談談卡數。銀行審批按揭時,會環聯信貸報告中信用卡總欠款乘以一個百分比,作是每月供款,然後計入供款入息比率。這百分比每間銀行,普遍是3.5%4%;假設信用卡欠款是20萬元,比率4%,計入按揭供款入息比率每月供款多8,000元。

假設上述計法結果令按揭申請人未能闖關,銀行核查申請人過去三個月有否時卡數。如果能時,不是「Min Pay」(還款額),並有月結單作證,這筆卡數可豁免計算。倘若過去三個月「賴數」,上述8,000元計入DSR,按揭貸款批足,除非申請人願意找卡數;有些銀行接受卡户口有足夠存款卡數。

私貸每月供款需要計入按揭DSR,不過如果私貸還款期數只剩下三期(即一個月)以內,有些銀行可以豁免;有些按揭貸款提取日(drawdown)時,私貸剩餘三期未清繳,可豁免計入每月供款。

可以有一個玩法——私貸剩餘六期,本身持有按揭可申請轉,然後貸款提取日設於遞交申請表三個月後,毋須清私貸下,相關供款不用計入DSR。,借款人期間需要繼續這筆私貸供款。若剩餘還款期超過六期,或DSR逾50%,要找清才獲批足按揭。

申請人貸款申請按揭。銀行計完數後,認為申請人需要找數時才去清數;銀行同時會批出conditional offer——只要證明找私貸,時放款。環聯繳清私貸紀錄需約一個月,才在資料庫反映,故此申請人銀行取得私貸收據,並按揭銀行作出證明。

申請按揭貸款像博奕遊戲——準業主千方百計希望銀行批出,銀行諸多方法查核準業主入息是否符要求。若果準業主本身入息,遞交入息證明後並申請按揭,正式獲批前「窗期」突然失業或放無薪假,銀行會如何「收風」獲悉這項資訊?

客户明哥(化名)今年3月中簽臨買樓並申請按揭,當時疫情擊潰其屬金融行業,收入預料會通過「供款入息比率」及壓力測試要求,惟毫無先兆下明哥突然放無薪假,他懼怕銀行突擊核查其財政狀況,然後「彈弓手」取消按揭貸款,不知如何是好。

其實按揭申請表上本身有條款列明,申請者若果財政狀況改變(change of financial condition),例如失業、減薪、無薪假,需要通知銀行。惟正常人會主動通知,打算獲批按揭後「過了海便是神仙」,但這是,就算客户沒有主動通知,銀行有方法查核。

,如果出糧户口和申請按揭採用同一間銀行,銀行按揭貸款批核員有機會循電腦系統查閲申請人出糧紀錄;如果發現轉賬出糧紀錄突然一個月份消失了,會得知申請人失業,入息達到要求,會即時遭拒批按揭。

其次,如果申請高成數按揭例如8成或9成,銀行批核申請者入息外,需要按揭保險公司批核,例如證公司或昆士蘭保,或會要求申請人補交受僱公司糧單。

舉個例子,申請人是每月20日發放薪金,其4月初銀行申請按揭,當時手持三個月糧單,獲銀行接納;而這些資料要交由按揭保險公司批核,惟疫情令批核受阻,申請表到按揭保險公司批核部時4月21日,申請人或有機會要求補交4月份糧單。

往時批出按揭時間只需23個星期,現時可能要12個月時間,是申請高成數按揭牽涉按揭保險公司關係,令補交糧單機會大增,於殺出一個程咬金暴露自己失業狀況。

第三,有些銀行會物業臨正式成交前,打電話去申請人受僱公司受僱情況進行核查(employment check),確認是否受僱、入息資料是否,不過進行這類核查銀行數不多。

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隱暪失業怕按揭唔批? 銀行3大手段「收風」【星之谷專欄

事實上,為避免失業引致申請按揭失敗風險,上車可以工作時,爭取時間做按揭預批,獲批後有一個月時間揾樓,如買樓後貸款額超過預批金額,批核。不過,不是每間銀行提供預批服務,有些要收取手續費,提取貸款後會退回有關款項。

銀行審批按揭貸款予準買家前,查核申請人信貸紀錄,而信貸資料庫環聯(簡稱TU)近日夥拍部分機構,免費個人提供「足本報告」,有甚麼處?

「足本報告」包含全面個人信貸紀錄,例如貸款機構名稱、信貸限額、貸款額、還款紀錄。如果您欠債、破產、追討債務,這些資料會出現報告上。

準業主申請按揭時,銀行需要核查個人信貸紀錄。鑑於私隱條例,銀行獲得內容,因此銀行TU查到借款人有債項,需要他們提供文件核。相反,如果借款人主動「足本報告」交予銀行,銀行對數得多,減少補交文件程序及查詢,加快批核速度。

舉個例,銀行查TU時,發現貸款申請人欠20萬元卡數,但沒有顯示屬哪間銀行,銀行會要求他提供信用卡月結單,核查債項。但TU紀錄上,該筆20萬元卡數包括信用卡帳項,可能是同一銀行數張信用卡總結欠,批核部有機會要求客人繼續補交文件,令批核延遲。如果客人主動向銀行提供「足本報告」,銀行能自動數,需要客人來來往往提供文件。

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另一個例。銀行查TU時,顯示借款人本身有其他按揭,銀行需要他提供按揭貸款信(Facility letter),以及最近三個月供款紀錄。筆者經驗,很多客人遺失了那封信,要花時間銀行申請副本,令批核受阻。如果客人有「足本報告」銀行,所有資料,只需供款紀錄,銀行照批可。

有些銀行查TU紀錄需時兩天,申請按揭牽涉獨立部門運作。如果客人有「足本報告」銀行,按揭專員可以提早遞交文件,慳兩天時間。

有借款人多年前以擔保人身份,助家人借按揭貸款上車,他們會收到供款單,現時可TU報告看到擔保按揭餘額和其他資料,預先自己做壓力測試,決定是否申請貸款。總之,如果客人申請按揭前,查看了自己TU信貸紀錄,能安心申請按揭。

近期監管機構核查抵押經營貸違規問題,成了熱點新聞。貸款業者,2020年辦理過抵押貸款,近期想辦理抵押貸款,希望房價下跌,看,相關信息。並且,這次監管嚴厲程度、持續時間,可以説是空前。作為一名業者,今天説一説,北京地區是違規抵押經營貸是如何揪出來?,做個背景介紹。北京地區,買房如果辦理按揭貸款,現行政策。首套房,按揭貸款利率是LPR加55個基點,4.65%+0.55%=5.2%。如果是二套房按揭貸款,按揭利率是LPR加105個基點,4.65%+1.05%=5.7%。去年因為疫情,扶持中小企業,抵押貸款利率,一年內大範圍四次降息。時,一年期貸款利率3.5%–3.6%,長期貸款利率3.85%,可以30年額本息還款。出現了抵押貸款利率按揭貸款利率,低了2%左右。加上實體經濟不景氣,存在有一部分辦理抵押貸款,是買房。這是導致去年下半年,北京房價出現上漲因素之一。春節前開始,持續核查抵押經營貸違規問題。重點是核查貸款資金違規流向房地產。那麼,這些違規貸款是如何揪出來呢?

一:新房本抵押其實,本身銀行於新房本辦理抵押貸款是有要求,要求房本名下3個月或者滿半年,才能辦理抵押貸款。但是,去年因為一些超大型銀行利用自身優勢,抵押貸款利率降得,導致虹吸效應。其他一些銀行,利率拼不過,只能是放寬一些尺度,保持自身競爭力。少數幾家銀行,新房本可以辦理抵押貸款。這樣就出現了,一部分人,大多是二套。首付比例,按揭利率。採用找墊資公司,墊資全款買房,房本過户辦理抵押貸款,貸款下來墊資。這部分是主要出問題地方,1:圈定去年房價上漲重點區域,買房三個月辦理抵押貸款作為目標對象。2:核查買房時,購房款資金流水,墊資公司資金來源,大量是小貸公司,信託機構。如果流水中,有小貸或者信託,打給個人,然後於房款支付。而貸款辦理完後,賬户多一筆錢,還給了小貸和信託。毫無疑問,貸款是違規使用,需要提前償還。這裏面如果是經營專業人士操作,購房時,準備一張常用儲蓄卡,墊資購房款打入該卡,轉入父母卡,轉入自己另外一張常用卡,轉入理房通等購房監管賬户,且放款後做好資金斷流,然後掉墊資。或者,墊資公司提供是某某科技類,文化類公司資金通道,還款時稍作規避。沒有問題,如果是這樣操作,這部分羣體可以安心無恙。

二:貸後資金流向貸款發放後,沒有做妥善資金斷流,直接於買房,炒股,貸三:貸後短期內名下多一套房辦理完抵押貸款,時間(一個月以內)立馬名下多了一套房,如果不能提供貸後一些證,一樣會認定違規流向房地產。綜上所述,核查判定抵押經營貸標準是,是否是於企業經營,不能違規買房、炒股。採用主要監管手段是,資金流向管理。

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