第一過户後抵押,貸款生效,買家這時候想撤銷需要承擔違約責任,而且撤銷銀行會通知賣家一起籤協議,因為銀行怕後賣家會起訴銀行監管責任。買家貸款時賣家是簽字。

第二種買家申請貸款批貸,徵信過關了,如果後期買家自己毀了徵信導致無法拿到尾款,其實賣家多耗時間,但是第一去法院起訴申請房屋保全,這樣買家無法私下抵押買賣房產,這步!第二起訴買家限期內籌錢儘支付尾款,如果買家無能力支付尾款,記住不要退房違約金,直接法院申請強制執行拍賣房產,並且支付這段時間因為買家違約造成損失,這樣拍賣得來金額足夠支付你尾款和彌補你損失。

近日有銀行不為新造按揭提供按揭儲蓄掛鈎户口,並且存款金額另設上限。不過,現時未有消息指其他銀行會跟隨,主要大型銀行提供相關優惠。過去,銀行於按揭申請會提供現金回贈,以及按揭儲蓄掛鈎户口兩大優惠,吸引客户轉,因此削減優惠會帶來甚麼影響?

按揭儲蓄掛鈎户口是一種高息活期存款賬户,利息與按揭供款利息,現時P利息2.5釐計算,相關按揭儲蓄掛鈎户口利息會是2.5釐,於現時普遍活期利息0.01釐。因此,可以業主賺取利息,沖供樓息利支出。

不過,銀行會享有高息金額設限,按揭貸款50%,部份或會達60%。意味當按揭貸款500萬元,5成貸款250萬元,若存入250萬元於按揭儲蓄掛鈎户口,年利息2.5釐計算,一年利息收入6.25萬元,每月5200元。要留意是,户口是活期户口,貸款人可存取金額。

另外,於享有高息金額是按揭貸款計算,若貸款人提早還款100萬元,貸款額500萬元減少400萬元,享有高息金額250萬減少200萬元。

部份銀行容許掛鈎3個存款户口,讓按揭貸款人兩名家人同享高息存款,但享高息存款,不可超過總貸款金額50%。如總享有高息金額200萬計算,3個户中每個户口200萬元三分之一,67萬元享有高息優惠。

買樓上車總希望物業價格相宜,積極市場上尋找平價筍盤外,有人不惜買入銀主盤,但於「銀主盤」多數因業主斷供,而銀行或財務公司沒收後推出市場售賣盤源,準買家如何銀行或財務公司商討,背後有沒有涉及一些隱藏條款或陷阱,成為置業關鍵。

《胡‧説樓市》最近收到一名觀眾誤墮入銀主盤陷阱,一點失去了全盤訂金,事涉及代理、買賣雙方律師、財務公司及税務局四方面,我們會瞭解事件,及希望透過一文帶出購買銀主盤要留意陷阱。

如果希望瞭解拍賣行銀主盤流程、及銀主盤按揭問題,可參閲另一篇文章,下方直接跳往。

「這件事令我困擾多時,60多萬元訂金,對很多人來説是金額金錢,但是我全部積蓄。」希望借90%按揭上車,鎖定磡「環海.東岸」陳先生,2020年12月24日平安夜當日,透過地產代理簽約,600萬元購入一間九建旗下財務公司放出銀主盤,2021年1月6日簽署了「正式買賣合約」,並定於2021年3月23日正式成交,原本無事,怎料2021年1月20日收到一份來自税局信件,表示要追收「額外印花税」,所以未能轉名。

「因為突然要支付「額外印花税」,無論我本人、地產代理、我委託律師樓、對方律師感到佷突然,因為大家沒有預過有「額外印花税」出現。」文件,這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入,當時選了發展商「開心直通車」付款辦法,配備無需入息審查「呼吸plan」。業主向「Prosper Time Investments Ltd」借取了一,再向另一間財務公司「康業資本國際」借取了二,物業2019年2月交樓,但其後供不起樓,財務公司收樓債。但事件卻衍生幾個問題,令事情變得複雜。

如果要知道額外印花税六大重點,可點擊以下跳往!

「額外印花税」豁免條款,銀主盤買賣,如果獲得「法院判令」而作出住宅物業轉讓,是可完全豁免繳交「額外印花税」。業主我們看税務局文件,税局指賣方沒有法院頒令「power of sale」(售賣權力),因此追收税項,但實情財務公司是取得法院頒令,為何繳税呢?

因為政府辣税,購入住宅單位內三年內轉售,需要繳付「額外印花税」。「額外印花税」三年計算日期,大眾理解是簽署「臨時買賣合約」開始計起。原業主是2016年9月簽臨,三年期限去到2019年9月過了額印期,實際上不用繳税,為何會税務局追税呢?

「一開始我方律師收到税務局如此回覆,他們指税務局『彈出彈入』,他們明白為何税務局要徵收『額外印花税』。律師樓表示,這件事他們無,如果你自己有能力,自己尋找律師去控告税務局。我反問:『我怎樣有能力去控告税務局?』 説離譜。」

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雖然條例中,並沒有列明「額外印花税」買賣雙方哪一方支付,表示需由買賣雙方協商,但市場上定俗成賣方支付,為何今次個案要陳先生去承擔? 背後陳先生簽臨時,合約上粗略地寫出:「印花税買方全數支付」有關。他表示當時代理進行查冊後知道需支付「額外印花税」,所以沒有刻意合約上作出額外備註。

「方律師這幾個字眼,説完,什麼不用説,要我去負責所有『印花税』 地產代理一開始是勸我,不如繳税,成交後才算。但之後沒有跟進。我自己代理我説:『我自己會帶錢上班』,他叫我去地產代理監管局作出投訴。」

無出路,買家打算自己主動跟發展商聯絡,透過電郵傳了一封信件九建銷售部,信件內容表示買入前後,買賣雙方知道需支付額外印花税,表示自己沒有能力支付該筆税項,希望財務公司能夠補文件獲取法庭頒令後,而令豁免額外印花税;或希望財務公司能夠承擔今次交易所產生費用。

「隔了一天後,我律師樓打電話我,表示我舉動了財務公司,財務公司要『殺訂』,不想談下去,因為我説得多,不應他們總公司透露這件事。這件事令我困擾多時,發展商財務公司不時出言恐嚇我,一時説他們有很多錢打官司,一時又説會『殺訂』」

後經多番周旋,發展商願意作出和解,雙方各追究,並事主退回訂金,但需要自己支付各自律師費用。

雖然陳先生事件得以解決,但實情背後遺留一大堆問題並沒有解決,置業上額外印花税期限怎樣計算,我們理解定義是否有出入? 事件足以牽連全港有採用了發展商高成數按揭上會買家利益,以下幾問題值得買家關注:

答: 買賣下,三年期限是「臨時買賣合約」開始計。

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税務局「額外印花税」指引,「售賣人或轉讓人取得有關物業後,於36個月或以內轉售或轉讓該物業」需要徵收「額外印花税」。關鍵是怎樣之「取得」這兩個字? 指引列明,怎樣之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花税買賣協議」,會該日起計算三年期。

因為「臨時買賣合約」是一份「可徵收印花税買賣協議」,所以我們慣性「臨時買賣合約」作為計算「額外印花税」起首日期。個案中推算,原業主在2016年9月簽約,理論上2019年9月過了三年額印期限。我們税務局查詢,表示即使原業主後供不起樓,財務公司收樓追債,只要業主名沒有變更,應2016年9月開始計,而不用繳付「額外印花税」。

拆解2: 為何銀主盤「額外印花税」期限,買賣有?

答: 情況,「額外印花税」是「臨時買賣合約」開算計算三年期限,但若向財務公司簽署按揭協議,並不是一份純抵押文件,而是有轉讓成份,會税局視為作出買賣,三年期限簽署「按揭契」一刻計算。

税局説法道出一個關鍵,「業主名有沒有變更」。税務局理解,原業主財務公司之間訂立按揭契,並不是按揭契中,只有抵押成份,而是一份「假按揭、買賣」按揭契,意思即業主止物業抵押,而是賦予了財務公司處置物業權利,行為上形同原業主業權轉讓財務公司,因此構成了一次買賣。「如果ASSIGNMENT WITH PLAN(轉讓契),要視乎是否偽裝按揭契,即為『假按揭、買賣』財務公司2019年作為計算期。」

因此,個案中,原業主供不起樓,財務公司物業銀主形式售予陳先生,原業主財務公司簽署,税務局認定「假按揭、買賣」「偽裝按揭契」;因此其計算期限「偽裝按揭契」一刻計起,而不是原業主簽署「買賣合約」日期計起

律師表示今次個案,因為如果原業主財敄 公司之間簽定了「偽裝按揭契」,而税局視為「買賣協議」,理論上原業主在轉讓財務公司時,是需要繳付一次全額印花税。但原業主財務公司借貸額,需支付巨額税項成正比,因此道理説外,這個情況。

如果買家銀行或受銀行條例規管「認可機構」所承造按揭,多「按揭契」,即只有抵押成份,而存在業權轉讓予銀行機構,背後1984年《物業轉易及財產條例》中,小業主向銀行承造按揭時,按揭只為一種「法定押記」(legal charge),背後並包含「轉讓產業權」(assignment) 予銀行,只因法例認為業主居於單位,若承造按揭等同業權轉讓會侷限業主作二、三權益。因此,來説,業主銀行定「按揭契」並會構成「買賣協議」,可簽定「買賣合約」日期開始計算期限。

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