疫情持續,樓市無影響。為刺激一手樓花銷售,各展商盤推出五花八門付款方法,當中以「免息免供」按揭優惠吸引。這類計劃是否有著數?有甚麼隱藏風險要注意?

所謂免息免供是發展商提供優惠按揭計劃,可以免除供樓及繳付每月供款利息。市場免息免供安排有兩款,設首兩年免息免供,年利率2.5釐,還款期為25年。第一款免息免供安排是首2年內不用二還款,而到25個月開始還款。25年還款期計算,實際還款年期會300期減少276期。

第二種是,發展商貸款額、還款年期及當前利率,現金回贈方式,一筆於指定期數供款金額交給買家,買家雖然一開始要還款,但所收到回贈可作抵銷。

兩種方法於壓力測試影響。前者減少了還款期令每月供款增加,變相令壓力測試要求提升。剛才例子,還款期25年減至23年,若買家收入只是達標有可能因此獲批足二。

至於第二種免息免供受市場利率影響。當利率上升,供款隨著增加,發展商所提供回贈金額有機會不足以抵消利率而增加供款。後回贈金額可能實際供款,分分鐘出現買家倒貼情況。

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*優惠需受條款及細則約束

近日疫情有回穩趨勢,各展商開始整裝待發準備推售手上新盤。刺激一手樓花物業銷售,近年發展商推出「免息免供」按揭優惠各位買家選用。免息免供按揭計劃是什麼?準買家是否應該考慮?ROOTS上會帶大家睇睇。

「免息免供」是一個發展商用作推售手上一手樓盤手法。顧名思義,「免息免供」計劃代表買家可以利用發展商提供「免息免供」按揭計劃於一段時間內享有供款優惠。這個優惠可以免除供樓及繳付每月供款利息。現時市面上提供兩種「免息免供」按揭計劃。

譬如買家用「免息免供」按揭計劃購入一個單位,假設前三年可享免息免供,年利率2%,還款期為30年。第一款「免息免供」計劃前三年內需要為按揭供款,而踏入第四年第一個月需要開始供樓,變相實際上業主還款年期由360期減至324期。

第二種「免息免供」按揭計劃是發展商會貸款額、按揭年期及按揭利率計算一個總額,然後同等金額現金回贈方式回贈買家。業主這個時候需要這筆回贈供樓,但是實際上業主是發展商錢供樓。

兩者主要於第一種「免息免供」按揭計劃有機會影響每月供款額,繼而影響壓力測試,因為實際工況年期會 360 期縮 324 期。另外,當按揭利率上升而買家選用第二種計劃,後回贈金額有機會實際供款銀碼細,導致買家需要倒貼情況出現。

概括而言,「免息免供」按揭計劃該名稱,需要每月供樓供利息。只是發展商會什麼方式省買家每月供樓開支視乎發展商。

選用「免息免供」按揭計劃來講有兩個風險位。,如果買家選用是「免息免供 – 二計劃」,買家需要知道申請銀行一按揭時候會納入二每月供款用作計算壓力測試。計算壓力測試之餘,銀行會「免息免供」二利息計算壓力測試。

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免息免供真係好? 記得衡量風險

【免息免供】一手樓花按揭貸款計劃真的有著數?

換言之,業主收入要才可以通過銀行審批,銀行一發展商二。於計算發展商二壓力測試複雜讀者不妨考慮聯絡我們ROOTS上會。反之,如果買家採用「免息免供」按揭計劃是一而非二,買家可以免過唔到壓力測試機會,不過這個情況下隱憂是發展商會否批核或批足按揭。

第二個主要風險於發展商提供「免息免供」按揭計劃會帶有按揭利率條款。情況,發展商會提供首 1-3 年「免息免供」,免息期過後利率會三級跳。發展商按揭年利率可超過 5%(會 P形式,想知道最近 Prime Rate 可以參考這裡),所以各位採用「免息免供」按揭計劃前務瞭解當中條款及計算自己預算。

新盤付款方法五花八門,最近位於長沙灣新盤發展商付款辦法,推出九成按揭計劃及第二按揭計劃,兩個計劃享有首年「免息供本」及「免息免供」優惠。兩個計劃有甚麼細節?置業人士選擇這些供款計劃要考慮甚麼因素?經絡按揭今次一過為大家拆解。

該新盤九成按揭計劃首年可享有免息供本優惠,1336個月按揭利率P-2.5%(實際按息2.5%),37個月開始利率P+3%(實際按息8%)。整個按揭計劃30年,申請人需要提交文件證明還款能力,包括信貸報告、收入證明及銀行紀錄。

發展商九成按揭處是能幫助首期置業人士上車,900萬單位例,90萬元首期可以上車,首年置業人士首年可以免除利息開支,經濟情況下,能夠減低短期置業成本。900萬單位如果實際按息2.5%計算,原本首年本金加利息384,057元,免息供本情況下首年只需供款本金183,652元,原本利息20萬得以免除。

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【轉按攻略】比較20間銀行罰息期、罰率(一表睇曬,不斷更新)

不過置業人士要注意,有關按揭計劃有成本開支,申請人申請按揭時需要支付貸款金額1%或繳付10,000元按揭申請費,並以高者準。例如900萬物業承造9成按揭,貸款額810萬,申請費達81,000元,樓價申請。其次要注意三年後利率達8%,第四年利息開支高達近60萬,高息供款來臨前轉。

【轉攻略】20間銀行罰息期、罰率(一表睇曬,)

做樓宇按揭時,業主需要留意,銀行按揭設有「罰息期」。罰息期是甚麼、各銀行罰款有甚麼?千居你解答,一表本地 20 間銀行罰息細則!

銀行按揭貸款訂立「罰息期」,用意是保障放貸銀行收入,補償銀行因為提早收到貸款而損失利息,避免借款人申請按揭取得現金回贈後而轉。如果業主罰息期間提前還款,要另外繳交手續費。罰息期為 2 年,參考貸款信。

按揭罰息期普遍為 2 年,所罰金額會遞減。轉會涉及提前全部按揭貸款(即贖回原有按揭),有關罰可看下錶*:

*罰款如有兩項選擇,高者準。

轉,未過罰息期,提早贖回原有按揭,要罰指定貸款額佔比,並要退申請按揭時取得現金回贈。有銀行會供完貸款額或本金來計算罰款,有銀行罰兩項高者,業主記得留意。但如果使用按揭轉介,業主退還銀行提供現金回贈,而退轉介提供回贈。

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