買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

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因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

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最新按揭貸款措施

【按揭成數2023】又放寬? 即睇出租、自住、非住宅物業分別!

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

生活如此香港,相信大家買樓時,普遍希望首期上車,攤長供。不過,為管理香港資產市場帶來潛在風險,金管局設有壓力測試,評估買家供款能力。MoneyHero帶大家睇按揭及首期計算方法,準買家買樓作出預算。(2022年3月)

政府推出「林鄭Plan」之下,放寬樓價樓盤按揭保險下可承造按揭成數上限,樓價HK$800萬以下新盤,可以承造90%按揭,因此按揭成數計算方法如下:

限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人受薪人士;(3) 現時按揭保險計劃安排一樣,若申請人於申請保計劃時擁有或提供按揭擔保予一個或以上完全償還按揭物業,其供款入息比率上限下調。

設購買HK$800萬住宅物業,銀行估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入落成住宅物業,可90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。上述例子適用於首次置業人士。如並非首置人士,政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,可借80%,即首期HK$160萬。不過,即使首置人士有首期,於可以「上車」,記得要睇是否可以通過壓力測試。

金管局指引,一般而言置業人士申請按揭貸款時,接受壓力測試。按揭申請人/家庭「供款入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)具有限制,基本DSR上限50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR只能60%。但首置人士鬆,可説是免壓測,因為即使加3釐息後壓測不合格,只要DSR是50%,可敍造8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局提醒銀行,如借款人未能通過整筆貸款壓力測試,銀行計算借款人壓力測試供款入息比率,作為評估借款人還款能力參考。

因此,部份大銀行如滙豐銀行,應新政策發出內部指引,提出若壓測下供款佔入息比率超出65%,即使基本供款佔入息比率超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人受薪人士。至於計算按揭保險部分,為六成按揭,申請人需符合壓力測試下供款入息原有要求。

至於若申請人持有物業,或擔保人有按揭身情況下,壓力測試DSR要求會提高,DSR要求如下:

上述情況例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,P實際利率2.5%計,分30年供款,月供HK$18,966;壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點5.5%,每月供款升至HK$27,254,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR逾60%要求。

香港買房你多能借幾成?買家代理出品香港樓價,利息,大部分人買樓會按揭,每個人情況,買房時能借到多少錢呢?買房前做好預算規劃,瞭解貸款能力,是買房前期需要做事情之一。準備首付,貸款金額,能確定可以買多少錢房子,這樣買房效率會大大提升。

金管局規定,銀行物業價值可承造五六成按揭。

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【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試2023

首套房按揭貸款首付比例是多少

於香港樓價,如買家只能申請5-6成按揭,首期壓力。所以政府成立香港按揭證券保險公司銀行提供按揭保險,銀行承擔額外風險下,買家提供於6成部分按揭貸款。財政預算案2022,政府宣佈放按揭保險,令多房子可以進行高成數按揭,市民上車和換樓。

申請9成按揭有很多要求,如擁有香港居民、首次置業、受薪人士、購買是二手房、一手現房、或選擇建築期供款一手樓花。 樓價外,按揭金額多少還受到申請人入息、申請人身份、一手新房或二手房、住宅或非住宅物業因素綜合影響。

入息形式,固定收入還是非固定收入,收入是否來自香港,沒有工作但資產抵押申請按揭,按揭成數有影響。

受薪人士才可以申請9成按揭,且申請人和抵押人自住和首次置業。每月領取基本工資屬於受薪,年終花計算內,但超過月薪三倍,並兩年數計算。如果薪金包括底薪和佣金,計算底薪,不算佣金。

僱人士和非固定收入人士只能申請8成按揭。如保險業者收取佣金,佣金計算最近6個月,並以數計算收入,並收入波動性60-80%算。

只要總收入中超過50%金額來自香港以外地區,按揭成數需下調一成。首套房按揭上限六成下調五成;第二套房按揭上限五成下調四成。除非申請人能證明本身和香港有密切關係且購買位直系親屬香港定居使用,不然按揭證券公司會受理收入並香港按揭保險申請。

沒有收入人士,若資產作為抵押申請按揭。資產包括存放銀行三個月或以上現金算100%;股票債券流動性50-80%計算;香港房產,計算估價一半並需扣減銀行貸款;部份銀行接納海外物業,估價買入價一半。連租約物業,租金60-70%收入計算。資產作按揭申請,按揭成數超過四成,如果購入第二套物業,則按揭成數超過三成。

申請人是首次置業是非首次置業、是買來自住是投資出租、換樓客買後賣是賣後買、透過擔保人申請按揭、公司名下物業同情況,申請按揭時按揭成數。

如果是首次置業,並證明買入單位自住,才有資格申請9成按揭。如果不能證明自住,只能貸款8成。首次置業名下沒有持有香港住宅物業。

如果非首次置業,如果證明自住,可以借8成,如果是投資用途用來出租,只能貸款5成。

換樓時,不能證明自住,不管買後賣是賣後買只能借5成。如果能證明自住,買後賣情況下,可以借8成;賣後買情況下 ,買房子成交前舊房售出,那樣可以借9成,如果不能出示轉讓契約,只能借8成。

房價居高不下情況下,大多數人買房會選擇按揭貸款。但是房貸不是購房者想貸多少能貸多少,一是銀行有相關要求,二是購房者要考慮到自己還款能力。

另外,要衡量購房者工作和收入定性,如果購房者工作,且有工資,那麼月供佔月收入比例一點是可以接受,話談什麼佔比了。

不過,業內規定房貸佔收入比例有三條黃金分割線,什麼情況我們一起來看看。

來説,房貸月供佔收入比例20%左右時,線。此時,購房者剩餘的80%收入可以於其他支出,還是,對家庭生活會有影響。要知道,家庭支出滿足日常生活所需外,會包括物管費、水電氣費、停車費。可見,其他支出所包括方面還是很多,所以要留出資金,才能保證生活性。因此,房貸佔收入比例20%左右時,是。

認為房貸月供佔月收入比例20%-35%時,線。達到了這個比例後,雖然可能會影響到購房者追求質量生活,但並不會影響到購房者生活維繫,此時購房者基本物質財產上算是。

是開支種類多家庭,比如孩子教育支出,應該月供佔收入比例控制這個範圍內,否則可能對生活質量造成影響。

來説,房貸月供佔收入比例超過40%時,進入了警戒線。這個時候,購房者於月供佔比過,其生活維繫形成挑戰。

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