於傳統銀行只能承造六成按揭,故資金準買家只能依賴「按揭保險」,但香港按揭證券公司會收取一筆「按揭保險費」,但當中有四個「按揭保費」收費表,哪一款適合自己呢?

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

所謂「按揭保險」,現時物業申請五六成以外,可以申請八成九成按揭計劃。主要是協助買家自置物業,透過銀行買保險形式,令銀行可承造六成以上按揭計劃,變相買家可以首期,借到八九成按揭。

保,樓價400萬以下可申請九成按揭,但前提是用家是首置客、並有入息,以及進行壓力測試上,供款不可多於佔入息55%。

《財政預算案2022》進一步公佈放保,保下,1,000萬元以下物業,情況可申請90%按揭;1,000萬元1,125萬元以下物業,情況可申請90%按揭,貸款上限900萬元;1,920萬元以下物業,能承造80%按揭,但貸款上限960萬元。

於「按揭保險」屬於高成數按揭申請,風險情況下,是需要繳納手續費來換取額外貸款。現時市場上,一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃,當中佔香港按揭證券公司;部份銀行夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。

視乎公司徵費外,借貸人需要繳付按揭保費,視乎按揭年期及按揭成數,90%按揭及30年還款期,需繳納貸款額4.35%。買家可以選擇一次過繳、或每年保費。但如果一次過激,處可以加借入按揭額上供款,變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。

如果選擇一次過付交保費話,按揭證券公司是會提供保費折扣,現時人可取得保費折扣額是八折。如果試用過保計劃,去申請保,保費折扣會多一點,多可以去到五折。而且三年內退保,按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,還可以獲保費回贈。頭一年獲退保費40%,第二年25%,第三年15%。

審批按揭保險,批核時間會,由一至三星期,主要視乎文件是否全。但審批上是銀行按揭申請嚴格。因此倘若知道自己有申請按揭保險需要,買樓時,業主商討一個成交期,大約個半兩個月時間會一點。

審批文件上,有些銀行可能就算沒有税單,可公司糧單及入帳紀錄去審批。但保來説,要有税單會審批。而且他們會銀行進行估價後,自行找測量師行進行估值,出現估價,有可能需由準買家自行捧差價上會。

按揭保險計劃擴大了可承造按揭保險範圍。1,000萬元以下物業,首置客可做90%按揭;1,000萬1,125萬元物業,可做90%按揭,貸款上限900萬元;1,125萬1,920萬元物業,可做80%按揭,貸款上限960萬元,但關鍵要繳交「按揭保險」,而政府方案是,原有按保基礎上加徵15%保費。結果視乎按揭年期及按揭成數,保費介乎貸款額1.32%5%。舉例,若以一層800萬物業計,首置客承造九成按揭,變相貸款額720萬,攤分30年還款期計,保費貸款額5%,即36萬元。

有部分物業需繳交更多保。若物業本身可申請按揭成數,如申請者涉及擔保人成份,所需繳交保費會多。舉例一層1,000萬元物業,目前按揭政策下只能做五成按揭,但保下,申請人提取八成按揭,於原有基礎上多取三成,貸款額800萬元計,交門檻2.82%保費,於225,600元。

保表明適用於落成物業,哪是否購買樓花物業,而銀碼符合保門檻未能申請? 答案! 前提是選用建築期付款可以,因為銀行會建期付款買家承造「現樓按揭」,即要物業取得入夥紙時放貸,因此説措施傾斜二手樓的説法並完全正確,實情「現樓貨尾」清貨,抵銷一手空置税帶來壓力。

以至很多人關注新保能否轉,答案是可以。只是在情況下,卻不容許加貸款額或作出套現,但有一類買家會採用,幾年新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期買家,只要物業估值於1,920萬元以下,可透過保來轉按變相鬆綁。

事實上,保計劃另一個特色,政府放寬了首置客「壓力測試」要求。若未能符合「壓力測試」首置客,按揭證券公司可因應風險作額外調整,保保費下額外加徵10%。假如首置客購入800萬物業,承造九成按揭,借貸額720萬,攤分30年還款期,月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。收入,但能符合「供款佔入息一半」準則,即月入有57,838元,現時保受理,只是要徵收額外保費,原本徵收36萬元,上調39.6萬元。

至於「表3」、「表4」及「表5」屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下「保」計劃。計劃,1,000萬元以下物業可以做90%按揭;而1,920萬元以下可以做80%按揭,貸款上限960萬元。無論是選用保計劃,九成按揭適用於「首次置業人士」,而所謂「首次置業人士」就是指申請一刻並沒有持有物業人。

因此第一步,你要確定自己跌入「保」、還是「保」範圍。舉例,如果你購買一層600萬元物業,你選擇傳統銀行申請60%按揭後,再向香港按揭證券公司申請多20%按揭,意思80%按揭,你跌入了「保」計劃。因此適用保費表只有「表1」或「表2」。

如果本身你購入一層650萬元物業,希望傳統銀行申請60%按揭後,申請按揭保險。於這個銀碼超出舊按揭保險申請門檻,故你只能放眼按揭保險範圍。因此適用保費表「表3」或「表4」。

另一個情況是,如果你購入一層600萬元物業,你傳統銀行請60%按揭,但你希望此以外申請多30%按揭,但因為超出了保計範圍 (註: 600萬以下只能做80%按揭),保計劃不能滿足你要求,故此你放眼於保計劃 (註: 800萬以下物業可做90%按揭),因此適用你保費表「表3」或「表4」。

將自己歸納「保」及「保」範圍後,如果屬於「保」你,可能會於選擇「表1」或「表2」來繳交保費;屬於按保你, 會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。來到這一步,選用哪一張保費表,大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。

但什麼之「原有按揭成數」? 現行按揭政策,傳統銀行可承造60%按揭成數,但金管局逆週期措施下,會出現幾個情景。第一,1000萬元物業按揭成數會收緊50%。第二,如果本身屬於「投資物業」話,銀行只能承造50%按揭。所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保話,而你購入一層物業,銀行可能會視「投資物業」,而按揭成數會收緊50%。捉著這個前設去想像,你會區分應選用「表1」或「表2」;以至「表3」或「表4」。

如果本身跌入保計劃,應選擇「表1」或「表2」呢? 兩張表於保費。「表1」繳付保費「表2」。舉例,如果你本身購入物業是600萬元,傳統銀行承造按揭成數本來60%,這個基礎上,如果你希望借取多20%按揭保險,你會「表1」來計算按揭保險費。

但同一例子,你購入一層600萬元物業,原本傳統銀行可以做到60%按揭,但你本身擁有其他物業,可能是準備換樓,但賣出居;或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身。這種情況下,傳統銀行會你按揭成數起碼下調一成。故傳統銀行按揭上,即使你購入一層600萬元物業,但只能承造50%按揭,變相你要借取按揭保險話,會跌入「表2」範圍來計算按揭保險。

「表3」及「表4」於保費。「表3」所需繳付按揭保費會「表4」。地,如果本身跌入「保」計劃,你要視乎購入物業原按揭成數是多少。舉例,如果本身你購入物業是650萬元,而你希望借取80%按揭,你會跌入「保」範圍,即會「表3」或「表4」二選按揭保費,但於這個銀碼傳統銀行可以做到60%按揭,故你會「表3」來計算按揭保費。

但如果你本身是購入一層650萬元物業,但地你有擁有一層物業,或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身,傳統銀行會你原有60%按揭下調50%來承造按揭,故這個情況下,你「表4」來計算按揭保費。

如果你本身購入單位,樓價超過一千萬元,因為傳統銀行會做50%按揭,故這個按揭基礎上,你有意選用按揭保險話,需要「表4」來計算按揭保費。

選定了「表1」「表4」後,每一張表裡面會分五個欄目,是「按揭種類」,「保險範圍(按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」,會決定你繳交按揭保費。

説第一欄,「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。「定息按揭」波動性「浮息按揭」,故所繳交按揭保費略低,但現時息口企,故市面上是「浮息按揭」為大多數。,財政司司長陳茂波《財政預算案》2020公佈了「定息按揭」計劃,若選用了該計劃買家,按揭保費可繳交門檻保費。

下一步,你自己跌入「保險範圍(按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍,選擇是「一次過找」或是「繳交」保費會知實質繳交保費。

一次過繳清保費,成交日繳付保險金,後不用繳付。來説,按揭證券公司會應借貸人選用「一次過找」而提供折扣,而且三年內轉可退部份繳交保費,但要留意,退保部分不是供款年期而定,只是小部份繳交保費。另外多數銀行買家按揭保險費,加入貸款額內一併上會供款。至於另一種「繳付」,直至供滿物業。於這個按揭保險費並沒有退款機制,但起首幾年保費一次過找保費相宜一點,故適用於能轉買家使用。

認清三個步驟後,大家可以知道自己所需要繳交保費是多少。以下會四個例子作詳細闡述。

如果本身是屬於保、選用「表1」來交保,期內準買家打算承造90%按揭,而按揭年期30年話,一次過繳按揭保費話,貸款額4.35%;但如果支付話,首年貸款額2.03%,第二年起是剩餘貸款額0.77%。

香港樓價企,並非人人能一炮過full pay買樓,申請按揭貸款是做法。一般而言,私人物業按揭成數6成,如果首期話,購買按揭保險,才可以令銀行批出高成數按揭,下文會講述按揭保險相關注意事項。

香港金融管理局指引,自住物業按揭貸款遵守按揭成數上限規定。如果想借超過6成,購買「按揭保險」。保公司銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數按揭貸款而承擔額外風險。

香港按揭保險近來經多次轉變,財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表財政預算案放寬按揭保險,1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬元以上1920萬元可借5成至8成按揭,上限960萬元,稱為「波叔Plan」。

至於之前「林鄭Plan」,即900萬元以下物業可以借9成(上限720萬),1000萬元以下物業可以借8成。另外,首置人士若未能符合銀行壓力測試,能申請8成或9成按揭,但其供款入息比率需要超過50%,而申請人原有保費之上,需10%-15%按揭保險費。

「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外,原有舊例生效,即450萬元以下物業可以借9成,而600萬元以下物業可以借8成,轉套現適用 。

申請保支付按揭保險費,保費貸款額計算,可選擇支付,亦可計入貸款額內作分期支付,保成數保費基本上和舊制沒有改變。

須留意是,部份情況下,即使只借6成按揭,需要購買保。例如樓價600萬,按揭擔保人已有按揭身,銀行最多隻可借5成,如借6成則要經按保審批,並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓借6成,但銀行按揭只可借5成,故要申請按揭保險。有關按揭保險計劃保費,可參考下列各表。

留意上面HKMC保費表中,只需要理會「付清保險費」一欄,銀行相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期,30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。

舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200

舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000

註:保費可有6折優惠,但近期普遍折扣有所減少,只有65折或7折,折後實際繳交保費於上述舉例數目。

按揭保險費可選擇支付,或每年續保支付,點揀數?

支付數,因為銀行會先代貸款人支付保公司,然後貸款人保費攤分30年歸銀行,並且可享有6折優惠。相反,如選擇每年續保支付,將不能享6折優惠,3年內甩走保亦不能取回1525%保費,而言不着數。

新制下按揭保險,樓價和物業種類可借幾多成?

有兩間:香港按揭證券有限公司(HKMC)和QBE,兩間公司保保費,選擇那一間公司不會影響你利息和現金回贈,相關項目銀行決定,但貸款金額(6成以上部份)以及還款年期保公司決定。

所有銀行可透過HKMC購買保,個別銀行亦可於QBE購買。惟情況下,客人不能自選保公司,銀行會申請人派去HKMC或QBE。

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一般而言,HKMC批核需時一星期,而QBE能於銀行內部批核,可短數日內完成。但如遞交文件全,審批時間會延長。須留意,以上保批核時間,未計及銀行批核部份。

銀行批核普遍需時12周,如遇上旺季銀行「塞車」,審批時間或會。客人應先向按揭中介查詢,銀行審批速度。

申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136

按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後,準業主於銀行敍做按揭時,如借貸額超過6成,銀行會你申請按揭保險。部份銀行會批核6成按揭,申請表交保公司,部份銀行保批核後,會批核6成按揭部份。

銀行按揭審批相比,按揭保險嚴格,3個月入息紀錄外,還需要税單以及強積金紀錄。若無税申請按揭,HKMC有機會要求查看6個月入息紀錄,並會要求申請人解釋無税單原因。見可接受原因包括:轉工而錯過報税期、國內工作迴流、事停工(如分娩)。注意,沒有報税不是可接受理由。

請留意:近年疫情影響環球經濟,銀行收緊按揭,申請按保提供2年税單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後,簽署臨約。

如未能批出保,可請求銀行你上訴,因此嚴選優質銀行。此外,如HKMC不批,亦可嘗試再向QBE申請。留意每間保公司會審批一次,例如HKMC不批,即使另一銀行再向HKMC申請保,會重批。另外一開始不要向太多間銀行申請,如HKMC收到同一申請人幾份申請書,但申請書內資料有出入,或會令HKMC起疑,導致批核時間延長。如為一手樓花,可申請發展商按揭。

注意,購買按揭保險否僅影響6成以上按揭部份,即使獲批保,銀行能借出6成部份按揭。

若能通過入息審查,見拒批原因,是保公司質疑入息可信性,例如公司申請人或近親開設,或該公司於簽署臨約買樓後開設。但即使公司保申請人開立,保公司提供公司利得税單及核數師報告後,可獲重批。

其他可能拒批情況包括背負破產而解除、信貸評級、有犯罪或洗黑錢紀錄。至於無糧單、税單或入息證明,申請按揭機會。

於疫情關係,近期銀行按揭審批有所收緊,以下為部分拒批原因:

甚麼情況下,申請保須通過壓力測試?

儘管政府放寬按揭成數時,讓首置人士豁免壓力測試,惟以下情況申請保,須通過壓力測試:

留意:即使保放首置人士需要壓測,但疫情肆虐下銀行加強風險管理,部份大銀行會計算壓測,建議如申請人入息未能通過壓測,應向多幾間銀行申請按揭。

壓力測試,如何才能通過?

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭身,供款入息比率(DTI)上限 50/60 計算。(即以目前利率計算每月供款,DTI不能超過50%,另假設加息2釐,DTI不能超過60%)

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭身,可用以下指引:

如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期,保如何計算壓力測試?

借取9成按揭,佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,兩年數計算。超時工作薪金亦可計作入息。注意,受社會事件和疫情關係影響,警務人員和醫務超時薪金,可能超出底薪很多倍,銀行能計足。

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高成數按揭,3個關於税單你必須知道的事

【按揭保險】按揭保費全面睇!拆解退保做法/ 申請被拒原因

疫情期間有僱員逼放無薪假,銀行有機會拒批按揭,或入息當作浮動收入,取6個月數計算。然而,浮動收入不能申請9成按揭,只可以8成。

除非入息過份或信貸評級,否則大部份客户可獲得6折保費優惠。請留意,保費若分期償還,需要計算入DTI或壓力測試中。

不過,2020年起,指有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠,得65折7折。於過往少出現未能取得6折的情況,暫未知屬個別事件是趨勢。

如果需要擔保人,壓力測試如何計算?

如按揭申請人不能通過壓力測試,可尋求一個具財政實力擔保人,協助擔保上會,兩人入息計算DTI,不過計算壓力測試方法有所不同。

如購買按揭保險,還款年期如何計算?

還款期為30年,但會人齡及樓齡有所調整。人齡銀行決定,(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但保公司有權用(75-人齡)去計算,視乎實際情況而定。樓齡(75-樓齡)計算,村屋(55-樓齡)計算,部份藍籌屋宛如美孚,即使樓齡超過50,有機會可照批30年。

於款期銀行訂立,如果銀行是(70-人齡),連帶保部份(70-人齡)計算,申請前應向按揭中介查詢,哪些銀行批還款期。

如有擔保人,還款期可以用人齡減借款人或擔保人一位去計還款期,但留意有附帶條款。另外,近期HKMC於有收緊跡象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議預批按揭。請參考以下文章:

經按揭保險申請高成數按揭,税單是入息證明文件。保需要最近税單,若到税季,而收到税單話,申請人可提供對上一年税單。但如果去到年尾,税季過去,「收到税單」保所接受。這時,申請人可到税局申請「薪金證明」或「報税證明」,保及銀行會接受。

申請高成數按揭,比如8或9,需要經按保審批。而按保審批銀行,税單是入息證明文件,因為税單是能證明申請人入息是否有持續性及定性。儘管申請人能提供最近3個月糧單及銀行出糧紀錄,但如不能提供税單,或税單上全年薪金和最近3個月有出入,按保或銀行會質疑貸款人入息可信性及定性。

香港有兩間保公司:HKMC 及 QBE。如是經 HKMC,税單是。如果是 QBE, 筆者見過用6個月MPF供款紀錄可以代替税單。這是因為有某些行業,比如大陸入息,或時間在外工作,會收到税單。

如未收到税單,能否提供上一年度税單?

香港税季是8-9月,故此,如是税季前申請按揭,税單未出,保可接受上一年度税單。不過要留意,如上年度税單顯示薪金,與近期差距,保可能需要申請人作合理解釋。故此,如上一年税單內薪金較今年很多,而按揭話,可等到今年税單出申請按揭。如果是成交期,可以申請按揭,銀行要求後補交税單紀錄。

但注意,如申請按揭時間是年尾,「收到今年税單」能接受。如收到税單,而保要求查閲今年度税單話,申請人可向税局申請報税證明,銀行或保是可以接受。。

留意,銀行接受税局出的報税證明,僱主出的報税證明 (IR56) 能接受。

按揭成數如是6成,則需要税單

如上説,按保審批,税單是。但如按揭成數是6成或以下,有些中小銀行可以豁免税單,但需要提供最近3個月出糧紀錄做入息證明。

金管局規定,置業人士想借高成數按揭,購買按揭保險。如果認識按揭保險計劃,可以看【按揭保險計劃&申請手續】一文,瞭解有關程序及所需文件。此篇主要講解按揭保費計法、一次付清保費和每年續保,以及如何「甩保」。

按揭保險可分為「保計劃」與「保計劃」,使用按保原因,是於銀行受到金管局所規管,只可批出 5 6 成按揭。但透過保申請,可獲得按揭成數,稱高成數按揭,成數多少取決於物業價值,申請人財務狀況因素。

按揭保費金管局訂立,視乎按揭成數按揭年期,保費佔貸款額百分比,另可選一次過清付,或每年續保。

2019年推出保 (林鄭Plan) 後,《2022 / 23 財政預算案》放寬按揭保險新例 (波叔Plan) ,現行保計劃,可參考以下三表*:

(i) 物業價值 $1,200 萬或以下

(ii) 物業價值 $1,200 萬以上 – $1,920 萬

*以上兩表適用於浮息按揭(即 H P ,於鎖定按揭利率定息按揭),而申請人涉及任何完全償還按揭貸款,即無按揭身,mortgage count 零。如借款人已有按揭身或有擔保人身份,保險費會相應增加,參考按揭保險計劃按揭保費表。

保公司接受申請人一次付清保費,或選擇每年續保支付保費。情況下,申請人會選擇一次付清。

普遍選擇一次付清保費理由是保費優惠。保公司或會應申請人信貸狀況及風險評估,從而提供保費折扣,可達 5 – 6 折。

即使選擇「一次付清」,申請人亦可保費劃入銀行貸款額中,銀行申請人一次付清保費予保公司,申請人按揭一併分期攤還予銀行。

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