贖樓貸是指二手樓交易時,如果賣方房產是按揭購買且貸款結清,於其房屋抵押了銀行,需結欠款,贖出房地產證,賣方採取自主贖樓情況下,可擔保公司提供擔保,買家按揭銀行提前發放貸款於清原貸款,贖出房產證,從而完成房產註銷抵押登記,過户及抵押登記手續。

1.買賣雙方同時申請貸款:賣方申請贖樓貸款,貸款金額超過原按揭剩餘本金,貸款期限三個月,收款賬號業主原貸款行供款賬號;買方申請購房貸款,貸款金額需大於原業主贖樓貸款,業主利率6.525%年息

2.買賣雙方貸款審批後,雙方到銀行面籤,業主贖樓貸款擔保公司出具擔保函並蓋章,放款到業主供樓賬户(需落實扣款時間和放款時間是否吻合),擔保公司協助聯繫銀行當天扣款,並取得塗銷證明。

3.業主取得塗銷資料後過户,取得他證後買家房貸放款原業主農行賬户,同時扣還原業主贖樓貸款和利息,剩餘金額歸業主所有。

「樓契」是一份物業原業主轉移到買家一份文件。經律師協議後,律師會買賣雙方根據「正式買賣合約」協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,買家正式法律上成「物業持有人」。

《物業轉易及財產條例》第4條,法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置,所以即使我們簽定買賣合約,只能代表買家擁有買入單位權利,但不能作為證明物業轉讓證據,故透過訂立一份樓契。

所以,買賣物業過程中,「樓契」是一份文件,因為它會作為單位業權證明。因此,怎樣去妥善保存樓契,變成一個學問。我們會透過一文剖析樓契重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名問題。

簽定「樓契」時,我們持有業權可分為兩大類。一類個人擁有,而另一類持有。我們要瞭解業權種類,因為它於日後作轉名、除名、或轉讓時有直接影響:

一種是業主一個人全部擁有,或一間公司全權擁有。

若一個物業多於一名業權人購入,屬擁有物業,例如很多時兩夫婦會購入一個物業。而他們持有業權方式可以細分「聯權共有」 (joint tenant) 或「分權共有」(tenant in common)。

「聯權共有」往往俗稱「長命契」,大家擁有一份業權,各人所享有權益,其處是一份過身時,該權益會轉移至其他聯權人身上,而會落入去身業主遺產內,變相日後在世聯權人只需土地註冊處登記去世業主死亡證、以及一些手續後,轉讓在世者。這個舉動要即時進行,往往是有賣樓需要時,在世業主相關死亡證作出註冊。

「分權共有」百分比來表達出各人持有業權份數,而每名持有人均有權處理其自己業權份數,衍生所謂「半契樓」,意即持有部份業權持有人出售了其持有份數。不過雖然各人持有份數並不相同,但其單位內「佔用權」卻。

於業主有承造按揭,我們物業抵押銀行,銀行會一項按揭押記令(Mortgage charging order)註冊物業土地註冊處紀錄內,而相關樓契文件會銀行保管,直接所有按揭貨款。若下手買家協議購入該物業時,律師及銀行會索取查閲樓契,而銀行查閲後決定是否批出按揭。

程序,接近供完樓前幾個月,銀行會發信通知買家需進行贖契安排,於有些銀行可能忘通知,業主需主動向銀行查詢。經指定律師樓安排下,律師會準備贖契文件交由銀行簽署,確定業主所有按揭貸款,並註冊到土地註冊處中,後再向銀行索回樓契。來説,處理文件、註冊、完成贖契需時三四個月,而費用二、三千元。另外要一提,並不是全部律師行可進行贖契安排,委任律師協助前,需要先向銀行查詢該律師行是否認可辦理贖契手續。

當正式完成贖契程序,業主所持有「現契樓」,即沒有按揭身,你需要自己妥善保存樓契。因為樓契遺失了是不能補領,只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。如果樓契有遺失,或核證副本並接受,會成為樓契下,律師拒絕確定物業業權,銀行願意承造按揭,下手買家需一炮過找清樓價,會成為買家壓價理由,影響物業價值。

因此,怎樣妥善保存樓契是一件很學問。如果本身你有承造按揭,固然影響並不算,因為按揭貸款前,該份樓契會抵押銀行上,變相成一個保存樓契方式。

於部份沒有按揭身業主,其樓契需要自己選擇存放地方,部份會選擇直接存於於家中。但處是,若果忘存放位置,萬一單位發生家居,如火警導致室內物品付之一炬,單位會失去了樓契。

一般而言,接近供斷樓前幾個月,銀行會發信通知買家需要贖契,並律師協助下處理贖契,此時有些律師樓會協助客人樓契存在律師樓內。但業主選擇這個方式,代表完全無風險。因為有些律師樓會樓契存於倉庫內,若倉庫發生事故,會令單位失去了樓契。而且早前有律師樓接管,人手及工序問題,能即時相關契約取出,會出現一些延誤。

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贖證擔保_百度百科

贖樓_百度百科

另一個方法,存於銀行保險箱內,但實在銀行保險箱是供應求,雖然每年收費約2,000元內,但並相信這關乎供應問題於一切。一點,雖然近年契物業,多提供了CD契,但一些採用CD契的樓契,其厚度及量數多,夠位放入保險箱內,這是存放於保險箱另一處。

事實上,有其他存放途徑。部份銀行會提供存於服務,每年收取3,000-4,000元,其處是遺失樓契機會,但付費地。而且普遍律師及銀行對現契樓有戒心,擔心業主問題,若存放於銀行予律師及銀行有信心。

部份業主即使贖契,會進行翻,並借出物資金放在「按揭儲蓄掛鈎户口」內抵銷利息開支,但同時間樓契可抵押銀行上。

不過於樓契上,相信準買家或業主關注轉名、加名、及除名安排。所謂「加名」業權人加入成為聯名業主;「除名」聯名業權持有人除去一個或多個;而「轉名」聯名業主名字轉換成另一人。於業權上作出改動,故需經由律師樓處理,上述改動完成後,律師樓會相關文件註冊土地註冊處內。

《律師執業規則》,免律師客户有任何利益衝突,若代價金額於100萬元交易,才可雙方師進行,否則需要委託律師負責,但近親轉讓交易沒有如此限制。近年辣税衝擊下,這個議題受關注,業主希望透過內部轉讓,來釋出乾首置名來慳税買樓。過程中會遇到什麼問題?

答: 。買賣,我們簽定「轉讓契」會涉及一些代價(consideration),多數金錢上交易。業主業權透過「樓契」轉讓予下手買家時,下手買家會銀行承造按揭,並交易日找尾數,後完成整個轉讓過程。但於政府辣税影響,近年多人透過「內部轉讓」或「親轉讓」,壓低樓價來達慳税效果。税局豁免條款規定,親轉讓可以免卻「額外印花税」、「買家印花税」,並需要繳付劃一15%「價印花税」,而僅税率「價印花税」及其購入業權份數來徵税。鑑於樓價銀碼,會直接影響到「價印花税」,故部份人會刻意壓低交易銀碼、零元代價方式作出轉讓。所以業權轉讓並涉及金錢交易。

 贖樓是指原業主想出售房屋,但房屋銀行按揭貸款當中,房屋出售前銀行貸款,註銷抵押登記,取回房產證書整個過程。

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贖樓貸如何申請,如何辦理流程?

【樓契】唔見點算好? 即睇贖回樓契費用+轉名/除名須知!

  買賣二手房過程中,贖樓是個十分麻煩部分,涉及到貸款、擔保一些複雜過程,有額度贖樓和現金贖樓兩種方式。這兩種方式贖樓應該怎麼辦理呢?

  轉按揭是指房產賣方其抵押銀行或以按揭方式購買且房產轉讓買方時,於銀行買方發放貸款,於償按揭/抵押貸款,贖出房產證,以便辦理過户,並買方來償 還現按揭/抵押貸款業務。説,按揭中房屋進行買賣,該房屋買方繼續償還賣方按揭房款。

  目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。於買方資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排盡,轉按揭同時,買方可以自身需求申請貸款期限、貸款金額和還款方式。實際操作中,轉按揭採用為賣方提前貸方式,因此買方貸款可以和賣方貸款不一致。

3、夫妻雙方收入證明(含營業執照副本複印件加蓋公章,且經年檢);

  “轉按揭”實質已購房產借款人主體變更。説,購房人貸款時,可以轉讓或出售該房產;買入該房產人,可以銀行申請二手房貸款。購房者可以收入、償還貸款能力時購買住房,待收入提高、償還能力增強後,將第一套房轉賣他人,購買條件住房。

  發生“轉按揭”情況主要有兩種:一種是借款人償還貸款,房產轉移銀行進行處置發生貸款主體變更;另一種是房產轉讓發生了產權關係變化,使貸款主體發生改變。這其中,變更借款人“轉”,延長原借款期限稱為“加”,變更抵押物稱為“換”。

目前,個人住房轉貸款是發生同一銀行之間,其中,中國工行北京市分行“轉按揭”操作程式為:

  是銀行審核“按揭房”合法性,並買主收入情況,審核買主借款人還款能力,並確定買主貸款金額、期限和利率。

  第三,買主經審核合格後,如果轉讓房屋產權證沒有辦理,那麼買主可與開發商簽訂購房;如果房屋產權證辦理,那麼買主可直接簽訂購房。

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