大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」條款。來説,按揭貸款涉及一個10年以上,以至長達30年貸款期,而且銀行爭取按揭生意時,可能提供了包括現金回贈多重優惠。保障銀行收入,若按揭借款人罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行會借款人收取手續費。

【轉攻略】20間銀行罰息期、罰率(一表睇曬,)

做樓宇按揭時,業主需要留意,銀行按揭設有「罰息期」。罰息期是甚麼、各銀行罰款有甚麼?千居你解答,一表本地 20 間銀行罰息細則!

銀行按揭貸款訂立「罰息期」,用意是保障放貸銀行收入,補償銀行因為提早收到貸款而損失利息,避免借款人申請按揭取得現金回贈後而轉。如果業主罰息期間提前還款,要另外繳交手續費。罰息期為 2 年,參考貸款信。

按揭罰息期普遍為 2 年,所罰金額會遞減。轉會涉及提前全部按揭貸款(即贖回原有按揭),有關罰可看下錶*:

*罰款如有兩項選擇,高者準。

轉,未過罰息期,提早贖回原有按揭,要罰指定貸款額佔比,並要退申請按揭時取得現金回贈。有銀行會供完貸款額或本金來計算罰款,有銀行罰兩項高者,業主記得留意。但如果使用按揭轉介,業主退還銀行提供現金回贈,而退轉介提供回贈。

美國聯儲局料於11月開始縮減買債,明年開始加息,意味本港供樓人士負擔可能加重。供樓人士如有多餘錢想提早償還部分貸款,減低利息支出負擔 ,注意是否過了罰息期,甚麼是罰息期?各銀行罰息期有甚麼?下文一看看清。

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保障銀行收入,銀行會按揭訂立罰息期,如果業主罰息期間提前還款,要另外繳交手續費,補償銀行因為提早收到貸款而損失利息,避免借款人申請按揭,取得現金回贈後,其他銀行優惠,而轉。

銀行罰息期 1 3 年,為 2 年,提取貸款日期起計算。假設提取貸款日 2021 年 1 月 1 日,罰息期為 2 年,即要到 2023 年 1 月 1 日後提前還款或轉,才不會罰息。

正如前文所述,若罰息期過,提早償還貸款是需要罰,而且現金回贈可能需收回。至於實際情況視乎銀行而定,罰息開支可以相距。業主可銀行發出的按揭貸款確認信 (Facility Letter) 找到詳細罰款。

按揭罰息期普遍為 2 年,所罰金額會遞減。來説,借款人第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,第二年及第三年提早還款罰息。另外,部份銀行會設立罰息額,例如銀行首年罰息「貸款額 1% 或 5 萬元,高者準」, $400 萬貸款額計算,罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。值得留意,大部分銀行會原有貸款額計算罰息,即當初借 $400 萬,罰息 $400 萬基數計算,有少數銀行會剩餘還款額基準計數。

上述資料供參供,條款可能會視乎實際情況而有所變動。不過,從上表可見,大部份銀行第二年罰息期罰現金回贈,因此第二年若因賣樓原因,需要提早償還按揭,不致於輸錢,前提是過 3 年印花税(SSD)綑綁期,否則即使不用付罰息,要支付印花税。

若業主罰息期內賣樓,部分銀行雖然會罰息,但如賣樓半年內買樓,且該銀行承造按揭話,原有按揭罰息會退回貸款人,而新購物業有現金回贈,回贈會打折。

部份業主每隔 2、3 年會轉獲取利率及現金回贈。假設第二年只需退回現金回贈,罰息期內轉會否可圖?其實,罰息,個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,另外承造按揭,業主亦需付律師費,若按揭計劃現金回贈或利息優惠未能完全補開支及損失 ,而且需面新銀行罰息期,顯得不划算。

值得留意,業主不用等到罰息期完結申請轉。來説銀行按揭貸款批核結果有效期是 3 個月,所以原有按揭罰息期完結前 3 個月申請可以。設罰息期 2 年,供了第 21 期供款後可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天轉到新銀行。

提早申請轉處,是可以鎖定息口和回贈。銀行批核轉,即使手續未完成,鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈會造成影響。若提取貸款前,銀行減息或增加回贈,業主則可向銀行申請按息及回贈。因此,人會選擇提早 3 個月前申請,做定兩手準備,輸打贏要。

若購買樓花,即使罰息期完結,需要入夥後才可申請轉。可於入夥前 3 個月開始申請,到入夥後提取貸款。如果發展商延遲入夥,銀行待業主入夥後會完成提取貸款,並轉到新銀行。

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以賺盡優惠,用時爭取更有利的按揭條件,但罰息期內轉按

【轉按攻略】比較20間銀行罰息期、罰率(一表睇曬,不斷更新)

如果業主有資金需要,罰息期內加,是否可行?加是指業主將原本銀行做了物業按揭物業, 進行多一次按揭貸款, 申請額外貸款額套現現。如果業主原本銀行加,即使未過罰息期前可申請,沒有罰息。反之,如未過罰息期,轉其他銀行,會原本銀行罰息。

銀行會客户借貸金額、還款能力,決定按揭息率、現金回贈。,若業主有足夠議價能力,罰息期有得傾。議價能力業主或可嘗試向銀行商討,爭取 1 年罰息期,以便增加自己靈活性。不過,針無兩頭利,如果爭取縮短罰息期,利率及現金回贈可能扣減,業主宜小心衡量。

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*優惠需受條款及細則約束

買樓借按揭有所謂「罰息期」,即使指按揭頭幾年內,如果業主轉去其他銀行話,會有相應罰款措施。至於為何要罰息?罰息期有多?業主要有甚麼準備?今次文章會各位詳細講解。

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罰息期來説一個業主申請按揭後不能轉指定年期,兩三年。罰息期主要目的於銀行方面確保自己做按揭時不是「做」。

今時今日很多銀行會推出超低息按揭「零息」按揭及現金回贈去吸引新業主,有銀行會超低息優惠去吸引一些原有按揭業主做轉,類似電訊商優惠搶客做法。這些超抵玩優惠會是按揭首年可享有,如果你是業主而想享有超級低息按揭,理想做法每一次利息蜜月期結束後轉去另一家銀行,可以賺盡。

不過,銀行角度考慮,如果現金回贈於或相等於按揭利息,而業主蜜月期後轉走,豈不是會令銀行做?有見及此,銀行會指定業主不能申請按揭年期內轉走,否則會有罰款機制,即是罰息期概念。

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【罰息期】提早還款都要罰錢?比較20間銀行細則!

【罰息期】罰息期對於業主的影響又有多大?

罰息期「玩法」有分好多種,要視乎本身銀行做回贈金額、低息程度。一般而言,罰息期是兩年,如果優惠「靚仔」,可能會令罰息期長達三年。

假如業主三年之內轉走到其他銀行做按揭話,支付當初銀行提供現金回贈金額,另外銀行有機會要求業主支付原貸款額1~2%作為罰款。

,罰息期有程度分,如果罰息期有三年之長,首年罰款會是,而其後遞減。例如第一年轉話罰款現金回贈以及貸款額3%,第二年是2%,第三年1%。所以,有些業主會計算過現金回贈罰款以及貸款額罰款後選擇罰息期期間轉,有機會是因為新銀行優惠吸引,可以補到罰息期賠償。

而罰息期內容之中,有一點要留意,年期轉走時候,罰款金額計算方法。例如,按揭貸款600萬,轉罰息1%貸款總額,第一年轉走即是6萬。假如第三年了部份貸款而剩餘貸款額590萬,想轉去其他銀行時,有些銀行會照600萬1%作罰款而590萬計算,這視乎個別銀行做法。

上面提及有些業主可能眼見按揭優惠吸引,即使要面罰息去做轉,轉完有賺。這種情況於想樓換樓人士來説見,因為物業樓價以及按揭金額可能會令業主在中不蝕反賺。

不過,要注意是罰息期期間轉要準備現金回贈金額退以及按揭貸款罰款之外,有機會因為買樓後時間內賣,而要承擔15%額外印花税。如果能夠換樓後12個月內出售物業,能夠申請退回印花税。有關印花税資訊,可以參考我們另一篇文章:【買樓印花税】盡首次置業印花税計算攻略!一文睇買賣、租賃印花税流程!

上文提及一些情況下,罰息期間轉可能會有賺,因為新銀行優惠比起現有銀行,是有可能。不過,轉時各位考慮一下當中牽涉到律師費用。,你需要現有銀行贖回樓契並去新銀行處理契做轉,當中手續加上罰款有可能令本來有賺轉按回贈倒蝕,弄巧反拙。

如果想罰息期間盡賺,我們建議不要,等到罰息期前三個月開始搞轉。來説銀行做轉時間需要三個月左右去處理所有文件及過渡,如果能夠罰息期結束前三個月開始處理,機會可以罰息期結束後無縫接到新銀行做按揭,變相可以避開罰息期,同時不用付新利率情況之下轉到新銀行做按揭。

看到這裡,可能有讀者會問:如果我找一家沒有罰息期銀行做按揭可以避開罰息了嗎?理論上是,但實際上,今時今日找銀行做按揭,每家會各謀去爭客,而罰息期可説是免不了。

不過,如果你想銀行你縮短罰息期,不是沒可能。但為個別客户縮短罰息期做法,如果要縮短罰息期話,你本身要是銀行大客户,或者有很多物業是透過同一銀行借按揭而全部有時還款,或者部份物業全部按揭,才有機會讓銀行你開特例。

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