2019 年推出保 (林鄭Plan)後,政府於 2022年財政預算案中,放寬住宅物業按揭成數上限。這是甚麼意思?按揭保險計劃是甚麼?計劃上車你有甚麼實際影響?千居和你一一拆解。

金管局規定,按揭借款人如想申請 6 成以上按揭貸款,購買按揭保險(俗稱「保」),超出 6 成以上按揭,稱為高成數按揭。

按揭保險能銀行體系,按揭保險公司(保公司)為超出 6 成貸款部分提供保障,銀行批出高成數按揭而承擔額外風險。

然而,按揭保險計劃首置人士和非首置人士設有成數上限,最高分 9 成和 8 成。

現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務,:

申請人需要經銀行申請保,選用哪一家保公司銀行決定,申請人不能自選。有銀行會經 HKMC,有銀行會選擇。審批標準方面,於 3 家保公司遵從金管局指引,故標準大致相同。

雖然 3 家保公司保費是,但如果借款人選擇銀行借保費,銀行方面會收取利率或提供回贈,各間銀行。

簽了臨時合約後,買家可到銀行做按揭,如借超過 6 成,經銀行申請按揭保險,銀行申請表遞交至保公司。保公司和銀行會申請進行批核,需時 2 個星期。

來説,申請按揭保險會需要以下文件:

假設申請人屬首次置業,無按揭身,只要供款入息比率超過 50%,就合資格透過保申請高成數按揭。

銀行會首置申請人進行壓測,但壓測重點是用來決定保費。

如果首置申請人符合供款比率,但壓測不合格,可申請高成數按揭,不過支付按揭保險費用(原本保費 10%)。

如果是非首置,或有任何按揭身,申請人接受並且通過壓力測試。

所謂「擔保人」,買家財力不足以應付物業按揭時,依靠另一位具財政實力人士協助擔保上會。背後原理是,借款人沒有能力履行債務責任,包括未能還款時,「擔保人」會承擔其還款責任。所謂「擔保」並非「擔保」借貸人上會時未能承擔貸款,而是整筆貸款,這點留意。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

要成為「擔保人」,沒有明文規定誰人可做「擔保人」、誰人可以做「擔保人」,視乎銀行取態而定。來説,銀行接受親成為「擔保人」,包括父母、兄弟姊妹;有些銀行會寬鬆一點,會接受朋友作為「擔保人」。但值得注意一點,如果本身貸款涉及「按揭保險」,香港按揭證券公司有規定接受「擔保人」「借貸人」具親屬關係。

有谷友問到,如借80%90%按揭,擔保人是否同住。證公司説法,擔保人是否需要同住主要視乎入息及總債務,而非視乎按揭成數,假設申請人總入息於總債務(即每月收入於每月供款,加其他貸款供款,如按揭月供$15,000,你月薪$20,000),擔保人同住;相反,如總債務於入息(如按揭月供$15,000,你月薪$10,000),擔保人同住。

如想知道購買新盤程序與注意事項,可我跳往;如要參考二手樓購買流程與陷阱,可我跳往。

透過「擔保人」協助上會新購物業,如果擔保人本身已有按揭貸款,情況持有「第二套房」一樣,銀行審批按揭時會一點,包括「按揭成數」會下調一成。例如物業樓價800萬元,來説,申請按保情況下,買家可承造六成按揭,批出480萬元貸款 (800萬 X 60% = 480萬元),但透過擔保人協助上會後,買家只可承造五成按揭,現在會批出400萬元貸款 (800萬 X 50% = 400萬元)。

以至計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」嚴格,需要下調一成,40%及50%。

不過,如果擔保人與按揭申請人本身沒有按揭貸款,供款佔入息比率及壓力測試需要下調一成,沿用50%及60%計算方法。

這種情況下,如果物業估價,上會會,如想知估價處理方法,可我跳往。

不過,如果新居需要借取「按揭保險」上會,同時需要「擔保人」協助話,如果擔保人本身已有按揭貸款,透過「按揭保險」申請額外貸款,貸款額原有多20%以上,銀行及按揭證券公司會進一步收緊「供款佔入息比率」要求。

來説,基於「擔保人」原則下,原有按揭額六成下調五成,但希望透過「按揭保險」借八成按揭,於原有按揭額多出30%。這個情況下,供款佔入息比率要下調5%。如果夫婦持有物業期間,購入新物業,物業透過太太名義購買,而丈夫成為太太擔保人,計算方法兩層樓總供款額,不得多於兩人入息總和35%;而加息三釐後不得多於入息45%。

舉例,業主居樓價500萬元,借取60%按揭,每月供款額11,000元;而第二層樓800萬元,原有貸款額下調五成情況下,即只能銀行借400萬元,業主打算申請按揭保險八成,即會加借240萬元,前後累計借貸額640萬元,但於按揭保險份額按揭20%以上(一50% + 按揭保險30%),故兩層樓總供款額,不得多於兩人入息總和35%;而加息三釐後不得多於入息45% (壓力測試)。兩層樓供款額相加37,000元,供款佔入息不得多於35%,月入需達105,700元才可通過測試。加息三釐後,兩層樓供款額相加53,000元,供款佔入息不得多於45%下,月入117,700元才可過到負擔測試。

要注意一點,「擔保人」需要親屬關係。借取按揭保險只能作自住用途,如先生持有居、而利用太太名借「按揭保險」及「擔保人」身份購入新居,有可能需要銀行及香港按揭證券公司證明居所作自住用途。

延伸閱讀…

【按揭保險2022】申請程序、文件/壓測要求、按保公司分別

按揭保險計劃

若你已成為朋友A擔保人,而買樓會大增,因為朋友A每月供款,需要計入你供款作為壓力測試。假設朋友A目前月供$15,000,而你計劃買樓,月供是$20,000,計算每月供款開支時,朋友A供款包括內,即銀行會假設你月供$35,000來計算壓力測試供款佔入息比率。

而且,若朋友A延遲還款,擔保人環聯(TU)信貸報告可能受影響,令後貸款增加,假如你想單方面甩擔保,要銀行,並審視朋友A負擔能力能否獨立負責該筆貸款。

另外,如為家人擔保買樓,需向銀行出示家人貸款信,證明家人貸款中,你只是擔保人身分,因為信貸報告會顯示你Mortgage Count,並會詳細列明你是擔保人角色。

假如你負擔能力不足以應付該筆按揭貸款,銀行有可能要求增加擔保人,來確保你具備還款能力,但如果你本身有債務,例如有私人貸款,找擔保人話,你債項亦需考慮還款能力當中;但如果你只做按揭人(而言即是業主),另外找丈夫為借款人,而非找他成為你擔保人,銀行有可能只考慮丈夫供款能力,而需要你債務計算入兩人還款能力中。

2019年之前,按揭保險適用於600萬以下住宅物業(下稱按揭保險舊制),450萬元以下物業可以借9成(上限360萬元),而600萬元以下物業可以借8成(上限480萬)。該年10月,香港政府放寬首置人士按揭成數,俗稱「林鄭Plan」。 「林鄭Plan」之下,800萬元以下物業可以借9成,1,000萬元以下物業可以借8成。

2022年財政預算案公佈按揭保險措施進一步放寬,可申請八成按揭貸款樓價上限1,000萬元提升1,200萬元,首次置業人士可申請九成按揭貸款樓價上限會現時800萬元提升1,000萬元,此修訂稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」。

置業人士簽署臨時買賣合約後,可以申請按揭保險。

如果選擇支付保費,大部份客户可取6折保費,提早退保後可以獲得回贈。

1)即時支付:銀行代貸款人支付給按揭保險公司,貸款人馬上保費攤銀行

2)但攤分貸款年期去:銀行代貸款人支付給按揭保險公司,然後貸款人保費攤分30年銀行,這個方法可以減少首期負擔,所以多人

不用,借貸人只需要銀行申請按揭時,填寫需要按揭保險部分可以。

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總共有3間,是HKMC、QBE及Arch MI Asia Limited,大部份銀行HKMC,只有個別銀行會其餘兩間。3間保費全部一樣,但貸款金額以及還款年期是保公司決定。 

個別情況而定,有機會要借貸人遞交補充文件,審批時間會。不過此屬於按揭保險公司批核時間,銀行需進行部份批核,整體時間可以長達3星期。

可以找處理按揭申請銀行職員上訴,如果沒有定案,一手住宅可以申請發展商按揭,二手住宅或需要申請財務公司過渡貸款,可以聯絡我們。

申請高成數按揭,市場上常用按揭保險公司是 HKMC(香港證公司)和 QBE (昆士蘭)。銀行決定選用那間保。有些銀行只做 HKMC,有些會抽選 HKMC 或 QBE。

兩間保公司批核標準,需要 HKMA 指引。關於高成數按揭批核和申請,可參考我們文章:

兩間保公司於債務整合(debt consolidation)。HKMC 不容許套現清數,但 QBE 可以。清數意思是利用物業套現去其他債務,而計算壓力測試時,可以其他債務每月供款計入 DSR (每月供款入息比率)中。QBE 多可以7成半去清數。另一間保公司AIG,清數可以做到 8成,但保費6折困難。

HKMC 不批套現清數,即是説,就算貸款人套現目的是清數,HKMC 需要債務每月供款計入壓力測試內。

無論 HKMC 或 QBE,物業用途是自住。但如何判斷自住性,兩間保公司有。比如説,夫婦聯名物業甩名,然後甩名一方買層樓做高成數按揭,保公司於質疑第二層樓是不是自住問題上,會產生主觀。關於超過一層樓做高成數按揭,可參考以下文章:

經 QBE 批按揭保險會, QBE 是銀行內部可批(如有入息證明),但如經 HKMC 要申請表送到證批。

QBE 做唐樓或補地價公屋,但  HKMC 可做。如是樓,兩間保公司是 75 減樓齡計算還款期,上限30年。如是村屋,兩間是55減樓齡計算。

如果是6成或以下按揭,基本上只要有臨約,就算買賣價偏離估價,銀行會跟臨約價計算貸款金額。但如果是高成數按揭,保公司有機會會重估。而如果重估估價於臨約價,可能會臨約價計按揭成數,令申請人借唔。筆者觀察,兩間保公司重估機率是有。

HKMC 和 QBE 於入息證明文件彈性,可能有。比如是不是要税單,或6個月MPF 可代替税單,標準有時是流於當值批核員主觀判斷。

政府去年放寬按揭成數,1000萬樓可以借8成,新例後 QBE 只得中銀做,其他銀行只做 HKMC,大家要留意。而且中銀是派 HKMC 或 QBE,客人不能指定。後如有變,筆者會這裡。

補地價房協資助房屋,如二手市場,只做6成。但個別房協計劃下屋苑可以經 HKMC 做9成。請參考此文:

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