香港樓價貴,業主買樓時減少首期支出,普遍會申請按揭。而為了令首置人士上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有按揭成數指引,保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試要求有所改變。

各類型物業,如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位,可申請按揭成數有所不同,而且入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,面臨限制,本文將詳細解釋。

2022年2月23日發表財政預算案中,財爺宣佈放按揭成數,樓價1,000萬或以下可借9成按揭;1,000萬1,125萬樓盤,可以借89成按揭,上限900萬元;至於1,125萬1920萬元物業,可借8成按揭,上限960萬元。買家「波叔plan」之下,購買上述售價內物業,首期將減少。

要注意是,按揭計劃適用於自住物業,而且需要是現樓,可以於轉套現。看以下短片,瞭解如何計算按揭成數,有否降低入息要求方法,並釐坊間政策錯誤謠傳:

下表顯示,於樓價下按揭成數(注意,實際按揭成數,會因物業或入息類別而異):

村屋按揭最多隻可借8成半,唐樓按揭可借足9成,視乎物業質素,保公司有機會調整批核成數。按揭成數瀏覽下表:

於政府擔保期內,綠表居屋按揭可做9成半按揭,白表9成。如擔保期過,按揭成數上限降至6成。另外,一些2001-2002年前居屋,或2007年前公屋,做按揭時,25年還款年期或9成按揭成數,只可以二揀一。

香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準。

一手房協資助房屋,可經按揭保敍做高成數按揭,標準私樓。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想瞭解房協樓按揭成數、年期及利率可此,亦可參考我們《東方日報》專欄文章。

1000萬物業,非所有人合資格敍做9

即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,可以1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況人士不合符規定,最多隻可做8成按揭:

一般而言,轉可敍做6成按揭,如經按揭保險可上8成。若套現可使用按揭成數,樓價1920萬以內,轉可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,者準。相反,如想透過轉套現,要按揭成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭,還款年期25年。

如果轉涉及甩名,可當作非首置買賣處理。樓價1920萬以內,可敍做8成按揭或借960萬,者準。

成數適用於轉甩發展商二或呼吸plan。樓價1920萬以內,可做8成按揭或借960萬,者準,條件是不能套現。參考我們《東方日報》專欄文章:樓價跌二甩身?兩招解困

若為僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多隻可做8成按揭。僱人士如開立公司,繳交利得税,可利用中小企貸款借8成(頭6成+中小企貸款)。

於海外工作人士申請保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離, HKMC會質疑買入住宅自住可信性。若申請人説買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC會質疑為何業主不是家人。

若是香港公司派內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如直系親屬住址證明,需要提供親屬關係證,如出世紙。

2017年金管局指引,如已有按揭身,或身為按揭擔保人,銀行扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

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【按揭成數上限2023】買樓首期點計算? 自住、出租

【全款補按揭】_買房準備

有父母會供完物業重去子女置業,如資產審查方式申請按揭,最多隻可借4成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻,大部份銀行普遍只借2成半,只有有個銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業,如行資產多亦可借4成,行入息多借5成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多隻可借4成,如有按揭身,則要扣減一成至3成。

申請按揭時報稱物業用作出租,最多隻可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數同為5成。因此,1000萬以上自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。參考以下文章:

業主可以利用供樓扣税政策,扣減税務負擔,業主要如何申報才能盡這筆免税額呢?有什麼因素會影響你扣税額?什麼情況下不能扣税?交税可能佔了納税人一部分生活支出,所以不是一件小事,需要計劃。千居準備了所有相關資訊,你分享作為業主減税心得。

「居所貸款利息扣税」是財政預算案中税務寬免措施,讓業主可以供樓利息開支作為扣税一部分。政府2017年財政預算案,將原本15個扣税年度,延長20個扣税年度,扣税上限每個扣税年度$100,000元,業主可以選擇何時使用扣税機會,無需使用。

如果業主擁有車位屬於自用,車位於貸款時住宅一併購入,而且物業位於同一範圍內,業主可以同時申索購買車位貸款利息,可算作居所貸款利息一部分。

於無需使用,大部分業主為求扣税額用到,會計算清楚,什麼情況下才能扣盡$100,000。

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購房按揭能不能轉全款

【供樓扣税】影響因素、扣税選項、加按轉按、常見問題

要免税額用盡,第一個影響因素便是供款年期要夠。按揭年期,借貸人需要支付總利息開支,能夠用盡$100,000機會。例如息率2.375釐計算,如果你供款年期30年,只要你貸款額有425萬,你可以扣盡10萬元扣税額。但是如果同一金額貸款計算,供款年期越短,總利息開支,可獲扣減免税額。

另一個影響因素是息口水平,有很多業主希望等到加息週期申請扣税。但是按揭供款金額是基於「息減」原則,假設息率不變,當每年本金遞減,供款利息支出減少,或未能盡扣税額。所以,除非加息追得上本金遞減,否則後每年可申索利息會。

綜合以上因素,供樓初期使用扣税,會划算,因為初期本金,利息負擔多。假設貸款人借貸金額400萬,如果息率2.5釐,供款年期30年,供款首年全年利息支出達$98,966元,接近盡$100,000扣税額。但之後剩餘年期後,每年利息支出遞減,並未能盡扣税額。

不過於業主無需用盡20個年度扣税額,所以業主要考慮其他因素,決定何時申索才是划算。例如如果你有入手第二層價錢物業打算,可以保留剩餘的課税年度扣税額,於物業按揭上,可以運用所有扣税額。

相信有這麼多重考慮因素,於小業主而言,不是一個決定和計劃。如果你申索後突然後悔,或者後悔有於該課税年度申索居所貸款利息扣税,可以六個課税年度內向税局提出更改申請。如果你想取消原本申索扣税額,補交相關款項,如果想追回扣税,需要税局提交相關文件,所以業主無需擔心做錯申索決定,因為你有機會可以反悔。

業主若選擇加,提高貸款額,利息會增加,但是多出利息,並不能用作扣税計算之中。例如加前貸款額300萬元,加後400萬元,計算利息支出時,需要利息支出作75%的扣減,即是無法新增利息計入扣税額。

現時購買房委會出售資助房屋,只可選擇承造利率按揭計劃(P),並不能選用銀行同業拆息按揭計劃(H)。然而,日前房委會建議容許參與財務機構提供現行P外,可以相關買家提供H,涵蓋現有按揭人、現有業主和一手、二手市場計劃新買家,並推行日期11月1日。意味着預計第4季開始揀樓「居屋2022」買家,或可成首批選用H計劃新居屋業主,此外政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉。

事實上,金管局數據顯示,3月份H選用比例高達97.1%,而選用P比率則只有1%,主要原因是於現時拆息低位橫行。5月11日一個月行業同業拆息(HIBOR)0.18釐及現時大部份新造H計劃H+1.3釐計算,實際按息只需要1.48釐,普遍P計劃實際按息2.5釐,節省超過1釐利息開支。

若「居屋2022」其中一個單位作為例子,北角驥華苑單位臨時售價531萬元,白表買家可承造9成按揭,貸款額477.9萬元。如供款25年,選用P每月供款$21,439,全期利息開支為$1,652,818;如選用H(假設實際按息1.48釐),每月供款$19,068,全期利息開支為$941,425。H比P每月供款$2,371或11%,全期利息開支少$711,393或43%。

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