,是來自銀行傳統「利率」,即是「Prime Rate」,屬於活期利率一種。概念上而言,利率是銀行出借資金而能有基本利潤利率,而P是以此利率。

答﹕可以,修訂之下,樓價$1,200萬$1,920萬以下物業可承造5成至8成按揭,按揭額上限$960萬,相比以往放寬,例如:

. 透過保造7成按揭樓價可高達$1,371萬;

. 透過保造6成按揭樓價可高達$1,600萬;

. 透過保造5成按揭樓價可高達$1,920萬

●避免估值問題,簽合簽先向經絡按揭或銀行做物業估價

●盡快向約3間銀行申請按揭貸款,一點想一次過申請可以找萬按揭幫手

●遞交臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)身份證副本、工作證明、最近3個月收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺,非固定收入人士需要遞交記錄)、最近年度税單或報税表

●銀行審批按揭,需要時間2個星期到1個月

●並選擇條款適合銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實

●銀行會你律師樓致函,通知律師準備按揭契

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外界對「按保」誤解頗深/經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

H按(HIBOR) vs P按(最優惠利率) 全面比較攻略2022

●交易日前,買家和擔保人(如有)到律師樓簽署按揭契據及銀行要求其他文件

●律師行知會銀行,銀行會貸款交予律師行安排送交賣方,交易告完成

●銀行寄上還款過程表,通知客户每月供款本金、利息及結餘資料

1.最近財務年度税單,或;

2.最近3個月糧單 (*非受薪人士須提供6個月證明),或;

●最近財務年度税單,或;

●最近3個月糧單 (非受薪人士須提供6個月證明),或;

銀行大部分會交由獨立測量師代評核現時物業價值。而測量師大部分會參考以往成交記錄而進行直接評估。各銀行及測量師行做法業務,參考是市場上公開成交個案,但是每一間銀行及測量師有自己標準及按揭取向,物業估價每一間銀行可有,而萬按揭轉介團隊瞭解銀行營運及業務方向,估值上為你配對適合銀行。

只要致電萬按揭轉介你分析個案及提議解決方案,是有銀行專門此類型物業提供按揭。

$1,000萬或以下

$1,000萬以上$1,125萬

$1,125萬$1,200萬

問︰樓價超出$1,200萬,做唔做到高成數保?

答﹕可以,修訂之下,樓價$1,200萬$1,920萬以下物業可承造5成至8成按揭,按揭額上限$960萬,相比以往放寬,例如:

. 透過保造7成按揭樓價可高達$1,371萬

. 透過保造6成按揭樓價可高達$1,600萬

. 透過保造5成按揭樓價可高達$1,920萬

答︰現時僱人士、或收入浮動人士(例如收取佣金主行業)透過保申請按揭成數8成,但未能申請超於8成或9成按揭。

而至於9成按揭,申請人需為首置人士(持有香港住宅物業)、固定收入人士。

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