11月21日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈,貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR3.65%,5年期以上LPR4.3%,維持前值不變,LPR三個月保持不動。

央行、銀保監會接連救市,多城房貸下調

目前,上海首套房貸執行利率4.65%,LPR(4.3%)基準利率+上浮35bp;二套房貸執行利率5.35%,LPR(4.3%)基準利率+上浮105bp=5.35%。

下半年以來,央行發佈救市政策。是9月29日,人民銀行、銀保監會發佈通知,決定階段性調整化住房信貸政策。

通知提出2022年底前,符合條件地區首套房貸利率繼續下行,並突破當前主流房貸利率(首套房貸利率4.1%)水平下限。不過,二套房貸利率仍有所鬆動,繼續維持當前規定。

貝殼研究院統計,截止到11月18日,其監測範圍內已有18城首套房貸主流利率降至3字頭,其中泉州和温州首套房貸主流利率下調3.8%,降幅達0.3%。二線城市中,杭州自11月11日起取消“認房認貸”,首套利率降至4.1%,二套利率降至4.9%。

相比二、三線城市房貸利率出現波動,一線城市房貸利率處於高水平,首套4.60%,二套5.13%,上月持平。目前首套房貸利率城市是北京4.85%,而上海4.65%後。二套利率方面,上海和北京是5.35%,並列全國二套房貸利率城市。

不久前11月11日,人民銀行、銀保監會發佈了“金融十六條”,堪稱史詩級房地產救市。

有業內人士分析稱,“金融16條”支持政策提到,地方政策全國政策基礎上,可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這代表着地方政府需求端調控政策有了優化空間,未來房貸利率下限有望進一步下降,是加大對改善換房需求支持下,局部城市二套房貸利率有望突破4.9%下限。

銀行一週完成放款,提前貸或要到明年

從今年6月起,上海各家銀行貸款額度,房貸審批和放款週期提速。最近,筆者詢問了滬上部分銀行並瞭解到,目前主流銀行審核+放款週期3-4周左右。工商銀行一名工作人員表示,審批時間預計2-3周,1周內可以放款。

而招商銀行相關工作人員稱,年底,各家銀行有貸指標或導致額度吃緊,目前上海招商辦理提前房貸需要1個月申請時長,不過該行申請提前貸無需“搶號”操作,該工作人員透露,諸如建設銀行大型國有銀行申請提前貸時或存在“搶額度”情況。

人民銀行數據顯示,截至2022年9月,全國住户部門存款總規模達到115.7萬億元,創歷史新高,而2022年10月份數據同比去年10月大增15.32萬億元,同比增幅達到了15.3%。

  近日,全國銀行間同業拆借中心公佈1年期LPR(貸款基礎利率)3.65%,5年期以上4.3%,兩大品種LPR雙雙下調。融360數字科技研究院數據顯示,LPR調降後,絕大多數二三線重點城市維持全國下限水平或5年期LPR水平。與此同時,記者多方瞭解到,上海地區房貸利率調整,首套房、二套房貸款利率降至4.65%、5.35%,此前4.8%、5.5%。專家表示,這加大銀行業運營風險及業績壓力,但是提升經營水平、擴大業務規模機遇。

  數據顯示,LPR長達1年多時間發生變動,然而期間全國房地產開發總額及商品房銷售額增長率發生下降,直至今年1月份LPR迎來年內首次下調。多位分析人士表示,“LPR下調或樓市起到積極作用,但取決於預期、供給、需求三角關係發展。與此同時,LPR未來有壓降空間。”

  8月22日,全國銀行間同業拆借中心公佈,兩大品種LPR下調,這是今年以來央行第二次同時調降兩大品種LPR,調整後1年期LPR3.65%,前值3.7%;5年期以上LPR4.3%,前值4.45%。

  2022年1月調整中,1年期LPR下調10個基點,5年期以上LPR下調5個基點;2022年5月,5年期以上LPR下調15個基點。由此,年初,1年期LPR累計下調15個基點;5年期以上LPR年內第三次下調,累計下調35個基點。

  民生銀行首席經濟學家温彬、民生銀行研究院金融市場研究中心主任張麗雲指出,銀行負債端成本壓力減輕,LPR下調創造條件。今年以來銀行負債端壓力減輕主要來源於以下三個方面:一是同業存單市場化主動負債成本持續走低;二是結構性存款規模及收益率走低;三是結構性工具加碼、降低撥備覆蓋率,起到降成本效果。

  LPR下調,銀行房貸利率調整後。融360數字科技研究院數據顯示,LPR調降後,絕大多數二三線重點城市維持全國下限水平或是5年期LPR水平。此外,記者瞭解到,上海地區發放按揭貸款利率目前LPR進行定價,首套房、二套房貸款利率降至4.65%、5.35%,此前4.8%、5.5%。

  多位房產銷售中介、貸款中介均告訴《中國科技投資》記者,LPR下調首日,各銀行實行利率。工商銀行上海某支行信貸經理《中國科技投資》記者證實,“上海現在是這個利率,客户定房子簽完可以來辦理了”。不過,上海地區公積金貸款利率發生變化,首套房、二套房貸款利率3.25%、3.75%。

  LPR下調銀行產生何種影響?IPG中國首席經濟學家柏文喜《中國科技投資》記者分析道,LPR下調往往伴隨存款利率下調,但於存貸款利率往往並幅度和同力度下調而壓縮銀行業利差空間,由此,加大銀行業運營風險及業績壓力,迫使銀行只能通過擴張業務規模和提升運營水平、效率提升來補壓縮利差空間和上升經營風險。“不過,這是銀行業傳統信貸賽道提升經營水平、擴大業務規模歷史性機遇”,柏文喜補充道。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,LPR降息和銀行貸款下限下調,房貸成本下降:5年期以上LPR下降15個基點,後續各地房貸利率下調空間繼續增大,促進買房和月供成本進一步降低。嚴躍進建議道,銀行部門應積極宣傳低成本房貸政策,鼓勵合理住房消費,信貸政策,促進住房交易市場活躍。

  值得注意的是,2019年10月8日起,房貸利率開始由此前參考貸款基準利率轉變參考LPR定價。近3年來,1年期LPR及5年期以上LPR呈下降態勢,自2020年4月下調後,兩大品種LPR長達一年發生改變。直至2021年12月,1年期LPR下調3.8%,2022年1月降至3.7%,而5年期以上LPR於2022年1月下調4.6%。LPR變化之前,2021年,全國房地產開發投資總額14.7萬億元,上年增長4.4%;全國商品房銷售額達18.19萬億元,較去年增長4.8%。

  LPR調降效果,温斌告訴《中國科技投資》記者,1年期LPR下調有助於降低實體經濟融資成本,刺激信貸需求,微觀主體活力,支持實體經濟;5年期以上LPR下降幅度,有助於扭轉市場預期、促進樓市回暖,並有利於消費回升。

  中國房地產數據研究院院長陳晟《中國科技投資》記者分析道,LPR調整主要是通過金融手段對房地產消費起到支持作用,“這是性需求和改善性需求,能夠需求轉弱狀態下通過金融手段進行相關鼓勵”。

  8月中旬,國家統計局公佈《2022年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》及《2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,今年1-7月,全國房地產開發投資共計7.95萬億元,同比下降6.4%;商品房銷售額7.58萬億元,同比下降28.8%。此外,7月,全國70個大中城市中商品住宅銷售價格一線城市微漲,二三線城市呈下降趨勢。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,但漲幅上月回落0.2個百分點,二手住宅銷售價格環比上漲0.2%;二線城市新建商品住宅銷售價格上月環比上漲0.1%,二手住宅銷售價格環比下降0.2%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降0.3%。

  有多位專家表示,LPR樓市調節作用需綜合各因素。財經科普作家謝宗博看來,幾年房地產市場調控力度加大,居民住房消費意願持續,減少住房消費支出,部分轉為居民存款。“剛性自住需求外,投資性房地產主要關注預期回報和房價變動,信貸成本並非主要考慮因素,居民於房產消費一段時期內保持觀望態度”,謝宗博表示。

我們知道,按揭利率其有兩部分組成,一個是全國統一五年期LPR,比如目前4.30%,去年比降了0.35%;

另外一部分銀行LPR基礎上加點或者折扣,這個比例地區、銀行、首套二套,。

比如2008年遭遇次貸危機後,刺激經濟,當時房貸利率打七折,當時5.94%全國基準利率來計算,打七折相當於基準利率下浮30%,4.16%。

上海2019年之前,利率是下浮5-10%——

比如當年10月執行LPR時候,基準4.85%,那麼首套房下浮20個基點,4.65%。

要知道,當時全國各城市銀行,進行“加點”,基準利率基礎上加個100150個基點見。

那時候主流利率,首套基本5.5%水平,比如武漢,首套房上浮25-30%,直接衝破6.3%。上海這個利率,堪稱是全國。

下面這張表上,看:

然而,那後,上海房貸利率,如“温水煮青蛙”漲了上來——

2019年10月到2021年7月,五年期LPR4.85%降到了4.65%,而上海首套房利率是鎖定4.65%,活生生從下浮變成了基準。

是2021年7月24日開始,上海首套房貸利率4.65%調整5%,增加了35基點;二套房貸利率5.25%上調5.7%,增加了45基點:

那次房貸利率上調,上海首套房貸利率步入“5”時代。

從那天起,上海房貸利率加點沒有變過。

那時候,五年期LPR是4.65%,首套+35個基點,二套+105個基點,記住這個數字,無論LPR怎麼變,這個加點:

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上海房貸利率按兵不動,有銀行1周可閃電放款,提前還貸額度 …

上海按揭貸款利率計算器

2022年1月,五年期LPR降至4.60%,上海首套/二套利率4.95%/5.65%;

2022年5月,五年期LPR降至4.45%,上海首套/二套利率4.80%/5.50%;

2022年8月,五年期LPR降至4.30%,上海首套/二套利率4.65%/5.35%;

看着利率好像是跟着LPR一起下來了,但是人是,短短兩年間,全國其他城市利率發生了翻天覆地變化。

2021年房貸利率提有多,2022年降得有多。

融360數據,2022年8月,全國首套房貸款利率4.39%,同比下跌115個基點,二套房是巨幅下挫,較去年下降了超過70個基點。

我們知道,過去一年裏,LPR一共只降了30個基點,但房貸降了超過100個基點,這是怎麼呢?

沒錯,銀行加點巨幅縮水!

全國其他城市,過去幾個月內,銀行加點下降了50個基點以上,疊加今年5月開始,首套房利率可以LPR基礎上減去20個基點。

LPR下降+銀行加點下降+首套利率下浮,這100多個基點利率降幅,這麼來。

好了,這麼一系列操作,全國其他城市利率基本來到了“地板價”。

監測,8月22日LPR下降到4.3%後,有30多個重點城市首套利率降至4.1%,二套降 4.9%。

於是不知不覺間,上海成了全國房貸利率城市之一,於北京。

上海首套+35bp,即4.65%、二套房+105bp,即5.35%

北京首套+55bp,即4.85%;二套房+105bp,即5.35%

深圳首套+30bp,即4.60%;二套房+60bp,即4.90%

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上海地區銀行房貸利率全面調整LPR下調利於樓市回暖?

上海,為什麼是全國房貸利率最高的城市?

廣州首套點,即4.30%;二套房+60bp,即4.90%

同在長三角,二線城市基本到地板價了:

杭州首套點,即4.30%;二套房+65bp,即4.95%

南京、蘇州直接降,首套4.1%,二套4.9%

那麼,上海房貸利率什麼城市呢?

可以看到,城市房貸利率差異,能級城市,是京滬一線,利率,而二三線城市基本執行了利率下限。

其次,樓市,需要降低利率來刺激成交,並降低購房者負擔。

當下上海,沒有冷到要下調貸款利率時候——如果只看往年成交量,2009-2021年12月均值1.99萬套,今年均值要20%,算是:

但仔細看數據你能發現,過往12月成交量主要是2009年、2015年、2020年這三年年末頂上去;

如果剔除這三年,其餘年份12月均值只有1.54萬套。

這個維度看,今年12月疫情影響下表現是屬於水平。

然而,全國經濟大盤看,接下來利率,概率還是要往下走。

無論是代表貸款零售價LPR,還是代表金融機構同業拆借利率上海銀行間拆放利率SHIBOR,近期下行趨勢:

今日5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調15BP4.30%,年內第三次下調。上海地區銀行人士記者表示,發放按揭貸款利率即日起將LPR進行定價,首套房、二套房降至4.65%、5.35%,此前4.8%、5.5%。

目前,上海地區房貸利率5年期以上LPR加點形成,首套房、二套房加點幅度普遍35BP、105BP。另值得注意的是,南京、蘇州多個地區化住房信貸政策,套房利率LPR報價基礎之上再降20BP4.1%下限值。

業內人士表示,房貸利率下降意味着購房成本進一步減少,再加之多地首付比例下調政策出台,有望推動合理性購房需求釋放。預計後續信貸鬆支持下,市場恢復進程將加快。

財聯社記者瞭解到,多地銀行按揭貸款利率將上述5年期以上LPR定價執行。

“此前上海地區房貸利率為首套4.8%、二套5.5%,本月LPR報價發佈後,將下調15個基點,即首套房4.65%、二套房5.35%。”上海地區某股份制銀行按揭貸款經理稱。

另上海某國有大行信貸人士介紹,其所在分行執行跟隨5年期以上LPR調整後新利率,首套房、二套房貸款利率降至4.65%、5.35%。“作為定價基準,LPR下調惠及發放按揭貸款,而於存量貸款而言,需要到價日執行一個月LPR,貸款發放日或者統一設定1月1日。”他進一步稱。

此前,監管部門發佈化住房信貸政策,即首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整於相應期限LPR減20BP。財聯社記者瞭解到,部分地區上述政策,套房利率LPR報價基礎之上再降20BP4.1%政策下限值。

蘇州某股份行按揭貸款經理表示,本週LPR執行定價,首套房貸款利率由此前4.25%降至4.1%。與此同時,南京地區步入了“4.1%”房貸利率時代,當地一位房產中介人士表示,首套房貸款利率可至4.1%,但二套房利率採取是LPR加點定價,普遍報價基礎上加60BP4.9%。

業內人士看來,作為房貸利率定價基準5年期以上LPR年內經歷了三次下調,累計幅度35BP,疊加央行發佈差別化住房信貸政策,提振市場信心、推動樓市回温發揮着作用。

植信投資研究院高級研究員王運金表示,當前房地產市場恢復節奏,此前相關事件影響着房屋銷售居民購房信心,政策層面需要推動銀行下調房貸利率刺激購房需求,因此5年期LPR下調幅度需要力度。

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