「轉(Refinancing)」是買樓置業一個聽到名詞。所謂轉,其買入物業時選用銀行按揭貸款轉移至另一間銀行承,因為想高息樓息率轉至低息樓息率而外,若物業升值後轉可減低按揭成數,退掉按揭保險而獲取退回保費,有的是賺取銀行現金回贈。

轉成數上限為八成,只限於價值600萬元以內物業,600萬834萬元轉成數六成(上限500萬元),834萬1000萬元轉貸款上限500萬元,1000萬元以上轉上限成數五成。

業主想做轉有要求。銀行按揭會設有時間罰息期,若借款人第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年提早還款罰息,所以部份業主會罰息期過後或臨近罰息期完結正式申請轉。如果打算轉套現人士,是需要單位升值時才能升值部份提取資金,因此如果單位沒有升值無法做到。另外,若銀行單位估價欠佳,業主轉可能得失。後,有物主可能於買樓時選用了發展商提供呼吸Plan,當時可能無需做壓力測試,選擇轉符合金管局壓力測試要求。

理論上,私樓,居屋、村屋及公屋可以申請轉,但類型物業需注意地方。

講私樓,很多樓買家上車時如資金,或會透過發展商「第二按揭」入市,發展商二首兩三年均屬於低息期,但其後利息可以超出銀行息率一倍,所以大部份業主希望低息蜜月期完結前,轉銀行,擺脱發展商二,避開高昂利息支出

補地價居屋可以申請轉,但不可申請加或延長還款期,而轉只能轉現有貸款額,不可轉套現,除非面突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員教育費或殮葬費。

想替村屋轉話,需留意村屋質素參差,銀行估價上可能出現估價情況,業主可能因此失預算,除非面突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員教育費或殮葬費。

公屋可轉,但貸款額多只能借現有貸款額,不能加套現、年期不能延長。

銀行爭取多客户,會轉提供現金回贈,可佔貸款額1% 2%,匯豐例,現金回贈貸款額1.6%;恆年1.9%;渣打1.6%;東亞1.9%(註:實際回贈應當情況)。

要注意是,金管局對按揭現金回贈有嚴格規限,如果現金回贈超過貸款額1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要貸款額內扣除

除此之外,轉後,新銀行會送一年火險、家保,而於轉完成後銀行火險計劃存在,故可向銀行申請火險保費退款。

轉可轉用一個低息率按揭計劃外,可隨物業升值去套現,假設最初買入物業時價值700萬元,六成按揭貸款額420萬元,當中有300萬元未供完。若物業升值750 萬元,透過完全將物業轉,維持六成按揭,借入450萬元(750萬元 x 60%),這450萬元償還原有按揭餘額(即 300 萬元),多出150萬元現成流動資金。

承造按揭或轉銀行會提供一個 Mortgage Link(按揭儲蓄掛鈎)户口予申請人,户口內存款可享按揭利息利息,上述例子例,若申請人套現150萬元暫無投資心水,存放 Mortgage Link 户口賺息。

人透過按揭保險借得按揭成數「上車」,設兩年前500萬元買入物業,八成按揭借貸400萬元,物業現在升值700萬元,若轉做六成按揭,可借420萬元,夠原本來按揭餘額,可取消保取回保費。

保,很多人會藉助發展商二置業,假設當時樓價800萬元,一和二合共借640萬元(即八成按揭),若發展商二「蜜月期」完結後樓價升到1000萬元,即使轉只能借按揭餘額,但足夠甩走發展商二,免捱二息。

轉亦可讓擔保人甩名,擔保人回復有按揭身,可以不受擔保人身份影響入市申請按揭。

轉指將物業按揭銀行A轉至銀行B,當按揭罰息期過後,業主能地將按揭轉到其他銀行。本文會解答一些轉問題:

注意: 2022年放寬按揭成數新例適合用於轉,但不能套現,可參閲我們按揭知識影片瞭解多。

申請轉時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外,按揭中介索取免費轉介信,並交給銀行,可得到額外現金回贈。兩年後罰息期過去,可考慮當時息口繼續轉,複賺取回贈。

近來,銀行開始加轉按回贈搶客,銀行中介總回贈2.8%,800萬貸款額例,現金回贈22.4萬元。現時按揭利率計算,取得轉現金回贈差不多於免息一年。請參考以下文章:

但要留意,金管局規定,如回贈超過1%,不論是來自銀行或中介,銀行需要相應扣減貸款額。

銀行估價計算轉按揭成數,如何能提升估價?

銀行物業估價,轉貸款額。而提升估價方法有多種,包括多間銀行估價、留意屋苑近期成交價、查冊近親轉讓成交,以及提高租值谷估價。

樓價升值後申請轉,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額能套現。舉例,目前按揭餘額300萬,樓價700萬物業,轉多借6成,即420萬。因此,有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。

即使沒有資金需要,什麼應套現?

即使沒有套現需求,應該轉,賺取額外現金回贈,同時轉套取資金,可以放入高息按揭户口(mortgage link),沖供樓利息,令套現出來120萬沒有利息支出情況下,但能賺額外回贈。

若套現,轉貸款餘額即300萬,現金回贈2%計,可得6萬元。但如借盡420萬,現金回贈升至8.4萬元,高出2.4萬。只要提取套現120萬,放入mortgage link中沖供樓利息,本金自動月銀行,沒有額外利息開支贈。

轉按交齊文件後,2星期1個月可獲批。但律師樓需要1.52個月處理,其中銀行取樓契需要3星期。如想加快,可同時銀行申請轉向律師樓取契,能時間縮短1個月左右。

轉除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,是1000元內。律師樓收費50006000元。

若兩年前置業敍做高成數按揭,目前樓價升值可考慮甩保,取回部份保費退款。舉例,兩年前500萬買入物業,敍做8成按揭,借貸400萬。設現樓價升到700萬,轉做6成按揭,可借420萬,足夠按揭餘額,並能取消保取回保費。

若兩年內甩保,可取回25%保費。3年內甩可取回15%。如果上按保超過3年,不能取回保費退款。因此,若樓價升幅足夠,須於3年內甩走保。假設按揭保險費10萬元,退15%1.5萬,值得去做。

甩按保另一目的是可讓物業可合法出租。若物業於多年前買入,樓價升,按揭餘額佔樓價於5成,理論上可出租。

但很多人正式甩保便物業出租,保公司發現,業主會罰款,有個案罰款超過10萬元。即使貸款人馬上甩走保,繳交保費罰款。

須否罰息期完結,申請轉?

罰息期完結前3個月,開始申請轉。設罰息期兩年,供了第21期供款後可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天轉到新銀行。

提早申請轉處,可以鎖定息口和回贈。銀行批核轉,即使手續未完成,鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈會造成影響。但相反,若之後銀行減息或增加回贈,則可向銀行申請按息及回贈。因此,提早3個月前申請轉可收「輸打贏要」利。

若購買樓花,即使罰息期完結,需要入夥後才可申請轉。可於入夥前3個月開始申請,到入夥後提取貸款。如果發展商延遲入夥,業主待入夥後會提取貸款,並轉到新銀行。

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【轉按攻略2022】想有著數要計清楚!勿掉進陷阱!

轉按2023 (現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費

按揭成數下,1200萬-1920萬物業可上高數成按揭,是否適用於轉?

按揭成數適用於轉,但不能套現。以轉套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬內方可行。不過,若是聯名物業甩名,則可用成數套現,多借8成,甩名雖然轉形式進行,視作買按揭。另外,如果想甩走發展商二、毋項套現,亦可按揭成數。

轉套現成數表,新例並適用:

轉保,借足8現有何成本?

600萬或以下物業,轉套現可借8成,還款年期25年。要留意,保需要重付按揭保險費,如借8成,保費貸款額2.15%,不過可享65折保費。若有資金需要,轉保套現,不失解決資金周轉方法。

若按揭數量多於一個,否扣減轉成數?

每本港步入低息環境,有業主做「轉」。轉是甚麼?如何申請?何解轉可以+賺現金回贈?千居為買樓初哥你盤點轉處和風險,一文掌握轉基本步!

買入物業時,大部分買家會使用銀行按揭貸款。隨後,如果買家想物業按揭轉移至另一間銀行承,這稱「轉」。

原有供完貸款部分轉至另一間銀行,【改變貸款額】。

舉例,如果物業買入時價值 700 萬元,未供完貸款額 300 萬元,借款人可選擇供完 300 萬元轉至另一間銀行借貸,即是平手轉。

將物業完全轉另一間銀行承造按揭,並【增加貸款額】。如借款人想整個當時價值 700 萬元物業轉至另一間銀行承造按揭,進行物業估價,叫轉套現。

借款人想轉移按揭另一間銀行,是因為以下誘因:

按揭貸款當中會衍生利率,每間銀行按揭利率或有。如果借款人發現其他銀行利率,現用銀行,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,可以節省息差。

另外,按揭服務競爭,銀行爭取多客户,或為新造按揭提供低息優惠,或為轉提供現金回贈,可佔貸款額 1% – 2%。地,不論是剩餘貸款額轉,抑或完全將物業轉,有機會賺取現金回贈。

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假設物業買入時價值 700 萬元,做 6 成按揭,貸款額 420 萬元,當中餘 300 萬元未供。過幾年後,物業現時估值為 750 萬元, 6 成按揭計算,可批貸款額提升 450 萬元。

這個情況下,透過完全將物業轉,借款人可利用借入 450 萬元來償原有按揭餘額(即 300 萬元),多出 150 萬元可以提取,套現成流動資金。

如果借款人原本是借高成數按揭,需要購買按揭保險。設一兩年後物業升值,借貸款額不變,貸款額佔物業價格比重使減少,有機會購買按揭保險。

這樣話,借款人可以申請保費退款,首年申請話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人個人資金不足以償還整筆按揭貸款,可以透過完全將物業轉,使用承造銀行批出貸款額,償還原有按揭,從而得到保費退款。

Mortgage Link 户口,是一個和按揭掛鈎高息存款户口,當中存款利率相等於按揭利率。假設按揭利率為 2.375%,按揭借款人存款入此户口供按揭,可獲存款利率是 2.375%,

換言之,借款人可以透過這個户口存款利息收入,沖按揭供款利息開支。

如果承銀行未有 Mortgage Link 户口,借款人可透過轉,從新承銀行取得户口,減少供樓利息開支。

轉不有賺無蝕,借款人要注意以下 3 點:

無論係私樓、居屋、村屋、唐樓,、轉或套現可以做到,聯絡我們瞭解多!
*優惠需受條款及細則約束

買樓借按揭,是呼吸plan時,發展商、銀行會首幾年利息方式吸引業主向自己借按揭。而頭幾年低息「蜜月期」結束後,業主會按揭轉去其他銀行,繼續享受低息或者賺回贈。今次文章和各位一起瞭解一下轉流程,以及各種你要注意事項。

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轉意思,理解「轉走按揭」,將原本A銀行做按揭轉到B銀行去做。當中處理手法來説先向銀行借一筆按揭貸款,並用來銀行借貸,然後自己繼續償還新銀行借出貸款。

轉做法業主之間,是買樓業主之間流行。業主想做轉原因有很多,主要可以分為四大類。

如知道物業市值,想瞭解一下自己多能借多少,使用ROOTS 上會 轉套現計算機,可以計算出套現金額及所需入息,瞭解到自己收入是否能夠借到心水銀碼按揭貸款,分析一下做轉是否有著數。有些情況下,假如樓價跌,有機會令轉變得不著數,轉來沒意思。

如果計算後發現轉有著數話,可以去下一步,正式申請轉!

於早前有透過 ROOTS 上會轉套現計算機,掌握到自己申請結果,所以現在遞表話,能夠獲批機會大大提升!所以,我們建議整個轉按流程 ROOTS 上會完成。

按揭批核後,下一步找律師樓協助處理文件。去到這邊可能有讀者會問:為是找律師樓申請按揭,而是等到批按揭後找呢?

原因,是因為雖然透過ROOTS 上會申請批核機會,但有機會因為其他原因(例如計漏外債)而導致無法批核按揭。於找律師樓開case付幾千元,如果後批不到按揭話,已付律師費沒法取回,變相蝕底,所以我們建議批核後找律師樓。

選定心水律師樓後,可以兩間銀行知會你所選律師樓是哪一家,並讓律師樓代處理轉所需要文件。這個情況之下,基本上申請人沒有其他需要留意事項,律師樓代全權處理。情況之下,按揭批核和處理文件部分,大約一個月能夠完成整個轉手續。

説到第四步是「坐享其成」其誇張。於你聘用了律師樓代處理關係,有關文件及過數事情會律師樓處理,申請人基本上是會接觸到錢。

例如你是做轉流程或套現話,律師樓會借來貸款代為償銀行,並且回贈、餘額剩下金額過户你。如果你是想債務整合話,同樣地律師樓會代你償按揭以及其他私人債務,如有剩錢過户你。

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