很多時買樓,大家想知道自己負擔能力,以便籌備首期入市,但往往總覺得無入手,不知怎樣去計算。實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供「按揭計算機」,你可計算出「每月供款」,及所需要入息來通過「壓力測試」。,有一些資料是「按揭計算機」計算,需要人手操作去作出評估。我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」運作,運用計算機前需預備資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至計算。

運用「按揭計算機」時,你知道自己希望購買物業樓價多少。因為樓價,會決定了你按揭成數多少。舉例,你希望購買物業「600萬元」,你只需要如下圖,「單位樓價」一欄中,輸入「6,000,000」可以。

下一步,你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。因為三者會影響「每月供款」。所謂「按揭成數」,你打算銀行申請貸款比例。例如,你自己打算支付10%首期,餘下90%借貸,則「按揭成數」為「90%」。你只要如下圖,「按揭成數」一欄中,你橙色活動欄移至「90%」」可以,下方「按揭貸款金」會馬上顯示出「5,400,000」,這個你實質借貸金額了(註: 600萬元X 90% = 540萬元)。

不是説你想借「90%」,銀行會批出「90%」,背後主要視乎政策。現時金管局樓措施,樓價於1,000萬元物業,銀行可以承造60%按揭;但1,000萬元以上物業只可做50%按揭。如果你本身並不是首次置業買家、購入連租約物業、或已成為其他人擔保人,「按揭成數」會進一收緊。下方會進一步説。

於部份買家有首期,所以銀行提供按揭外,買家可透過加借「按揭保險」,去承造按揭成數。如果有意借「按揭保險」話,1,000萬以下物業可做80%按揭,而800萬元以下則可以90%按揭。現時我們例子,樓價「600萬元」,原本銀行只肯借60%,即360萬元,但因為我們選擇借「按揭保險」,所以才可多加借30%,變相可借取90%按揭。

影響供款,有「按揭利率」。樓宇按揭「利率」,可以分為「利率按揭」(P)、或「拆息按揭」(H),買家需要申請按揭時,銀行提供計劃作出選擇。「拆息按揭」會比起「利率按揭」一點。不過銀行計算壓力測試時,多數會P計算,故「按揭計算機」以此作準。現時市場上「P」息率多「2.5釐」,所以「按揭利率」一欄中打出「2.5」 可以。

下一步,你需要計算一下,你打算銀行申請借貸年期。現時金管局規定,透過銀行承造按揭年期30年。年期愈長,每月供款,但需要支付利息多,但於現在息口企,故普遍買家會借盡按揭年期上會。但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」,物業質素參差、以及樓齡,銀行願意批出30年期,有可能會一點。假如你選擇供款年期30年,你只需如下圖,「按揭年期」中橙色活動欄, 移至「30年」可以。

於你每月會償還貸款,所以按揭貸款利息會「息減」,衍生出來是當中每月息本比例有所不同。因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款是十分複雜公式。

例如計算每月供款時,供款額〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,公式之中,n代表貸款月數,^nn次方。數額代入,能計算出每月供款額。

於計算過程繁複,我們按揭計算機會方便快捷,而且。想深入瞭解如何使用按揭計算機,讓我們看看以下實例吧!

待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字留意,圖表中「每月還款額」。這個數字反映出你每月要償還貸款金額。舉例,600萬元樓價,承造90%按揭,貸款金額540萬元,息率2.5釐計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示每月供款額「HK$ 21,336」。

知道自己供款是否吃力,建議你可「月入」一欄中,輸入自己入息,假設每月入息有60,000元,則如下圖「月入」中輸入「60,000」, 版面最下會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」,意即你每月會用收入 36%來供樓 。

雖然上述「月入」資料,你可以選擇填寫,但銀行會批出相關貸款,程度取決於你能否通過「壓力測試」。金管局規定,借貸人財政實力抵禦加息兩釐「壓力測試」,意即加息兩釐後,供款佔入息不得多於六成。剛才例子例,2.5釐基礎上加3釐,每月供款會上調,待輸入相關資料後,下圖顯示月入有51,101元可通過壓力測試。

買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔物業來選購,可防止購入超出自己能力負擔物業。

部份「按揭計算機」會每月供款開支,作出詳説,例如有多少供款,買家置業後,決定多少家庭開支投放供樓,作出財務規劃。買家可透過「按揭計算機」,計算出在兩年罰息期後,尚餘貸款金額,有助規劃是否申請轉,以及能否作出加。部份「按揭計算機」會每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息部份詳列出來。

雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後有一些變數,可全部反映出來。一方面,於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受因素影響;另一方面,部份因素需個人財務狀況,而需作人手調節計算,例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二」、或現金回贈會否超出金管局要求,輸入數字有影響。現詳述如下。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元;但若單位估價500萬元,銀行會此作基準批按揭,於貸款額只有450萬元。所以填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。

於目前按揭政策上,容許買家傳統銀行上,可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會,但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。「按揭保費」視乎買家按揭成數、按揭年期而有。是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找、或加借「按揭額」上分期繳付。如果選擇後者話,則「按揭額」會預算。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元,貸款年期30年去計,則按揭保費5%,於27萬元。因此,買家銀行承借567萬元(註: 540萬元+27萬元)。所以你雖然你「單位樓價」上填寫了「6,000,000」,但你可直接「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註: 540萬+27萬元)

實用貼士: 按揭保費是「貸款額」計算,而不是「樓價」計算。需要繳付多少保費可這裡參考

很多時,銀行利誘買家申請按揭貸款,會提供「現金回贈」買家。但於金管局規定,現金回贈只能佔貸款額1%;但如果「現金回贈」超出1%,則需要貸款額上扣減。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元。若果銀行提供1%現金回贈,買家可獲取36,000元 (註: 600萬X 60% X 1%),貸款額並沒有影響;但若銀行提供1.5%現金回贈,買家可獲取54,000元 (註: 600萬X 60% X 1.5%),於超出了金管局要求上限,故「按揭貸款額」中,要扣減這筆54,000元,因此會批出貸款額534.6萬元 (註: 600萬X90% – 54,00元)。所以即使你「單位樓價」填寫了「 6,000,000」,但需要自己手動「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。

實用貼士: 超出金管局現金回贈上限,是需要整筆回贈,貸款額中扣減,而並不是扣除多出1%部份

銀行普遍認為買家年齡,可償貸款能力,故申請人年齡「按揭年期」有影響。所以雖然來説,銀行可以讓買家按揭年期30年,但會75年扣減樓齡作準,兩者取其短者準。

舉例,如果買家選購了一層600萬元物業,承造90%按揭,但申請人年齡達55歲,按揭年期20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期20年。因此,填寫「按揭年期」一欄中,應橙色活動欄移至「20」而非「30」。

同時,若買家有申請按揭保險,而按揭保費會加借貸款額上,於20年保費會30年相宜一點,需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。若果600萬元物業例,承造90%按揭,而按揭年期申請人年齡達20年,按揭保費貸款額4%,於21.6萬元。因此,總貸款額561.6萬元(註: 540萬+21.6萬元)。所以移動「按揭年期」「20」後,忘記「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。

其次,物業樓齡及質素會影響「按揭年期」長。來説,銀行願意批出30年按揭年期、或者「75年扣減樓齡」作基準,部份大型屋苑,如美孚邨超過40年期,但藍籌屋苑,且有成交量,故銀行願意批出30年年期;至於一些單幢樓、唐樓、村屋情況而異,有時銀行需作實地視察,因此會影響「按揭年期」。

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汽車按揭貸款月供怎麼計算

居屋是一個市場,於房委會旗下居屋有作出「貸款擔保」,故銀行可批出較高成數按揭申請,但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。因此樓齡居屋,是白居二,如其樓齡已有28年計,其按揭年期只有2年 (註: 30年-28年),直接影響「按揭年期」。填寫「想借幾多年」一欄,要自行作出計算才可以。

*實用貼士: 「貸款擔保」只限於房委會旗下居屋或白居二,但房協旗下居屋及白居二並不在此列!!

無論選用HP供款,息率會隨時間轉變。因為所謂「拆息按揭」H,是「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間拆借水平,是會每天資金而有所變動。

「利率」按揭P,「P-某個百分比」計算,其中「P」指利率,銀行會視乎美國加息或減息步伐,而作出調節,小業主供樓按揭息率有影響。

舉例,現時《胡.説樓市》「按揭計算機」,採用了「P-2.5釐」於2.5釐作計算,是市場上限。雖然選擇按揭計劃後,後半部份百分比是不會變動,但P會隨市況變化,美國進入加息或減息週期,而香港銀行跟加或減,「按揭計算機」上需要作出調節。如果坊間一些能夠輸入利率計算機,買家需要自行作出調節。

「按揭計算機」設買家「首置客」,即能夠銀行政策借取按揭成數,如樓價1000萬元以下物業,首置客可承造80%按揭,而800萬以下可承造90%按揭,但如果本身已成為其他物業擔保人,其按揭成數會收緊一成。

地,如果買家本身購入第二套房,其按揭成數原計劃收緊一成,例如原本一層600萬元物業,銀行可借貸60%,原貸款額360萬元,但購入二套房買家,其按揭成數會收緊50%,即貸款額300萬元。所以填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家自住客,購入「交吉」單位,但如果購入「連租約物業」,於銀行會假設買家作投資用途,故不理銀碼多寡,「按揭成數」收緊五成。例如買家購買了一層價值600萬元連租約物業,地填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家收入來自香港,但如果本身收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。例如一層原本600萬元物業,理應銀行批出按揭成數60%,但收入並不是來自香港人,50%。因此,填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

汽車貸款率利計算公式試算全省那麼多銀行,各家銀行開出來條件,每個人狀況不相同,三言兩語就説,詳細資訊分享部落格文章。

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汽車貸款月供怎麼算呢?目前計算汽車按揭貸款月供方式有兩種:一是公式計算,二是汽車貸款計算器計算。銀行汽車貸款常用還款方式有兩種:等額本息還款和等額本金還款。

汽車貸款率利計算公式試算全省那麼多銀行,各家銀行開出來條件,每個人狀況不相同,三言兩語就説,詳細資訊分享部落格文章。

車貸利率從年利率2%~7%有,會您選擇貸款管道申辦貸款利率會,銀行汽車貸款年利率2%,融資汽車貸款年利率4%,購車廠商汽車貸款,每間車商提供方案要實際專案主。

汽車貸款是汽車作抵押品,因為有汽車做抵押品,所以金融機構會貸款人放心,所以要求會像信用貸款申請,對信用有瑕疵人是福音。

汽車抵押申請貸款流程,金融機構審批速度,借款人只要申請資料準備齊全,可以24時內獲得資金,於急需要資金朋友來説是。

會考量汽車本身狀態(新車或中古車)、品牌、車款(資金需求多寡)因素,規劃貸款方案提供車主參考,各個方案額度、利率、手續費、期限條件上可能有所差異。

儘管部分車貸方案因為包含變動利率因素,精準估算各期還款金額,但如果利率型車貸方案而言,銀行有提供易懂試算服務,讓你可以提前評估每個月需要負擔還款金額。

房養老逆向抵押貸款業務推出屆週年,有7家銀行開辦,承作件數超過1000件,貸款金額新台幣500萬元,合作金庫銀行積極

台灣民眾一生積蓄壓房子上,因而陷入「得只剩下房子」,應老年化、少子化社會來臨,目前已有7家銀行開辦「房養老」逆向抵押貸款,實現民眾透過房子抵押銀行,定期銀行領取「退休金」

截至105年10月底,已有7家銀行辦理逆向抵押貸款業務,包含合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行、台灣中小企業銀行、第一銀行、台灣銀行以及中國信託銀行,其中,中國信託民營業者中唯一開辦者。

銀行局副局長莊琇媛表示,目前 7家開辦商業型逆向抵押貸款業務銀行,截至10月底,承作了1060件,案件主要集中會區,核貸金額500萬元。銀行,合作金庫銀行積極,承作了456件,第二、三依序土銀、華銀。

商業型逆向抵押貸款自104年11月合作金庫搶開辦,迄今已承作1060件,核貸額度新台幣53.26億元,合作金庫承作456件、26.1億元,土銀有287件、13.02億元,華銀有249件、9.41億元。

此外,應政府推動都市,金融監督管理委員會主秘蘇鬱卿表示,銀行過程中可作資金提供者、管理者角色,提供資金協助。

汽車貸款是指貸款人向申請購買汽車借款人發放貸款,叫汽車按揭。借款人是貸款行所在地常住户口居民、具有完全民事行為能力。那麼,汽車貸款月供怎麼算呢?

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