香港買樓是個目標,擠身上車一族之前,你可裝備自己,瞭解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊,如何梳理?千居你準備這篇全面【樓宇按揭人包】,零開始,釐樓宇按揭每一步,置業初哥讀!

樓宇按揭即是物業作為抵押,銀行或財務機構借貸,支付物業售價。借款人時分期攤貸款,否則承人(即提供貸款銀行或財務機構)有權收回物業。

按揭計劃時,當中按揭成數、還款期、利率是考慮因素。

坊間見到按揭產品是私人樓宇而設,中村屋按揭有計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因有政府做擔保,故有另一種申請手續及計算方式。

銀行會物業估價、借款人財務狀況(包括查閲信貸評級)、以及有關物業類型,訂立貸款比例,即按揭成數上限。

舉例,如物業估價 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則利率分期攤。

現時首置人士可做 9 成按揭,非首置人士可做 8 成按揭,視乎樓價借款人財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。

目前提供按揭貸款承人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時賺取放貸利息。來説,兩者如下:

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 」或是「P 」。

H 計劃和 P 計劃使用兩種按揭利率,兩種利率會樓市及整體環境而有幅度波動,直接影響你利息開支。

「一」是指物業第一個按揭,選擇銀行承。「二」是指物業本身已有第一個按揭,進行第二個按揭。

買家於一獲批按揭成數,或需要多資金才能支付首期。這種情況買家可選擇二。

二提供者發展商,出現發展商二,主要是推銷新盤。另外,有財務機構設有二服務。申請二得到一銀行,並要通過壓力測試。

「加」有時會「二」混淆。「加」所指,是物業,同一間承銀行,申請增加按揭貸款額。而「二」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加,或能爭取借貸額,即俗稱「加接套現」做法。

「轉」即是物業原本某銀行做按揭,其後物業抵押另一間銀行,該銀行承。業主可以各種理由轉,當中有:

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人罰息期間提早償還按揭,要另外繳交手續費,費用於貸款額某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭後,其他銀行優惠,「轉」。

正式榮升「業主」之前,買樓人士要預備足夠首期,還要預留時間,處理以下串手續及流程:

決定購買物業前,可透過按揭代理或銀行查詢心儀物業估價,確保申請按揭時會出現「估值」問題。

決定購買物業後,簽署「臨時買賣合約」,並繳付「臨時訂金」(俗稱「細訂」,總值樓價3%5%)。同時,可賣家協商簽訂「正式買賣合約」日期,會訂於簽署「臨時買賣合約」後第14日。

委託銀行認可律師樓物業進行查冊、核實樓契,並訂立「正式買賣合約」。

簽署「正式買賣合約」時,透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花税。「大訂」與「細訂」總和,樓價10%;而印花税稱「釐印費」,是税務局文件加蓋印花所收取費用,税額因應物業價格而定,可參考税務局資料。

賣家協商成交期時候,要預留足夠時間 (兩三個月),以便成交期期滿前調配資金及完成按揭申請。

於每間銀行提供按揭計劃,比起銀行查詢,使用按揭代理免費轉介服務會、省時。只需透過電話、短訊或通訊應用程式,提供資料,按揭代理會申請人借款額羅列出各間銀行計劃,並提供專業意見。

申請人可各個按揭計劃息率、回贈多寡、轉罰息期長度,以及是否提供「按揭掛鈎高息存款户口」(Mortgage link),選出條款計劃。

如想瞭解獨家額外優惠,請按揭專員聯絡:

鑑於按揭批核需時,若孤注一擲一間銀行申請按揭貸款,而批核結果有任何閃失話,有機會導致「上會」失敗而要「撻訂」。為免出現這種情況,申請人可向兩三間銀行申請按揭貸款。雖然建議大家不要「孤注一擲」(選一家銀行,但千萬不要以為申請多銀行,因為銀行接到按揭申請時,基本上會開申請人信貸報告查閲,每間銀行查閲後,信貸報告是會留下紀錄。

若然發現申請人同時10 間銀行申請,雖然會影響到信貸評級,但會影響銀行申請人觀感,會令到銀行懷疑申請人同時申請那麼多銀行,是否擔心沒有銀行願意批出貸款,以及是否有未能顯示帳户中財務信貸問題。

讓按揭申請過程順利、,申請人可參考以下情況,準備相關文件:

上述情況一所述文件外,提交最近36個月按揭供款户口紀錄,以及近期按揭還款紀錄過程表。

按揭申請表格、正式或臨時買賣合約文件外,須額外遞交以下文件:

申請人提交身份證明 (內地居民身份證或護照副本)、入息證明 (最近36個月銀行紀錄、最近年度税單)。內地/海外人士港敍做按揭需扣減一成貸款額,如有直繫親屬港住,可提供親屬身份證及關係證,與港人按揭可敍做按揭貸款成數。

於內地/海外支薪時或會自動扣税,但僱傭合顯示薪金有可能是「税前收入」,部分銀行或會要求申請人提交「完税證」,「税後收入」作壓力測試。

申請遞交公司營業執照、公司印章、驗資報告(Audit report)/ 審計報告、最近6個月顯示公司現金流銀行帳户紀錄、個人銀行「流水賬」紀錄,以及最近年度税單(完税單)。

不過按揭申請人該注意,以上文件要求只供參考,應銀行及借貸機構要求,提供額外文件。

審批時間視乎申請人遞交資料全度、同期按揭貸款申請宗數多寡而定,數天,兩個月左右有可能,但情況下即2-3個星期。如果申請人是透過按揭保險申請高成數按揭,或者是非月入僱人士,其申請所需審批時間或會。

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【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

買樓前必要知的按揭申請流程:【按揭新手懶人包】 按揭流程篇

如發現銀行回覆,可按揭專員聯絡,協助瞭解情況:

若按揭申請獲批,申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。多於一間銀行申請按揭貸款人士,可比各銀行提出條款,選擇適合計劃,並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。

申請人簽妥確認信後,銀行會申請人委託律師樓發信,通知律師準備按揭契。

正式交易日前,申請人(及擔保人,如有)要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求文件,擔保人要擔保書上簽名。

隨後律師樓會通知銀行,銀行會批出按揭貸款交給律師行,安排轉交物業賣家,正式完成物業交易。

交易完成後,申請人會收到銀行發出的供款表,裏面會詳列每月還款本金、利息及貸款結餘,申請人按揭合約指定日期開始供款。而銀行會安排發放現金回贈予申請人。

無論係私樓、居屋、村屋、唐樓,、轉或套現可以做到,聯絡我們瞭解多!
*優惠需受條款及細則約束

要申請按揭需要有很多先決條件,如果你開始樓市感興趣想入市,但毫無頭緒不知該何入手,來ROOTS上會找我們幫忙瞭解按揭流程及申請程序。今文會講解按揭貸款服務申請需文件,可以省上你很多時間心力,免走冤枉路!

透過我們智能按揭平台,你可以瞭解到自己申請按揭機會,以及如何改善提高批核機會。同時,你可以ROOTS上會銀行利率,鬆選擇適合自己按揭方案。ROOTS上會同時照顧新樓及二手樓,無論你是哪一種業主,我們可以幫到你!

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按揭流程第一步,準業主在買樓或申請按揭之前可以 ROOTS上會獨家 A.I. 按揭評估瞭解自己負擔能力及獲批貸款機會。這份免費報告可以讓準業主或按揭申請人瞭解自己可以銀行獲批多少貸款,同時亦可避免浪費時間遞交大機會拒絕批核按揭申請。

時間,準業主可以揀選適合自己申請按揭銀行。選擇按揭計劃時,利率、鎖息期、現金回贈、是否提供 mortgage link 高息户口、轉罰息期,以至超市禮券或其他優惠,可能是你考慮因素。這個時候 ROOTS 上會會一次過為客户講解各種優惠。如果準業主不想浪費時間選擇,申請按揭時可以選擇讓ROOTS上會自動你篩選適合你及銀行。

無論你是否儀銀行,建議兩三間銀行遞交按揭申請,是貨比三家,二來,萬一你首選銀行批核按揭貸款結果如理想,有Plan B補上。

完成上述按揭流程第一步後,如果準業主透過A.I.按揭評估報告得知獲批核機會大,準業主可以簽臨買樓。簽署臨時買賣合約後,你可馬上銀行遞交申請按揭貸款。如果讀者兩人名義聯名買入物業,或者需要加入擔保人或借款人申請按揭,所有人遞交按揭申請文件。按揭申請需文件(個人或多於一人)如下:

如果你是僱人士,申請按揭貸款服務需文件上述文件之外,需要額外按揭申請文件,包括:

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【買樓須知】申請按揭貸款流程、所需文件一覽

【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!

物業價值、樓齡,以至貸款人職業、薪金、信貸記錄,是銀行釐定批出按揭利率、年期及按揭貸款額考慮因素。如果一開始遞交文件,銀行有機會要求準業主補交各種文件滿足銀行批核要求。

申請按揭需時數天一、兩個月。批出按揭後你可以選擇按揭方案,然後簽約作實。後銀行會你委託律師樓發信,安排處理相關文件。

你按揭申請獲得批核後,你可以約定律師樓及銀行處理按揭契約、開立銀行户口及貸款文件。如按揭申請牽涉擔保人需要擔保人簽署文件。買家記得用統一簽名格式,以免銀行或律師要求重簽。

值得留意是這個按揭流程,你聘用處理買賣合約律師樓,按揭銀行認可名單上,才可你處理按揭程序。因此,你聘用律師前,請向心儀銀行確認律師樓是否「on list」。若律師樓銀行認可名單上,某些銀行可以允許律師樓揾駁腳律師樓處理按揭文件,費用$3000-$5000,不過有銀行願意承擔駁腳律師費。

去到後按揭流程,銀行批出按揭貸款,會直接交到買家手上,而律師安排銀行提取按揭貸款,用作完成交易。交易完成後,買家按揭合約所定日期起開始每月供款。

有時候我們會收到用户查詢問關於非按揭保險按揭申請會否獲得批核。簡單的説,需要保批核按揭申請確比有彈性,不過這些會發現規模銀行。

銀行有機會要求税單和強積金記錄。大銀行無論需不需要按揭保險會要求申請者提交文件,提交申請文件對按揭批核有幫助。

雖然香港樓價企,但香港人熱衷置業。有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活,有人抱短炒摸貨心態置業,部份則希望持有長線收租。無論你選購一手樓、二手樓,居屋、抑或購入車位、工商舖,以至海外物業,另類物業如凶宅及銀主盤,背後離不開「按揭」兩個字。本文希望提供一個總綱提要,大家需求搜索出相關按揭資訊。

首次置業,很多買家何入手摸不著頭腦,如怎樣去搜尋合適自己單位,睇樓時注意事項,以至簽睇樓紙及臨時買賣合約細節一竅,但實情只要小心疏理每一個步驟,問題可迎刃而解。

簽約後,買家需前往銀行申請按揭,銀行會物業進行「估值」,並估值進行按揭審批。估價,即銀行估價於買入價,買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後,餘額銀行承造按揭,怎樣可以計算銀行批出成數,怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭,以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」,即假設加息三釐後,供款不能超過入息六成,是怎麼一回事呢? 以下文章可以幫到你。

銀行批出按揭後,銀行會要求買家選擇「供款年期」,還要求買家選擇「按揭息率」。現時樓宇按揭產品,共有三種計算利息方法,一類是「利率按揭」(P)、一類是「拆息按揭」(H)、有人採用「定息按揭」。買家應該選用哪一種呢? 以下文章會教你認幾款產品特色。

至於按揭利率,受資金流影響外,香港受制聯繫匯率下,美國聯儲局加息或減息時,香港銀行會跟隨,而導致息口有高有低。近年環球資金高度,銀行爭逐按揭市場生意,推出按揭優惠,透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。可以貼我們《胡.説樓市》團隊報道,我們會定期各銀行按揭。

承造按揭後,銀行多數會設置兩三年罰息期,內不能轉投其他銀行做按揭,所以多數買家罰息期後,透過「轉」其他銀行獲取現金回贈、或享受低息率;部份人期內樓價升值決定「加」,升值部份套現作其他用途。有部份人打算罰息期後,趁著樓價升值而決定賣樓,藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。策略上應該「買後賣」、還是「賣後買」,換樓人士按揭會會有影響。以下文章適合部署換樓升格買家閲讀。

部份人選擇購入物業作投資用途。自住物業,投資物業按揭成數,只可承造五成按揭;加上若持有多於一層物業,需繳付税階印花税,所以有投資者會選擇透過近親轉讓,手上持有物業甩走,變回首置客去慳税,同時可用首置客身份去計算按揭。要瞭解投資物業按揭、以及物業轉名操作,可閲下方文章。

有些人購買物業時,入息未符合按揭貸款條件,而尋找家人或朋友成為物業貸款「擔保人」,但當「擔保人」希望置業時,會銀行收緊按揭成數。什麼人可以成為「擔保人」? 以下文章能解答到你疑難。

鑑於政府實施「額外印花税」,二手樓流轉,刺激港人轉投新盤市場。新盤買賣流程二手樓略有不同,例如買家需入票認購,並預先準備本票,會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」,背後流程實在值得買家瞭解後入市。於大部份新盤樓花階段發售,買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時開始供樓)付款方式,兩者各有利弊,買家應怎樣選擇? 以下文章可助你瞭解整個流程、及付款辦法注意事項。

二手樓,新盤受買家注目,因為發展商提供各式各樣付款優惠,主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造,「住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」計劃應運而生。部份發展商則提供全期「高成數一」;部份容許買家透過銀行承造五六成按揭,餘額兩三成發展商財務公司申請「二」。新盤付款計劃審批上鬆,但息後,屬於先甜後,買家往往計錯數,終招致撻訂收場。因此,詳閲下方文章有助認清計劃本質及陷阱。

二手樓及新盤,部份無力支付首期買家,且欠缺足夠財政實力,會放眼政府資助房屋,他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋),按揭申請私樓完全。於房委會有買家提供「按揭貸款擔保」,故買家即使沒有入息證明下,機會獲批按揭;但按揭審批年期私樓,是30年扣減首次發售日期,因此於樓齡「白居二」,其批出按揭年期可能。同一道理,於公屋、村屋、唐樓質素參差,按揭成數及年期會收緊。以下文章會解釋居屋、村屋按揭申請程序。

部份投資者會選擇非住宅物業,其按揭申請住宅有天淵別。政府早年減少非住宅物業炒風,非住宅物業按揭成數收緊,2020年8月,疫症導致工商舖市場身價縮水決定放寬;其後《施政報告》2020撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花税規定。以下文章可助你瞭解非住宅市場按揭申請。

除此之外,市場上有另類投資者,會選擇購入凶宅或銀主盤。雖然市場上凶宅並沒有而統一定義,但銀行是凶宅有介心,按揭審批上嚴格。至於因業主財困或斷供而銀行沒收銀主盤,買家承接後按揭申請會否複雜呢? 以下文章可解答大家。

鑑於近年政經局勢,近年有一批香港人萌生移民念頭,是英國「BNO通道」後,吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特熱門城市置業。香港人購置海外物業,是透過現有香港物業加釋出資金,部份會選擇前往英國按揭承造,但手續、息率、年期及申請程序,香港按揭是截然不同。以下文章可助你瞭解英國樓市按揭。

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