置業是一人生一大喜事,聽到所謂按揭成數是甚麼?按揭成數是指置業人士收樓前,銀行或金融機構該物業價格可借出百分比,但實際批出按揭貸款會受其他因素影響,如按揭申請人入息、年紀,本文金管局對金融機構指引,分享按揭成數上資訊,All of wall 管理階層銀行出身,銀行按揭上、保險上可以你提供意見,瞭解按揭成數,避免買樓落訂後借按揭成數要撻訂,造成損失,知道銀行按揭成數你知道自己需要幾多錢做首期。

按揭成數銀行壓力測試息息相關,不過本篇會集中帶大家瞭解按揭成數,關於銀行壓測資訊可參閲此文章 – 【銀行壓力測試2022 買樓無壓力】

銀行金融機構做按揭貸款,分按揭保險計劃按揭貸款及非按揭保險計劃按揭貸款,兩種選擇按揭成數上限有所不同,如參與按揭保險計劃按揭貸款,你需要繳付相關保費。

香港銀行金融機構申請按揭,可以選擇入息申請或以資產淨值申請,有按揭成數上限:

HKD$1000萬以上按揭成數50%(如該按揭物業樓價 $HKD1200萬,你準備HKD$600萬做首期)

HKD$1000萬或以下按揭成數60%,上限HKD$500萬(如該按揭物業樓價 $HKD1000萬,你準備HKD$400萬做首期)

HKD$1000萬以上按揭成數40%(如該按揭物業樓價 $HKD1200萬,你準備HKD$720萬做首期)

HKD$1000萬或以下按揭成數50%,上限HKD$400萬(如該按揭物業樓價 $HKD1000萬,雖然按揭成數是50%,但限超過按揭貸款額上限,所以你準備HKD$600萬做首期)

按揭借款人需要証其擁有資產值於申請新造按揭物業樓價全數,銀行資產有計價方式,港元存款可以100%估值外,所有投資性流動資產如外幣、股票、債券,個別銀行會有估值折扣,並要提交證明證明該資產持有超過3個月,有個銀行可能要求6個月證明。

無論按揭物業價值多少,按揭成數40%

如銀行按揭計價上規定股票會市值8折估價,即若某人有市值500萬港元股票話,其估值會是400萬港元。至於物業,如果供滿,銀行會該無按揭物業市值一半作為資產估值,但如果物業尚有按揭餘額,是該按揭物業市值一半減按揭餘額作為資產值。銀行上述估價計算方式可能,申請前請相關銀行查詢。

(如該按揭物業樓價 HKD$1000萬,按揭借款人資產淨值做樓宇按揭,資產HKD $500萬現金及HKD $500萬股票,沒有不動產情況下,於股票折扣估價(假設80%),於估價後總資產於申請新造按揭物業樓價全數,該按揭貸款申請會失敗,所以以上例子按揭借款人股票市值達HKD$625萬,該按揭貸款合乎批核標準。

説,年人買樓時候,有幾百萬流動資金作首期,依上文説,一個市值HKD$500萬單位要準備HKD$200萬,對好多年人來説遙不可及,1999年3月份關始推行,2018年5月香港證保險有限公司經營,按揭申請人可以其繳交保費,提高銀行按揭貸款成數,可達90%,即申請人只需準備樓價10%作為首期,於有保險承保銀行批出額外按揭成數風險,所以銀行會提高按揭成數,批核上會嚴格。

HKD$1000萬港元以上HKD$1125萬港元以下按揭成數80%-90% ,上限HKD$900萬

專業人士是社會中流砥柱。如果具備專業資格,例如醫生、工程師,對按揭申請有沒有幫助呢?

如果有專業資格,例如醫生、工程師,或一些需要有證書資格行業,申請按揭時所得利息和優惠,和大眾是沒有。

不過,具備專業資格會令整個按揭申請,因為他們遞交入息文件銀行會有信心,要補交文件機會會,因而批核速度會。

此外,如果有專業資格話,part time 或 free lance收入會計入入息。遇到轉工有「窗期」,可以解釋到no paid leave原因,而所買物業質低等奇雜症,獲批。

要留意,如果專業人士,例如醫生或律師是自己開業而不是受僱話,銀行會作自僱人士處理,只可承造8成按揭。

香港銀行和外國銀行有,只要按揭批核,無論是否專業人士,所取得利息或回贈優惠,是決定於貸款額,同一貸款額範圍內所有獲批申請人會取得按揭計劃。

基本上,只要入息夠計,文件齊全話,是否有專業資格於批核沒有。不過,如果有專業資格,銀行於申請人入息文件信任度會,需要補交附加文件機會會,因而令批核速度。

而且,如果遇上按揭奇雜症,專業人士會有優勢。例如如果放no paid leave 話,如果是受疫情影響行業,例如美容或餐飲業,銀行會繼續其承造按揭,直到申請人出到一個月糧為止。但如果申請人是專業人士,例如醫生,出現no paid leave 話,只要有合理解釋原因,銀行有機會試批。

另一個例子 free lance 或 part time 收入,人如果靠這類收入申請高成數按揭,會困難,例如需要受僱於大公司。但如本身是有專業資格,而該工作和資格有關,那麼銀行容易接受這類人士入息。

很多時買樓,大家想知道自己負擔能力,以便籌備首期入市,但往往總覺得無入手,不知怎樣去計算。實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供「按揭計算機」,你可計算出「每月供款」,及所需要入息來通過「壓力測試」。,有一些資料是「按揭計算機」計算,需要人手操作去作出評估。我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」運作,運用計算機前需預備資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至計算。

運用「按揭計算機」時,你知道自己希望購買物業樓價多少。因為樓價,會決定了你按揭成數多少。舉例,你希望購買物業「600萬元」,你只需要如下圖,「單位樓價」一欄中,輸入「6,000,000」可以。

下一步,你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。因為三者會影響「每月供款」。所謂「按揭成數」,你打算銀行申請貸款比例。例如,你自己打算支付10%首期,餘下90%借貸,則「按揭成數」為「90%」。你只要如下圖,「按揭成數」一欄中,你橙色活動欄移至「90%」」可以,下方「按揭貸款金」會馬上顯示出「5,400,000」,這個你實質借貸金額了(註: 600萬元X 90% = 540萬元)。

不是説你想借「90%」,銀行會批出「90%」,背後主要視乎政策。現時金管局樓措施,樓價於1,000萬元物業,銀行可以承造60%按揭;但1,000萬元以上物業只可做50%按揭。如果你本身並不是首次置業買家、購入連租約物業、或已成為其他人擔保人,「按揭成數」會進一收緊。下方會進一步説。

於部份買家有首期,所以銀行提供按揭外,買家可透過加借「按揭保險」,去承造按揭成數。如果有意借「按揭保險」話,1,000萬以下物業可做80%按揭,而800萬元以下則可以90%按揭。現時我們例子,樓價「600萬元」,原本銀行只肯借60%,即360萬元,但因為我們選擇借「按揭保險」,所以才可多加借30%,變相可借取90%按揭。

影響供款,有「按揭利率」。樓宇按揭「利率」,可以分為「利率按揭」(P)、或「拆息按揭」(H),買家需要申請按揭時,銀行提供計劃作出選擇。「拆息按揭」會比起「利率按揭」一點。不過銀行計算壓力測試時,多數會P計算,故「按揭計算機」以此作準。現時市場上「P」息率多「2.5釐」,所以「按揭利率」一欄中打出「2.5」 可以。

下一步,你需要計算一下,你打算銀行申請借貸年期。現時金管局規定,透過銀行承造按揭年期30年。年期愈長,每月供款,但需要支付利息多,但於現在息口企,故普遍買家會借盡按揭年期上會。但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」,物業質素參差、以及樓齡,銀行願意批出30年期,有可能會一點。假如你選擇供款年期30年,你只需如下圖,「按揭年期」中橙色活動欄, 移至「30年」可以。

於你每月會償還貸款,所以按揭貸款利息會「息減」,衍生出來是當中每月息本比例有所不同。因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款是十分複雜公式。

例如計算每月供款時,供款額〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,公式之中,n代表貸款月數,^nn次方。數額代入,能計算出每月供款額。

於計算過程繁複,我們按揭計算機會方便快捷,而且。想深入瞭解如何使用按揭計算機,讓我們看看以下實例吧!

待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字留意,圖表中「每月還款額」。這個數字反映出你每月要償還貸款金額。舉例,600萬元樓價,承造90%按揭,貸款金額540萬元,息率2.5釐計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示每月供款額「HK$ 21,336」。

知道自己供款是否吃力,建議你可「月入」一欄中,輸入自己入息,假設每月入息有60,000元,則如下圖「月入」中輸入「60,000」, 版面最下會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」,意即你每月會用收入 36%來供樓 。

雖然上述「月入」資料,你可以選擇填寫,但銀行會批出相關貸款,程度取決於你能否通過「壓力測試」。金管局規定,借貸人財政實力抵禦加息兩釐「壓力測試」,意即加息兩釐後,供款佔入息不得多於六成。剛才例子例,2.5釐基礎上加3釐,每月供款會上調,待輸入相關資料後,下圖顯示月入有51,101元可通過壓力測試。

買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔物業來選購,可防止購入超出自己能力負擔物業。

部份「按揭計算機」會每月供款開支,作出詳説,例如有多少供款,買家置業後,決定多少家庭開支投放供樓,作出財務規劃。買家可透過「按揭計算機」,計算出在兩年罰息期後,尚餘貸款金額,有助規劃是否申請轉,以及能否作出加。部份「按揭計算機」會每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息部份詳列出來。

雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後有一些變數,可全部反映出來。一方面,於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受因素影響;另一方面,部份因素需個人財務狀況,而需作人手調節計算,例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二」、或現金回贈會否超出金管局要求,輸入數字有影響。現詳述如下。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元;但若單位估價500萬元,銀行會此作基準批按揭,於貸款額只有450萬元。所以填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。

於目前按揭政策上,容許買家傳統銀行上,可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會,但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。「按揭保費」視乎買家按揭成數、按揭年期而有。是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找、或加借「按揭額」上分期繳付。如果選擇後者話,則「按揭額」會預算。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元,貸款年期30年去計,則按揭保費5%,於27萬元。因此,買家銀行承借567萬元(註: 540萬元+27萬元)。所以你雖然你「單位樓價」上填寫了「6,000,000」,但你可直接「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註: 540萬+27萬元)

實用貼士: 按揭保費是「貸款額」計算,而不是「樓價」計算。需要繳付多少保費可這裡參考

很多時,銀行利誘買家申請按揭貸款,會提供「現金回贈」買家。但於金管局規定,現金回贈只能佔貸款額1%;但如果「現金回贈」超出1%,則需要貸款額上扣減。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元。若果銀行提供1%現金回贈,買家可獲取36,000元 (註: 600萬X 60% X 1%),貸款額並沒有影響;但若銀行提供1.5%現金回贈,買家可獲取54,000元 (註: 600萬X 60% X 1.5%),於超出了金管局要求上限,故「按揭貸款額」中,要扣減這筆54,000元,因此會批出貸款額534.6萬元 (註: 600萬X90% – 54,00元)。所以即使你「單位樓價」填寫了「 6,000,000」,但需要自己手動「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。

實用貼士: 超出金管局現金回贈上限,是需要整筆回贈,貸款額中扣減,而並不是扣除多出1%部份

銀行普遍認為買家年齡,可償貸款能力,故申請人年齡「按揭年期」有影響。所以雖然來説,銀行可以讓買家按揭年期30年,但會75年扣減樓齡作準,兩者取其短者準。

舉例,如果買家選購了一層600萬元物業,承造90%按揭,但申請人年齡達55歲,按揭年期20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期20年。因此,填寫「按揭年期」一欄中,應橙色活動欄移至「20」而非「30」。

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按揭保險計劃

私樓按揭

同時,若買家有申請按揭保險,而按揭保費會加借貸款額上,於20年保費會30年相宜一點,需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。若果600萬元物業例,承造90%按揭,而按揭年期申請人年齡達20年,按揭保費貸款額4%,於21.6萬元。因此,總貸款額561.6萬元(註: 540萬+21.6萬元)。所以移動「按揭年期」「20」後,忘記「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。

其次,物業樓齡及質素會影響「按揭年期」長。來説,銀行願意批出30年按揭年期、或者「75年扣減樓齡」作基準,部份大型屋苑,如美孚邨超過40年期,但藍籌屋苑,且有成交量,故銀行願意批出30年年期;至於一些單幢樓、唐樓、村屋情況而異,有時銀行需作實地視察,因此會影響「按揭年期」。

居屋是一個市場,於房委會旗下居屋有作出「貸款擔保」,故銀行可批出較高成數按揭申請,但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。因此樓齡居屋,是白居二,如其樓齡已有28年計,其按揭年期只有2年 (註: 30年-28年),直接影響「按揭年期」。填寫「想借幾多年」一欄,要自行作出計算才可以。

*實用貼士: 「貸款擔保」只限於房委會旗下居屋或白居二,但房協旗下居屋及白居二並不在此列!!

無論選用HP供款,息率會隨時間轉變。因為所謂「拆息按揭」H,是「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間拆借水平,是會每天資金而有所變動。

「利率」按揭P,「P-某個百分比」計算,其中「P」指利率,銀行會視乎美國加息或減息步伐,而作出調節,小業主供樓按揭息率有影響。

舉例,現時《胡.説樓市》「按揭計算機」,採用了「P-2.5釐」於2.5釐作計算,是市場上限。雖然選擇按揭計劃後,後半部份百分比是不會變動,但P會隨市況變化,美國進入加息或減息週期,而香港銀行跟加或減,「按揭計算機」上需要作出調節。如果坊間一些能夠輸入利率計算機,買家需要自行作出調節。

「按揭計算機」設買家「首置客」,即能夠銀行政策借取按揭成數,如樓價1000萬元以下物業,首置客可承造80%按揭,而800萬以下可承造90%按揭,但如果本身已成為其他物業擔保人,其按揭成數會收緊一成。

地,如果買家本身購入第二套房,其按揭成數原計劃收緊一成,例如原本一層600萬元物業,銀行可借貸60%,原貸款額360萬元,但購入二套房買家,其按揭成數會收緊50%,即貸款額300萬元。所以填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家自住客,購入「交吉」單位,但如果購入「連租約物業」,於銀行會假設買家作投資用途,故不理銀碼多寡,「按揭成數」收緊五成。例如買家購買了一層價值600萬元連租約物業,地填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家收入來自香港,但如果本身收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。例如一層原本600萬元物業,理應銀行批出按揭成數60%,但收入並不是來自香港人,50%。因此,填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

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房子在按揭期間可以貸款嗎

【按揭成數2022 買樓首期要幾多錢?】

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

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