近年台灣成為港人移居熱門地之一,過去兩年總計超過3000人獲得定居許可,移居當地後是每月租屋還是在台灣買樓呢?香港人能否在台灣買樓置業,能否申請按揭貸款?本文會你整理在台灣置業費用程序和注意事項,讓你提早做好準備。

只要你是香港居民,即擁有香港永久性居民身份證,而且英國國民(海外)護照或香港護照外,並沒持有其他地區或國家旅行簽證,可以在台灣買樓置業。

台灣內政部地政司文件,香港歸類「附條件平等互惠之國家」表中,於台灣人能香港取得土地權利,故香港居民亦同樣能在台灣取得土地權利。¹惟外國投資者購買土地上有限制——繼承而取得土地以外,外國人不能獲移轉、負擔或租賃林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境土地。²不過,相信對購買物業自住或出租香港人而言,影響。

香港樓價多年企,很多人無法「上車」,那麼台灣樓市是如何?移居台灣會否「上車」?

台灣大部分物業(稱為土地建物),是業權,少數非年期物業期限屆後政府有權收回所處土地,故買樓時需留意。雖然近年台灣樓價升幅,創歷史新高,然而香港每年攀升樓價——台北市政府地政局公佈數據,台北市8月標準住宅單價每坪57.44萬新台幣(即每呎4,165港元)。³加上,台北市以外,你可以考慮劃分台北會區內新北市和基隆市,有高雄市和台中市發展城市。下表你整理了台灣五個重點城市今年7月樓價作參考,可個人預算和生活需求挑選適合自己地區。

無論你到台灣旅遊多少次,移居台灣置業有很多地方。加上,台灣位於環太平洋地震帶,不時會發生地震,置業時仔細留意樓宇建築。可以考慮先租住單位,物色心水物業,不妨委託地地產紀幫忙處理,是業權手續和法律程序。

在台灣,處理房屋買賣放租公司稱為「房屋仲介」(房仲),而房屋仲介公司要考試核可「不動產經紀人」才能合法經營。不動產經紀人均須考取不動產經紀人證照,具有法律保障權力,可以處理房屋買賣協商、委託、簽約事宜,並中收取佣金。值得留意是,台灣內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標》,房仲收取佣金(買賣雙方合計)不得超過成交金額6%,而房仲市場慣例是買方1-2%,賣方3-4%,但金額和比例會個別例子而有所不同,合計上限是6%。⁵

台灣買樓費用主要包括上述提到房仲佣金、買入税項(包括契税、印花税、物業交易所得税、房屋税),而持有物業後每年亦需支付房屋税、地價税及物業管理費。

海外人士買樓流程台灣人無異,亦同樣可以申請銀行貸款,但銀行外國買家要求。申請購屋貸款時,海外人士需要銀行提供居留證和工作資歷作評估,有台灣本地居民擔任保證人,而銀行審核時會申請者在台灣薪資收入證明或資產證明決定按揭金額,超過六成,而利率本地人。

留意購入物業後,忘記需要處理相關税項。若有委託動產紀人,他們會協助處理有關買入税項税務事宜,然而持有物業期間,需每年繳付税項。

不論你在台灣置業是自住是投資放租,決定購買前不妨瞭解地區房屋、法律程序、税項,並考慮個人預算和財政負擔能力,是感受體驗在台灣生活後作出決定。

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近年香港人準備移民英國,並且考慮移民英國後買樓置業自住或者投資放租。本文會介紹英國買樓和英國樓盤資訊和注意事項,包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和税項,讓大家瞭解英國房地產市場,計議。

香港買樓是個目標,擠身上車一族之前,你可裝備自己,瞭解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊,如何梳理?千居你準備這篇全面【樓宇按揭人包】,零開始,釐樓宇按揭每一步,置業初哥讀!

樓宇按揭即是物業作為抵押,銀行或財務機構借貸,支付物業售價。借款人時分期攤貸款,否則承人(即提供貸款銀行或財務機構)有權收回物業。

按揭計劃時,當中按揭成數、還款期、利率是考慮因素。

坊間見到按揭產品是私人樓宇而設,中村屋按揭有計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因有政府做擔保,故有另一種申請手續及計算方式。

銀行會物業估價、借款人財務狀況(包括查閲信貸評級)、以及有關物業類型,訂立貸款比例,即按揭成數上限。

舉例,如物業估價 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則利率分期攤。

現時首置人士可做 9 成按揭,非首置人士可做 8 成按揭,視乎樓價借款人財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。

目前提供按揭貸款承人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時賺取放貸利息。來説,兩者如下:

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 」或是「P 」。

H 計劃和 P 計劃使用兩種按揭利率,兩種利率會樓市及整體環境而有幅度波動,直接影響你利息開支。

「一」是指物業第一個按揭,選擇銀行承。「二」是指物業本身已有第一個按揭,進行第二個按揭。

買家於一獲批按揭成數,或需要多資金才能支付首期。這種情況買家可選擇二。

二提供者發展商,出現發展商二,主要是推銷新盤。另外,有財務機構設有二服務。申請二得到一銀行,並要通過壓力測試。

「加」有時會「二」混淆。「加」所指,是物業,同一間承銀行,申請增加按揭貸款額。而「二」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加,或能爭取借貸額,即俗稱「加接套現」做法。

「轉」即是物業原本某銀行做按揭,其後物業抵押另一間銀行,該銀行承。業主可以各種理由轉,當中有:

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人罰息期間提早償還按揭,要另外繳交手續費,費用於貸款額某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭後,其他銀行優惠,「轉」。

香港樓價貴,業主買樓時減少首期支出,普遍會申請按揭。而為了令首置人士上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有按揭成數指引,保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試要求有所改變。

各類型物業,如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位,可申請按揭成數有所不同,而且入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,面臨限制,本文將詳細解釋。

2022年2月23日發表財政預算案中,財爺宣佈放按揭成數,樓價1,000萬或以下可借9成按揭;1,000萬1,125萬樓盤,可以借89成按揭,上限900萬元;至於1,125萬1920萬元物業,可借8成按揭,上限960萬元。買家「波叔plan」之下,購買上述售價內物業,首期將減少。

要注意是,按揭計劃適用於自住物業,而且需要是現樓,可以於轉套現。看以下短片,瞭解如何計算按揭成數,有否降低入息要求方法,並釐坊間政策錯誤謠傳:

下表顯示,於樓價下按揭成數(注意,實際按揭成數,會因物業或入息類別而異):

村屋按揭最多隻可借8成半,唐樓按揭可借足9成,視乎物業質素,保公司有機會調整批核成數。按揭成數瀏覽下表:

於政府擔保期內,綠表居屋按揭可做9成半按揭,白表9成。如擔保期過,按揭成數上限降至6成。另外,一些2001-2002年前居屋,或2007年前公屋,做按揭時,25年還款年期或9成按揭成數,只可以二揀一。

香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準。

一手房協資助房屋,可經按揭保敍做高成數按揭,標準私樓。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想瞭解房協樓按揭成數、年期及利率可此,亦可參考我們《東方日報》專欄文章。

1000萬物業,非所有人合資格敍做9

即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,可以1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況人士不合符規定,最多隻可做8成按揭:

一般而言,轉可敍做6成按揭,如經按揭保險可上8成。若套現可使用按揭成數,樓價1920萬以內,轉可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,者準。相反,如想透過轉套現,要按揭成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭,還款年期25年。

如果轉涉及甩名,可當作非首置買賣處理。樓價1920萬以內,可敍做8成按揭或借960萬,者準。

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【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

【按揭成數2023】又放寬? 即睇出租、自住、非住宅物業分別!

成數適用於轉甩發展商二或呼吸plan。樓價1920萬以內,可做8成按揭或借960萬,者準,條件是不能套現。參考我們《東方日報》專欄文章:樓價跌二甩身?兩招解困

若為僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多隻可做8成按揭。僱人士如開立公司,繳交利得税,可利用中小企貸款借8成(頭6成+中小企貸款)。

於海外工作人士申請保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離, HKMC會質疑買入住宅自住可信性。若申請人説買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC會質疑為何業主不是家人。

若是香港公司派內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如直系親屬住址證明,需要提供親屬關係證,如出世紙。

2017年金管局指引,如已有按揭身,或身為按揭擔保人,銀行扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

有父母會供完物業重去子女置業,如資產審查方式申請按揭,最多隻可借4成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻,大部份銀行普遍只借2成半,只有有個銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業,如行資產多亦可借4成,行入息多借5成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多隻可借4成,如有按揭身,則要扣減一成至3成。

申請按揭時報稱物業用作出租,最多隻可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數同為5成。因此,1000萬以上自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。參考以下文章:

買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

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【按揭成數上限2023】買樓首期點計算? 自住、出租

按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

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