每本港步入低息環境,有業主做「轉」。轉是甚麼?如何申請?何解轉可以+賺現金回贈?千居為買樓初哥你盤點轉處和風險,一文掌握轉基本步!

買入物業時,大部分買家會使用銀行按揭貸款。隨後,如果買家想物業按揭轉移至另一間銀行承,這稱「轉」。

原有供完貸款部分轉至另一間銀行,【改變貸款額】。

舉例,如果物業買入時價值 700 萬元,未供完貸款額 300 萬元,借款人可選擇供完 300 萬元轉至另一間銀行借貸,即是平手轉。

將物業完全轉另一間銀行承造按揭,並【增加貸款額】。如借款人想整個當時價值 700 萬元物業轉至另一間銀行承造按揭,進行物業估價,叫轉套現。

借款人想轉移按揭另一間銀行,是因為以下誘因:

按揭貸款當中會衍生利率,每間銀行按揭利率或有。如果借款人發現其他銀行利率,現用銀行,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,可以節省息差。

另外,按揭服務競爭,銀行爭取多客户,或為新造按揭提供低息優惠,或為轉提供現金回贈,可佔貸款額 1% – 2%。地,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,有機會賺取現金回贈。

假設物業買入時價值 700 萬元,做 6 成按揭,貸款額 420 萬元,當中餘 300 萬元未供。過幾年後,物業現時估值為 750 萬元, 6 成按揭計算,可批貸款額提升 450 萬元。

這個情況下,透過完全將物業轉,借款人可利用借入 450 萬元來償原有按揭餘額(即 300 萬元),多出 150 萬元可以提取,套現成流動資金。

如果借款人原本是借高成數按揭,需要購買按揭保險。設一兩年後物業升值,借貸款額不變,貸款額佔物業價格比重使減少,有機會購買按揭保險。

這樣話,借款人可以申請保費退款,首年申請話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人個人資金不足以償還整筆按揭貸款,可以透過完全將物業轉,使用承造銀行批出貸款額,償還原有按揭,從而得到保費退款。

Mortgage Link 户口,是一個和按揭掛鈎高息存款户口,當中存款利率相等於按揭利率。假設按揭利率為 2.375%,按揭借款人存款入此户口供按揭,可獲存款利率是 2.375%,

換言之,借款人可以透過這個户口存款利息收入,沖按揭供款利息開支。

如果承銀行未有 Mortgage Link 户口,借款人可透過轉,從新承銀行取得户口,減少供樓利息開支。

轉不有賺無蝕,借款人要注意以下 3 點:

銀行和財務公司賺取利息,會客户推銷貸款計劃,聲稱「月平息」 0.1 0.3%,聽划算,但看文件時見到寫著 4% 20% 「實際年利率」,借貸成本應如何計算?千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」。

顧名思義,月平息(Monthly Flat Rate)是貸款每月所收取息率。

要搞清月平息概念,要明白銀行計還款時,利息本金比例並不是,而是「先息後本」。即是説,還款初期,大部分還款金額用來填利息支出,到供款一段時間後,本金餘額降低,到後期,利息佔會遞減。

月平息這種複雜計法簡化,整筆利息支出開供款月數,每月繳息率。

假設貸款 $100,000,月平息 0.12%,分 24 個月還款。

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【轉按教學】轉按有著數?何謂「轉按」+比較利弊

【實際年利率】「月平息」意思、換算公式、貸款利息比較

$100,000 x 0.12% = $120

$120 x 24 = $2,880

$2,880 + $100,000 = $102,880

$102,880 / 24 = $4,286.6

月平息是銀行和財務公司常用宣傳手法,能夠讓借款人計算「每月還款額」及「總利息支出」。但其實息率,於利息支出。

試設想,一個款期超長貸款計劃,後拉勻月平息可以,還款期、月平息另一個計劃抵用。

另外,借貸其他成本,如每年手續費、服務費、年費,統統納入月平息計算之中。這個過度簡化數式計算中,對方避重,遊説客户月平息如何抵,談其他開支。

令市民地掌握借貸成本,金管局規定各銀行和財務公司統一指定公式,計算實際年利率(Annual Percentage Rate,APR),以供消費者作參考和之用。

實際年利率計算當中,涵蓋放貸公司所收取利息及相關費用(如貸款手續費、服務費),能夠地反映大部分借貸成本。

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月平息兑換實際年利率| 中國銀行(香港)有限公司

「月平息」睇真啲

銀行指定方法計算實際年利率,但放債人條例,財務公司(相等於放債人)計算年利率方法,或於銀行實際年利率計算方法。

所以,財務公司銀行實際年利率,可作直接,做法是實際借貸成本,即以貸款金額及貸款期,產品全期總供款金額。

私人分期貸款「月平息」計算利息,例如借5萬元分12個月還款,月平息0.7%話,每月利息350元 ($50,000 x 0.7%),一年利息4,200元 ($350 x 12)。

於「月平息」於1%,所以有些人以為低息,或以為「月平息」乘以 12,便是年利率,這是錯誤。若以上例子中0.7%月平息轉化年利率,其於16.26%! 所以,月「平」息代表「」。

Hibor持續向下,跌穿了0.1%創了11年低位。私人貸款利率隨向下。近日筆者收到銀行p loan職員推銷,標榜借超過100萬,月平息只是0.1%左右。

乍看之下,可能會認為p loan利率按揭。假設以上p loan還款期為一年,100萬總利息為 1Mx0.1%x12 = $12000。即是説100萬年息只為 1.2%,按揭利率 1.4% ( H+1.3%計算)豈不是?那麼,借p loan按揭更著數?

按揭是抵押貸款,p loan是無抵押貸款,理論上,p loan利息可能按揭利息。

以上案例,如借100萬p loan一年,總利息為$12000,利率貌似 1.2%,但其實並不然。原因是p loan本金是每月分期退。如果本金是到期日一次過歸,年利率確是 1.2%。但於一開始p loan本金是100萬,後時本金是$0,即是説,一年間每月户口p loan貸款只是50萬(100+0) / 2)。故此,實際年利率並不是 1.2%,而是 2.4%,按息貴很多。

故此,讀者們收到銀行職員推銷p loan月平息是如何時,記得要問銀行職員,實際年利率是多少,見真章。參考環聯文章:

另外,借p loan時,要瞭解提早還款罰款額。很多人以為,如提早p loan,只需要一個手續費以及貸款餘額利息。其實並不然,很多銀行如提早p loan,罰款原貸款額一個百份。比如借100萬p loan一年,供了11個月,提早還款一個月,銀行罰款不只是那貸款餘額一個月利息,而是原貸款額100萬一個年息。變相如提早還款話,成個貸款實際利息變成4釐以上,。

相比按揭貸款,罰息期前提還款,罰按揭餘額一個百份,公平很多。很多銀行第二年罰息期時,如提早還款罰現金回贈,貸款人損失。

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