所謂「結婚離婚」,結婚不是兩個人事,是兩家人事,而且離婚要處理撫養權、贍養費、財產分配,並感情上分離,令離婚變得,如果離婚後持有有按揭物業,應如何處理呢?方法是夫婦二人協調得出兩個能接受結果。不過,若離婚夫婦未能財產達成協議,需要交由法庭作出分配。

夫妻離婚,法庭會傾向婚姻居所判給擁有子女撫養權一方,然後投資性質物業50/50分配,但後結果要靠打官司。投資性物業雙方會賣出,然後分錢,但婚姻居所可能需要轉名及申請按揭。

雙方決定離婚並要打官司時,律師會雙方所有物業「起釘」,田土查冊中會顯示 “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。如起了釘,物業不能賣,加,或轉,出租,除非雙方簽名。銀行知道後會call loan,只要繼續時供樓可以了。

於物業有按揭,離婚後接受物業一要承擔此按揭貸款,因此物業是否能夠承造按揭。

如果物業原本是男方擁有及屬於婚姻居所,而且有按揭負擔。如果男女雙方通過自行協調後,決定物業通過「送贈契」方式轉讓女方,這會讓女方承造按揭。因為香港有關破產條例,破產人破產之日起五年內,法院可以裁定贈交易,破產官可以接管該物業,因此有關銀行承造「送贈契」按揭。

想避免以上情況,可考慮離婚前通過親轉讓方式,將物業轉名女方,轉讓價格應以市場價格或接近市場價格計算。當中印花税印花税税率計算。如這種情況,只需要證明收款人有足夠還款能力,銀行會批出按揭。

如果婚姻居所本來是男方持有,離婚後法庭判給女方,這是「送贈契」方式轉讓女方,但於有法庭令,所以這「送贈契」銀行可以做按揭。這是因為如有法庭令,就算男方破產,破產官不能「送贈契」名取回物業業權。

另外一種情況單一名義持有物業女方,但有收入情況,需男方作為擔保人。離婚後該物業是女方持有,但男方是物業擔保人。女方如果想繼續承造按揭,銀行會評估女方是否有能力承擔剩餘貸款,可能要求提供收入證明,如收入或沒有收入,或會要求女方擔保人,或作部分還款。

如果是男女雙方「分權共有」或「長命契」形式持有物業,男女雙方通過自行協調後,男方其權益轉移到女方,使女方成為唯一物業持有人。銀行會要求雙方明處理財產權益,只有男方轉售女方才會接受按揭貸款,並不是通過「送贈契」送贈予方,而銀行方面會審查女方還款能力。

如果男女雙方是法院進行財產分配,若法院要求一方事人(X),財產轉讓另一方事人(Y),讓Y取得完全所有權,雖然這種情況屬於市場價格轉讓,但有些銀行會因法院要求而承造按揭。但是,有一些銀行保守,要五年或時間後願意批出按揭。

夫婦離婚,兩人持有按揭負擔物業,可能會受到影響,而無法承造按揭。是銀行會擔心,夫婦離婚後是逃避破產後債責任。因此,要處理相關物業過程會複雜。

物業單方面持有 於物業有按揭身,離婚後接受物業一方,需要負擔物業按揭貸款,因此物業能否承造按揭會是十分。

假如物業男方單名持有,而且有按揭負擔。如果想以「送贈契」方式轉到妻子手中,會會令女方承造按揭。因為香港有關破產條列,破產人破產當日起計5年內,送贈他人物業,法庭可命令有關送贈交易,破產官可接管有關物業,因此相關銀行會承造「送贈契」按揭。

如想避免有關情況,可離婚前以近親轉讓方式,將物業轉名到其中一方,當中轉讓價要市價或接近市價計算。涉及印花税,會印税率計算。這種情況下,只要接受方證明有足夠還款能力,銀行會批出按揭。

另一種情況,會是女方單名持有物業,但於女方收入,而需要男方作為擔保人。離婚後,物業繼續女方持有,但是男方物業擔保人。有關情況,如女方要繼續承造按揭,可能需要提供收入證明,銀行會評估女方能否承擔餘下貸款。若沒有收入或是收入,可能要求女方擔保人,或是部份還款。

物業聯名持有 如有按揭物業是男女方以「分權共有」或是「長命契」方式聯名持有,假設男方想其權益轉到女方手上,變成女方單名持有。銀行會要求要求雙方處理物業權益,銀行並會接受男方轉售予女方,而不是送贈予對方情況下,批出按揭貸款。,銀行會審查女方還款能力。

法庭要求轉名 上述情況是限於雙方自行協調得出物業分配結果,如果是男女雙方財產訴諸法庭分配。若法庭要求其中一方將物業轉到另一方全權擁有,雖然有關情況不是屬於市價下轉讓,但是於是法庭要求,部份銀行可承造按揭。不過,但有保守銀行,要過了5年或時間會願意批出按揭。

2019年,陳紅法院起訴離婚,夫妻雙方於感情破裂無異議,離婚。但雙方各執一詞埋怨控訴中,財產分配存在爭議,是:

李強名下房產一套,於婚前按揭貸款購買、支付首付款並辦理不動產權證。婚後按揭貸。

陳紅主張婚後按揭及增值部分計作財產予以分割。李強提出該房產首付、按揭系其父親支付,不應作為夫妻財產予以分割。

法院審理認為:不動產權屬應產權登記準,鑑於涉案房屋購買於婚前、且於婚前登記於李強名下,依法應當確定房產歸李強所有。

同時,陳紅依法有權主張涉案房產婚後貸支付款項及其應財產增值部分作為夫妻財產產權登記一方向其進行補償,結合查明事實,確定夫妻貸及房屋購買時增值部分數額30萬餘元。結合房屋購買時間、婚姻存續期間、照顧子女實際因素,判決李強支付陳紅婚後貸支付款項及其應財產增值部分補償款130000元。

李強陳紅結婚登記之前,李強個人婚前財產且個人名義辦理銀行按揭貸款購置房產,並於婚前取得該房產產權證書,該房產登記於自己名下。《物權法》規定不動產登記公示公信原則,該房產屬於李強婚前個人財產。

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離婚按揭有甚麼要注意?

【離婚業權】離婚如何影響按揭貸款?

最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題解釋(三)第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣,個人財產支付首付款並銀行貸款,婚後夫妻財產貸,不動產登記於首付款支付方名下,離婚時該不動產雙方協議處理。

一、婚前一方出資支付首付款按揭貸款購置並登記自己名下,婚後夫妻雙方貸,離婚時應該怎麼分割這套房呢?

1.婚姻法第三十九條 【夫妻財產離婚處理】離婚時,夫妻財產雙方協議處理;協議不成時,人民法院財產情況,照顧子女和女方權益原則判決。(備註:《民法典》新規定“協議不成時,人民法院財產情況,照顧子女、女方和無過錯方權益原則判決”。)

第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣,個人財產支付首付款並銀行貸款,婚後夫妻財產貸,不動產登記於首付款支付方名下,離婚時該不動產雙方協議處理。

總結,法院可以判決該產歸產權登記一方,歸還貸款產權登記一方個人債務。雙方婚後貸支付款項及其應財產增值部分,離婚時應婚姻法第三十九條第一款規定原則,產權登記一方對另一方進行補償。

李明王雨系夫妻,李明婚前支付首付12.28萬,貸款18萬買下了兩人婚房,房產證上寫了李明名字。後李明和王雨離婚,這套房應如何分割?

法庭調查,事實如下:李明銀行貸款,借款期2006年12月15日2015年4月29日,需還貸本息共計225419.554元,(本金180000元,利息45419元)婚後雙方貸本息203360.55元,兩人一致同意,房產現值58萬元價格進行分割。

房產歸王雨所有,王雨於判決生效十日內向小方支付房產分割賠償款410640元,李明應於判決生效十日內,配合王雨辦理房產過户手續。

關於此種情形房產分割計算公式,司法判例中有諸多公式,本文主要列舉一下幾種,計算公式時,我們要確認一下幾個要素數值:

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婚前一方按揭貸款買的房,離婚了怎麼算?

一方婚前按揭買房,婚後共同還貸,離婚時房產怎麼分割?

d=離婚時房產價值(可雙方協商確認,或專業機構評估定價)

若房屋歸支付首付款一方所有,z=d×y÷2

若房屋歸非支付首付款一方所有,z=d-d×y÷2

上述案例例,結果如下:

若房產歸李明所有,李明找補王雨數額:

若房產歸王雨所有,王雨找補李明數額:

計算,可以婚前不動產價值,只需知道夫妻關係存續期間貸本金及利息,以及離婚時房價現值,不動產交易過程中各項價款(包括購買時不動產價格+契税、印花税、營業税、評估費、中介費)。

第二步:計算非產權登記一方所得補償,即:貸部分*不動產升值率÷2。

分得房產一方負責償還剩餘銀行貸款及利息,並給付另一方補償房款,計算公式為:(房屋現值-欠銀行按揭貸款)×50%,房屋現值評估機構評估,可夫妻雙方確認。

二、最高院法官:有房貸並增值情況下離婚,如何分割和計算?

小明2004年購房一套,當時價格18萬元,小明首付8萬元,銀行貸款10萬元,契税其他費用1萬元,婚前小明貸本息合計5萬元。2008年小明小紅結婚,房屋價值41萬元,產權登記小明名下。婚姻關係存續期間雙方貸10萬元貸款清償完畢,其中本金7萬元,利息3萬元。2012年離婚時房屋現值90萬元。

小明小紅雙方解除婚姻關係有異議,但房屋補償款數額有異議。小明認為,其婚前房地產公司簽訂購房並銀行貸款,雖然婚後貸本息共計10萬元,但每月銀行是其工資卡中定期扣款,女方並沒有參與貸,離婚時無權獲得任何補償款。小紅認為,雙方沒有實行財產制,男方工資收入應當屬於夫妻財產,離婚時應房產現值90萬元減去男方購房時價格18萬元作為基數其進行補償,即紅應獲得補償款是40萬元。

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