無論係私樓、居屋、村屋、唐樓,、轉或套現可以做到,聯絡我們瞭解多!
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各銀行及財務公司會提供各種理財產品吸納顧客,而物業按揭成為市面上普遍受用其中一種產品。值得留意是,物業按揭其實只是一個產品統稱,裡面包含種類物業按揭產品包括一、二、按揭、空中釘。新手業主可能覺得只在買樓時需要申請按揭,但其實業主可以利用手上持有物業進行各類型按揭財技實現自己理財目標。買賣按揭多人熟悉之外,加套現流行。今文ROOTS上會大家深入討論加套現,希望協助各位瞭解加套現用處。

加套現意思是業主利用手上持有物業進行按揭申請,如果物業現時已有按揭身申請加按揭會抵消現有按揭之餘並會加大借款額。加大借款額部分會成為套現部分現金方式業主。來講,當業主遇上現金周轉困難或想以低息借貸投資,可透過加物業套現一筆資金。加套現金額視乎物業價值及申請人收入。

設業主在五年前購入一個價值400萬物業,承造8成按揭,按揭金額320萬,供款利率P-2.5%,供款年期30年。三年後償還物業按揭貸款額297萬。同時設業主現需要一筆額外資金,而物業價值升至600萬,業主可以申請加套現。金管局指引下,價值600萬物業申請加套現可以多取得8成按揭即480萬,業主加套現後可取得183萬。

不過業主申請加套現之前需要注意銀行會需要申請進行審批。銀行會審批申請人還款能力及能否通過壓力測試,而銀行會因為業主供了按揭數年而按揭審批門檻降低。銀行會查閲申請人收入、信貸評級及還款能力。來講,買樓業主借盡按揭會短短幾年內申請加套現取得額外資金,除非申請人收入有所提高。

無論物業現時是否有按揭身可以申請加套現。換言之,有按揭或已供完按揭現契物業可以申請加套現:

來講,物業升值時候會多人採用加套現,因為物業估值會於當時物業買入價從而製造了加套現空間。,就算物業估值於當時物業買入價,加套現按揭申請人收入要足夠通過壓力測試才可以取得套現資金。

不過就算物業價值沒有多升值,只需要當年業主購入物業時沒有借盡按揭,符合金管局加套現按揭成數上限前提下,物業持有人可以申請加套現借盡物業按揭取得資金。,申請人收入、負擔能力、及信貸評級要達到銀行審批要求。

要注意是,金管局允許業主利用按揭保險加套現(除非樓價於600萬),所以超過600萬物業而已經高成數按揭會取得加套現,除非樓價升幅令本身按揭需要按揭保險。

加套現不是什麼情況下可以進行,申請人滿足幾個條件才有機會取得加套現:

加套現申請程序與買賣按揭申請程序一樣需要遞交多份按揭申請文件。遞交個人資料、收入證明文件後審批預計需要一星期,如果牽涉按揭保險「融資按揭保險計劃」可能需要兩三星期。與此同時,申請加套現會牽涉律師樓。律師樓會協助業主及銀行按揭(如有)然後註冊加按揭。加流程如下:

來講,申請加套現按揭利率會買賣按揭一樣。現時市場上提供 P (利率)或 H (同業拆息利率)。不過如果申請人用資產申請現契加套現有機會需要繳付買賣按揭利率。想獲得按揭利率不妨我們 ROOTS上會聯絡。

加套現可以申請長達30年按揭,實際年期視乎申請人年紀及樓齡。人齡及樓齡會75減,而實際按揭年期會兩個數裡面取低者。而「80%具套現融資按揭保險計劃」還款年期25年。

「加」和「二」是物業按揭一種,適合需要套現資金業主採用。不過情況下,銀行申請「加」是屬於一。如果物業本身有按揭身,銀行會批核加套現按揭後本身按揭還然後土地註冊處註上按揭。

《加》意思是承造按揭物業,同一間放貸銀行申請物業按揭,申請額外貸款額,這程序叫「加套現」。如果你是業主,想增加流動資金,要瞭解加、二、轉有咩,從而計巖條數,選擇你方案。本文會重點講解加,讓大家作加全面瞭解!

加和二只差一隻字,但實際上意思有。加拱是原有、正在還款按揭貸款上抵押加借按揭貸款,承造按揭銀行是沒有改變。

「二」是指第二次按揭,即是原有按揭貸款下,另外再向另一間財政機構,申請另一個按揭,涉及是兩間財務機構。於申請兩份按揭還款風險增加,銀行會承造二,只有財務公司及地產商,會業主提供二。

二可借取按揭成數會多,但有得有失,於二財務機構要承受風險,二利率會。但於二往往需要入息證明,手續,所以吸引有樓人士透過二周轉。不過申請二要獲得一銀行,而坊間流傳三、四、五,概念和二,但於風險,流行。

多二資訊,可瀏覽:【物業二】申請程序、要求、壓力測試、注意事項

「加」是按揭貸款一種,所以申請手續及程序,申請物業按揭相若,需要滿足金管局要求和指引。業主決定物業申請加時,需要銀行提交相關個人資料、入息證明,讓銀行審核。申請時,需要通過供款壓力測試才能加。

另一個情況,你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加時,見到B銀行按揭利率以及物業估值,所以想順道「轉」B銀行,那麼手續申請物業按揭一樣,銀行會審視你入息、還款紀錄、信貸評級、壓力測試。保守估計,此過程需時一個月多。

審批時間上,若果樓契贖回,業主持有,稱為「現契樓」,業主申請按揭貸款套現,時間會,需時兩個星期。但若果樓契銀行持有,業主想銀行申請加,可能申請普通按揭長。

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正如上文提到,加等同申請樓宇按揭,所以是需要進行壓力測試。

於「加」於申請多一次按揭,所以貸款年期與原有按揭相若,可長達2530年 (要視乎物業樓齡及人齡而定),而「加」是物業作抵押貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定,假如你貸款多年,或物業價值持續上升,加是資金周轉其中辦法。

設你幾年前$80萬首期,承造八成按揭買下住宅單位,當時物業價值$400萬,但時今日,隨著樓價上升,這個單位估值飆升至$800萬,而幾年還款,你當時借取$320萬按揭貸款,現時只是餘下$250萬未清。於物業升值,而你借貸比例有所下降,所以即使是同一個物業作押抵,可作按揭貸款金額提升,此時「加」個選擇。

目前金管局要求,$600萬以上$1000萬物業,沒有購買按揭保險計劃之下,按揭成數六成計算,這個價值$800萬單位,按揭貸款額是$480萬,扣除$250萬,即是「加」可套現金額是:$800萬 x 60% – $250萬= $230萬。

2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例,購買 800 萬元或以下物業,首次置人業士可申請 9 成按揭,非首置人士 8 成,超過去 6 成上限。

如果物業2019年新例前承造 6 成按揭,業主是否可以透過加,行使按揭保險提高現有按揭成數上限周轉套現?答案是不行。按揭保險計劃並不可應用在加上。

樓市時,加套現有樓人士來説是一個資金周轉辦法,而且銀行會有回贈吸引你加碼,加處包括如下

加有加處,但同時有加風險,大家要保持警惕,以下是加注意事項:

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【工廈商廈舖位】工商舖按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款 …

香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖,投資者疫情中趁吸納這些非住宅單位作長線投資,獲取回報。不過要工商舖申請按揭,條件會住宅按揭,經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭按揭成數、還款年期、壓力測試資料。 

工商舖按揭成數:住宅樓價1000萬以下按揭成數六成(貸款額上限500萬),並且可以申請按揭保險獲取按揭成數,按揭成數九成,1000萬以上按揭成數五成。然而,工商舖按揭成數,不論任何物業價格,按揭成數五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格2000萬,貸款額1000萬。如果資產計算收入,按揭成數四成,與住宅按揭一樣。自用出租五成:住宅層面,如果買入出租物業,按揭成數需要下調一成。但如果買入工商舖作出租之用,按揭成數維持五成水平。按揭成數變化:現時朋友會買入住宅單位,其後買入工商舖投資,要注意如果本身已有按揭身,按揭成數需下調一成至四成。如果收入來香港,按揭成數只有三成。如果資產計算按揭,有按揭身者按揭成數三成。 

工商舖按揭計劃:工商舖按揭申請人可選擇P計劃,只有部份銀行提供H,現時實際按息介乎2.35%3.5%左右,住宅按揭。每間銀行工商舖取態各有不同,好比多於1間銀行估價及按揭計劃,工商舖按揭會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道按揭優惠,可瀏覽工商舖按揭。

工商舖是否需要支付額外印花税(SSD)?住宅單位買入後3年內出售,需要支付額外印花税(SSD),6個月內税率20%,612個月之間15%,1236個月之間10%,導致利潤打折扣。然而工商舖買賣設額外印花税,因此工商舖投資者提供多彈性,可轉讓資產投資其他項目。投資工廈注意事項:1. 業權狀況:保障自己,買入工商舖前要土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。2. 查核有否僭建:查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例規定,如走火通道、防火、排水及通風系統狀況。

3. 留意大廈及單位狀況:要瞭解物業維修及失修狀況,如果損耗,買入單位後有機會面臨修葺費用。

疫情之下,跨境理財是常態,可以香港跨境做海外物業按揭,內地物業套現可以一站式於香港銀行完成整個流程,是港元計價,免去匯兑上麻煩及不便。

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2023.03.10 | 市動態, 按揭通識

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