生活如此香港,相信大家買樓時,普遍希望首期上車,攤長供。不過,為管理香港資產市場帶來潛在風險,金管局設有壓力測試,評估買家供款能力。MoneyHero帶大家睇按揭及首期計算方法,準買家買樓作出預算。(2022年3月)

政府推出「林鄭Plan」之下,放寬樓價樓盤按揭保險下可承造按揭成數上限,樓價HK$800萬以下新盤,可以承造90%按揭,因此按揭成數計算方法如下:

限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人受薪人士;(3) 現時按揭保險計劃安排一樣,若申請人於申請保計劃時擁有或提供按揭擔保予一個或以上完全償還按揭物業,其供款入息比率上限下調。

設購買HK$800萬住宅物業,銀行估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入落成住宅物業,可90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。上述例子適用於首次置業人士。如並非首置人士,政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,可借80%,即首期HK$160萬。不過,即使首置人士有首期,於可以「上車」,記得要睇是否可以通過壓力測試。

金管局指引,一般而言置業人士申請按揭貸款時,接受壓力測試。按揭申請人/家庭「供款入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)具有限制,基本DSR上限50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR只能60%。但首置人士鬆,可説是免壓測,因為即使加3釐息後壓測不合格,只要DSR是50%,可敍造8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局提醒銀行,如借款人未能通過整筆貸款壓力測試,銀行計算借款人壓力測試供款入息比率,作為評估借款人還款能力參考。

因此,部份大銀行如滙豐銀行,應新政策發出內部指引,提出若壓測下供款佔入息比率超出65%,即使基本供款佔入息比率超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人受薪人士。至於計算按揭保險部分,為六成按揭,申請人需符合壓力測試下供款入息原有要求。

至於若申請人持有物業,或擔保人有按揭身情況下,壓力測試DSR要求會提高,DSR要求如下:

上述情況例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,P實際利率2.5%計,分30年供款,月供HK$18,966;壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點5.5%,每月供款升至HK$27,254,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR逾60%要求。

財政司司長陳茂波今(23日)發表一份《財政預算案》,包括放寬保樓價上限,首置人士申請80%按揭貸款,樓價上限1,000萬提升1,200萬元,而申請90%按揭貸款樓價上限現時800萬提升1,000萬元,即日生效。

換言之,購買1,000萬元住宅單位例,可借到900萬元,首期由200萬減至100萬元。而1,200萬元物業基本首期由600萬則降低240萬元,減幅達60%,降低上車門檻及首期要求。而香港證保險有限公司公佈,擴大保計劃適用範圍價格1,200萬1,920萬元合資格物業,惟有關按揭貸款960萬元上限。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,放寬保樓價上限,會樓價1,000萬1,200萬元住宅成交量,因為首期金額有多達樓價三成差別,料該類住宅單位有望跑贏市。不過他指,雖然1,000萬1,200萬元樓宇可借八成,但申請人收入要求大幅提高,需要計算個人負擔能力及壓力測試。

事實上,放寬保門檻後,若然購買一個1,200萬元住宅物業,首期降至240萬元,每月供款H+1.3%,一個月拆息0.16%計算,月供為32,948元,不過如以通過壓力測試計,月入要求90,847元。(參考下圖)

星谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,放寬保成數後,入息要求會提高。例如1,200萬元物業,以往最多隻可借五成,三十年還款期計算,每月入息5.7萬元可順利通過壓測;但如果可借足八成,入息要求增至超過9萬元,計入保費後,每月還款可達4萬元。

莊錦輝指,現時市場新盤樓價超過1,000萬元,預計新政策下,更多敍做發展商二業主可轉銀行「上會」,預期未來業主有誘因選擇建期計劃,即供建期比率會進一步下降。

很多時買樓,大家想知道自己負擔能力,以便籌備首期入市,但往往總覺得無入手,不知怎樣去計算。實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供「按揭計算機」,你可計算出「每月供款」,及所需要入息來通過「壓力測試」。,有一些資料是「按揭計算機」計算,需要人手操作去作出評估。我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」運作,運用計算機前需預備資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至計算。

運用「按揭計算機」時,你知道自己希望購買物業樓價多少。因為樓價,會決定了你按揭成數多少。舉例,你希望購買物業「600萬元」,你只需要如下圖,「單位樓價」一欄中,輸入「6,000,000」可以。

下一步,你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。因為三者會影響「每月供款」。所謂「按揭成數」,你打算銀行申請貸款比例。例如,你自己打算支付10%首期,餘下90%借貸,則「按揭成數」為「90%」。你只要如下圖,「按揭成數」一欄中,你橙色活動欄移至「90%」」可以,下方「按揭貸款金」會馬上顯示出「5,400,000」,這個你實質借貸金額了(註: 600萬元X 90% = 540萬元)。

不是説你想借「90%」,銀行會批出「90%」,背後主要視乎政策。現時金管局樓措施,樓價於1,000萬元物業,銀行可以承造60%按揭;但1,000萬元以上物業只可做50%按揭。如果你本身並不是首次置業買家、購入連租約物業、或已成為其他人擔保人,「按揭成數」會進一收緊。下方會進一步説。

於部份買家有首期,所以銀行提供按揭外,買家可透過加借「按揭保險」,去承造按揭成數。如果有意借「按揭保險」話,1,000萬以下物業可做80%按揭,而800萬元以下則可以90%按揭。現時我們例子,樓價「600萬元」,原本銀行只肯借60%,即360萬元,但因為我們選擇借「按揭保險」,所以才可多加借30%,變相可借取90%按揭。

影響供款,有「按揭利率」。樓宇按揭「利率」,可以分為「利率按揭」(P)、或「拆息按揭」(H),買家需要申請按揭時,銀行提供計劃作出選擇。「拆息按揭」會比起「利率按揭」一點。不過銀行計算壓力測試時,多數會P計算,故「按揭計算機」以此作準。現時市場上「P」息率多「2.5釐」,所以「按揭利率」一欄中打出「2.5」 可以。

下一步,你需要計算一下,你打算銀行申請借貸年期。現時金管局規定,透過銀行承造按揭年期30年。年期愈長,每月供款,但需要支付利息多,但於現在息口企,故普遍買家會借盡按揭年期上會。但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」,物業質素參差、以及樓齡,銀行願意批出30年期,有可能會一點。假如你選擇供款年期30年,你只需如下圖,「按揭年期」中橙色活動欄, 移至「30年」可以。

於你每月會償還貸款,所以按揭貸款利息會「息減」,衍生出來是當中每月息本比例有所不同。因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款是十分複雜公式。

例如計算每月供款時,供款額〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,公式之中,n代表貸款月數,^nn次方。數額代入,能計算出每月供款額。

於計算過程繁複,我們按揭計算機會方便快捷,而且。想深入瞭解如何使用按揭計算機,讓我們看看以下實例吧!

待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字留意,圖表中「每月還款額」。這個數字反映出你每月要償還貸款金額。舉例,600萬元樓價,承造90%按揭,貸款金額540萬元,息率2.5釐計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示每月供款額「HK$ 21,336」。

知道自己供款是否吃力,建議你可「月入」一欄中,輸入自己入息,假設每月入息有60,000元,則如下圖「月入」中輸入「60,000」, 版面最下會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」,意即你每月會用收入 36%來供樓 。

雖然上述「月入」資料,你可以選擇填寫,但銀行會批出相關貸款,程度取決於你能否通過「壓力測試」。金管局規定,借貸人財政實力抵禦加息兩釐「壓力測試」,意即加息兩釐後,供款佔入息不得多於六成。剛才例子例,2.5釐基礎上加3釐,每月供款會上調,待輸入相關資料後,下圖顯示月入有51,101元可通過壓力測試。

買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔物業來選購,可防止購入超出自己能力負擔物業。

部份「按揭計算機」會每月供款開支,作出詳説,例如有多少供款,買家置業後,決定多少家庭開支投放供樓,作出財務規劃。買家可透過「按揭計算機」,計算出在兩年罰息期後,尚餘貸款金額,有助規劃是否申請轉,以及能否作出加。部份「按揭計算機」會每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息部份詳列出來。

雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後有一些變數,可全部反映出來。一方面,於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受因素影響;另一方面,部份因素需個人財務狀況,而需作人手調節計算,例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二」、或現金回贈會否超出金管局要求,輸入數字有影響。現詳述如下。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元;但若單位估價500萬元,銀行會此作基準批按揭,於貸款額只有450萬元。所以填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。

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【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試2023

財政預算案|放寬按保1200萬樓可借八成過壓測最低入息要9萬

於目前按揭政策上,容許買家傳統銀行上,可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會,但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。「按揭保費」視乎買家按揭成數、按揭年期而有。是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找、或加借「按揭額」上分期繳付。如果選擇後者話,則「按揭額」會預算。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元,貸款年期30年去計,則按揭保費5%,於27萬元。因此,買家銀行承借567萬元(註: 540萬元+27萬元)。所以你雖然你「單位樓價」上填寫了「6,000,000」,但你可直接「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註: 540萬+27萬元)

實用貼士: 按揭保費是「貸款額」計算,而不是「樓價」計算。需要繳付多少保費可這裡參考

很多時,銀行利誘買家申請按揭貸款,會提供「現金回贈」買家。但於金管局規定,現金回贈只能佔貸款額1%;但如果「現金回贈」超出1%,則需要貸款額上扣減。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額540萬元。若果銀行提供1%現金回贈,買家可獲取36,000元 (註: 600萬X 60% X 1%),貸款額並沒有影響;但若銀行提供1.5%現金回贈,買家可獲取54,000元 (註: 600萬X 60% X 1.5%),於超出了金管局要求上限,故「按揭貸款額」中,要扣減這筆54,000元,因此會批出貸款額534.6萬元 (註: 600萬X90% – 54,00元)。所以即使你「單位樓價」填寫了「 6,000,000」,但需要自己手動「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。

實用貼士: 超出金管局現金回贈上限,是需要整筆回贈,貸款額中扣減,而並不是扣除多出1%部份

銀行普遍認為買家年齡,可償貸款能力,故申請人年齡「按揭年期」有影響。所以雖然來説,銀行可以讓買家按揭年期30年,但會75年扣減樓齡作準,兩者取其短者準。

舉例,如果買家選購了一層600萬元物業,承造90%按揭,但申請人年齡達55歲,按揭年期20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期20年。因此,填寫「按揭年期」一欄中,應橙色活動欄移至「20」而非「30」。

同時,若買家有申請按揭保險,而按揭保費會加借貸款額上,於20年保費會30年相宜一點,需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。若果600萬元物業例,承造90%按揭,而按揭年期申請人年齡達20年,按揭保費貸款額4%,於21.6萬元。因此,總貸款額561.6萬元(註: 540萬+21.6萬元)。所以移動「按揭年期」「20」後,忘記「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。

其次,物業樓齡及質素會影響「按揭年期」長。來説,銀行願意批出30年按揭年期、或者「75年扣減樓齡」作基準,部份大型屋苑,如美孚邨超過40年期,但藍籌屋苑,且有成交量,故銀行願意批出30年年期;至於一些單幢樓、唐樓、村屋情況而異,有時銀行需作實地視察,因此會影響「按揭年期」。

居屋是一個市場,於房委會旗下居屋有作出「貸款擔保」,故銀行可批出較高成數按揭申請,但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。因此樓齡居屋,是白居二,如其樓齡已有28年計,其按揭年期只有2年 (註: 30年-28年),直接影響「按揭年期」。填寫「想借幾多年」一欄,要自行作出計算才可以。

*實用貼士: 「貸款擔保」只限於房委會旗下居屋或白居二,但房協旗下居屋及白居二並不在此列!!

無論選用HP供款,息率會隨時間轉變。因為所謂「拆息按揭」H,是「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間拆借水平,是會每天資金而有所變動。

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【按揭計算機】如何計算每月供款? (附公式及案例)

【9成按揭懶人包】首置按揭申請攻略:申請條件+ 常見問題

「利率」按揭P,「P-某個百分比」計算,其中「P」指利率,銀行會視乎美國加息或減息步伐,而作出調節,小業主供樓按揭息率有影響。

舉例,現時《胡.説樓市》「按揭計算機」,採用了「P-2.5釐」於2.5釐作計算,是市場上限。雖然選擇按揭計劃後,後半部份百分比是不會變動,但P會隨市況變化,美國進入加息或減息週期,而香港銀行跟加或減,「按揭計算機」上需要作出調節。如果坊間一些能夠輸入利率計算機,買家需要自行作出調節。

「按揭計算機」設買家「首置客」,即能夠銀行政策借取按揭成數,如樓價1000萬元以下物業,首置客可承造80%按揭,而800萬以下可承造90%按揭,但如果本身已成為其他物業擔保人,其按揭成數會收緊一成。

地,如果買家本身購入第二套房,其按揭成數原計劃收緊一成,例如原本一層600萬元物業,銀行可借貸60%,原貸款額360萬元,但購入二套房買家,其按揭成數會收緊50%,即貸款額300萬元。所以填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家自住客,購入「交吉」單位,但如果購入「連租約物業」,於銀行會假設買家作投資用途,故不理銀碼多寡,「按揭成數」收緊五成。例如買家購買了一層價值600萬元連租約物業,地填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

「按揭計算機」設買家收入來自香港,但如果本身收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。例如一層原本600萬元物業,理應銀行批出按揭成數60%,但收入並不是來自香港人,50%。因此,填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」橙色活動欄移至「50」而非「60」;「按揭年期」一欄橙色活動欄移至「30」。

2022 年 2 月,政府進一步調高首置人士按揭成數上限,首置人士購買 $1,000 萬元住宅單位,可借 9 成按揭。新例下,首置人士申請 9 成按揭,需要甚麼條件?甚麼因素會影響獲批成數?千居你拆解!

抵押人,即物業業主,「首置人士」。此處首置,是第一次買樓,只要申請按揭時持有任何本地住宅物業,可屬首置人士。

如果是換樓客,即賣出原有物業買入新物業,因為新例規定換樓之間要隔多久,只要保賣樓交易完成,可以買入新樓,算是首置。值得一提,如於 36 個月內換樓,需要另繳額外印花税。

另外,如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業,如車位、工廈單位,只要名下無任何住宅物業,算是首置。

9 成按揭申請人受薪,情況下,薪酬主要源自本地。如果薪酬主要是佣金或現金形式發放,而底薪,只可借 8 成,非首置人士一樣。

如果收入來自海外,申請證明香港有繫,如受聘於本地僱主,或有直系親屬現於本港定居,或有機會借到 9 成。

首置人士借 9 成按揭,供款於個人或家庭入息 50%,這是基本要求。底薪外,如申請人有花、雙糧類似福利,只要僱傭合有寫明,而申請人過去有報税,亦可計進入息,兩年數計。

9 成按揭(乃至按揭保險計劃)適用於私人樓宇,當中價值 $600 萬或以下物業可為樓花,而樓花期 12 個月內;價值 $600 萬以上落成住宅物業,即現樓。

600 萬元以上物業借9成,要現樓,設樓價及貸款上限,$1000 萬以下物業,借9成(上限為 $900萬);$1,920 萬以下物業,8成 (上限為 $960 萬)。

9成按揭令首置買家多了選擇餘地,實現置業夢想,即上千居尋找各區樓盤。

需要,但壓力測試用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用,而非用來調整按揭成數。即使未能符合壓測要求,只要供款超過個人或家庭入息 50%,合資格申請 9 成按揭。

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