銀行批按揭時候,會多方面考慮是否批出30年按揭予申請人,當中因素包括有人齡、目標物業樓齡、收入及經濟情況。

其中人齡方面,因為大部分銀行是75減人齡作為計算,所以保守來説,45歲申請按揭「上車」,有機會批足30年按揭。

超過45歲申請按揭,有機會取足30年還款期。

假如超過45歲,想申請30年按揭,申請時需要找到年人做擔保人,只要擔保人入息符合條件銀行可以接受。

入息話,找人做借款人,且需要同居,才可以年齡計按揭年期,從而批出按揭年期。

銀行標準人齡,是75起跳,即樓齡75,減去物業現時樓齡作推算。

雖然如此,如果目標物業樓齡超過45年,有機會可以順利造足30年按揭。

因為銀行審批彈性,如提高利率或只要不是敍造高成數按揭,有機會批足30年。

現時十大屋苑作評估,最舊是美孚邨,第一期1968年落成,樓齡54年。

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香港,借按揭多可以借到30年。雖然規矩如是,但代表只要你提出想借30年做得到。按揭年期「人齡」和「樓齡」兩因素組成,而想要年期拉長,有一些方法可以做到。今次文章,會和各位一起瞭解一下如何才能夠借足30年按揭!

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講解如何可以借盡30年按揭之前,攪按揭年期是如何計算。銀行按揭年期公式是「75減」(有個銀行會鬆,「80減計算」),即是指以75減去申請人年齡或物業樓齡,30年年期,並以高者準。

例如,申請人40歲,物業是50年樓齡,75減去50(較高者樓齡),於25年,按揭還款期25年。如果申請人是60歲,物業是55年樓齡,是75減去60(較高者人齡),按揭還款期變成15年。

而如果你是出身,30歲年輕人,目標是購買落成新樓,75減去不論是樓齡是人齡,會超過30,你按揭還款年期會是30年了。

説「控制」可能是有一點誇張,但實際上如果想按揭年期適合自己話,不是毫無辦法。

,如果你本身年紀於45歲,即是75減人齡於30年話,去買一些樓齡盤,而不要因為而去買一些樓齡過45年,令自己借足30年按揭。(除非樓齡物業平上很多)

樓齡算是業主自己選擇,但人齡可以如何處理?如果想買樓買家本身過了45歲,即使樓齡,75減人齡過30,沒可能借得30年,除非本身銀行是接受80減,或者你發明瞭時光機可以回到過去買樓。

否則,你可以做,將按揭加入借款人或擔保人,利用借款人/擔保人年紀去計算人齡,75減去計算按揭年期。這種做法之下,要注意到是借款人/擔保人要有收入才可。如果收入是你話,銀行會使用你年紀去計算人齡。

舉個例説,A先生現50歲,月入$30,000,心水物業樓齡10年,原本多只能夠借到20年按揭。拉長年期,A先生找來了朋友B小姐作為按揭擔保人。B小姐現35歲,月入$40,000,假如成為了A先生按揭擔保人話,銀行會B小姐年齡及收入去計算按揭年期。

新盤延遲入夥問題普遍,但過只是出現小型發展商身上,估不到連大型發展商中招。如果遇上新盤延遲入夥,你獲得按揭Offer Letter,那應該怎辦?

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敍造30年按揭非必然:買樓前,學識計算自己嘅年齡「大限」!

長實及市建局合作發展深水埗「愛海頌」,原本預計關鍵日期訂2021年6月30日,怎料發展商未能趕及地契完工期前落成外,其後預計關鍵日期延後210天,選取建築期付款買家構成上會問題。截至2021年6月,全盤累計售出791個單位,當中有320多個買家選擇了「建築期付款」,意味今次延期入夥,牽連了40%買家。

本身長沙灣租樓陳先生(假名),2019年尾購入深水埗「愛海頌」三座一個單位,租客變業主,自己期待可入夥。樓書,列出預計關鍵日期2021年6月30日。以為入夥即,怎料2020年8月收到律師樓第一封信,表示樓盤可能延期三個月入夥。

「表示有『機會延遲』,只是表達有這個機會,所以業主是等待。『可能會延遲吧!』他們只是寫有『機會』,所以大家六月,寄望會延期。(記者問: 但第一封信表示會延期,發展商有沒有解釋? ) 沒有。」發展商發給陳先生第一封信件,確無交代交樓原因,表示發展商向地政總署申請延期2021年9月30日,地政總署接納,但強調預計關鍵日期2021年6月30日沒有改變。

於第一封信件只是「有機會」延遲三個月,而且預計關鍵日期沒有改變,陳先生覺得問題,怎知來到2021年6月中,發展商第二度透過律師樓發信業主,表示要原本預計關鍵日期延長210天,2022年1月26日才能交樓。「今次六月收到信件,明確通知要延期210天,要延遲2022年。是有,是説天災人禍。是發展商説什麼就什麼。」陳先生説。

我們參看第二份信件,信件指出,基於暴動或騷亂、不可抗力事件、及天氣延遲建築幾大理由接納項目延期210天。目前《一手條例》,只要「認可人士」接納,可以預計關鍵日期延後。翻查資料,負責「愛海頌」認可人士,是「梁黃顧建築師(香港)事務」梁鵬程。梁鵬程是該事務所創始人及董事總經理,過去多個樓盤,包括北角「維港頌」、中環「My Central」、磡「維港.星岸」擔任認可入士。

2021年6月29日,樓盤原本預計關鍵日期前一天,我們《胡.説樓市》團隊來到「愛海頌」現場,地盤外圍望入去,棚架拆走,實在看不出地盤有很多地方完成。有什麼工程完工,而需要入夥期延長足足七個月?  瞭解,這關乎地盤涉及20,000呎商業樓面,而當中一部份屬於GIC用途,要屋宇署驗收外,還要該GIC用地使用者來驗收,故需要時間。

一般而言,發展商若預期未能地契指定期限內取得「入夥紙」,須向地政總署申請延長期限。地政總署處理申請時,會考慮提交理據及項目發展。如果延長建築規約期限申請獲批,申請人遵守地政總署施加條件,包括繳付補價。鑑於2019冠狀病毒病疫情,政府於去年四月八日公佈支援企業應疫情挑戰措施,土地業權人可免補地價延長有關期限多六個月,愛海頌受惠於該項措施。地政處於2020年5月28日收到發展商有關申請,並於2020年7月3日批准延長期限2021年9月30日。

一般而言,「關鍵日期」是指項目符合批地文件條件日期,或該項目遵照經批准的建築圖則情況下、或豁免證明書發出的條件,各方面屬完成日期。發展項目「認可人士」,可應「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方不能控制」、「戰爭」或「天氣」導致延遲,批准延後預計關鍵日期。買賣合約會述明,賣於「認可人士」批予延期後14日內,買家提供有關延期證明書文本。

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發展商買賣合約規定,透過律師發信通知買家,於建築期間「暴動或騷亂」、「不可抗力事件」及「天氣延遲了有關建築」,發展項目認可人士該合約第4(3)(a)條向賣方批予延期2022年1月26日。

「愛海頌」住宅單位工程及裝修2021年年中完成,一二座取得入夥紙,但第三五座仍有待批出。市建局指出,發展商需進行地盤外圍工程、及安排政府部門驗收目,包括基座多項政府設施,後待發出滿意紙後,才能安排買家收樓,需數個月處理時間。

「我想,發展商面如此多業主,應該牽涉千多户人,可能是沒有任何解釋,或者説了算。我會想,會否延遲210天後,後再延210天? 我有一個問,第一件這件事。可能你有些業主,現在租樓住,設兩萬元月租,半年10多萬元,有一點麻煩。」

陳先生來説,因為現時租樓住,煞應否業主商討續租安排之餘,擔心是按揭安排。因為不想邊租樓、供樓形成雙重負擔,所以當日選擇「建築期付款」,原本銀行批出按揭,現在知道銀行會怎處理。

「因為我按揭批出,做按揭銀行説會等到我六月,批出後要提取了,這個就出現了手續上麻煩。因為現在要銀行接洽,未知是否需要申請。這個世界有很多變數,或者樓市有上落,這一點要業主去承擔,發展商是完全沒有責任。」選擇建築期付款樓花買家,按揭上會出現什麼問題呢?

答:  來説需兩個月時間內選擇是否接受貸款。選擇建築期付款買家,多數會物業落成前一段時間尋找銀行承造按揭,以便可在入夥時找尾數。銀行批出貸款後,準買家要指定期限內決定接納否,所謂「指定期限」多數兩個月,要做到無縫交接,買家要計算得才可以。反觀新盤延遲入夥,整件事會變得複雜。於「愛海頌」預計關鍵日期2021年6月30日,延期210天才交樓,理應會超出了「指定期限」,而令批出按揭。

當大家決定買一層樓,理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合,過程中很多細節要決定,包括成交日,而簽臨成交日所需時間,成交期。

基本上,成交期是買家和業主私下協議,沒有明文規定要多久。沒指引於新手來説,棘手事,業主主導成交期。

有些業主想些得到資金,會縮短成交期,例如要求一個月成交。有些業主可能因為物業有租客入住,需要租約完約才可交吉,故會建議一個超過半年長成交期。長成交期及短成交期,買家有多影響?理想成交期應是多久?

一般而言,物業成交期不要過45天,有些物業代理會建議23個月作為成交期,因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題,即大家聽到「查契」,有部分律師樓面成交期於30天個案,索性接生意。

另一方面,買家會成交期間辦理按揭手續,批核要兩星期。但這屬於順利個案,很多時大家會有文件情況,需要補交文件。如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情,很多銀行職員在家工作,批核時間會長。

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