香港買樓是個目標,擠身上車一族之前,你可裝備自己,瞭解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊,如何梳理?千居你準備這篇全面【樓宇按揭人包】,零開始,釐樓宇按揭每一步,置業初哥讀!

樓宇按揭即是物業作為抵押,銀行或財務機構借貸,支付物業售價。借款人時分期攤貸款,否則承人(即提供貸款銀行或財務機構)有權收回物業。

按揭計劃時,當中按揭成數、還款期、利率是考慮因素。

坊間見到按揭產品是私人樓宇而設,中村屋按揭有計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因有政府做擔保,故有另一種申請手續及計算方式。

銀行會物業估價、借款人財務狀況(包括查閲信貸評級)、以及有關物業類型,訂立貸款比例,即按揭成數上限。

舉例,如物業估價 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則利率分期攤。

現時首置人士可做 9 成按揭,非首置人士可做 8 成按揭,視乎樓價借款人財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。

目前提供按揭貸款承人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時賺取放貸利息。來説,兩者如下:

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 」或是「P 」。

H 計劃和 P 計劃使用兩種按揭利率,兩種利率會樓市及整體環境而有幅度波動,直接影響你利息開支。

「一」是指物業第一個按揭,選擇銀行承。「二」是指物業本身已有第一個按揭,進行第二個按揭。

買家於一獲批按揭成數,或需要多資金才能支付首期。這種情況買家可選擇二。

二提供者發展商,出現發展商二,主要是推銷新盤。另外,有財務機構設有二服務。申請二得到一銀行,並要通過壓力測試。

「加」有時會「二」混淆。「加」所指,是物業,同一間承銀行,申請增加按揭貸款額。而「二」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加,或能爭取借貸額,即俗稱「加接套現」做法。

「轉」即是物業原本某銀行做按揭,其後物業抵押另一間銀行,該銀行承。業主可以各種理由轉,當中有:

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人罰息期間提早償還按揭,要另外繳交手續費,費用於貸款額某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭後,其他銀行優惠,「轉」。

正式榮升「業主」之前,買樓人士要預備足夠首期,還要預留時間,處理以下串手續及流程:

決定購買物業前,可透過按揭代理或銀行查詢心儀物業估價,確保申請按揭時會出現「估值」問題。

決定購買物業後,簽署「臨時買賣合約」,並繳付「臨時訂金」(俗稱「細訂」,總值樓價3%5%)。同時,可賣家協商簽訂「正式買賣合約」日期,會訂於簽署「臨時買賣合約」後第14日。

委託銀行認可律師樓物業進行查冊、核實樓契,並訂立「正式買賣合約」。

簽署「正式買賣合約」時,透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花税。「大訂」與「細訂」總和,樓價10%;而印花税稱「釐印費」,是税務局文件加蓋印花所收取費用,税額因應物業價格而定,可參考税務局資料。

賣家協商成交期時候,要預留足夠時間 (兩三個月),以便成交期期滿前調配資金及完成按揭申請。

於每間銀行提供按揭計劃,比起銀行查詢,使用按揭代理免費轉介服務會、省時。只需透過電話、短訊或通訊應用程式,提供資料,按揭代理會申請人借款額羅列出各間銀行計劃,並提供專業意見。

申請人可各個按揭計劃息率、回贈多寡、轉罰息期長度,以及是否提供「按揭掛鈎高息存款户口」(Mortgage link),選出條款計劃。

如想瞭解獨家額外優惠,請按揭專員聯絡:

鑑於按揭批核需時,若孤注一擲一間銀行申請按揭貸款,而批核結果有任何閃失話,有機會導致「上會」失敗而要「撻訂」。為免出現這種情況,申請人可向兩三間銀行申請按揭貸款。雖然建議大家不要「孤注一擲」(選一家銀行,但千萬不要以為申請多銀行,因為銀行接到按揭申請時,基本上會開申請人信貸報告查閲,每間銀行查閲後,信貸報告是會留下紀錄。

若然發現申請人同時10 間銀行申請,雖然會影響到信貸評級,但會影響銀行申請人觀感,會令到銀行懷疑申請人同時申請那麼多銀行,是否擔心沒有銀行願意批出貸款,以及是否有未能顯示帳户中財務信貸問題。

讓按揭申請過程順利、,申請人可參考以下情況,準備相關文件:

上述情況一所述文件外,提交最近36個月按揭供款户口紀錄,以及近期按揭還款紀錄過程表。

按揭申請表格、正式或臨時買賣合約文件外,須額外遞交以下文件:

申請人提交身份證明 (內地居民身份證或護照副本)、入息證明 (最近36個月銀行紀錄、最近年度税單)。內地/海外人士港敍做按揭需扣減一成貸款額,如有直繫親屬港住,可提供親屬身份證及關係證,與港人按揭可敍做按揭貸款成數。

於內地/海外支薪時或會自動扣税,但僱傭合顯示薪金有可能是「税前收入」,部分銀行或會要求申請人提交「完税證」,「税後收入」作壓力測試。

申請遞交公司營業執照、公司印章、驗資報告(Audit report)/ 審計報告、最近6個月顯示公司現金流銀行帳户紀錄、個人銀行「流水賬」紀錄,以及最近年度税單(完税單)。

不過按揭申請人該注意,以上文件要求只供參考,應銀行及借貸機構要求,提供額外文件。

審批時間視乎申請人遞交資料全度、同期按揭貸款申請宗數多寡而定,數天,兩個月左右有可能,但情況下即2-3個星期。如果申請人是透過按揭保險申請高成數按揭,或者是非月入僱人士,其申請所需審批時間或會。

如發現銀行回覆,可按揭專員聯絡,協助瞭解情況:

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【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

買樓前必要知的按揭申請流程:【按揭新手懶人包】 按揭流程篇

若按揭申請獲批,申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。多於一間銀行申請按揭貸款人士,可比各銀行提出條款,選擇適合計劃,並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。

申請人簽妥確認信後,銀行會申請人委託律師樓發信,通知律師準備按揭契。

正式交易日前,申請人(及擔保人,如有)要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求文件,擔保人要擔保書上簽名。

隨後律師樓會通知銀行,銀行會批出按揭貸款交給律師行,安排轉交物業賣家,正式完成物業交易。

交易完成後,申請人會收到銀行發出的供款表,裏面會詳列每月還款本金、利息及貸款結餘,申請人按揭合約指定日期開始供款。而銀行會安排發放現金回贈予申請人。

於傳統銀行只能承造六成按揭,故資金準買家只能依賴「按揭保險」,但香港按揭證券公司會收取一筆「按揭保險費」,但當中有四個「按揭保費」收費表,哪一款適合自己呢?

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

所謂「按揭保險」,現時物業申請五六成以外,可以申請八成九成按揭計劃。主要是協助買家自置物業,透過銀行買保險形式,令銀行可承造六成以上按揭計劃,變相買家可以首期,借到八九成按揭。

保,樓價400萬以下可申請九成按揭,但前提是用家是首置客、並有入息,以及進行壓力測試上,供款不可多於佔入息55%。

《財政預算案2022》進一步公佈放保,保下,1,000萬元以下物業,情況可申請90%按揭;1,000萬元1,125萬元以下物業,情況可申請90%按揭,貸款上限900萬元;1,920萬元以下物業,能承造80%按揭,但貸款上限960萬元。

於「按揭保險」屬於高成數按揭申請,風險情況下,是需要繳納手續費來換取額外貸款。現時市場上,一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃,當中佔香港按揭證券公司;部份銀行夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。

視乎公司徵費外,借貸人需要繳付按揭保費,視乎按揭年期及按揭成數,90%按揭及30年還款期,需繳納貸款額4.35%。買家可以選擇一次過繳、或每年保費。但如果一次過激,處可以加借入按揭額上供款,變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。

如果選擇一次過付交保費話,按揭證券公司是會提供保費折扣,現時人可取得保費折扣額是八折。如果試用過保計劃,去申請保,保費折扣會多一點,多可以去到五折。而且三年內退保,按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,還可以獲保費回贈。頭一年獲退保費40%,第二年25%,第三年15%。

審批按揭保險,批核時間會,由一至三星期,主要視乎文件是否全。但審批上是銀行按揭申請嚴格。因此倘若知道自己有申請按揭保險需要,買樓時,業主商討一個成交期,大約個半兩個月時間會一點。

審批文件上,有些銀行可能就算沒有税單,可公司糧單及入帳紀錄去審批。但保來説,要有税單會審批。而且他們會銀行進行估價後,自行找測量師行進行估值,出現估價,有可能需由準買家自行捧差價上會。

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按揭- 交通銀行(香港)有限公司

【買樓須知】申請按揭貸款流程、所需文件一覽

按揭保險計劃擴大了可承造按揭保險範圍。1,000萬元以下物業,首置客可做90%按揭;1,000萬1,125萬元物業,可做90%按揭,貸款上限900萬元;1,125萬1,920萬元物業,可做80%按揭,貸款上限960萬元,但關鍵要繳交「按揭保險」,而政府方案是,原有按保基礎上加徵15%保費。結果視乎按揭年期及按揭成數,保費介乎貸款額1.32%5%。舉例,若以一層800萬物業計,首置客承造九成按揭,變相貸款額720萬,攤分30年還款期計,保費貸款額5%,即36萬元。

有部分物業需繳交更多保。若物業本身可申請按揭成數,如申請者涉及擔保人成份,所需繳交保費會多。舉例一層1,000萬元物業,目前按揭政策下只能做五成按揭,但保下,申請人提取八成按揭,於原有基礎上多取三成,貸款額800萬元計,交門檻2.82%保費,於225,600元。

保表明適用於落成物業,哪是否購買樓花物業,而銀碼符合保門檻未能申請? 答案! 前提是選用建築期付款可以,因為銀行會建期付款買家承造「現樓按揭」,即要物業取得入夥紙時放貸,因此説措施傾斜二手樓的説法並完全正確,實情「現樓貨尾」清貨,抵銷一手空置税帶來壓力。

以至很多人關注新保能否轉,答案是可以。只是在情況下,卻不容許加貸款額或作出套現,但有一類買家會採用,幾年新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期買家,只要物業估值於1,920萬元以下,可透過保來轉按變相鬆綁。

事實上,保計劃另一個特色,政府放寬了首置客「壓力測試」要求。若未能符合「壓力測試」首置客,按揭證券公司可因應風險作額外調整,保保費下額外加徵10%。假如首置客購入800萬物業,承造九成按揭,借貸額720萬,攤分30年還款期,月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。收入,但能符合「供款佔入息一半」準則,即月入有57,838元,現時保受理,只是要徵收額外保費,原本徵收36萬元,上調39.6萬元。

至於「表3」、「表4」及「表5」屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下「保」計劃。計劃,1,000萬元以下物業可以做90%按揭;而1,920萬元以下可以做80%按揭,貸款上限960萬元。無論是選用保計劃,九成按揭適用於「首次置業人士」,而所謂「首次置業人士」就是指申請一刻並沒有持有物業人。

因此第一步,你要確定自己跌入「保」、還是「保」範圍。舉例,如果你購買一層600萬元物業,你選擇傳統銀行申請60%按揭後,再向香港按揭證券公司申請多20%按揭,意思80%按揭,你跌入了「保」計劃。因此適用保費表只有「表1」或「表2」。

如果本身你購入一層650萬元物業,希望傳統銀行申請60%按揭後,申請按揭保險。於這個銀碼超出舊按揭保險申請門檻,故你只能放眼按揭保險範圍。因此適用保費表「表3」或「表4」。

另一個情況是,如果你購入一層600萬元物業,你傳統銀行請60%按揭,但你希望此以外申請多30%按揭,但因為超出了保計範圍 (註: 600萬以下只能做80%按揭),保計劃不能滿足你要求,故此你放眼於保計劃 (註: 800萬以下物業可做90%按揭),因此適用你保費表「表3」或「表4」。

將自己歸納「保」及「保」範圍後,如果屬於「保」你,可能會於選擇「表1」或「表2」來繳交保費;屬於按保你, 會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。來到這一步,選用哪一張保費表,大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。

但什麼之「原有按揭成數」? 現行按揭政策,傳統銀行可承造60%按揭成數,但金管局逆週期措施下,會出現幾個情景。第一,1000萬元物業按揭成數會收緊50%。第二,如果本身屬於「投資物業」話,銀行只能承造50%按揭。所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保話,而你購入一層物業,銀行可能會視「投資物業」,而按揭成數會收緊50%。捉著這個前設去想像,你會區分應選用「表1」或「表2」;以至「表3」或「表4」。

如果本身跌入保計劃,應選擇「表1」或「表2」呢? 兩張表於保費。「表1」繳付保費「表2」。舉例,如果你本身購入物業是600萬元,傳統銀行承造按揭成數本來60%,這個基礎上,如果你希望借取多20%按揭保險,你會「表1」來計算按揭保險費。

但同一例子,你購入一層600萬元物業,原本傳統銀行可以做到60%按揭,但你本身擁有其他物業,可能是準備換樓,但賣出居;或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身。這種情況下,傳統銀行會你按揭成數起碼下調一成。故傳統銀行按揭上,即使你購入一層600萬元物業,但只能承造50%按揭,變相你要借取按揭保險話,會跌入「表2」範圍來計算按揭保險。

「表3」及「表4」於保費。「表3」所需繳付按揭保費會「表4」。地,如果本身跌入「保」計劃,你要視乎購入物業原按揭成數是多少。舉例,如果本身你購入物業是650萬元,而你希望借取80%按揭,你會跌入「保」範圍,即會「表3」或「表4」二選按揭保費,但於這個銀碼傳統銀行可以做到60%按揭,故你會「表3」來計算按揭保費。

但如果你本身是購入一層650萬元物業,但地你有擁有一層物業,或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身,傳統銀行會你原有60%按揭下調50%來承造按揭,故這個情況下,你「表4」來計算按揭保費。

如果你本身購入單位,樓價超過一千萬元,因為傳統銀行會做50%按揭,故這個按揭基礎上,你有意選用按揭保險話,需要「表4」來計算按揭保費。

選定了「表1」「表4」後,每一張表裡面會分五個欄目,是「按揭種類」,「保險範圍(按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」,會決定你繳交按揭保費。

説第一欄,「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。「定息按揭」波動性「浮息按揭」,故所繳交按揭保費略低,但現時息口企,故市面上是「浮息按揭」為大多數。,財政司司長陳茂波《財政預算案》2020公佈了「定息按揭」計劃,若選用了該計劃買家,按揭保費可繳交門檻保費。

下一步,你自己跌入「保險範圍(按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍,選擇是「一次過找」或是「繳交」保費會知實質繳交保費。

一次過繳清保費,成交日繳付保險金,後不用繳付。來説,按揭證券公司會應借貸人選用「一次過找」而提供折扣,而且三年內轉可退部份繳交保費,但要留意,退保部分不是供款年期而定,只是小部份繳交保費。另外多數銀行買家按揭保險費,加入貸款額內一併上會供款。至於另一種「繳付」,直至供滿物業。於這個按揭保險費並沒有退款機制,但起首幾年保費一次過找保費相宜一點,故適用於能轉買家使用。

認清三個步驟後,大家可以知道自己所需要繳交保費是多少。以下會四個例子作詳細闡述。

如果本身是屬於保、選用「表1」來交保,期內準買家打算承造90%按揭,而按揭年期30年話,一次過繳按揭保費話,貸款額4.35%;但如果支付話,首年貸款額2.03%,第二年起是剩餘貸款額0.77%。

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