業主透過物業貸款套現,物業作抵押銀行借錢,解決資金周轉需要。加是見有抵押貸款之一,獲批貸款額取決於一些條件。業主決定加套現前,要考慮一些因素,否則可能得失,下文詳細分解。

不是人人可做物業加貸,只有業主才可,業主當初購入物業時,銀行借入貸款,並物業抵押銀行,即做了一次按揭。

加套現意思是物業一次抵押銀行,從而借入貸款。換句話説,加是業主第二次同一間銀行同一抵押物業借錢。

假如業主持有物業按揭供款,業主沒有按揭物業抵押銀行加,稱為現、重按或​翻。

加貸款額,主要視乎物業估值,以及尚餘按揭欠款。銀行會物業進行估值,估值減去業主尚餘按揭欠款。

物業抵押形式銀行借錢,銀行借出按揭遵守金管局樓宇按揭要求,即只可批出估值6成金額。而業主申請加,符合相關壓力測試要求。

金管局有規定,如業主申請按揭時,已有其他抵押物業,或者其他物業作按揭擔保,需扣減一成按揭,敍造5成。

,銀行會衡量其他因素,包括息率走勢,以及業主過往借貸或信貸紀錄,評估風險後批出貸款額。

要留意,如要資助房屋加,例如白居二,取得房署,但會業主遇上緊急情況下才批准。

加於再向銀行申請按揭,但不用訂按揭契,簽署一份「提供貸款通知書」,認加貸款條件。

原因是業主銀行第一次簽訂按揭契據,包含了「所有金額」(All monies)條款,即業主日後該銀行借的任何貸款, 例如信用卡欠款,會該物業作為抵押品,所以原有按揭契據上,附加貸款條件可。

除加套現外,市面上有其他物業相關貸款可供選擇,各有不同目的:

高成數按揭一種,見於新盤銷售,準買家銀行申請一,但若資金,發展商可提供二。

貸款人發展商旗下金融財務機構,可借出按揭成數受金管局約束,不用壓力測試,申請條件鬆,讓買家借盡一二上會,但一按加二會設上限 (例如80%)。

所謂「加」 ,來説,銀行承造按揭業主趁物業升值時,物業一次抵押銀行,從而借入貸款,將物業升值部分套現,是見有抵押貸款之一。

「加」是物業同一間放貸銀行申請按揭,套現多資金周轉,叫「加套現」,見於物業升值時,物業目前估價高過買入時價格,申請按揭後,批按揭額理應可以提高。業主加,銀行會物業進行估值,目前估值計算可做到按揭成數及貸款額。

獲批否以及貸款額多少取決於一些條件,主要視乎物業估值、尚餘按揭欠款、息率走勢,以及借貸人入息、還款能力、過往借貸或信貸紀錄因素。若果借貸人沒有入息或收入,銀行會借貸人擁有資產,例如物業、銀行存款、投資項目計算其資產價值,從而計算可批出按揭成數及貸款額。「按揭金額」減去「欠銀行按揭餘額」,借貸人可套現出來金額。

加即再向貸款銀行申請按揭,但不用訂按揭契,簽署一份「提供貸款通知書」,認加貸款條件。

樓市時,加套現一眾業主來説不失是一個資金周轉好方法,而且有機會賺取獲得銀行回贈,處:

享受樓價上升處,賣樓可套現多資金

息口時,可選擇按揭利率

銀行或提供按揭存款掛鈎户口,享有與按揭利率相等存款息率

例子一(基本版):一層400萬元物業,假設物業價格升值600萬元,業主尚欠銀行300萬元貸款,6成按揭門檻計算,貸款額360萬元,扣除未供300萬元,加後業主可套現60萬元。

例子二(550萬元版):一層500萬元物業,按揭利率2.5%,供款年期30年,敍做6成按揭,貸款額300萬元,假設物業價格升值 550 萬元,業主尚欠銀行 250萬元貸款,透過加,6成按揭門檻計算,貸款額330萬元,扣除未供250萬元,加後業主可套現80萬元。

例子三(現金回贈版):一層 500萬元物業,供款年期尚餘8年,貸款額400萬元,假設物業價格升值900萬元,業主尚欠銀行150萬元,金管局規定,1,000萬元以下物業可承造6成按揭(500萬元),扣除未供150萬元,加後業主可套現350萬元(500萬元-150萬元)。如銀行可提供1.7% 現金回贈,業主可獲500萬元 x 1.7% 即8.5萬元現金回贈。

例子四(已供斷現契物業版):一層1,200萬元物業,金管局規定,1,000萬元以上物業可承造5成按揭,貸款額600萬元。如銀行可提供1.7% 現金回贈,業主可獲600萬元 x 1.7% 即10.2萬元現金回贈。

例子五(退休人士版):一層1,000萬元供斷現契物業,業主沒有任何入息退休人士,需以可其物業資產水平基礎申請按揭。金管局規定,資產水平申請按揭,可批出4成按揭,貸款額400萬元。銀行會查看借貸人銀行户口紀錄,確保有足夠資金作未來兩年供款。

套現後,人人有用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用,但有多個風險及限制要留意:

審批時間:較私人貸款,能滿足急需現金需要

貸款額預期:銀行物業樓齡、質素條件估價後,物業估值可能維持不變或只是升,能夠套現或預期

正值高息期:即使樓價升得勁,如果正值高息期,加利率過原有利率,借貸成本會提高

銀行批:銀行會為加申請人做壓測,如果申請人收入無大進展,逾時還款,加獲批

如果是聯名物業:加需所有業主,並且要申請

如果是資助房屋:例如居屋、出售公屋,取得房屋署,而且會業主遇上緊急情況下才批准

如果套現投資:加息週期,投資失利,構成雙重損失

如果仔女上車:若為子女作為按揭擔保人,子女物業會視為第二套房按揭,需下調按揭成數一成,壓測要求會相應提高

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總部設於美國加州、專注初創企業貸款機構矽谷銀行,因為資抵債美國監管機構勒令關閉,是2008年金融危機以來,美國宗銀行倒閉事件。財長耶倫強調,美國銀行體系具有韌性。 英倫銀行打算法院申請,將矽谷銀行英國分公司,納入銀行破產程序。 受消息拖累,歐美銀行股捱沽,地區銀行股跌幅。隔夜美股3指數跌逾1%收市,道指失守32000點關口,收報31909點,創逾4個月新低。

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美國白宮國家安全委員會發言人柯比表示,美國對習平連任中國國家主席,並展開第三個5年任期,並感到。柯比強調,總統拜登專注於管理中國戰略競爭,相信美國完全有能力這種競爭中取得成功。外長秦剛日前批評,美方聲稱「競贏」但尋求衝突,實際上是全方位遏制打壓、你死我活零和博弈,中相互尊重、和平、合作贏原則,致力於推動中美關係發展,希望美國政府認真傾聽兩國人民聲音,消除戰略,探索中美相處道。 (BC)#習近平 #拜登 #兩會 #美股

第十四屆全國人大會議全體會議,早上北京人民大會堂舉行。憲法,國家主席習近平提名李強國務院總理人選,大會宣讀習近平提名信,並提請審議決定。國家中央軍委主席習近平提名張又俠和何衞東中央軍委副主席人選;李尚福、劉振立、苗華、張升民中央軍委委員人選。另外,大會主席團提名,國家監察委員會主任候選人劉金國,最高人民法院院長候選人張軍,人民檢察院檢察長候選人應勇。 (BC)#習近平 #李強 #兩會

有美國初創企業表示,受矽谷銀行監管機構勒令關閉所影響。一間提供雲端服務企業行政總裁,矽谷銀行位於聖克拉拉總部外等候,要求銀行方給予解釋。他表示,現金流受影響,憂慮未能出糧給員工,擔心公司無法應付開支,影響運作。一間串流儀器製造商表示,26%現金流、即是4億美元存款形式,存放矽谷銀行,大部分未有受存款保險保障。另外,元宇宙及遊戲開發商 Roblox 強調未有受影響,指30億美元現金流中,有5%現金及票據形式,存放矽谷銀行。 (BC)#矽谷銀行 #Roblox #元宇宙 #破產 #美股

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英倫銀行表示,計劃當地法院申請,將矽谷銀行英國有限公司,納入銀行破產程序,期間停止付款或接受存款。英倫銀行表示,矽谷銀行英國業務,沒有支持金融體系關鍵職能。央行指,符合條件存户,英國存款保障計劃,即金融服務補償計劃(FSCS),支付8.5萬英鎊受保障限額,聯名户口受保存款上限17萬英鎊。至於該公司其他資產及負債,於破產時銀行清算人管理,並追回金額分配債權人。 (BC)#英倫銀行 #矽谷銀行 #破產 #美股

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近年物業按揭生意競爭,銀行吸納轉客户。銀行願意提供現金回贈,套現後金額可存放資金於「MORTGAGE LINK」户口賺取利息,故業主罰息期過後,傾向進行轉,從而增加收入。2019年起,匯豐銀行帶頭削減現金回贈,轉誘因會否削減?

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而言,「轉」貸款人按揭,一間銀行轉移至另一間銀行承造。計算,銀行會委託估價行位進行估值,將估值扣減償欠銀行貸款額後,當時按揭成數來決定可否轉,銀行會按揭去審批,故買家需進行壓力測試。部份人「轉」理由,是希望達到效果。幾年,於銀行維持H息率H+1.7釐,及後近年銀行出現減息戰,而一度減至H+1.25釐,後倒升至H+1.4釐,當中出現0.3釐息差,成為了轉誘因。

部份人「轉」是除去「按揭保險」。所謂「按揭保險」借貸人傳統六成按揭以上,再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。於物業升值,變相以估值來計算按揭,並轉至減六成以下可以除去「按揭保險」。要除「按揭保險」可以退回保費,因為香港按揭證券公司規定,如果首三年退保,可獲按揭保費15%作為退保費。

轉按除可達效果、以及減去「按揭保險」外,部份人會考慮「轉」時順便「加」。所謂「加」 ,借貸人將物業升值部份套現出來。地,銀行會物業進行估值,當前估值來計算可做到按揭成數及金額。「按揭金額」減去「欠銀行按揭餘額」,可套現出來金額。舉例一層400萬物業,物業價格升值600萬,而業主尚欠銀行300萬元貸款,六成按揭門檻計算,業主可套現60萬元。

套現後,人人有用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用。但如果作為投資之用留意。於加按於加大貸款額,加後,遇上加息週期重臨,或者自己加套現後投資失利,構成雙重損失,所以加否,是看套現目的。有人物業加後,會用來仔女支付首期上車,即名符其實「上車靠父幹」一類,但他們要注意,若他們打算仔女作為按揭擔保人,仔女物業會視為第二套房按揭,而需下調按揭成數一成,而壓力測試要求會相應提高。

部份人加有實質用途,但套現所得,轉入近年流行「按揭存款掛勾」(MORTGAGE LINK)儲蓄户口內,可作資金停泊地方。所謂「MORTGAGE LINK」户口,是銀行提供一個停泊資金户口,而所提供利息樓宇按揭息率,藉以借貸人抵銷供樓利息開支。來説,這個户口存款上限是按揭餘額一半。

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業主加按的五個案例話您知套現的風險與限制

【轉按教學】加按慳息大法:靈活運用MORTGAGE LINK!

《胡.説樓市》早前收到一名谷友查詢,應否轉問題,他表示自己欠銀行100萬元貸款額,餘供款年期20年,早年獲批超低息H+0.7釐。於今日物業估值飛升至300萬元,符合轉門檻。見銀行提供大額現金回贈心思思,但擔心要放棄持有多年低息,轉至H+1.25釐後,要用封頂息率2.375釐供樓,弄巧反拙,查詢應否維持現狀,但實情如果運用MORTGAGE LINK户口,是可以發揮到效果。

但值得留意,雖然加可「轉」時進行,或者原有銀行申請加大按揭額,但如果「轉」,需簽署一份「按揭契」,借貸人需面罰息期、加部份利息支出不能申請「居所利息扣税」,且要需額外支付一筆律師費。然而準買家願意支付律師費來達到「轉」,背後近年銀行按揭業務下,而為買家提供高達2%「現金回贈」有關,變相可抵銷轉時需律師,有額外金錢落袋。

鑑於買家擅於透過財技來賺取利益,但銀行無法透過交義銷售來獲取利潤,故2019年中,龍頭大銀行有意淡出「轉」生意,匯豐銀行削減「轉按回贈」,其他銀行跟隨,令轉市場出現一陣峯。不過,其後隨著《施政報告》2019中,特首林鄭月娥提出保政策,令冷卻了轉市場有死灰復燃跡象。

保政策,雖然措施容許借貸人進行「轉」,卻不容許「加」來谷貸款額藉以套現,但凡事有例外。以下我們會一個例子來解釋一下。假若業主罰息期過後,欠銀行貸款餘額300萬元,而物業估值飛升至800萬元。原有按揭政策,800萬元物業可以做六成按揭,故業主新按揭貸款理應可借取480萬元,扣除欠銀行餘額300萬元後,變相可套現180萬元。

保政策下,既然物業估值飛升至800萬元,政策下跌入保受理範圍,業主能否透過繳交15%額外保費,來承造80%按揭,從而加大貸款額640萬元?因為若這個方法可行,變相扣除欠銀行餘額300萬元後,套現金額增至340萬元,較之前大增近90%。按揭證券公司表明不容許,但實情並非沒有灰色地帶。

若業主進行「除名」及「加名」內部轉讓程序,操作上會視為一宗「買賣」。於是一宗「買賣」關係,機會可以藉保做到80%按揭來加大貸款額,從而達到套現效果。要證明內部轉讓是一宗「成交」,大前提是買賣雙方要草擬一份「臨時買賣合約」,後可透過銀行,按揭證券公司作出申請。

「除名」及「加名」視為「買賣」,但會否獲「按揭證券公司」批核,需得到驗證,試這個操作業主,簽署「臨約」後申請保,待批核後師行簽署「」及處理其他後續手續,以防獲批時,可減少行政費損失。

因為「除名」及「加名」不是沒有代價。若物業原本一人持有,透過「加名」兩名買家,背後涉及繳交價印花税。業主要節省釐印費,可考慮轉讓1%業權,因為若1%業權轉讓價低於200萬元以下時,印花税可壓縮至100元。同一道理,原本二人持有物業,「甩名」持有會視為「成交」,只是需要轉讓業權份數,來繳交相應印花税項。

只是下一個問題,我們應否透過保政策來借盡呢? 保政策表面上協助一批有供樓能力、無首期準買家上車,但如果首期本身不是問題,政策下透過保借盡,可預留資金作其他用途。若不借按保話,可減少借貸金額,變相減少了每月開支,故背後要看預留資金用途,以及所付出成本有多高昂?

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各銀行及財務公司會提供各種理財產品吸納顧客,而物業按揭成為市面上普遍受用其中一種產品。值得留意是,物業按揭其實只是一個產品統稱,裡面包含種類物業按揭產品包括一、二、按揭、空中釘。新手業主可能覺得只在買樓時需要申請按揭,但其實業主可以利用手上持有物業進行各類型按揭財技實現自己理財目標。買賣按揭多人熟悉之外,加套現流行。今文ROOTS上會大家深入討論加套現,希望協助各位瞭解加套現用處。

加套現意思是業主利用手上持有物業進行按揭申請,如果物業現時已有按揭身申請加按揭會抵消現有按揭之餘並會加大借款額。加大借款額部分會成為套現部分現金方式業主。來講,當業主遇上現金周轉困難或想以低息借貸投資,可透過加物業套現一筆資金。加套現金額視乎物業價值及申請人收入。

設業主在五年前購入一個價值400萬物業,承造8成按揭,按揭金額320萬,供款利率P-2.5%,供款年期30年。三年後償還物業按揭貸款額297萬。同時設業主現需要一筆額外資金,而物業價值升至600萬,業主可以申請加套現。金管局指引下,價值600萬物業申請加套現可以多取得8成按揭即480萬,業主加套現後可取得183萬。

不過業主申請加套現之前需要注意銀行會需要申請進行審批。銀行會審批申請人還款能力及能否通過壓力測試,而銀行會因為業主供了按揭數年而按揭審批門檻降低。銀行會查閲申請人收入、信貸評級及還款能力。來講,買樓業主借盡按揭會短短幾年內申請加套現取得額外資金,除非申請人收入有所提高。

無論物業現時是否有按揭身可以申請加套現。換言之,有按揭或已供完按揭現契物業可以申請加套現:

來講,物業升值時候會多人採用加套現,因為物業估值會於當時物業買入價從而製造了加套現空間。,就算物業估值於當時物業買入價,加套現按揭申請人收入要足夠通過壓力測試才可以取得套現資金。

不過就算物業價值沒有多升值,只需要當年業主購入物業時沒有借盡按揭,符合金管局加套現按揭成數上限前提下,物業持有人可以申請加套現借盡物業按揭取得資金。,申請人收入、負擔能力、及信貸評級要達到銀行審批要求。

要注意是,金管局允許業主利用按揭保險加套現(除非樓價於600萬),所以超過600萬物業而已經高成數按揭會取得加套現,除非樓價升幅令本身按揭需要按揭保險。

加套現不是什麼情況下可以進行,申請人滿足幾個條件才有機會取得加套現:

加套現申請程序與買賣按揭申請程序一樣需要遞交多份按揭申請文件。遞交個人資料、收入證明文件後審批預計需要一星期,如果牽涉按揭保險「融資按揭保險計劃」可能需要兩三星期。與此同時,申請加套現會牽涉律師樓。律師樓會協助業主及銀行按揭(如有)然後註冊加按揭。加流程如下:

來講,申請加套現按揭利率會買賣按揭一樣。現時市場上提供 P (利率)或 H (同業拆息利率)。不過如果申請人用資產申請現契加套現有機會需要繳付買賣按揭利率。想獲得按揭利率不妨我們 ROOTS上會聯絡。

加套現可以申請長達30年按揭,實際年期視乎申請人年紀及樓齡。人齡及樓齡會75減,而實際按揭年期會兩個數裡面取低者。而「80%具套現融資按揭保險計劃」還款年期25年。

「加」和「二」是物業按揭一種,適合需要套現資金業主採用。不過情況下,銀行申請「加」是屬於一。如果物業本身有按揭身,銀行會批核加套現按揭後本身按揭還然後土地註冊處註上按揭。

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