香港樓價貴,業主買樓時減少首期支出,普遍會申請按揭。而為了令首置人士上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有按揭成數指引,保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試要求有所改變。

各類型物業,如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位,可申請按揭成數有所不同,而且入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,面臨限制,本文將詳細解釋。

2022年2月23日發表財政預算案中,財爺宣佈放按揭成數,樓價1,000萬或以下可借9成按揭;1,000萬1,125萬樓盤,可以借89成按揭,上限900萬元;至於1,125萬1920萬元物業,可借8成按揭,上限960萬元。買家「波叔plan」之下,購買上述售價內物業,首期將減少。

要注意是,按揭計劃適用於自住物業,而且需要是現樓,可以於轉套現。看以下短片,瞭解如何計算按揭成數,有否降低入息要求方法,並釐坊間政策錯誤謠傳:

下表顯示,於樓價下按揭成數(注意,實際按揭成數,會因物業或入息類別而異):

村屋按揭最多隻可借8成半,唐樓按揭可借足9成,視乎物業質素,保公司有機會調整批核成數。按揭成數瀏覽下表:

於政府擔保期內,綠表居屋按揭可做9成半按揭,白表9成。如擔保期過,按揭成數上限降至6成。另外,一些2001-2002年前居屋,或2007年前公屋,做按揭時,25年還款年期或9成按揭成數,只可以二揀一。

香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準。

一手房協資助房屋,可經按揭保敍做高成數按揭,標準私樓。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想瞭解房協樓按揭成數、年期及利率可此,亦可參考我們《東方日報》專欄文章。

1000萬物業,非所有人合資格敍做9

即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,可以1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況人士不合符規定,最多隻可做8成按揭:

一般而言,轉可敍做6成按揭,如經按揭保險可上8成。若套現可使用按揭成數,樓價1920萬以內,轉可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,者準。相反,如想透過轉套現,要按揭成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭,還款年期25年。

如果轉涉及甩名,可當作非首置買賣處理。樓價1920萬以內,可敍做8成按揭或借960萬,者準。

成數適用於轉甩發展商二或呼吸plan。樓價1920萬以內,可做8成按揭或借960萬,者準,條件是不能套現。參考我們《東方日報》專欄文章:樓價跌二甩身?兩招解困

若為僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多隻可做8成按揭。僱人士如開立公司,繳交利得税,可利用中小企貸款借8成(頭6成+中小企貸款)。

於海外工作人士申請保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離, HKMC會質疑買入住宅自住可信性。若申請人説買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC會質疑為何業主不是家人。

若是香港公司派內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如直系親屬住址證明,需要提供親屬關係證,如出世紙。

2017年金管局指引,如已有按揭身,或身為按揭擔保人,銀行扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

有父母會供完物業重去子女置業,如資產審查方式申請按揭,最多隻可借4成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻,大部份銀行普遍只借2成半,只有有個銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業,如行資產多亦可借4成,行入息多借5成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多隻可借4成,如有按揭身,則要扣減一成至3成。

申請按揭時報稱物業用作出租,最多隻可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數同為5成。因此,1000萬以上自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。參考以下文章:

購買二手房時候大家見到,現在我們交易二手房,有90%房子是存在着銀行按揭,那麼好多人問了,購買二手房時候,原房主有銀行按揭自己能按揭嗎?這種情況該如何處理?

貸款分為好多種,見銀行按揭,通俗來講叫住房貸款,有一些抵押貸款,擔保貸款,經營貸款。今天咱們説一下銀行按揭!

買有按揭二手房時,自己如何貸款?

因為對方房產抵押狀態,銀行是這套房產共有產權人,因此出售如果得到銀行是可以,這個稱為轉按揭,房主貸款轉移到新購房業主頭上後面房主繼續償還,這樣業務辦理起來手續,主要看銀行態度,現在願意這麼做銀行很少,但是可以讓賣家問問他之前貸款銀行是什麼意見是否能夠操作,如果他們支持他們要求提交相應資料可。

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【按揭成數上限2023】買樓首期點計算? 自住、出租

購買了一套二手房,原來的房主就是按揭的

這種實際上,賣房人自己先籌款提前貸流程剩餘貸款,這樣抵押註銷後賣家這套房產唯一產權人,只要符合房產出售其他相關政策(例如違反年限限制上市政策可以交易,於他這套房產只有三年,目前政策應該是可以上市,但是城市有差異,要搞清楚)可以辦理出售進行過户登記了。

第三種:賣主自籌資金困難如何操作:例如你想買這套房房主籌實困難,但是你本人確實想買怎麼辦?

賣房説起來,只要不是經濟適用房類型房子,是可以交易。但實際交易交易過程中一句“幾家歡喜幾家愁”想賣房子房主身上適合不過。這是因為雖然有些房子是房主一次付清購買,但有一部分房主是付了首付後按揭貸款,每個月供房,這種情況下房主開始發愁房子按揭怎麼賣呢?其實想要出售按揭中房子並非大家想那樣困難,來看看怎麼賣吧!

於購房人取得房屋100%產權才能出售,而按揭中房子,銀行是權利人之一,因此不能直接辦理過户手續。這種情況,房主可以考慮辦理轉按揭貸款。

“轉按揭”個人住房轉貸款,個人住房轉貸款是指銀行辦理個人住房貸款借款人,原貸款銀行要求延長貸款期限或抵押銀行個人住房出售或轉讓第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物貸款。“轉按揭”是指個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物房屋,貸款銀行,房屋購買人繼續償還出售人貸款。

簡單説按揭中房屋進行買賣,該房屋買方繼續償還賣方按揭房款。目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。於買方資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排盡,轉按揭同時,買方可以自身需求申請貸款期限、貸款金額和還款方式。實際操作中,轉按揭採用為賣方提前貸方式,因此買方貸款可以和賣方貸款不一致。

很多時看新聞報道,總看到關於銀主盤拍賣新聞,部份成交市場形容為「執平貨」,銀主盤是否價劃上號?經濟轉差時,會否有大量業主斷供而出現盤源?購入銀主盤有什麼需要注意?我們會一文闡述注意事項,銀主盤按揭、及拍賣流程。

顧名思義,「銀主盤」銀行沒收物業,背後業主放棄供樓有關。業主放棄供樓有原因。部份人因為經濟環境轉變,自身出現財政問題,無能力償還按揭貸款。部份借用了高成數按揭,低息轉高息未能轉,導致供款壓力大增而放棄供樓;有一些業主因物業「資抵債」、但樓價沒有止跌跡象,覺得繼續供樓不划算,而決定放棄供樓。銀行會法院申請收樓,並物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。

因為「資抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」,很多時「負資產」會「銀主盤」扯上關係,但實情「負資產」於「銀主盤」。因為只要業主繼續承擔供樓責任,銀行不會貿貿然物業變「負資產」而追收差額,業主會因此斷供而淪為「銀主盤」。所以即使截至今年第二季,雖然本港累計有127宗「負資產」個案,但並代表這些業主會斷供而成為銀主盤。

但什麼情況下,一個物業會成為「銀主盤」呢? 來説,如果業主斷供兩三個月,銀行方才會法庭申請收樓,執達吏發出通告收樓清場、要讓測量師進行估價,後委託拍賣行拍賣,物業會成為「銀主盤」。整個過程半年,一年以上。

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房子在按揭貸款中房子在按揭怎麼賣?_房主

如果買二手房房主也是按揭手續怎麼辦

目前市場並沒有銀主盤正式統計,只有很粗略數字。2003年,本港銀主盤2,000個,而今日只得50個,是峯期四十分一。數字不及當年多,原因之一,政府奉行在家工作,影響法庭審理案件。

事實上,目前業主拖欠銀行還款比率是否呢? 金管局公佈數字,按揭貸款「拖欠比率」升幅達一倍,但整體數字拖欠金額不算企。截至2020年6月止,貸款額拖欠三個月以上比率0.04%;而拖欠六個月以上0.02%。整體貸款額15,149億元,拖欠三個月以上貸款額6.05億元,而六個月以上3億元。

情況不及2003年沙士,另一個因素銀行願意業主協商有關。金管局今年四月推出「供息不供本」計劃,向受疫症影響供款人提供援助。只要本身供款滿一年、還款紀錄,且屬於受疫情影響行業,如零售、餐飲、酒店、旅遊,供款人士可六個月或十二個月只需銀行繳付利息,而無需償本金。若按揭貸款涉及保申請,只要獲借貸銀行及保公司批准,可以受惠到相關措施。

銀行願意跟業主共渡時,背後因為今次疫症拖垮一些商業機構,但於銀行希望企業有生意往來,故鼓勵客户還息,務求拖長一點貸款年期幫助借貸人,只因企業倒閉時,唇亡齒寒關係下,銀行業務會受到衝擊。

至於另一部份原因,過去幾年樓價累積升幅有關,故一批低位入市業主,經濟逆轉時,就算去貨,能夠獲利。只要業主願意賣樓,基本上會找到買家,2003年時劈價盤踐踏出貨,截然不同。

很多人有一個觀念,認為購買銀主盤價格? 因為銀行取態但求去貨,就算賣樓後未能抵銷貸款,業主需要自行找餘額,所以會理會價格,實情是不是?

如果本身物業值1,000萬元,但業主欠銀行500萬元,銀行會否只以500萬元賣出? 答案會,因為拍賣行是會「估價」作為拍賣基準。如果拍賣行於估價賣樓,是需要法院解釋為何未能估價成交。事實上,近年銀主盤拍賣往往傾向於估價成交,成交價能業主貸款外,業主有錢落袋,所以銀主盤於業主要破產收場,這個説法成立。

但,這視乎銀行何時銀主盤進行「估價」。樓市大升大跌時,時期作估值會起作用。有些銀行會物業淪為銀主盤一刻估價;有一些銀行拍賣開始前進行估價,視乎銀行而定。假如銀行物業淪為銀主盤後馬上估價,但其後市況突然急升,買家拍賣場上有機會因此執平貨了。

所以,買銀主盤是否執平貨呢? 視乎情況。而且除此之外,買銀主盤買賣二手樓流程,截然不同。來説,參與拍賣者競投後,會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」,我們買賣二手樓,會簽署「臨時買賣合約」。至於申請按揭上,除非購入是凶宅及「半契樓」,否則審批上二手樓並沒有太大,能夠年期批出三十年貸款,以及現時息率2.5釐批出按揭貸款。

拍賣場上,很多時會遇到類型物業,其中一類「半契樓」。所謂「半契樓」,是指一些原本屬分權共享 (TENANT IN COMMON) 物業,但其中一方自己份數賣走,而出現「半契樓」情況。部份原因是業主失去聯絡、其中一方業權破產銀行收回業權,而另一方業權人拒絕搬走,拒絕接收業權;或者離婚而不想面。

拍賣行推出拍賣類近「半契樓」銀主盤時,作為準買家要有不能承造按揭心理準備外,還要瞭解單位背景,包括現時持有業權業主,放售人關係? 如果買家購入單位後,是否有鎖匙可以進駐? 單位本身是否租約? 居住單位人是否一家細。因為上述因素,購入業權後能否遊説另一業權持有人,日後購入其份額統一業權、或者進駐該單位有影響。

! 只要業主繼續供款,即使物業淪為負資產,銀行會要求業主補差價,迫使業主還款而淪為負資產。

業主斷供兩三個月起計,需時半年一年。期間要經法庭審理、執達吏清場、測量師估價、拍賣行拍賣

多! 銀行推出「供息不供本」計劃,對業主有紓緩作用。

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