# 一手建期買家於提取按揭時單位現樓。 以上資料金管局公佈措施,只供參考,以銀行審批作準。

買樓承造按揭,不時聽到有人説:「你做幾成按揭?」實情「按揭成數」意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額銀行申請按揭,而該部份俗稱「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取串逆週期措施來遏制,其中「按揭成數」收緊。去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局首次放寬。什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼? 我們會一文整理影響「按揭成數」因素。

如果要瞭解整個按揭攻略,可跳往以下,可以一文看清所有要知按揭事項!

因為銀行受到金管局所規管,故銀行金管局規定批出按揭。現時2015年2月金管局修訂政策,準買家銀行可承造五六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下物業,可以承造60%按揭;700萬1,000萬元以下物業,則可承造60%按揭,但貸款額上限500萬元;至於1,000萬元或以上物業,則只可承造50%按揭。

不過,如果買家只能承造五六成按揭,意味他們需要自己準備五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家有足夠首期。香港按揭證券公司銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在承擔額外風險下,買家提供高成數按揭貸款。400萬元以下物業,可以鈙造90%按揭、400萬450萬元物業可承造80%90%按揭,但貸款額上限鎖定360萬元;450萬600萬元下物業,則可做80%按揭。

但其後,樓價飛升,能夠透過承借按揭保險上車物業買少見少。有見及此,財政司司長陳茂波《財政預算案2022》宣佈進一步放寬「按揭保險」,容許400萬1,000萬元物業,可承造90%按揭;1,000萬元以上1,920萬元以下物業,可承造80%90%按揭,而貸款額上限960萬元,但前提是物業自住,而且適用於現樓,若購買樓花項目,則只有建築期付款計劃能適用次保。

看畢上述三個大表,可能大家有點。如果我們歸納以上三項因素,現行政策,1,000萬以上物業,可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「按揭保險」承造90%按揭;1,200萬元以下可通過承造「按揭保險」承造80%按揭,1,920萬元以下物業亦可透過保,借取960萬元貸款。而600萬元以下物業,可選擇80%按揭(保)、或90%按揭(按揭);400萬元以下物業可選擇90%按揭(保)、或90%按揭(保)。

上文所述只是政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到因素影響。無論是申請人入息、持有物業身份(如擔保人、首置客)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓、以及當中會否涉及轉,一些情況,會影響審批「按揭成數」。下文會重點剖析: 

答: 有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,可獲取批90%按揭;但收入、僱人士、收入並本地、或以資產作入息審查買家,其「按揭成數」會買家收緊。

按揭證券公司規定,只要受薪人士可申請90%按揭,需要自住及首次置業符合資格。樓價1,000萬以下90%按揭(保);400萬元以下可做90%按揭(保)。但所謂「固定收入」有定義。如果本身收入屬「月薪」買家,固然會視為獲取「固定收入」,其年終花可計算內,但不能超過月薪三倍。至於日薪計工資員工,只要其日薪沒有佣金成份可視「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,計算底薪部份,佣金計算。

如果本身並非收取「固定收入」買家,包括「僱人士」及「非人士收入」人士,則只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有列明,如果收取佣金申請者,佣金會計算最近六個月,六個月佣金取一個數計算。

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來本地),按揭成數會下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造60%按揭,但收入香港申請者,其按揭成數會收緊50%;若該名申請人本身持有多於一層物業,而按揭,其按揭成數會下調20%。例如一層600萬元物業,銀行原本可批出60%按揭,現在只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司停止對「收入並香港」「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身香港有密切關係,如由公司外派駐守外地,並銀行或按揭證券公司提供證明,證公司會視乎外派地點而作定奪;或需透過書面聲明及關係證,表示單位是直系親屬(只限父母、配偶及子女)香港定居,方可視為本地收入看待。

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放銀行超過三個月;物業價值計算,但計算估值一半,及需扣減按揭本金;部份銀行接納海外物業,但就僅買入價一半作準。資產作按揭申請,其按揭成數可以超過40%。如果購入第二層物業,則按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值600萬元物業,尚餘供完金額100萬元,其資產淨值200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭身,購入新物業時,其按揭成數只能30%計算,其貸款金額180萬元 (註: 600萬X30%)。於資產淨值貸款金額,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但能證位作自住用途,可申請八成按揭,否則因第二套房多視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業擔保人,對按揭成數會有影響。

如果你本身是首置客,購入單位只作住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指申請時並持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家值得留意,如果成交前能夠沽出物業,可視「首次置業」看待,而銀碼可申請90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是「轉讓契約」作為準則,並接納「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出。

如果你本身並非首置客,但購入單位是作自住用途,則只可以申請80%按揭。問題是,這種情況機會視為「非自用」看待,有機會不符合申請按揭保險資格,投資物業按揭成數只為50%。

所謂「住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合住要求,有可能會要求全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司要求物業成交後,單位借款人、抵押人、擔保人主要居所。而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時擁有另一個住宅物業,書面形式説物業目前及日後佔用安排。

前文提出,投資物業只能承造50%按揭。如果換樓客採取「買後賣」方式入市話,承造按揭時,於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取80%按揭 (註: 「買後賣」未有沽出物業,並會是「首置買家」)。

至於採取「賣後買」換樓客,有機會成交期釋出單位,有可能「首置買家」身份申請90%按揭;但若未能成交前沽出有物業(註: 「轉讓契約」作依歸,而不能「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則只能申請80%按揭。而如果未能説服按揭證券公司,購入物業作自住用途,則有機會拒批保,而銀行會視作投資物業看待,只能批出50%按揭。

部份買家入市時有足夠財政能力,或年紀買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行審批按揭時會,所以持有「第二套房」一樣,其按揭成數會收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭身,可照程序審批而收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭,一層600萬元物業,原本買家可承造60%按揭,批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但透過「擔保人」協助上會後,買家只可承造50%按揭,會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率要相應下調一成,但可參考另一篇文章。

「擔保人」身份協助上會物業,符合條件申請人可透過「按揭保險」申請90%按揭,但要繳付保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」定義銀行,只接納借款人或抵押人直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並接受「朋友」作為「擔保人」。

有些人會公司名義買樓,要繳交30%辣税(註: 15%買家印花税及15%價印花税)外,承造按揭上,銀行最多隻會批出50%按揭,並要視乎公司業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

答: 會! 表面上,買一二手樓按揭成數上沒有太大,但如果購買一手樓花物業有。因為按揭證券公司於「樓花」物業按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓並沒有限制,只要業權,可審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請90%按揭。樓齡私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有解釋。

 購入新盤物業買家有,是「樓花」物業。如果物業現樓,可程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請按揭保險物業「現樓物業」,故買家樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請按保,只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並物業落成時申請「按揭保險」,則符合自住及固定收入人士條件,可申請90%按揭。但風險是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「保」物業,可以申請90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「保」物業,其樓花期不可於一年、以及受預售樓花方案規管物業,表示「契樓」並不符合條件。但,香港證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

因為一手新樓「按揭保險」申請多制肘,故發展商有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供折扣額會合約中反映出來,銀行會「合約價」來借貸,而非「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是成交後批予買家,該筆回贈會計算並作出扣減,因此實質按揭成數可能較相像中。

例如,樓價訂價750萬元,發展商提供名目的折扣後,累計達18%,變相樓價600萬元。合約上列明樓價600萬元。銀行會相關價格,審批60%按揭,即借貸額360萬元(註: 600萬X 60%),而並非750萬元作為計算準。發展商成交後,會再回贈樓價5%予買家,於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

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按揭須知| 2023 最新按揭成數/ 九成按揭措拖

【按揭成數2023】又放寬? 即睇出租、自住、非住宅物業分別!

答: 表面上,轉申請是按揭審批來進行,只是如果申請發展商高成數按揭,高息期前希望透過「按揭保險」進行轉,則按揭證券公司有規定「按揭成數」上限,而且只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加。

部份新盤買家一手樓「按揭保險」申請,而轉投發展商高成數按揭(高成數一、或二),但於發展商計劃往往屬於先甜後,起首幾年息口、但其後,故需要高息期前申請轉。轉按揭成數60%,例如一層價值600萬元物業,幾年後尚餘貸款額500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 符合轉門檻。

若樓價升幅,而銀碼符合香港按揭證券要求,可透過借取「按揭保險」進行轉,但按揭成數80%。剛才例子例,一層價值600萬元物業,幾年後餘貸款額500萬元,但期內物業升值理想,估值不到達833萬元,並不符合60%轉門檻,買家可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)可符合轉門檻,但前提是要繳交保費外,選用這個方法話,按揭證券公司並接受轉申請。

如果希望借取「按揭保險」進行轉,物業樓價是600萬以下才可以,按揭成數是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元物業,買家幾年後餘貸款額400萬元,轉物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,希望做到轉,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值590萬元,80%按揭計,貸款額472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),於尚餘貸款額400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人私人名義申請,物業香港住宅物業,且接受樓花按揭申請,至於村屋可個考慮,但祖、堂及有轉售限制村屋考慮。同時表明,非薪金、僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及證保險公司接納其他專業除外。

香港樓價貴,業主買樓時減少首期支出,普遍會申請按揭。而為了令首置人士上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有按揭成數指引,保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試要求有所改變。

各類型物業,如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位,可申請按揭成數有所不同,而且入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,面臨限制,本文將詳細解釋。

2022年2月23日發表財政預算案中,財爺宣佈放按揭成數,樓價1,000萬或以下可借9成按揭;1,000萬1,125萬樓盤,可以借89成按揭,上限900萬元;至於1,125萬1920萬元物業,可借8成按揭,上限960萬元。買家「波叔plan」之下,購買上述售價內物業,首期將減少。

要注意是,按揭計劃適用於自住物業,而且需要是現樓,可以於轉套現。看以下短片,瞭解如何計算按揭成數,有否降低入息要求方法,並釐坊間政策錯誤謠傳:

下表顯示,於樓價下按揭成數(注意,實際按揭成數,會因物業或入息類別而異):

村屋按揭最多隻可借8成半,唐樓按揭可借足9成,視乎物業質素,保公司有機會調整批核成數。按揭成數瀏覽下表:

於政府擔保期內,綠表居屋按揭可做9成半按揭,白表9成。如擔保期過,按揭成數上限降至6成。另外,一些2001-2002年前居屋,或2007年前公屋,做按揭時,25年還款年期或9成按揭成數,只可以二揀一。

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最新按揭貸款措施

【按揭成數2022】買樓能借幾多成?拆解影響按揭成數各項因素

香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準。

一手房協資助房屋,可經按揭保敍做高成數按揭,標準私樓。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想瞭解房協樓按揭成數、年期及利率可此,亦可參考我們《東方日報》專欄文章。

1000萬物業,非所有人合資格敍做9

即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,可以1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況人士不合符規定,最多隻可做8成按揭:

一般而言,轉可敍做6成按揭,如經按揭保險可上8成。若套現可使用按揭成數,樓價1920萬以內,轉可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,者準。相反,如想透過轉套現,要按揭成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭,還款年期25年。

如果轉涉及甩名,可當作非首置買賣處理。樓價1920萬以內,可敍做8成按揭或借960萬,者準。

成數適用於轉甩發展商二或呼吸plan。樓價1920萬以內,可做8成按揭或借960萬,者準,條件是不能套現。參考我們《東方日報》專欄文章:樓價跌二甩身?兩招解困

若為僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多隻可做8成按揭。僱人士如開立公司,繳交利得税,可利用中小企貸款借8成(頭6成+中小企貸款)。

於海外工作人士申請保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離, HKMC會質疑買入住宅自住可信性。若申請人説買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC會質疑為何業主不是家人。

若是香港公司派內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如直系親屬住址證明,需要提供親屬關係證,如出世紙。

2017年金管局指引,如已有按揭身,或身為按揭擔保人,銀行扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

有父母會供完物業重去子女置業,如資產審查方式申請按揭,最多隻可借4成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻,大部份銀行普遍只借2成半,只有有個銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業,如行資產多亦可借4成,行入息多借5成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多隻可借4成,如有按揭身,則要扣減一成至3成。

申請按揭時報稱物業用作出租,最多隻可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數同為5成。因此,1000萬以上自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。參考以下文章:

「買樓申請按揭可以借到幾多成?」買樓初哥申請按揭遇上此類問題,其實金管局對按揭成數有明確指引,但會受申請人財務狀況、物業類型情況出現變化。另外,如果想申請按揭保險,按揭成數可以增加九成,但受條件限制,經絡按揭一次過為大家拆解當中細節。 

現時金管局按揭成數指引,如果申請人具備收入,1,000萬以下住宅按揭按揭成數六成(貸款上限500萬),1,000萬以上按揭成數五成。但這只是很概括説法,因為這個按揭成數比例,會受申請人收入及物業影響,以下會詳細解釋。 

情況1: 收入來自其他地區如果申請人收入來自香港以外地區,1,000萬以下按揭成數跌五成,貸款上限不得超過400萬。如果買入1,000萬以上物業,按揭成數跌四成。情況2: 申請人擔保人或已有按揭身樓價1,000萬以下按揭成數五成(貸款額上限400萬),1,000萬以上按揭成數四成。如果申請人同時有按揭身及收入來自香港以外地區,按揭成數要下調,1,000萬以下按揭成數四成(貸款額上限300萬),1,000萬以上按揭成數三成。情況3: 公司名義買入如果公司名義買入單位,不論任何樓價按揭成數五成。情況4: 申請人資產計算收入如果申請人資產計算,不論任何樓價,物業價值40%計算。 

情況1:如果物業自住按揭成數沒有變化,1,000萬以下可做六成按揭(貸款上限500萬),1,000萬以上為五成。情況2:如果物業出租不論任何樓價,按揭成數五成。不過出租物業租金收入有助申請人通過壓力測試,即使正式出租物業,可以「擬租金收入」計算,可以按揭專員查詢。 

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