什麼是全款買房抵押?所謂全款買房抵押使用按揭貸款,直接全款買入一套房產,並且拿到房產證後,再向銀行申請房產抵押貸款。

可以按揭,是否還要考慮全款買房抵押呢?

這兩年有置換需求客户,多數是二套購房,按揭需要7成首付,看中了自己喜歡房子因為首付而降低預算,每差100萬,購買房子品質差距,所以全款買房適合多數購買二套房羣體。

那麼全款買房按揭買房區別是什麼,有什麼優勢呢?

1、成數:於主要一二線城市多數需認房認貸,所有認定二套房情況下,非普通住宅首付需要7成,而使用全款買房抵押,可抵押貸款房產價值70%。

2、買房議價空間大:於是全款買房,付款方式,多數可房東砍價,有概率挑選到筍盤。

4、節省利息: 目前二套房利率5.25%,全款買房抵押利率4.35%~4.75%,每年可節省0.9% 。

貸款金額500萬例,每年可節省4.5萬利息。

1、無法使用公積金:於屬於房產抵押類貸款,無法使用公積金貸。

「加」意思是物業,同一間放貸銀行申請按揭,套現多出資金,整個程序叫「加套現」。如果你是業主,想增加流動資金,但對加套現認識,明白「加」、「二」有甚麼,想知會做加,做二,可以下加基本知作點。

加做法,見於物業升值時,現時估價高過買入時價格,申請按揭後,批按揭額理應可以提高。業主可以透過加套現,提取批貸款額多出部分,這樣有多現金周轉。

一個住宅單位 5 年前購入值 500 萬元,按揭利率 2.5%,供款年期 30 年,做 6 成按揭,貸款額 300 萬元

假設單位如今升值 550 萬元,現時餘 250萬元按揭未供,透過加,做 6 成按揭,貸款額 330 萬元,扣除未供 250 萬元,加後業主可套現 80 萬元。

增加貸款額方法比比皆是,「加」和「二」是其中之一,但有業主會加二混淆,以為加會涉及財務公司借貸。

但其實申請加,放貸人只得一個,一開始承公司(是銀行)。加只是同一間銀行申請增加貸款額。

相反,二牽涉 2 項按揭、2 個放貸人。二下,物業有 2 個債權人,敍造一銀行,以及敍造二財務公司。

銀行申請加,利率較其他放貸機構,而且多數有現金回贈,吸引需要資金周轉業主。

如你有意申請加,可注意以下 3 點:

如果樓市只是增長,銀行物業現時樓齡、質素條件作估價後,物業估值可能維持不變或只是升,能夠套現現金或預期。

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應你情況,你適合「加」申請。加申請批核時間按揭申請,手續,毋需經律師樓辦理,你可以透過加申請套取額外資金及享有一系列按揭優惠。

應你情況,你適合「轉」申請。轉按之手續樓宇按揭申請手續大致相同,你可以透過轉申請套取額外資金及享有一系列按揭優惠。

如果物業供斷,沒有按揭,如何做按揭套現(俗歸「重按或「翻)作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用?本文做了一個FAQ。請留意,本文是假設持現契物業退休長者,但文中概念是適用於任何現契持有人。

問:如長者手持現契物業,但是退休人士沒有入息,現契可以做幾多成?

答:如沒有入息,要行資產審查,按揭多可以4成。不過如果沒有入息,只有個別銀行可以做到4成按揭,銀行只能做2成半。如果有入息,按揭成數是8成。但留意,雖然政府2022年放寬按揭成數,1000萬物業可以做9成,但適用於現契。現契需要成數表,即600萬或以下才能做8成。

另外要留意,如有其他按揭身,現契行資產審查按揭成數要扣減一成,即3成。如行入息按揭,可能需要扣減一成(保做高成數按揭可免減一成,但適用於樓價600萬或以下)。

答:和買按揭或轉一樣,30年。但銀行會考慮人齡和樓齡去調整還款期。比如長者是60歲,而銀行是人齡80減去計還款期,那麼只能做20年,不能做30年。

問:如果想款期做足30年,有沒有辦法?

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全款房能反做按揭嗎能給我們科普一下全款反按揭嗎?

答:如果揭批30年原因是人齡而不是樓齡話,可以加個年擔保人。那麼,人齡可以擔保人年齡去計,做足30年。

答:翻和普通按揭mortgage plan是。現時(2020年8月)最佳按揭利率為 H+1.5%,總回贈(銀行回贈加中介回贈)為 1.2%。但留意,如回贈超過1%,需要扣減貸款額。

問:現契重按申請流程是怎樣,需要什麼文件?

答:如果是行資產,流程如下:

問:如果樓契遺失了,怎樣辦?

答:需要找律師田土廳勾回樓契「核證副本」,並宣誓,然後可以到銀行做現契翻。律師費每份文件三百元,樓契文件多,律師費。

如遺失樓契,不論是否要做重,應去律師樓做核證副本,這費用不能慳。否則,來百年歸後,下一代繼承業權時會出現問題。參考我們《蘋果日報》文章:

答:如果樓契身,銀行審批和律師樓做文件程序可以進行。可以一個月有現金。不過,現時疫情關係,可能會需時,兩個月左右。

答:於幾年前名城發生過假業主事件,銀行處理現契重需要驗樓,就算有租客。因此,如需要做現契重套現,要準備開門銀行驗樓。

問:驗樓時如銀行發現室內有潛建,按揭是不是會拒?

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