我們現在辦理貸款時候,每個銀行有屬於自己優勢,每個銀行貸款形式有很多種。那現在房屋按揭抵押貸款流程是什麼呢有哪些呢?現在很多人進行選擇時候,要關注現在房屋抵押辦理條件。那現在房屋按揭抵押貸款流程是什麼呢有哪些呢?

找擔保公司幫忙,雖然銀行接受貸款房屋作抵押物,不過要是有擔保公司出手,則有望扭轉局勢。房屋按揭抵押貸款流程是什麼呢有哪些呢?大部分擔保公司有按揭房短拆業務,指是擔保公司為借款人墊資剩餘尾款,從而使借款人有資格申請房屋抵押貸款。辦法雖,但弊端於,借款人需要支付貸款成本,資金使用時間,很多擔保公司規定借款期限為半年,而有半年。但是借款利率上面。

直接申請信用貸款,所謂有才有鑑別,找擔保公司外,借款人還可以選擇通過信用貸款方式來融資。房屋按揭抵押貸款流程是什麼呢有哪些呢?此種方式指是借款人信用、收入個人資質銀行直接申請貸款,這樣可以降低借款人通過找中介公司 支援 而產生附加費用。不過於收入人羣來説,其貸款額度的侷限性。不過如果想既保證貸款額度,能節省成本話,借款人還可以條件允許情況下,找資質親屬來申請貸款。借款人應結合自己情況,權衡選擇哪種貸款方式適合自己。

進行組合貸款,如果借款人資質,但信用貸款額度滿足你資金使用需求話,可選擇申請信用貸款,餘下資金通過找擔保公司為借款人擔保來獲得。這樣可以儘可能達到利率、獲貸額度理想狀態。

很多人私信和付費諮詢我時,了我“專業”“靠譜”讚賞,感謝大家認可。所以我花了1整天時間,打磨這篇置頂文章,讓你有收穫。

因為我希望,如果你要辦理房產抵押貸款,請花幾個時,反反覆覆仔閲讀這篇文章。

勝過你花幾萬元,請個二流中介,幫你業務辦得七零八落。

如果你有其他關於貸款方面問題,迎閲讀我系列文章。

我是錢老師,上海地區銀行15年信貸負責人工作經驗,事中小企業及個人貸款申請、審批、管理工作。

話不多説,我們現在開始。

寫正文之前,我舉一個自己工作中案例。

2022年11月,上海二套房按揭貸款年利率5.35%。

我朋友丁先生,710萬,十年期,年利率3.35%。

一筆貸款,他每年省下超過14萬利息。

十年省下整整140多萬,真金白銀現金。

(另外我他配了一筆300萬無抵押信貸,利率是3.35%,這是拿利率,説了)

並且,批覆到放款,7天,我幫他一筆抵押貸款弄完了。

丁先生作為一個貸款小白,各家銀行和中介之間,踩坑踩得頭灰。

找銀行,知道哪家銀行有什麼貸款產品,利率如何,期限如何,找誰辦理知道;

找中介,知道哪個中介他講是真話,説1%服務費結果變成10%,什麼做先交1萬定金。

跳坑之前,他想起該我打個電話…

我業十多年工作經歷,個人及金融領域貸款(包括抵押貸,消費貸,個人信貸,企業無抵押貸,個人按揭貸),是抵押貸複雜,受眾面。

一筆抵押貸款,是否做滿意,利率、額度、還款方式、放款、貸後管理,是要考慮因素;

選哪個銀行,選哪個產品,哪個支行,哪個客户經理,什麼進件方式,會產生結果。

但是面面俱到是不現,普通人可能一筆貸款,投入無限精力。

所以我抵押貸款要領分為了2類,專業維度 & 普通維度。

我屬於專業維度,作為專業銀行業務業者,我需要瞭解上海所有銀行產品細節,然後去解決疑難雜症問題;

大部分人屬於普通維度,作為有實際需求、但甚瞭解圈外人,需要做是時間、精力、資金條件下實現選擇。

以下正文,實現普通維度下選擇而寫。建議收藏和反覆閲讀。

抵押貸款,名稱叫做“抵押經營貸”,區別於購房按揭貸款,和無抵押消費類貸款,抵押貸款區別,於其資金用途是企業經營,而非其他。

於其額度,利率,還款方式多樣,審批,是一款居家旅行、出門防身利器,過的人都説。

(銀行另有一種“抵押消費貸”產品,金額且利率,受眾範圍太小,此處不作詳細介紹)

那我們通過以下幾點,來瞭解如何辦理一筆優質抵押貸款。

言簡意賅地説,抵押貸款申請階段,銀行會審核3個核心要素,公司,人,房。

劃重點,要記住“公司 人 房”三要素!所有審核圍繞這3點展開。

我們要知道,抵押貸款是一種“經營性貸款”,前提貸款人名下有公司,資金於經營。

那麼我們會遇到3種情況:本身有公司且經營,本身有公司但營,本身沒公司。

辦理上,沒公司 > 有公司營 > 有公司有經營。

所以普通條件下抵押貸款,首要考慮事情不是選什麼銀行,而是去購入一個空殼公司。

因為如果沒有公司這個主體,抵押經營貸無談起。有些中介説可以通過個別途徑不辦公司,這些是特例,但95%情況下,一個入股公司是起碼需要。

那麼銀行於這個公司,有什麼基本要求嗎?

成立年限上,起碼滿足成立一年要求(這是為什麼我説要購入公司,而不是註冊公司。註冊話成立年限0開始,是需要養一年才能辦理貸款)。

另外有些紅線要求,不能逾越。比如公司不能有未結訴訟,不能有行政處罰,不能有現有貸款逾期,不能有註銷、吊銷異常情況,不能有銀行凍結賬户。

滿足這些基本要求後,各家銀行於公司要求,各自了。

有些銀行看重經營,比如開票、納税額、銀行流水、報表利潤;

有些銀行看重負債,希望儘量負債率、貸款筆數和金額;

有些銀行看重資產,希望公司有超額資產覆蓋,。

這些要求銀行而異,這裏無法展開詳説。而且銀行產品調整,需要及時。

PF銀行800萬以內貸款是看流水、開票,但其於負債率看,負債率只能到70%;

GF銀行要求水平經營流水,覆蓋30%,但負債率可以達到100%;

ZG銀行入股3個月可以辦理,且可以通過提供報表,彌補無流水無開票瑕疵,且利率3.55%;

有一些地方銀行,浙江主,很多可以做公司,無經營,產證抵押貸款,但利率普遍到5.5%以上。

所以綜上,基本是要有個概念,“儘量備個公司”。然後銀行,自身符合條件下,去滿足其入件要求。

説到人我們肯定無外幾個畫像要素,年齡,職業,婚姻,户口,徵信,其他負面信息。

銀行老師動不動就説,4證拿出來。什麼是4證?

身份證,結婚證,户口本,房產證。

通過這4個證件,基本確立了你這個人,能不能做個合格借款人,合格產權人(不是説有房子可以抵押,要產權人達到要求,會認可房子)。

A) 年齡:年齡分好幾種,嚴格銀行要求,是貸款人年齡22-65歲之間。

22歲,基本所有銀行,去討論。

年齡,有些銀行可以放開到70歲,我辦業務可以到80歲。

另外產權人年齡是一個限制,大多銀行控制18-70歲。(產權人問題我們到“房”部分)

B) 婚姻:婚姻起來,麻煩起來麻煩。

情況3種,單身,已婚,離異。

【已婚】,雙方出面簽字,帶好結婚證,該怎麼辦理怎麼辦理,見流程;

【離異】麻煩,帶好離婚證+離婚協議,注意離婚協議務上面列明財產分割(是這套抵押房財產分割)。有時候我們情願做離異勝過已婚,一個人辦,麼。

複雜情況,有這幾類:

已婚但沒法簽字,不管是不想讓老婆知道,是人外地或者國外沒法簽字(外地去公證處辦公證,國外去大使館辦公證);

國外領證或者離婚,這種麻煩,國內認可婚姻,如果大使館不出材料,無法證明其婚姻屬性;

有個麻煩叫喪偶,如果之前做過財產公證,可能有一大堆親戚可能跳出來,説於某財產具有份額。

婚姻主要以上幾種情況,大部分人會奇葩,辦理行。

C) 職業:這個問題,主要是有些人因為工作原因,無法入股公司(比如某些機構高管,某些公職人員)。

如果是一些行業人員(公檢法,軍隊編制,大律師,金融高管),這些人因為能量,有些銀行是婉拒做,因為萬一賬了,搞不過,直接放棄。這種職業到了民間機構,融資,龍壓地頭蛇麼。

D) 徵信及負面情況:這個話題了,寫個一萬字。什麼徵信“黑户”“白户”“花户”,什麼“連三累六”,什麼“五級分類”,你看暈了。

徵信主要看3個,負債量,逾期數(金額,筆數,時長),查詢次數。但這玩意你看不準,每個銀行要求,你怎麼看?

我建議是,不要看這些,只要自己心裏有個底。這幾年房貸、信用卡、銀行貸款還款好不好,心中有個數。

如果知道徵信還行,直接辦;如果知道逾期,那自己拉一份徵信,銀行看。

自己研究到天荒地老,會有多作用。這玩意只有像我這樣天天看報告人,才能説出個道道來,自己沒研究多。

另外附加一個,如果有訴訟,有行政拘留,有案底,提前銀行説,不要隱瞞,瞞不住。

上週做了個單子,小夥子年紀20多歲,美國回來創業,拿媽媽房子貸款。全部符合要求,後提交前系統顯示有刑事記錄。一下子徹底涼了。

一問知道,當時回國時帶了點“私貨”,抓了個現行,有了刑事記錄。

小夥子壓根我提這事兒,我平時談客户問句“你以前進去過嗎”這類話,後……

所以這塊我這種老江湖,是個教訓。有這類歷史要及時溝,不要瞞,瞞不住。

雖然我調整了方案,讓他公司轉股他家人,入件,還是能獲得批覆。但這是多出來折騰。

房子上面幾個問題,很,可以號入座。

產權人(年齡主要,關係),房本登記日,房齡,產權屬性,估值/面積/區域。

A) 產權人:是年齡,稱“無老無小”。產權人中:

【有老人】做(嚴格四大行,定義到65歲,有些銀行定義到70歲,有到80歲);

【有小孩】做,只要有未成年人名字,95%銀行直接做了。因為未成年人權益不得侵害,銀行處置該產權。

有少部分做銀行,會去掉未成年份額(比如一家三口產證上,那房屋估值去掉33%,做),有少部分神仙銀行,可以不去份額做,,一個字,佩服。

另外產權人借款人關係,。要求是房產是借款人本身或直系親屬(銀行直系親屬概念與民法典,承認配偶/父母/子女,接受親兄弟姐妹房產)。

延伸閱讀…

房屋按揭抵押貸款流程是什麼呢

銀行貸款需要什麼條件– 抵押貸款流程(全網最詳細解答)

另外要能夠證明關係,你拿媽媽房子抵押,要能證明你是你媽媽孩子。通過户口本,或者出生證來證明,證明不了,是個麻煩事。

後產權屬於公司,是可以,但公司名義借貸。這塊展開。

B) 房本登記日:這個本來考,現在成為重點項目。主要原因是2020年這波房價上漲,多少抵押經營貸資金,流入了房市……一部分騷操作,墊資全款買房,抵押貸款去歸墊資。

這種操作可以參考我其他文章,有詳細介紹。

出台政策人不是省油燈,讓你們墊資炒房?我就出個規定,房本一年,不得抵押。

讓你們墊資墊一年,看有人敢這麼玩嗎?

但這兩年房市日益蕭條,這條一些銀行打破了,做業務開始睜一眼閉一眼。

C) 房齡:銀行能接受30年內建造房子。有些可以接受40年破,銀行而異。

D) 產權屬性:分為住宅/商住/聯排別墅/獨棟別墅/辦公樓/商鋪(沿街,內鋪)/廠房/土地。

絕大多數人是抵押住宅,這是銀行接受產品種。

如果是別的品種,看各家銀行喜好了。有些愛辦公樓,有些愛商鋪,有些愛廠房。

但是有些特例情況,比如經適房,動遷安置房,這些情況對待。

E) 估值/面積/區域:這個每個地區要求各不相同,我上海做個舉例你參考。

上海部分銀行要求是,估值於300萬,面積於40平米,區域做郊縣奉賢金山崇明三地。

因為區域涉及到一個抵押率問題,有些銀行於內環內房產,可能可以做到75-8成,外環外房產只能6成。

奉賢金山崇明3個區因為,大多市區支行做,只能在本區內支行辦理。

上海以外省市,有同樣對應要求,看當地銀行政策了。

以上“公司 人 房”三要素裏所有細節,彙集成這筆抵押貸款審批標準。

銀行並非要求每一項符合要求才可以批覆貸款,但是,所有超出這些限定標準,成為申請貸款限制條件。

我舉個例子,張三去銀行申請抵押貸款,他抵押房產證上,有其父親名字,其父70歲。

上海,近80%銀行,會要求產權人年齡控制65歲。假設原本有10家銀行可以辦理,現在因為這條限制,只剩下2家可以申請了。

如果張三公司是個空殼公司,沒有任何流水,那剩餘的2家銀行中,挑選有沒有可行銀行。

上述張三例子,是我們辦理抵押貸款中,一些情況。錢老師十多年業務實操中,基本上90%客户,會各種原因受限,花費很多精力時間,找到銀行。

例如,要辦理抵押貸款時,你名下有公司嗎?註冊本地嗎?公司有經營流水,能覆蓋貸款本息嗎?你徵信好不好,產證上有沒有老人或小孩名字?房產是否有按揭,拿到產證?

所以總結下來,我們遇到問題,是銀行挑選客户,而不是客户挑選銀行。

符合上述所有要素客户,公司情況,個人情況,房子情況,那他可以挑選任一銀行任一產品,估計會有興趣我們這篇文章。

抵押貸款,這2點:

2. 你自己想要什麼,知道要“利率”,但利率以外,你考慮過什麼樣還款方式適合你,多久期限,如何放款能夠使用資金嗎?

所以,閲讀完本文之前,我們會怎麼做呢?

客户思路裏,辦理抵押貸款:我有房子,抵押銀行,銀行我錢。

但現在你讀到這裏,明白,抵押貸款沒有這麼。

於大部分客户而言,他們怎麼解決上述問題呢?他們説,我會多試幾個銀行。

我聽到回答是:“我認識銀行人,問過幾家了,有些説可以,有些説不行,有些説你來申請,我爭取幫你批出來。”

錢老師想説,這個方式效率,而且存在隱患,但大部分人確是這麼幹,市面上普通中介,會協助他們這麼幹。

這種“多頭同時授信“方法,會在時間內增加大量徵信查詢次數,有可能一週之內摧毀一個人累計多年徵信記錄。這裏篇幅,我們展開討論細節,但請你千萬不要這麼做。

解決方案只有一個,瞭解熟悉銀行要求,爭取一次申請通過。

延伸閱讀…

房屋抵押貸款流程get六步驟,看完你還會不清楚嗎?

我們的抵押貸款流程| 正佳貸款

所以申請抵押貸款前,其多試幾家,不如多問幾家。

其實看完上文,拿着上述“公司 人 房”3要素,自身條件,仔仔地銀行客户經理詢問。

之前你知道該問些什麼問題,現在可以有性地提問了。

然後明確全市範圍內,有哪幾家銀行基本可行,做進一步決定。

於銀行要求,熟悉起來是有。

,第一步總算完成了,你入圍了幾家銀行審核要求,接下去如何挑選銀行產品了。

我們説到2個銀行貸款產品時,第一反應基本是“哪家銀行貸款利率”?

是沒錯,貸款利率直接決定了你資金成本,是考量因素,但,絕不能是唯一考量因素。

錢老師這裏總結概括了以下幾點,作為挑選銀行產品要素。

注意是實際利率,非名義利率,非費率。銀行標出的利率年利率。

第一,低利率是獲得。低利率意味着銀行讓利,説,要麼你銀行提供了額外收益(買個保險,買個理財),要麼你資質,風險,銀行願意降低收益來確保資金安全;

第二,利率有時某些條件下,一些中介混淆視聽。是還款方式為“等額本息”下實際利率,和“裝修貸”為典型“費率”,會讓很多人錯以為獲得了低息貸款。可以看我這兩篇文章作為參考:

最近辦了建行裝修貸,想知道這裏面有沒有坑,有話指點一下,避避坑?

這一點程度,有時於利率,直接決定了借款人現金流模型。所以還款方式儘可能滿足自己資金規劃。

有先息後本,等額本息/金,隨,規則本付息方式。

記住一點,是“隨天計息”。

但這塊還款方式,基本上是銀行設計信貸產品時設計,並不能你要求變更。

另外市面上有種流行“氣球貸”,其實原理(比如借款3年,授信20年),20年等額本息還款,但是到了第3年底,要求剩餘本金歸一次。

這種方式並鮮,銀行風險降低,讓你每期歸少量本金,可以監控你還款能力;同時你覺得還款壓力至於,大家可以接受。

【授信期限】指銀行你這筆額度期限,同等與抵押期限。

【借款期限】是單筆放款後,該筆貸款還款期限。這兩者概念不能混淆。

例如,批覆為授信一筆100萬元10年期貸款,3年一本。説,這筆授信總期限是10年,房產抵押銀行期限是10年。但100萬元放款後,每月付息,到第3年底需要歸本金100萬元。銀行進行審核後,可以給予提款100萬元,期限是3年。

前文氣球貸案例,是授信20年,借款3年。

所以中介如果張口閉口你説,你4%利率,期限20年,你要多問一句,這個期限是授信期限,還是借款期限?

(要知道做3年期,很多銀行可以4%;要是做20年,中間本金,還要4%利率,估計工行要吐血)

分為單筆放款,多筆放款和隨。

【單筆放款】,多見於傳統銀行模式或等額本息/金還款模式,授信金額批覆後,全額放款。

【隨】,本質是多筆放款,並且接受還款後放款,利用額度。

這點,因為大多數人並瞭解什麼叫“放款途徑”,往往等到準備放款了告知。放款途徑,貸款批得出,資金不到。

【受託支付】意為銀行借款人委託,直接將款項打第三方個人或企業。

【自主支付】意為借款人可以自主支配貸款,支付。

這裏面門道其很多。因為銀行監管要求,絕大多數情況款項打給企業供應商,不得企業或借款人自行使用,所以當借款人本身資金另有他用時,需要尋找銀行。

這個問題,但,我們留在第4點“放款貸後工作”闡述。

銀行有,有些喜歡實控人(抵押人)作為貸款主體,個人申請,個人賬户還款,記入個人徵信。另一些銀行喜歡企業作為貸款主體,企業申請,企業賬户還款,登記進企業徵信。

來説個人申請多,流程,且申請要求。

是於普通借款人,並有複雜股份結構和借款主體時,還是個人作為借款主體宜。

以上6點,基本選擇哪家銀行辦理決定要素。

不要認為名氣銀行才是銀行,銀行大小,才是。

多人選擇抵押貸款,是因為它,這個指流程,還包括成本低和其他優勢。與按揭貸款相比,抵押貸款利率,且流程簡化,要求降低,審批時效變快了。

抵押貸款之前,要瞭解抵押貸款相關流程,並且要準備需要材料和證件。接下來美攜交易管理部,帶大家瞭解抵押貸款辦理流程以及所需資料吧!一起學習吧!

銀行或者是貸款機構提交貸款資料。個人資料需要家庭情況準備:身份證、户口本、婚姻證明、房產證、徵信報告,近半年一年銀行流水。企業資料需提供:營業執照、公司流水、公章、上下游購銷,以及企業經營場租貸。

銀行或者是貸款機構會委託評估公司上門抵押物進行拍照,以此來確定房屋價值、可貸額度。經營類貸款,銀行或者是貸款機構會企業經營場進行下户。

簽署借款,還款方式並進行公證。

銀行或貸款機構會抵押物進行一個抵押登記,會進行線上或者是去線下產中心去辦理此項業務。

放款是3-5個工作日左右,各機構會有。

現在年輕人購房,大多數是按揭貸款買房子,減輕了購買房子壓力。按揭房抵押貸款流程是怎樣?下面給大家講一下怎麼辦理按揭房抵押貸款?

購房者想獲得房產按揭服務,選擇房產時應瞭解房產按揭辦理流程這方面內容。購房者廣告中或通過銷售人員介紹得知項目可以辦理按揭貸款時,應進一步認開發商開發建設房產是不是獲得銀行支持,保證房產按揭貸款辦理流程順利取得。

購房者確認選擇房產得到銀行按揭支持後,應向銀行或者銀行指定律師事務來瞭解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持規定,準備有關法律文件,填報《按揭貸款申請書》。

銀行收到購房者遞交按揭申請有關法律文件,審查認購房者符合按揭貸款條件後,發給購房者貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者開發商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售》。

購房者簽訂購房,並取得交納房款憑證後,持銀行規定有關法律文件開發商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款》明確按揭貸款數額、年限、利率、還款方式及其他權利義務。

購房者、開發商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款》及購房到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房,竣工後應辦理變抵押登記。情況下,於按揭貸款期間,銀行防範貸款風險,要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險,應列明銀行第一受益人,貸款履行期內不得中斷保險,保險金額不得於抵押物總價值。貸款本息之前,保險單交由銀行執管。

購房者簽訂《樓宇按揭抵押貸款》後,定,銀行指定金融機構開立專門還款賬户,並簽訂授權書,授權該機構該賬户中支付銀行按揭貸款有關貸款本息和欠款。銀行認購房者符合按揭貸款條件,履行《樓宇按揭抵押貸款》定義務。並辦理相關手續後,該貸款劃入開發商在銀行開設銀行監管賬户,作為購房者購房款

1.貸有困難時可以找銀行商量。你借款期限內償債能力下降貸有困難時不要自己硬撐可以找銀行提出延長借款期限申請。經銀行調查屬實且未有拖欠應還貸款本金利息,銀行會受理你延長借款期限申請。

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