每本港步入低息環境,有業主做「轉」。轉是甚麼?如何申請?何解轉可以+賺現金回贈?千居為買樓初哥你盤點轉處和風險,一文掌握轉基本步!

買入物業時,大部分買家會使用銀行按揭貸款。隨後,如果買家想物業按揭轉移至另一間銀行承,這稱「轉」。

原有供完貸款部分轉至另一間銀行,【改變貸款額】。

舉例,如果物業買入時價值 700 萬元,未供完貸款額 300 萬元,借款人可選擇供完 300 萬元轉至另一間銀行借貸,即是平手轉。

將物業完全轉另一間銀行承造按揭,並【增加貸款額】。如借款人想整個當時價值 700 萬元物業轉至另一間銀行承造按揭,進行物業估價,叫轉套現。

借款人想轉移按揭另一間銀行,是因為以下誘因:

按揭貸款當中會衍生利率,每間銀行按揭利率或有。如果借款人發現其他銀行利率,現用銀行,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,可以節省息差。

另外,按揭服務競爭,銀行爭取多客户,或為新造按揭提供低息優惠,或為轉提供現金回贈,可佔貸款額 1% – 2%。地,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,有機會賺取現金回贈。

假設物業買入時價值 700 萬元,做 6 成按揭,貸款額 420 萬元,當中餘 300 萬元未供。過幾年後,物業現時估值為 750 萬元, 6 成按揭計算,可批貸款額提升 450 萬元。

這個情況下,透過完全將物業轉,借款人可利用借入 450 萬元來償原有按揭餘額(即 300 萬元),多出 150 萬元可以提取,套現成流動資金。

如果借款人原本是借高成數按揭,需要購買按揭保險。設一兩年後物業升值,借貸款額不變,貸款額佔物業價格比重使減少,有機會購買按揭保險。

這樣話,借款人可以申請保費退款,首年申請話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人個人資金不足以償還整筆按揭貸款,可以透過完全將物業轉,使用承造銀行批出貸款額,償還原有按揭,從而得到保費退款。

Mortgage Link 户口,是一個和按揭掛鈎高息存款户口,當中存款利率相等於按揭利率。假設按揭利率為 2.375%,按揭借款人存款入此户口供按揭,可獲存款利率是 2.375%,

換言之,借款人可以透過這個户口存款利息收入,沖按揭供款利息開支。

如果承銀行未有 Mortgage Link 户口,借款人可透過轉,從新承銀行取得户口,減少供樓利息開支。

轉不有賺無蝕,借款人要注意以下 3 點:

轉指將物業按揭銀行A轉至銀行B,當按揭罰息期過後,業主能地將按揭轉到其他銀行。本文會解答一些轉問題:

注意: 2022年放寬按揭成數新例適合用於轉,但不能套現,可參閲我們按揭知識影片瞭解多。

申請轉時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外,按揭中介索取免費轉介信,並交給銀行,可得到額外現金回贈。兩年後罰息期過去,可考慮當時息口繼續轉,複賺取回贈。

近來,銀行開始加轉按回贈搶客,銀行中介總回贈2.8%,800萬貸款額例,現金回贈22.4萬元。現時按揭利率計算,取得轉現金回贈差不多於免息一年。請參考以下文章:

但要留意,金管局規定,如回贈超過1%,不論是來自銀行或中介,銀行需要相應扣減貸款額。

銀行估價計算轉按揭成數,如何能提升估價?

銀行物業估價,轉貸款額。而提升估價方法有多種,包括多間銀行估價、留意屋苑近期成交價、查冊近親轉讓成交,以及提高租值谷估價。

樓價升值後申請轉,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額能套現。舉例,目前按揭餘額300萬,樓價700萬物業,轉多借6成,即420萬。因此,有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。

即使沒有資金需要,什麼應套現?

延伸閱讀…

轉按揭_百度百科

【轉按教學】轉按有著數?何謂「轉按」+比較利弊

即使沒有套現需求,應該轉,賺取額外現金回贈,同時轉套取資金,可以放入高息按揭户口(mortgage link),沖供樓利息,令套現出來120萬沒有利息支出情況下,但能賺額外回贈。

若套現,轉貸款餘額即300萬,現金回贈2%計,可得6萬元。但如借盡420萬,現金回贈升至8.4萬元,高出2.4萬。只要提取套現120萬,放入mortgage link中沖供樓利息,本金自動月銀行,沒有額外利息開支贈。

轉按交齊文件後,2星期1個月可獲批。但律師樓需要1.52個月處理,其中銀行取樓契需要3星期。如想加快,可同時銀行申請轉向律師樓取契,能時間縮短1個月左右。

轉除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,是1000元內。律師樓收費50006000元。

若兩年前置業敍做高成數按揭,目前樓價升值可考慮甩保,取回部份保費退款。舉例,兩年前500萬買入物業,敍做8成按揭,借貸400萬。設現樓價升到700萬,轉做6成按揭,可借420萬,足夠按揭餘額,並能取消保取回保費。

若兩年內甩保,可取回25%保費。3年內甩可取回15%。如果上按保超過3年,不能取回保費退款。因此,若樓價升幅足夠,須於3年內甩走保。假設按揭保險費10萬元,退15%1.5萬,值得去做。

甩按保另一目的是可讓物業可合法出租。若物業於多年前買入,樓價升,按揭餘額佔樓價於5成,理論上可出租。

但很多人正式甩保便物業出租,保公司發現,業主會罰款,有個案罰款超過10萬元。即使貸款人馬上甩走保,繳交保費罰款。

須否罰息期完結,申請轉?

罰息期完結前3個月,開始申請轉。設罰息期兩年,供了第21期供款後可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天轉到新銀行。

延伸閱讀…

轉按2023 (現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費

【轉按懶人包】甚麼叫轉按?轉按原因+按揭成數+申請條件+步驟

提早申請轉處,可以鎖定息口和回贈。銀行批核轉,即使手續未完成,鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈會造成影響。但相反,若之後銀行減息或增加回贈,則可向銀行申請按息及回贈。因此,提早3個月前申請轉可收「輸打贏要」利。

若購買樓花,即使罰息期完結,需要入夥後才可申請轉。可於入夥前3個月開始申請,到入夥後提取貸款。如果發展商延遲入夥,業主待入夥後會提取貸款,並轉到新銀行。

按揭成數下,1200萬-1920萬物業可上高數成按揭,是否適用於轉?

按揭成數適用於轉,但不能套現。以轉套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬內方可行。不過,若是聯名物業甩名,則可用成數套現,多借8成,甩名雖然轉形式進行,視作買按揭。另外,如果想甩走發展商二、毋項套現,亦可按揭成數。

轉套現成數表,新例並適用:

轉保,借足8現有何成本?

600萬或以下物業,轉套現可借8成,還款年期25年。要留意,保需要重付按揭保險費,如借8成,保費貸款額2.15%,不過可享65折保費。若有資金需要,轉保套現,不失解決資金周轉方法。

若按揭數量多於一個,否扣減轉成數?

最近銀行推出1.6%現金回贈按揭計劃,有需要業主「心鬱鬱」想轉,甚麼叫「轉」?轉有甚麼處?有甚麼要求?如何賺取現金回贈?經絡按揭今次大家分享轉多項知識,讓大家申請轉時得心應手。 

甚麼要轉?1. 呼吸Plan不能「呼吸」業主買入新盤時,會選用發展商提供按揭計劃,此類計劃幫助部份人士上車,而且頭數年會低息,利率市場上按揭計劃相若,但蜜月期後(3年)利率會急升,按息往往5釐以上。要擺脱高息危機要適時轉。2. 為按揭保險「甩保」發展商按揭,使用按揭保險上車普遍,能夠1000萬以下物業申請九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用,加上使用按揭保險不能物業出租,如果「甩保」能慳息能運用單位。另外,如果第1年退保,可退回40%保費,第2年25%,第3年內退保,可以取回15%保費。3. 獲取利率銀行不時會優質客户提供優惠按揭計劃,如果手上按揭計劃預期,可以透過轉取得利率 。4. 套取資金如果物業樓價有升幅想套取資金,亦可透過轉達到。5. 擔保人甩名如果本身按揭擔保人希望「甩名」,可以透過轉處理。 

轉套現可獲取按揭成數:使用按揭保險舊制,樓價600萬或以下:多借取八成按揭

833.3萬1,000萬:上限500萬元

應你情況,你適合「加」申請。加申請批核時間按揭申請,手續,毋需經律師樓辦理,你可以透過加申請套取額外資金及享有一系列按揭優惠。

應你情況,你適合「轉」申請。轉按之手續樓宇按揭申請手續大致相同,你可以透過轉申請套取額外資金及享有一系列按揭優惠。

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