如自住單位擬用作出租,須否通知銀行?有何事項須留意?本文提供全面攻略,一一拆解。

物業敍做高成數按揭,出租前甩保

如物業敍做高成數按揭(79),保公司契約寫明,單位用作住。若用作出租用途,要甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信給借款人,調查單位是不是自住。若「偷雞出租」不如實聲明,有機會有法律責任。

如擬甩走按揭保險,可到銀行分行辦理,按揭成數降到5成或以下,合資格出租。若物業升值,按揭餘額降低樓價5成或以下,銀行可直接幫借款人甩保,否則甩保需要補回差價。

如買樓時間於3年,甩保可取回15%保費。留意,因為甩保須重回律師樓做手續,可考慮轉,賺取現金回贈。

客人問:「出租需要打釐印,銀行會否因而得知物業用作出租?」。事實上,税局無權納税人資料交予銀行,因屬洩露私隱。不過,若因出租申請供樓利息扣税,税局有機會銀行查詢,釐物業是不是合規出租。

租客可否銀行投訴業主違規出租?筆者認知,於涉及物業業主私人資料(包括是不是6,或當日是報出租或報自住),故銀行不能受理相關投訴。

如有按揭身,自住轉為出租扣減一成按揭

若物業用途自住轉為出租,按揭成數降至5成。有讀者問:「若有其他按揭身,成數須否減一成?」答案是不用,因為於同一銀行自住物業轉為出租,銀行會查閲環聯資料庫,故會扣按揭成數。但如為轉,於重查環聯資料,要扣減成數。

出租物業前,否向銀行申請書?

物業用途於自住轉為出租後,銀行索取出租書時,需要支付手續費,個別銀行可能會加息。另外,銀行或要田土廳做rental assignment,以致產生額外律師費,而且來物業轉回自住,可能需要提供退租書。

新購物業擬用作出租,應報自住或出租?

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買樓想收租?出租物業有多個要注意伏位同技巧,按揭多做到5成,4成。想租金入息計算?會打折扣?!銀行自住物業放租物業標準大,想買樓賺取租金回報前,要計條數,以防誤中地雷,大失預算!今日,ROOTS上會你熟讀出租物業FAQ!

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大部分香港人買樓時候第一件事會想可以銀行借幾多成按揭。有留意開樓市或者新聞讀者可能瞭解銀行首次置業人士多借90%按揭,如果是綠表居屋買家可以借95%按揭。可是,如果讀者購入物業單位是打算用作「出租」或「放租」用途,而申請按揭時申報單位並非用作住用途話,按揭成數多只能夠借5成。若果購入物業單位價值1,000千萬以上物業有機會只可做4成。

任何借超過50%-60%按揭視為高成數按揭。要借高成數按揭需要繳交按揭保費保公司。但是所有借高成數按揭物業要符合一個條件,單位用作自主用途。換言之,現時承造高成數按揭物業是可以放租。反之,保公司允許現時出租物業提供高成數按揭。如果業主住(申請高成數按揭),後放租而按揭保險公司(HKMC/QBE)發現,有機會要求即時按揭貸款,俗稱call loan。按揭保險公司會定期抽查抵押物業是否用作住。若業主要為高成數按揭單位放租,需要抬錢減低按揭成數物業樓價5成。

申請按揭時候銀行會看申請人收入能否通過壓力測試。工作收入可以用作計算壓力測試,買家可以利用租金收入用作計算通過按揭壓力測試供款入息比率。只要有租約,租金可當作入息計算。不過,計算前,銀行會「每月租金」6-7折計入壓力測試。

租約是需要打釐印(交印花税),這個動作能夠同時保障業主及租客雙方。不過ROOTS上會不時遇見業主不為租約交印花税。過往經驗,就算租約沒有打釐印,有銀行願意接納租金收入。換言之,租金收入有無打釐印,可計算按揭申請入息內。不過要留意,於沒有租約繳交印花税,租金收入計算按揭壓力測試時候折扣可能不止6-7折,筆者見過銀行5折計算,不划算。所以如果業主打算放租物業申請按揭,而需要動用租金收入作入息證明,租打釐印。ROOTS上會奉勸各位業主租打釐印,可以保障自己,萬一遇上租霸可以著租採取相應法律行動。

擬租金收入意思正在申請按揭單位現時租出,但是銀行會估算租金收入用作入息計算。經驗,某些銀行是可以用擬租金收入作為入息計算。於需要租金通過壓力測試業主,這個擬租金收入是有用,銀行可以預計你物業收到租金,並用作收入計算壓力測試。就算沒有租金收入,銀行可以單位承造按揭。

於海外收入申請按揭購入香港物業,銀行保守,更何況是中國內地物業租金作收入計算。換言之,如果要中國內地物業租金大型本地銀行申請按揭會。不過某些小型銀行是願意接受中國內地物業租金,不過需要提交房產證、租約、租金過數紀錄。

來講,申請按揭機會需要驗樓,除非單位樓齡,或者銀行有理由懷疑單位有大型改動或僭建行為。若單位土地查冊有顯示法庭命令,銀行有機會委派測量師行驗樓。除此之外,村屋或唐樓機會需要驗樓。即使物業有租客,銀行有機會檢驗單位周邊環境。

劏房位照理是可以承造按揭,不過不是每一間銀行會願意承造。若單位有大型僭建或不合法改動,銀行有機會拒批。

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自住單位想出租,按揭銀行會怎樣處理?(6按及8按出租的分別)

只要銀行接納劏房位作抵押品,可以該租金納入入息計算壓測。

分租同一個單位,算出租物業嗎?

任何類型放租,不論是全個單位放租租客,或者只是分租算是出租物業。這個情況,銀行按揭申請作出批核時,按揭成數有機會會出租物業準來釐定。

只要申請按揭時,申報物業擬作出租,利率與其他自用物業按揭一樣。想知道現時銀行提供利率可以參考按揭利率及回贈一文。不過,如果單位自住改為出租,而沒有預先知會銀行,銀行有機會提升利率或者call loan。過往,筆者有見過銀行發現單位自住改劏房出租後利率提升9%。

雖然自住單位改為出租有多顧慮,但是將出租單位改為自住用途直接得多。出租單位是可以改為自住單位。業主只需要銀行提供自住證明,可單位用途更改而且可以申請轉高成數按揭。

買樓,打算出租,申請按揭時應報住定出租?

其中一樣值得關注事項,放租按揭成數,自住單位申請按揭成數有所不同。金管局現時規定,樓價1,000萬以下單位,如果單位申報自住用途,按揭成數可高達6成,而如果單位申報出租用途,按揭成數只有5成。另外,如果單位樓價1,000萬以上,無論自住是出租用途,按揭只有5成。

業主要小心,若果購買物業出租用途,是無法申請高成數按揭。按揭保險公司列明申請高成數按揭,即是6成以上9成,需要自住目的。

業主可以將物業租金,計算入申請按揭時壓力測試。如果單位出租有租客,銀行會租金打7折作申請人收入,申請人需要提供租約文件證明。如果單位出租、未有租客,銀行會物業租金估價作為基準,打6折,計算出一個「擬租金收入」,作為申請人壓力測試擬定收入。

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許多人會入手第一個單位,用來自住,入手第二層樓作出租用途,算是一種投資。但是業主必需留意,如果你本身第一層物業供滿,你入手第二層物業作為出租用途,無論是任何價位,按揭成數只有4成。

你計算自己借貸能力,可以參考以下表格,分析自己能夠借貸按揭成數:

參考上表,申請人可以參照供款入息比例要求,考慮自己借能力,不要做任何讓自己後悔決定,買樓後發現供得吃力。

看完以上幾項注意事項,可能大家會問,如果現在入手物業,申請按揭時應該申報自住是出租用途呢?

如果你買入物業時同租約一併買入,要申報放租用途。於申報為自住,可申請6成按揭,如果加上按揭保險,可以申請9成按揭。申報放租,只有5成,所以決定應取決於首期。如果業主有足夠首期,可以報放租用途,如果沒有足夠首期,可以申報自住,日後有錢可以補回按揭差價,降低按揭成數5成,到時單位改成出租用途。

如果本身物業申請了高成數按揭,保公司列明,單位作自住用途。因此,若想改為出租用途,業主要甩走按揭保險,到銀行辦理調低按揭到5成或以下,並且補回差價。如果物業升值,按揭餘額跌於5成或以下,銀行可直接幫申請人甩保,並無需補差價。

有案件,一名業主涉嫌虛報物業自住用途,並銀行及按揭證券公司申請八成高成數按揭,然後私下出租單位。後業主廉政公署起訴,騙取銀行貸款490萬元。於業主申請是高成數按揭,按揭證券公司每年會調查,要求借款人提供自住證明,如水、電、媒單,但是如果借款人明明搬離單位並出租,謊稱繼續自住,有機會干犯詐騙罪。

另外,如果業主申請高成數按揭時,確目的是自住,但一段時間後轉為出租用途,並沒有通知銀行辦理甩保手續,屬於違行,銀行發現,會追收貸款。

如果是準備買樓後結婚人士要留意了。你們首期資金可能沒有多,要合二人力通過壓力測試,再向銀行借貸九成作為樓宇按揭,後才能「上車」。而你們想買樓後結婚前這段真空期將單位出租,減輕貸款及結婚支出壓力話,要小心了。因為這可能是一個不合法行為﹗

於六成以上按揭是按揭證券公司(:按揭證券公司是香港政府成立,旨在幫助首次置業買家低成本方式置業)作為擔保,而借出款項會透過各銀行餘下貸款一併借出。所以金管局規定借貸六成以上單位是自住用途,不能用作出租投資用途。而部分銀行有可能會成交時要求到單位查看,保證新業主沒有單位出租。而按揭證券公司會抽樣,個別單位發信,並要求業主時間內回覆,確保新業主於單位內居住。

於金管局規定主要是銀行借貸手法,而這規定並不是法律要求,所以銀行有機會需跟隨。但當金管局發現銀行違規情況,有機會要求銀行繳納罰款。所以個別銀行會要求業主簽署借貸合約時作出聲明,強調購買單位會用作住,所以如果新業主後單位出租,通知銀行更改合約。因為自住單位出租單位借貸利率是,而且銀行會業主追討首期及利率差額。如果沒有流動資金在手,有可能收回單位。所以盡可能不要將九成按揭單位出租。

至於購買租約盤(即是上一手業主租單位一併放售)是否一個可行方法呢?但要留意是,如果購買連租約盤,是不能做到九成按揭。銀行會位視投資而住用途,而且多會要求買家支付五成首期。如果是投資客沒有問題,但如果買家是打算用作住小市民留意了,因為上車所需資金多準備了。

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