買房搞貸款事宜了,而貸款申請了開始放款時間了!房屋按揭貸款多久放款呢?新房、二手房時間有哦!

如果是購買二手房需要辦按揭,銀行提出申請後,確認徵信無問題後,銀行確定受理,需要通過第三方評估機構房子進行綜合評估,3個工作日左右出具評估報告,銀行評估價值審批貸款比例,如果貸款額+首付總額房管交易中心登記金額,額部分辦理過户手續前付清,並相關單據交銀行備查。shzyqiyu88

審核通過後銀行會出具批貸函,買賣雙方收到批貸函後去房管交易中心過户,過户完畢契税票和領證通知單交到貸款行(如果是通過擔保公司辦理,銀行會24時之內貸款金額發放原房主),銀行拿房本房產進行抵押手續辦理,後銀行放款。

如果是購買新房需要辦按揭,樓盤辦理了預售證,只要銀行提出申請,銀行會人民銀行查詢你徵信記錄,如無問題,3天內會回覆個人貸款申請,並要求你規定提交相關證照複印件、收入證明、首付單據資料,且同時簽訂相關貸款銀行文件及單據。

  “按揭”一詞源自英語“Mortgage”,其含義即為“抵押貸款”,“商品房抵押貸款”,它是指抵押人(借款人)其合法擁有物業作為抵押物抵押給抵押權人(貸款人),保證抵押權人第一受益人並保證履行商品房按揭(抵押)貸款項下全部義務,從而抵押權人處取得數量和期限貸款。

  樓宇按揭美國、日本、新加坡、香港地相當普遍,已成發達國家和地區廣為流行一種融資購樓方式。國內,按揭幾年才在上海、北京、深圳一些城市開始推行。房地產市場上提供按揭樓盤其銷售業績優於其他樓盤。

  (1)現樓按揭是指借款人借款購買現樓,而以購得現樓作抵押。

  於房屋價值量大,即使人均收國家或地區,購房者一次籌足購房款項是有困難。如果所有購房者要等到購房款齊備後買房,要十多年,多要數十年,而且這漫長等待時間裏要交付租用房屋而承擔費用。

  幾年來,於金融機構參與,銀行向購房者發放貸款,使購房者得以提前獲得住房。對房地產開發公司來説,銀行向購房者發放貸款。使購房者提前買房,有利於房地產開發公司回憶資金週轉,獲得多利潤。銀行來説,如果直接房地產開發公司發放貸款,開發公司貸款來建造房屋並不能地全部銷售出去,這影響開發公司貸能力。如果直接向購房者發放貸款,購房者所得貸款全部於購房,於予購房者貸款額要於房價,購房者自己要投入一筆資金用以購買房屋,於購房者獲取貸款時購得房屋作抵押,所以貸可靠性得到充分保證。這種抵押貸款,於購房者、房地產開發公司和銀行是,而且促進了房地產市場。因此,幾年來流行。一些房地產開發公司開始這種抵押貸款稱為“按揭”,有售房廣告標明“提供×成按揭”,即是銀行可以提供給購房者貸款比例,如“六成”可以提供房價60%貸款。銀行貸款安全起見,只能提供房價70%貸款。

  按揭與抵押貸款完全相同,對按揭解釋是向購房者提供購房抵押貸款,其貸款目的是購買房屋(主要是住宅),並不是所有以房屋為抵押貸款可以稱作按揭。

  選好了房子,接着遇到問題付款。不是所有買房人能拿出全部房款,所以有了貸款買房,或叫按揭買房,花明天錢圓今天夢。

  雖然第一次付錢多,但買房總數,可以免除各種手續費、銀行利息。而且因為是付款,所以能和開發商討價還價,進一步節省購房款。

  付全款購房日後沒有經濟壓力,因為購房者可以為房款操心,安排後金融計劃。同時節省時間,進行任何資信認證,今日事今日畢。

  投資角度説,付全款購買房子出售,受銀行貸款約束,房價上升,轉手套現,退出。即便不想出售,要發生經濟困難時,還可以銀行進行房屋抵押。

  1、資金壓力大:如果不是資金,投入,影響消費者其他投資項目。

  2、投資風險大:除非其房產項目有瞭解,包括建築質量、開發商技術和資金實力,需要購房者有技術專業水準,普通人無法達到。

  1、花明天錢圓今天夢:按揭貸款,銀行借錢,購房馬上花費很多錢可以買到自己房子,所以按揭購房第一個優點錢能買房。

  2、資金於多項投資:投資角度説,辦按揭購房者可以資金分開投資,貸款買房出租,租養貸,然後投資,這樣資金使用。

  辦借款是銀行借錢,所以房產項目銀行關心,銀行審查你本身外,會你審查開發商,你關,保險性。

  1、揹負債務:是心理壓力大,因為中國人傳統習慣允許寅吃卯糧,講究節省,所以貸款購房於保守型人不合適。而且事實上,購房人確實負擔債務,無論任何人是鬆。

  2、迅速變現:因為是房產本身抵押貸款,所以房出售困難,於購房者退市。

  於支持個人中國大陸境內城鎮購買、大修住房,目前其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款,即所稱”個人住房按揭貸款”。

  具有完全民事行為能力中國公民,中國大陸有居留權具有完全民事行為能力港澳台自然人,中國大陸境內有居留權具有完全民事行為能力外國人。

  (2)有經濟收入,信用,有償貸款本息能力;

  (4)有所購(大修)住房全部價款20%以上自籌資金,並保證於支付所購(大修)住房首付款;

  (5)有貸款行認可資產進行抵押或質押,或(和)有足夠代償能力法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;

  貸款期限5年以下(含5年):貸款年利率4.77%;貸款期限5年以上,貸款年利率5.04%(各地政府實際情況定)。

  (5)抵押物或質押權利及權屬證明文件,有處分權人出具抵押或質押證明,貸款行認可評估機構出具抵押物估價報告書;

  (10)如果借款人配偶其申請借款,借款申請書上要填寫配偶有關情況,並出示結婚證和户口簿;

申請住宅按揭,還款期可以做30年,但人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數因素,批出年期或盡,參考本文作深入瞭解。

大部份銀行「75減人齡」計算按揭年期。如按揭借款人40歲,75減後是35年,故還款年期可達30年上限。部分銀行可用「80減人齡」計算,有銀行可以「85減人齡」計算,但會加息。

至於高成數按揭,HKMC或其他保公司取態跟隨銀行。如申請銀行容許「80減人齡」,保批出按揭年期亦可「80減人齡」,而壓力測試是年期去計算每月還款額。

如果業主超過1個,人齡可用年輕業主計算還款期。如果業主外,另有擔保人或借款人,可用最年輕者計算人齡。但要留意,敍做高成數按揭時,若想利用年擔保人計算人齡,該擔保人入息足夠供樓。

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會父齡計供款年期

一般而言,銀行「75減樓齡」計算按揭還款年期。樓齡計算年期,人齡計算年期,取其低者。即是説,如果是50歲人齡,52年樓齡,兩者是75減計算話,按揭年期便是23年,而不是25年。

如果按揭成數6成或以下,經按揭保險,部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期,有銀行不理樓齡,計算人齡。但如敍做高成數按揭,即使銀行能做到「80減樓齡」,HKMC和其他保公司會「75減樓齡」,審批還款期以及計算壓力測試。不過,見過有個案可以80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑。

美孚邨樓齡超過50年,大部份銀行不能做到30年按揭。不過,有一間銀行可以85減樓齡去計算,那麼可以做足30年,但需要加息。利率預接近3釐,以及只限6成或以下,高成數按揭適用。參考以下文章:

如果毋須敍做高成數按揭,部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。但如敍做高成數按揭,村屋按揭年期只能「55減樓齡」計算。另外,唐樓和普通私樓處理方法一樣。

補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期25年,計算人齡,但會計算樓齡(首次發售日期計)。若過了政府擔保期,亦可做25年,但只能借6成按揭以及需要壓力測試。

若於政府擔保期內,按揭年期計算方法是:需要過了擔保期後供了4成按揭貸款。因此,如申請按揭貸款,未能擔保期過後供4成,需要扣減按揭成數或按揭年期,從而加速每月供款額。詳細請參考這文:

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住房按揭貸款申請多長時間可以下來

新房、二手房按揭貸款放款時間要多久?

首置客敍做高成數按揭,HKMC或其他保公司可批30年還款期。但轉套現做保,還款期25年。須留意,轉亦可做高成數按揭,借8成。

另外,如轉涉及除名,因當作新買賣,即使涉及套現做30年還款期。

轉按揭保險有正現金流,計俾你睇

買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

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住房按揭貸款

按揭還款年期指南2023【人齡、樓齡、物業種類等】

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

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