事實上,物業查冊,是持牌地產代理工作之一,交由地產經紀代勞。但作為準買家或租客,總希望瞭解多心儀單位背景;有見及此,千居綜合了查冊 5 常用資訊,無論買樓也好,租樓也好,值得花些時間看看。

每一個物業土地登記冊,可土地註冊處取得,主要有 4 個部分,「物業資料」、「業主資料」、「物業涉及轇轕」及「等待註冊契」,下文會深入出,講解如何從土地查冊上掌握 5 常用資訊。

香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外) 政府擁有,但地區住宅物業,有批租年期,想知單位需不需要面「2047大限」,可土地登記冊上「物業資料」部分看出來。

該部分顯示物業地契資料,找尋「批約 HELD UNDER」、「年期 LEASE TERM」及「開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM」字眼。

從下方查冊樣本可見,年期是 999 年,開始日期是 1892年,假設查冊當日是 2021年,批約開始日到查冊日,過了 129年 ( 2021 減去 1892) ,但批出年期有 999 年,查冊當日計尚餘 870 年,因此即使到了 2047年,租契,只要如期繳交地税可。

值得留意, 1997 年 6 月 30 日前屆地契(例如開始日期是 1898 年及年期 99 年),會動續期 2047 年 6 月 30 日,地契期時,會否自動續期。

另外,每年地税一欄有時會漏空,原因是1985年5月27日 (即聯合聲明生效日) 後批出地契,不論位於港島、九龍或新界,繳交地租 (而非地税),計算方式是物業每年租值 x 3% 。

有關資料可從登記冊上「業主資料」部分找出來,列表左一欄有業主姓名,第二欄是身分,顯示業權持有形式,若業主姓名多於一人,即表示非單一業主全權擁有。第三欄註冊摘要編號,如果看到「ASSIGNMENT」一字,即表示樓契已註冊。

關於業權持有形式,要認識 2 個術語, 「聯權共有 JOINT TENANT 」及 「分權共有 TENANT IN COMMON」。

聯權共有,俗稱「長命契」,身故者持有物業權益,自動其他在世聯權有人繼承,直至剩下後一人。

分權共有,即是每名業主各持比例業權。業主過身後,其持有業權部分,由其遺產受益人所取得,繼承人會成為聯名業主之一。

如果單位多於一名業主持有,買賣時要各業主手中取得所有業權,才可統一業權。

有關資料顯示於登記冊上「物業涉及轇轕」部分,這裡所指買賣記錄包括「臨時買賣合約 PROVISIONAL AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE」及「正式買賣合約 AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE 」。

雖然買賣過程中,會簽署臨時買賣合約及正式買賣合約,但會正式買賣合約於田土廳註冊。

如果物業轉手,文書性質一欄會顯示多個買賣記錄,查冊時只需要揀選 「過往歷史現時」資料,俗稱「FULL SEARCH」,可看清楚該物業轉手來龍去脈,查冊費用 $25。

「物業涉及轇轕」顯示的註冊文書,有部分屬於資料性文件 (例如大廈公契或入夥紙),有部分屬於產權負擔,包括後提到按揭記錄及違例建築物命令,會物業轉讓產生影響,查冊時要留意。

有關資料登記冊上「物業涉及轇轕」部分,可文書性質尋找「MORTGAGE」、「LEGAL CHARGE」字眼,中文意思為按揭及法定押記,是借款人銀行或財務機構,物業作為借貸註冊記錄。

查冊視為買樓時做事,中可以找到甚麼資料?查冊有甚麼注意事項?《胡.説樓市》你解答。

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買樓涉及大額金錢,無論投資自住應小心。不然, 買回來物業有問題。

哭無淚。樓宇結構,各位準買家要搞清楚業權問題。若想幫物業「起底」,我們要學懂查冊。查冊視為買樓做一事,惟新手買家因或疏未有查冊行動,問題叢生。

然而,由2021年11 月開始,土地註冊處施了查冊限制。新制沒有選項傳媒工作者作聲明,日後進行調查報道困難外,直接影響地產版記者工作。限制查冊後,有些工作,日後地產版記者能大眾做到。我們合規情況下查冊,可以找到甚麼資料?查冊時有甚麼要注意?以及傳媒工作者有什麼事項不能報道? 下文一一解答。

查冊即是查閲土地紀錄,土地登記冊分為四部份,包括(一)物業資料、(二)業主資料、(三)物業涉及轇轕及(四)等待註冊契,當中首三個部份。

透過查冊,準買家可以取得物業及業主姓名資料。物業資料包括官方地址、參考編號、地段編號、地契及地税。於村屋準買家來説,細讀地段編號或地契,因為可能需要依靠地段編號來識別村屋位置。

業主資料方面,土地登記冊上有單位歷任業主姓名,擁有權模式、當年成交價、註冊日期,單位「前世今生」可謂一覽無遺。成交價及註冊日期極具參考價值,例如發現單位業主不久前買入,議價空間可能,反之亦然。另外,土地登記冊會列出物業按揭資料,包括提供貸款財務機構及貸款額。有時候,按揭金額會顯示「all money」, 即是無限額或額按揭,這類情況下, 如業主需要加話, 銀行業主不用簽署按揭契, 而只需簽訂貸款協議,或意味業主做加。這樣或有助準買家粗略掌握業主財政情況。

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至於物業涉及轇轕,這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書資料,包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入夥紙及大廈公契文件。產權負擔是規限土地或物業押記或其他責任。產權負擔會降低繼承土地價值,但並會阻礙土地所有人其土地讓他人。如果物業帶有產權負擔,則可能使業權欠妥或可廢除。

新屋入夥,開門7件事:柴、米、油、鹽、醬、醋、茶。其實,買樓有「開門7件事」。保障消費者權益,地產代理監管局規定地產代理處理物業交易時,準備7大資料:物業擁有權、產權負擔、物業面績實用面積、落成年份、用途限制、政府租契尚餘年期及續期權利、批給租契年期,俗稱「開門7件事」。這些資料看上複雜,但其實透過查冊,可以找到三、四。 來説,買賣交易「埋門一腳」或「進後後直路」時,地產代理會幫助準買家查冊,但完全依賴經紀,而且學懂查冊可能有助買家還價。

事實上,查冊亦可助準買家避免陷阱。規定,若業主違反政府租契所載任何條款或限制,政府是有權土地及其上建造任何建築物或構築物重收及收回管有權。另外,設查冊後得知物業有產權負擔,準買家要留意。除非另有議定,否則買家並無責任接受帶有及解除產權負擔賣家物業業權,例如非法僭建可招致政府收回土地,業權因此變得有欠妥善,所以該類僭建物是一項物業產權負擔,而且這分分鐘影響銀行審批按揭。

舉例來説,如查冊上出現「Statutory declaration as to loss of title deeds」,即表示物業是無契或缺契,無契樓銀行批出按揭或有障礎,會增加日後轉售。未能上會情況下,情況可能要面臨撻訂。

另一個要留神地方是送契樓。如果查冊上看到Assignment(轉讓契),但沒有填上Consideration(成交價),或上一次業權轉讓列明是「deed of gift」,除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名,否則有機會是送契樓。

於「送契樓」法律程序需時 3 年才完成,加上送贈人破產話引起一場業權風波,故銀行拒絕5年內簽送讓契或轉讓契物業批出按揭,大大影響了受贈人來放售物業到市場機會。查冊是看到以上字眼需要多加留意。

如單位為遺產物業,上手業主世長辭,其死亡證可能會登記物業土地登記冊,而死亡證列有死亡原因和地點,所以查冊可以查到過去業主是否單位內過身。不過,要留意死亡證只是「可能」會註冊,而非「」會註冊。因為就算「註冊業主」過世,目前法例沒有硬性規定要「死亡證」註冊。

來説,單位死亡並不視作凶宅,不會影響按揭。不過,值得留意,如過非業主住户如租容、同居者,於單位中身故,土地註冊處紀錄中會反映出來。若然證實單位是凶宅,來説會影響物業估價及按揭。準買家可能要準備多首期上車。

市民如果想查閲存放於土地註冊處圖則,需要親身到政府合署填交申請表,並提供圖則編號。查閲收費圖則存放由而定,如圖是有關法例而存放,費用;如政府租契而存放,收費 10元。

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【查冊入門】如何自己幫物業起底? (上)

【新手上車】物業查冊要查甚麼資料? | 樓市資訊

揀選分層土地登記冊,輸入地址或屋苑名稱

若想知道物業過往及現時資料,查詢類別㨂選「全部」

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縱然查冊可為我們帶來多物業資訊,但2021年11月起,土地註冊處施查冊限制。新制下, 政府沒有完全杜絕查冊,只是需要查冊人提供辨識身份,以及確認無意及會違反私隱條例;但處方沒有傳媒工作者作聲明選項,但若傳媒公眾利益前提下披露資訊,是否違反私隱條例? 要作一個怎樣聲明才能傳媒保障? 

早前有傳媒工作者查冊而入罪,要怎樣做屬於合法? 怎樣才不會踩到紅線呢? 政府沒有交代。日後進行調查報道困難外,直接影響地產版記者工作。限制查冊後,以下一些工作,日後地產版記者能大眾做到

很多時,查冊成為地產版記者工作一部份,雖然查冊後,每一宗有報道價值,但這是一個核實資料過程。,我們會收到很多市場流傳買賣成交消息,矚目的成交個案會影響市場氣氛,具有地產新聞價值。一間負責任傳媒機構會透過查冊核實資訊,要確認業主買入,持貨是否足夠三年,需否繳付額外印花税。需知道,額外印花税税階達20%,一宗帳面賺買賣淪為蝕讓離場,但沒有查冊,我們會報道成交獲利,變相錯誤引導讀者理解市場。

政府土地註冊處土地登記冊會記載每個物業「前世今生」資料,是銀行審批按揭參考資料,如果物業條件不夠「靚仔」,大有機會影響按揭申請結果。保障買家順利買樓上車,地產代理會買賣單位前協助「查冊」,釐位業權及物業過成交紀錄。不過,如果準買家希望自助「起底」,可留意今明兩集「起底大法」。 

土地登記冊分為四部份,包括(一)物業資料(PROPERTY PARTICULARS)、(二)業主資料(OWNER PARTICULARS)、(三)物業涉及轇轕(NCUMBRANCES)及(四)等待註冊契(DEEDS PENDING REGISTRATION),當中首三個部份。

物業資料提供該單位基本資料如物業官方地址、參考編號、地段編號、地契及地税資料。於買入市區住宅人士需要細讀地段編號或地契,但於買入村屋人士,因為新界範圍地段編號能有助識別村屋位置,或者如果買入工廈瀏覽地契資料,瞭解單位及大廈使用條款。

於買入住宅單位人士,瞭解業主基本資料,業主資料中能夠顯示業主全名、物業成交價及註冊日期。成交價及註冊日期極具參考價值,例如發現單位業主不久前買入,現時放售價買入價相差無幾,業主而言議價空間。相反地,如果單位業主多年前低價買入,議價空間。

買樓是人生大事,大拿拿花數百萬元,無非是想買一個窩。如果不想買入問題單位一世,或是交易時遇上阻滯,簽臨前查冊物業,釐位業權及物業過成交紀錄,避免不必要爭議。

查冊可以看到物業官方地址、地段編號、地契及地税資料,填寫臨約時,地址要跟足查冊地址。物業資料於買賣村屋,因為可以識別村屋正確位置,以及業權方面有沒有包天台、露台、花園。

另外查冊可得知業主姓名、當年買入價、日期及成交價資料。知道業主資料十分,因為有些物業不止一個業主,而樓宇買賣要得到所有業主簽約出售,一個交易。另外如果發現臨約上業主姓名查冊不符,交易會告吹。

透過查冊可以知道物業按揭紀錄,如有出現「MORTGAGE」字眼,顯示物業或承造按揭,會有按揭貸款機構、貸款額、何時承造、有沒有二、三資料。如果物業償還按揭金額估價,表示淪為負資產,如果買家不知情下付訂金,賣家有機會拿取訂金後「走佬」,因此知悉物業按揭狀況十分。

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