香港買樓是個目標,擠身上車一族之前,你可裝備自己,瞭解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊,如何梳理?千居你準備這篇全面【樓宇按揭人包】,零開始,釐樓宇按揭每一步,置業初哥讀!

樓宇按揭即是物業作為抵押,銀行或財務機構借貸,支付物業售價。借款人時分期攤貸款,否則承人(即提供貸款銀行或財務機構)有權收回物業。

按揭計劃時,當中按揭成數、還款期、利率是考慮因素。

坊間見到按揭產品是私人樓宇而設,中村屋按揭有計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因有政府做擔保,故有另一種申請手續及計算方式。

銀行會物業估價、借款人財務狀況(包括查閲信貸評級)、以及有關物業類型,訂立貸款比例,即按揭成數上限。

舉例,如物業估價 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則利率分期攤。

現時首置人士可做 9 成按揭,非首置人士可做 8 成按揭,視乎樓價借款人財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。

目前提供按揭貸款承人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時賺取放貸利息。來説,兩者如下:

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 」或是「P 」。

H 計劃和 P 計劃使用兩種按揭利率,兩種利率會樓市及整體環境而有幅度波動,直接影響你利息開支。

「一」是指物業第一個按揭,選擇銀行承。「二」是指物業本身已有第一個按揭,進行第二個按揭。

買家於一獲批按揭成數,或需要多資金才能支付首期。這種情況買家可選擇二。

二提供者發展商,出現發展商二,主要是推銷新盤。另外,有財務機構設有二服務。申請二得到一銀行,並要通過壓力測試。

「加」有時會「二」混淆。「加」所指,是物業,同一間承銀行,申請增加按揭貸款額。而「二」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加,或能爭取借貸額,即俗稱「加接套現」做法。

「轉」即是物業原本某銀行做按揭,其後物業抵押另一間銀行,該銀行承。業主可以各種理由轉,當中有:

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人罰息期間提早償還按揭,要另外繳交手續費,費用於貸款額某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭後,其他銀行優惠,「轉」。

生活如此香港,相信大家買樓時,普遍希望首期上車,攤長供。不過,為管理香港資產市場帶來潛在風險,金管局設有壓力測試,評估買家供款能力。MoneyHero帶大家睇按揭及首期計算方法,準買家買樓作出預算。(2022年3月)

政府推出「林鄭Plan」之下,放寬樓價樓盤按揭保險下可承造按揭成數上限,樓價HK$800萬以下新盤,可以承造90%按揭,因此按揭成數計算方法如下:

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【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試2023

限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人受薪人士;(3) 現時按揭保險計劃安排一樣,若申請人於申請保計劃時擁有或提供按揭擔保予一個或以上完全償還按揭物業,其供款入息比率上限下調。

設購買HK$800萬住宅物業,銀行估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入落成住宅物業,可90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。上述例子適用於首次置業人士。如並非首置人士,政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,可借80%,即首期HK$160萬。不過,即使首置人士有首期,於可以「上車」,記得要睇是否可以通過壓力測試。

金管局指引,一般而言置業人士申請按揭貸款時,接受壓力測試。按揭申請人/家庭「供款入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)具有限制,基本DSR上限50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR只能60%。但首置人士鬆,可説是免壓測,因為即使加3釐息後壓測不合格,只要DSR是50%,可敍造8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局提醒銀行,如借款人未能通過整筆貸款壓力測試,銀行計算借款人壓力測試供款入息比率,作為評估借款人還款能力參考。

因此,部份大銀行如滙豐銀行,應新政策發出內部指引,提出若壓測下供款佔入息比率超出65%,即使基本供款佔入息比率超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人受薪人士。至於計算按揭保險部分,為六成按揭,申請人需符合壓力測試下供款入息原有要求。

至於若申請人持有物業,或擔保人有按揭身情況下,壓力測試DSR要求會提高,DSR要求如下:

上述情況例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,P實際利率2.5%計,分30年供款,月供HK$18,966;壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點5.5%,每月供款升至HK$27,254,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR逾60%要求。

香港買樓相信是大部份人夢想,但香港樓價企,比全球樓價指數,香港樓價11年成為全球樓價負擔城市。2021年樓價中位數家庭入息中位數23.2倍,即港人不吃不喝要23.2年儲蓄「上車」1。香港樓價走勢十年升,香港買樓,彷彿是大家共識。

要上車,要瞭解什麼是按揭。物業按揭是一種抵押借貸,借款人要銀行或貸款機構協定利率及還款年期,分期向承人支付本金及利息。透過物業按揭,買樓需要一次過付清樓價,儲到首期能上車。獲批按揭貸款後,按揭借款人如中途斷供或破產,銀行有權抵押出來物業回收,作放售或出租等以補償損失。

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於傳統銀行只能承造56成按揭,因此資金首置人士,多數會有申請「按揭保險」需要。按揭保險計劃銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數按揭貸款而承擔額外風險。按揭保險計劃下,樓價上限及貸款額上限條件,銀行可以為借款人提供達89成按揭貸款,大大減輕置業人士首期負擔。

隨著政府近年放寬樓宇按揭成數,只要符合條件,銀行批出首置9成按揭如前般機會,2022-2023年度財政預算案一次上調按揭保險樓價上限。於置業預算追不上香港樓價升幅香港人來説,買樓上車目標貼近一些。那麼想首置上車買樓,當中有什麼地方要注意?

政府於2022年2月23日公佈財政算案中,首置人士按揭貸款樓價上限提高,過千萬港元物業可做到 9成首置按揭,降低了首置置業門檻,政策有以下4項重點:

從前要做到9成按揭,樓價不得超過400萬港元,但現在香港還剩下多少樓盤是400萬港元以內?香港樓價數據7,2021年位居香港各區樓價屯門區,樓價要622萬港元。隨著樓價升幅,政府放寬按揭保險計劃,讓市民儲到第一筆首期,有機會購買到理想安樂窩:

金管局規定,以往1,200萬港元物業可5成,所需首期要600萬港元,但新版保實施後,按揭成數提高8成,所需首期降至240萬港元,兩者相差360萬!要留意是,隨著按揭成數放寬,申請人收入要求會相應大幅提高,考慮自身能力作決定。

另外值得留意,如果您心儀單位是村屋,即使首次置業,村屋按揭成數只能做到8成半;銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和55年,而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會獲按揭申請。

若申請人薪酬組合包括底薪和佣金或現金獎,申請按揭會底薪作考量,若底薪有機會只能作 8 成按揭申請。

後,非首置人士一樣,如果申請人自僱人士,只能申請8成按揭。

申請首次置業九成按揭者必需首置人士,但所謂首置定義,並代表是香港第一次買樓,只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業,而置業目的是作自住用途,合乎資格。如您申請首置九成按揭時擁有非住宅物業,如車位、工廈單位,只要名下無任何住宅物業,符合首置資格。

換言之,首置換樓並沒問題,於新例並無規定換樓之間要相隔多久,只要您賣出原有物業買入新物業時,確保之前賣樓交易完成,後買新樓,可享香港首次置業優惠。

上車置業是人生里程碑,但要經歷當中買樓流程及準備需開支有可能讓買樓新手感到壓力。只要瞭解買樓程序、申請按揭注意事項及買樓關開支,新手亦可鬆上車。要踏出買樓第一步,你要評估自己財務狀況及你心儀物業基本狀況。

當完成評估及確認房屋價格後,你就算是正式進入買樓流程,可以著手準備財務材料及合約,開始申請按揭貸款。

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