1997年金融風暴2003年沙士期間,許多業主資抵債,淪為負資產,按揭保險計劃便是這時期產物,看似作用,其維持本港銀行體系關鍵。

於傳統銀行只能承造六成按揭,故資金準買家只能依賴「按揭保險」,但香港按揭證券公司會收取一筆「按揭保險費」,但當中有四個「按揭保費」收費表,哪一款適合自己呢?

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所謂「按揭保險」,現時物業申請五六成以外,可以申請八成九成按揭計劃。主要是協助買家自置物業,透過銀行買保險形式,令銀行可承造六成以上按揭計劃,變相買家可以首期,借到八九成按揭。

保,樓價400萬以下可申請九成按揭,但前提是用家是首置客、並有入息,以及進行壓力測試上,供款不可多於佔入息55%。

《財政預算案2022》進一步公佈放保,保下,1,000萬元以下物業,情況可申請90%按揭;1,000萬元1,125萬元以下物業,情況可申請90%按揭,貸款上限900萬元;1,920萬元以下物業,能承造80%按揭,但貸款上限960萬元。

於「按揭保險」屬於高成數按揭申請,風險情況下,是需要繳納手續費來換取額外貸款。現時市場上,一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃,當中佔香港按揭證券公司;部份銀行夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。

視乎公司徵費外,借貸人需要繳付按揭保費,視乎按揭年期及按揭成數,90%按揭及30年還款期,需繳納貸款額4.35%。買家可以選擇一次過繳、或每年保費。但如果一次過激,處可以加借入按揭額上供款,變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。

如果選擇一次過付交保費話,按揭證券公司是會提供保費折扣,現時人可取得保費折扣額是八折。如果試用過保計劃,去申請保,保費折扣會多一點,多可以去到五折。而且三年內退保,按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,還可以獲保費回贈。頭一年獲退保費40%,第二年25%,第三年15%。

審批按揭保險,批核時間會,由一至三星期,主要視乎文件是否全。但審批上是銀行按揭申請嚴格。因此倘若知道自己有申請按揭保險需要,買樓時,業主商討一個成交期,大約個半兩個月時間會一點。

審批文件上,有些銀行可能就算沒有税單,可公司糧單及入帳紀錄去審批。但保來説,要有税單會審批。而且他們會銀行進行估價後,自行找測量師行進行估值,出現估價,有可能需由準買家自行捧差價上會。

按揭保險計劃擴大了可承造按揭保險範圍。1,000萬元以下物業,首置客可做90%按揭;1,000萬1,125萬元物業,可做90%按揭,貸款上限900萬元;1,125萬1,920萬元物業,可做80%按揭,貸款上限960萬元,但關鍵要繳交「按揭保險」,而政府方案是,原有按保基礎上加徵15%保費。結果視乎按揭年期及按揭成數,保費介乎貸款額1.32%5%。舉例,若以一層800萬物業計,首置客承造九成按揭,變相貸款額720萬,攤分30年還款期計,保費貸款額5%,即36萬元。

有部分物業需繳交更多保。若物業本身可申請按揭成數,如申請者涉及擔保人成份,所需繳交保費會多。舉例一層1,000萬元物業,目前按揭政策下只能做五成按揭,但保下,申請人提取八成按揭,於原有基礎上多取三成,貸款額800萬元計,交門檻2.82%保費,於225,600元。

保表明適用於落成物業,哪是否購買樓花物業,而銀碼符合保門檻未能申請? 答案! 前提是選用建築期付款可以,因為銀行會建期付款買家承造「現樓按揭」,即要物業取得入夥紙時放貸,因此説措施傾斜二手樓的説法並完全正確,實情「現樓貨尾」清貨,抵銷一手空置税帶來壓力。

以至很多人關注新保能否轉,答案是可以。只是在情況下,卻不容許加貸款額或作出套現,但有一類買家會採用,幾年新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期買家,只要物業估值於1,920萬元以下,可透過保來轉按變相鬆綁。

事實上,保計劃另一個特色,政府放寬了首置客「壓力測試」要求。若未能符合「壓力測試」首置客,按揭證券公司可因應風險作額外調整,保保費下額外加徵10%。假如首置客購入800萬物業,承造九成按揭,借貸額720萬,攤分30年還款期,月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。收入,但能符合「供款佔入息一半」準則,即月入有57,838元,現時保受理,只是要徵收額外保費,原本徵收36萬元,上調39.6萬元。

至於「表3」、「表4」及「表5」屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下「保」計劃。計劃,1,000萬元以下物業可以做90%按揭;而1,920萬元以下可以做80%按揭,貸款上限960萬元。無論是選用保計劃,九成按揭適用於「首次置業人士」,而所謂「首次置業人士」就是指申請一刻並沒有持有物業人。

因此第一步,你要確定自己跌入「保」、還是「保」範圍。舉例,如果你購買一層600萬元物業,你選擇傳統銀行申請60%按揭後,再向香港按揭證券公司申請多20%按揭,意思80%按揭,你跌入了「保」計劃。因此適用保費表只有「表1」或「表2」。

如果本身你購入一層650萬元物業,希望傳統銀行申請60%按揭後,申請按揭保險。於這個銀碼超出舊按揭保險申請門檻,故你只能放眼按揭保險範圍。因此適用保費表「表3」或「表4」。

另一個情況是,如果你購入一層600萬元物業,你傳統銀行請60%按揭,但你希望此以外申請多30%按揭,但因為超出了保計範圍 (註: 600萬以下只能做80%按揭),保計劃不能滿足你要求,故此你放眼於保計劃 (註: 800萬以下物業可做90%按揭),因此適用你保費表「表3」或「表4」。

將自己歸納「保」及「保」範圍後,如果屬於「保」你,可能會於選擇「表1」或「表2」來繳交保費;屬於按保你, 會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。來到這一步,選用哪一張保費表,大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。

但什麼之「原有按揭成數」? 現行按揭政策,傳統銀行可承造60%按揭成數,但金管局逆週期措施下,會出現幾個情景。第一,1000萬元物業按揭成數會收緊50%。第二,如果本身屬於「投資物業」話,銀行只能承造50%按揭。所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保話,而你購入一層物業,銀行可能會視「投資物業」,而按揭成數會收緊50%。捉著這個前設去想像,你會區分應選用「表1」或「表2」;以至「表3」或「表4」。

如果本身跌入保計劃,應選擇「表1」或「表2」呢? 兩張表於保費。「表1」繳付保費「表2」。舉例,如果你本身購入物業是600萬元,傳統銀行承造按揭成數本來60%,這個基礎上,如果你希望借取多20%按揭保險,你會「表1」來計算按揭保險費。

但同一例子,你購入一層600萬元物業,原本傳統銀行可以做到60%按揭,但你本身擁有其他物業,可能是準備換樓,但賣出居;或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身。這種情況下,傳統銀行會你按揭成數起碼下調一成。故傳統銀行按揭上,即使你購入一層600萬元物業,但只能承造50%按揭,變相你要借取按揭保險話,會跌入「表2」範圍來計算按揭保險。

「表3」及「表4」於保費。「表3」所需繳付按揭保費會「表4」。地,如果本身跌入「保」計劃,你要視乎購入物業原按揭成數是多少。舉例,如果本身你購入物業是650萬元,而你希望借取80%按揭,你會跌入「保」範圍,即會「表3」或「表4」二選按揭保費,但於這個銀碼傳統銀行可以做到60%按揭,故你會「表3」來計算按揭保費。

但如果你本身是購入一層650萬元物業,但地你有擁有一層物業,或者你有其他物業進行擔保,而物業有按揭身,傳統銀行會你原有60%按揭下調50%來承造按揭,故這個情況下,你「表4」來計算按揭保費。

如果你本身購入單位,樓價超過一千萬元,因為傳統銀行會做50%按揭,故這個按揭基礎上,你有意選用按揭保險話,需要「表4」來計算按揭保費。

選定了「表1」「表4」後,每一張表裡面會分五個欄目,是「按揭種類」,「保險範圍(按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」,會決定你繳交按揭保費。

説第一欄,「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。「定息按揭」波動性「浮息按揭」,故所繳交按揭保費略低,但現時息口企,故市面上是「浮息按揭」為大多數。,財政司司長陳茂波《財政預算案》2020公佈了「定息按揭」計劃,若選用了該計劃買家,按揭保費可繳交門檻保費。

下一步,你自己跌入「保險範圍(按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍,選擇是「一次過找」或是「繳交」保費會知實質繳交保費。

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【道德風險】為何要有按揭保險?

【高成數按揭】買家慎防負資產,置業人士須小心箇中風險

一次過繳清保費,成交日繳付保險金,後不用繳付。來説,按揭證券公司會應借貸人選用「一次過找」而提供折扣,而且三年內轉可退部份繳交保費,但要留意,退保部分不是供款年期而定,只是小部份繳交保費。另外多數銀行買家按揭保險費,加入貸款額內一併上會供款。至於另一種「繳付」,直至供滿物業。於這個按揭保險費並沒有退款機制,但起首幾年保費一次過找保費相宜一點,故適用於能轉買家使用。

認清三個步驟後,大家可以知道自己所需要繳交保費是多少。以下會四個例子作詳細闡述。

如果本身是屬於保、選用「表1」來交保,期內準買家打算承造90%按揭,而按揭年期30年話,一次過繳按揭保費話,貸款額4.35%;但如果支付話,首年貸款額2.03%,第二年起是剩餘貸款額0.77%。

安老按揭打正「還款」旗號,實際操作是如何?千居整理「安老按揭」人包,教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式,看看計劃有何亮點!

安老按揭稱為「逆按揭」,是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭,於前者是抵押供物業借錢,即有了物業後借貸,故稱為「逆按揭」;後者是抵押未供物業借錢,即有了貸款買樓。

安老按揭對象只限長者,老人家可以藉安老按揭,抵押名下部分或全部住宅物業,銀行借錢,後可選擇錢。

安老按揭香港證保險有限公司(HKMC)營運,同一間公司有提供敍造高成數按揭所須按揭保險計劃。但借出貸款是銀行,業主可以直接銀行申請。

安老按揭按揭,並非個個業主可以申請,借款人符合以下條件:

適用於私樓及補地價資助房屋,補地價資助房屋業主 60 歲或以上。

可以是居民或非居民,不用住 7 年,只要有身份證可。

住宅物業需要借款人個人名義持有。如果聯名物業,可另外 2 人持有,而 3 位業主要成為借款人。

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【按揭保險2023|波叔Plan】分析五種保費計算方法

金管局:銀行按揭業務風險可控- 財金新聞- 新城財經台財經網

樓齡超過 50 年可以申請,但銀行個別情況及驗樓報告作考慮。

如持有物業達 1 年,物業只可以自住或供親友居住,接受出租;但如果持有達 1 年或以上私樓,而所有借款人退休,或需接受醫療護理服務而遷出物業,可申請將物業出租。

有轉售限制村屋不得申請,但如果是補地價資助房屋,即使有轉售限制,照可申請。

安老按揭計算貸款額方法,與按揭,可參考下表:

以上所指「物業估值」,有兩點要注意:

安老按揭可選浮息或定息計劃,計算按揭利率。浮息利率 P – 2.5%,而定息利率首 4 年 4%,其後 P – 2.5%。

按揭,業主要欠本金繳付利息,每月供款,欠本金金額理應;安老按揭相反,貸款額會年金發放,業主每月領取年金,領取年金利息及保費,會變成欠本金,欠本金金額隨時間滾。

業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。定息計劃話,金額可以做到浮息 10%。

年金年期內,業主可以申請改年期,。

申請按揭會衍生 3 種費用,:1. 按揭保費;2. 輔導費;3. 法律費用。

安老按揭保費分 2 部分,金額會累積落貸款額: 

基本按揭保費=可物業價值 1.96%,第 4 年第 10 年分 7 期支付。

按揭貸款總結欠,年利率 1.25% 計算,月支付。

銀行要有意識地預防假按揭,堅持面談面籤,要求開發商繳納比例保證金,並切實防範抵押登記風險

個人住房按揭貸款是借款人與房地產開發商簽訂商品房購買、銀行簽訂個人購房借款三方達成協議後,銀行向購房人發放貸款,上世紀90年代中國建設銀行開始發放個人住房按揭貸款,制度完善,住房按揭貸款已成為房地產開發商銷售房屋回籠資金銜接資金鏈一種方式,成為銀行一種期限、風險貸款種類,但銀行自身風險防範角度出發住房按揭貸款要有風險意識。

住房按揭貸款企業流動資金貸款和資產貸款而言期限長、利率,一些房地產開發企業往往會借款人名義簽訂商品房買賣,或他人串通於同一地區商品房價格訂立商品房買賣,然後銀行申請個人住按揭貸款,從而套取銀行期限長、利率信貸資金,使銀行遭受不必要利息損失。一是情況下假按揭貸款申請人多房地產開發企業內部職工及其親屬,或者僱傭外來打工者,因此銀行受理按揭貸款時,要嚴格審查申請人身份、年齡、居住地以及個人資信狀況。二是要詳細瞭解借款人購買房屋性目的,是購買商鋪或住房面積,貸金額、期限按揭貸款。三是堅持面談、面籤制度。面談、面籤是銀行受理發放貸款一項制度,防範和識別假按揭行之有效。因為客户當面洽談可以增加借貸雙方瞭解程度,使銀行能進一步掌握購房人意圖。

於住房按揭貸款期限長,房地產開發商樓盤銷售“打一槍換一個地方”,但貸後管理中出現問題時銀行找到接聯繫人、後續工作中風險預測。一是銀行應要求房地產開發商其樓盤按揭貸款提供全程保證擔保,並按揭貸款金額大小其銀行開立保證金專户比例足額繳納保證金,保障今後借款人不能償還貸款本息時銀行直接該賬户中扣收。二是防範因借款人不及時歸貸款本息而形成風險,銀行房地產開發商簽訂按揭貸合作協議時應定提高保證金繳納比例,同時定今後如果保證金賬號中資金時開發商應借款人按揭貸款金額比例及時補繳保證金。

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