雖然香港樓價企,但香港人熱衷置業。有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活,有人抱短炒摸貨心態置業,部份則希望持有長線收租。無論你選購一手樓、二手樓,居屋、抑或購入車位、工商舖,以至海外物業,另類物業如凶宅及銀主盤,背後離不開「按揭」兩個字。本文希望提供一個總綱提要,大家需求搜索出相關按揭資訊。

首次置業,很多買家何入手摸不著頭腦,如怎樣去搜尋合適自己單位,睇樓時注意事項,以至簽睇樓紙及臨時買賣合約細節一竅,但實情只要小心疏理每一個步驟,問題可迎刃而解。

簽約後,買家需前往銀行申請按揭,銀行會物業進行「估值」,並估值進行按揭審批。估價,即銀行估價於買入價,買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後,餘額銀行承造按揭,怎樣可以計算銀行批出成數,怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭,以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」,即假設加息三釐後,供款不能超過入息六成,是怎麼一回事呢? 以下文章可以幫到你。

銀行批出按揭後,銀行會要求買家選擇「供款年期」,還要求買家選擇「按揭息率」。現時樓宇按揭產品,共有三種計算利息方法,一類是「利率按揭」(P)、一類是「拆息按揭」(H)、有人採用「定息按揭」。買家應該選用哪一種呢? 以下文章會教你認幾款產品特色。

至於按揭利率,受資金流影響外,香港受制聯繫匯率下,美國聯儲局加息或減息時,香港銀行會跟隨,而導致息口有高有低。近年環球資金高度,銀行爭逐按揭市場生意,推出按揭優惠,透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。可以貼我們《胡.説樓市》團隊報道,我們會定期各銀行按揭。

承造按揭後,銀行多數會設置兩三年罰息期,內不能轉投其他銀行做按揭,所以多數買家罰息期後,透過「轉」其他銀行獲取現金回贈、或享受低息率;部份人期內樓價升值決定「加」,升值部份套現作其他用途。有部份人打算罰息期後,趁著樓價升值而決定賣樓,藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。策略上應該「買後賣」、還是「賣後買」,換樓人士按揭會會有影響。以下文章適合部署換樓升格買家閲讀。

部份人選擇購入物業作投資用途。自住物業,投資物業按揭成數,只可承造五成按揭;加上若持有多於一層物業,需繳付税階印花税,所以有投資者會選擇透過近親轉讓,手上持有物業甩走,變回首置客去慳税,同時可用首置客身份去計算按揭。要瞭解投資物業按揭、以及物業轉名操作,可閲下方文章。

有些人購買物業時,入息未符合按揭貸款條件,而尋找家人或朋友成為物業貸款「擔保人」,但當「擔保人」希望置業時,會銀行收緊按揭成數。什麼人可以成為「擔保人」? 以下文章能解答到你疑難。

鑑於政府實施「額外印花税」,二手樓流轉,刺激港人轉投新盤市場。新盤買賣流程二手樓略有不同,例如買家需入票認購,並預先準備本票,會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」,背後流程實在值得買家瞭解後入市。於大部份新盤樓花階段發售,買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時開始供樓)付款方式,兩者各有利弊,買家應怎樣選擇? 以下文章可助你瞭解整個流程、及付款辦法注意事項。

二手樓,新盤受買家注目,因為發展商提供各式各樣付款優惠,主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造,「住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」計劃應運而生。部份發展商則提供全期「高成數一」;部份容許買家透過銀行承造五六成按揭,餘額兩三成發展商財務公司申請「二」。新盤付款計劃審批上鬆,但息後,屬於先甜後,買家往往計錯數,終招致撻訂收場。因此,詳閲下方文章有助認清計劃本質及陷阱。

二手樓及新盤,部份無力支付首期買家,且欠缺足夠財政實力,會放眼政府資助房屋,他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋),按揭申請私樓完全。於房委會有買家提供「按揭貸款擔保」,故買家即使沒有入息證明下,機會獲批按揭;但按揭審批年期私樓,是30年扣減首次發售日期,因此於樓齡「白居二」,其批出按揭年期可能。同一道理,於公屋、村屋、唐樓質素參差,按揭成數及年期會收緊。以下文章會解釋居屋、村屋按揭申請程序。

部份投資者會選擇非住宅物業,其按揭申請住宅有天淵別。政府早年減少非住宅物業炒風,非住宅物業按揭成數收緊,2020年8月,疫症導致工商舖市場身價縮水決定放寬;其後《施政報告》2020撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花税規定。以下文章可助你瞭解非住宅市場按揭申請。

除此之外,市場上有另類投資者,會選擇購入凶宅或銀主盤。雖然市場上凶宅並沒有而統一定義,但銀行是凶宅有介心,按揭審批上嚴格。至於因業主財困或斷供而銀行沒收銀主盤,買家承接後按揭申請會否複雜呢? 以下文章可解答大家。

鑑於近年政經局勢,近年有一批香港人萌生移民念頭,是英國「BNO通道」後,吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特熱門城市置業。香港人購置海外物業,是透過現有香港物業加釋出資金,部份會選擇前往英國按揭承造,但手續、息率、年期及申請程序,香港按揭是截然不同。以下文章可助你瞭解英國樓市按揭。

德國,大多數物業投資者會銀行申請按揭貸款,減低初期資金投入。不過德國傳統銀行提供物業按揭貸款服務外,有什麼選擇?而德國按揭貸款有幾種,與香港銀行按揭有何,今次大家詳細分享。

德國抵押貸款機構允許申請者借入樓價價值 100%(包括買樓其他使費)。雖然一些德國銀行願意全額融資,但 80% 左右貸款比例。非德國公民銀行認為是風險投資,所以如果申請者並非德國居民或受僱於德國,需要預先支付押金。

抵押貸款持續 25 到 30 年,前幾年利率是。申請者可以選擇整體利率換取 10 年、20 年 30 年利息。與世界其他國家相比,德國抵押貸款利率,每年 1-2% 左右。但是為防止任何人申請負擔不起抵押貸款,抵押貸款提供方會確保申請者每月抵押貸款支付額會超過其工資 35-40%。變相而言申請者工資有要求。

德國見抵押貸款形式是年金式按揭貸款 ,是一種期限為 5 到 30 年利率貸款。整個按揭貸款期限內,申請者每月按揭貸款付款保持不變。主要支付利息,一小部分於償原始貸款。隨著時間推移,隨著貸款,利息部分減少,還款部分增加。

德國系統特點是,貸方會允許申請者設定希望每月償還金額(作為原始貸款比例,每年 2% 到 10% – 稱為“Tilgung”),可能允許支付 (Sondertilgung) 地按揭貸款。與香港普遍銀行按揭貸款相似,每月還款額,定額還款計劃。

全額還款按揭貸款年金按揭貸款相似,因為每月支付利息和還款組成月供額。唯一區別是,將利息與原始貸款各自攤分到每月還款額,兩者相加而得出每月要支付金額。因此,申請者要選好按揭年期,然後這年期計算每月供款。於香港進式還款計劃。

德國按揭申請者中並見,這種類型抵押貸款於買樓出租。只付利息模式下,業主每月付款貸款,僅包括利息。抵押期限結束時,全部金額。外籍人士需要大筆首付才能獲得只付利息抵押貸款。此按揭貸款英國還息貸款,適合買樓出租投資者。

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雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市。就算失業率飆升,要買樓上車香港人要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊 2022香港各銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率 ? 邊間銀行提供多按揭回贈 ? 睇文,ROOTS幫你整合全港銀行按揭資訊,你格價!

現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,遞交按揭申請、上載申請文件、查閲批核結果賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,吸引業主購入符合建環評原則物業,並進一步提倡環保理念。

以上每項按揭服務是客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業客人。

ROOTS上會每一天會銀行按揭部門聯繫,務求市場及客户索取按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。

客人申請按揭時,想揀利息及按揭回贈offer。不過,利息及回贈外,銀行審批按揭時有很多鮮為人知規矩。若瞭解,需要遞交文件其他銀行申請,影響按揭審批時間,導致上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行現時利息迴贈,但接受村屋或居屋按揭申請。

因此,任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議WhatsApp我們查詢瞭解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己獲批按揭機率及得到各銀行即時接按揭利率及優惠,讓你鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠!

金管局,銀行提供按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額方式發放回贈,並不能夠客人現金回贈。

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【德國房產按揭】德國按揭有哪些? 詳解5種德國常見的房屋 …

例如:若貸款額港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。金管局指引,銀行需要回贈貸款額扣除,變相申請人後要按揭貸款額本金港幣395.2萬。

這個回贈方式處按揭貸款本金少了,相等於要供得利息少了。回贈超過1%計劃適合有現金流業主,而急住需要額外現金幫補或其他買樓開支。換言之,按揭回贈優惠個個適合。急需現金業主反而可以要考慮申請按揭回贈銀行。

一般而言,居屋只能P之外,銀行按揭利率offer會同時提供「H」及「P」。

這代表業主可採用H或者P,而實際利率會視乎那一個,銀行會取低者作計算利率。現時,HIBOR處於低位,銀行會取低者,所以大部分按揭會採用「H」利率結算。就算HIBOR上升超過1.2%不用擔心,按揭利率攀升,銀行提供按揭利率會設有封頂位。以上例子,無論HIBOR或PRIME升到幾,2.5%封頂位。業主多需要繳付2.5%按揭年利率。

「H」「H」代表HIBOR。HIBOR是香港區內銀行借貸時採用息率。若匯豐銀行需要恆生銀行借錢營運業務,當中借貸會HIBOR作這筆貸款利率。HIBOR完全視乎銀行業資金需求。銀行資金多唔需要借貸HIBOR會下跌,相反會升。HIBORPrime Rate浮動。

「P」「P」代表Prime。Prime Rate 美國利率走勢有關連,但息口更改屬個別銀行內部決定。「P」有分「P」和「細p」。本港三大行匯豐,中銀和恆生採用「P」(P = 5%)。本文以上圖片有列出銀行Prime Rate.

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坊間有很多按揭計劃供有意買樓朋友去選擇,揀選適合自己按揭計劃時,要選間心水銀行之外,還要考慮到回贈、利息、批核時間種種因素,令按揭方案能夠符合自己計劃及財務狀況。然而,ROOTS上會遇過客人因為懂得選擇適合按揭方案,而令自己蝕底。有見及此,今次文章和各位一起看看如何選擇啱自己按揭計劃!

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選擇按揭計劃離不開幾個元素。,是多人關注應該按揭利息部分。按揭利息主要可以分為 H,P,另外要留意利息封頂位。H和P是按揭利率計算方式,H是指銀行同業拆息利率(HIBOR)計算基礎利率,而H利率是 H + (1.25% – 1.6%)。P是指以利率(Prime Rate)計算基礎,利率是P – (2.5% – 3%)。

來説,H利率會比起P來得浮動,但會去到其他銀行同業差距情況。選擇銀行時,會H減數字或P加數字標準去,H減越多越好而P加。

H和P之外,要留意一下利息封頂位(Cap rate)。情況下,H是會比起P。設封頂位是 2.5%,H維持低利率狀況之下,是會有多人選擇,H加百分點不過封頂。倒過來説,如果浮動H加至比起封頂位要時候,會有可能改為選擇P。P =5%情況之下,P減去百份點後,利率會過2.5%(即封頂位)。

所以,H和P如何選擇,取決於當時利率浮動,並且計算同情況之下那一個利率作決定。

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【按揭利率比較2023】各大銀行按揭回贈及優惠一覽(3月8日更新)

【按揭計劃】如何選擇適合自己的按揭計劃?

利息以外,申請人要考慮按揭回贈金額。按揭回贈是會現金回贈方式,並以整筆貸款額百分比去計算,變相即是借得多回贈得。

現在,銀行會做1%貸款額現金回贈,例如按揭貸款借 500 萬,就回贈5萬(注意非樓價百分比而是貸款額百分比)。另一方面,有些銀行會扣除還款金額方式回贈,是百分比計算,即是假如500萬,回贈1%還款額中扣除,那麼借款人只需要495萬元。

而金管局指引下,如果銀行客户提供超過1%回贈,扣還款額形式處理,而不得直接回贈現金。所以,借按揭時可以看看自身財務需要,如果急需現金周轉話,可以選擇一些提供1%回贈銀行去做,否則,可以考慮還款額中扣減,減輕供款壓力。

吸引多人來自己銀行申請按揭貸款,銀行有推出Mortgage Link 存款掛釣户口服務作招來。Mortgage Link意思一個利率相等於按揭利率,而存款上限貸款總額50%-60%户口。

這種户口處,利息和按揭利率平手,只要你存款到户口有機會抵銷按揭利息金額,並且減低每月供款金額,變相減輕還款壓力,亦可應付有機會加息情況。銀行現在處理按揭申請個案時會直接為客户同時開啟 Mortgage Link 户口,如果你有相應財務需要話,可以考慮一下有Mortgage Link 户口提供銀行去借按揭。

早前 ROOTS上會有文章介紹過 Mortgage Link注意事項,可以參考此文章:【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭係咁?係咪要?你解答全部問題!

買樓時其中一個付費用火險。火險意思是指一份保障單位樓宇結構而受到影響保險。所謂樓宇結構即是例如牆身滲水、塌天花。火險包括保障這些結構上問題,但如果是因為這類而導致家居財物破壞,保障範圍之內。有關火險,可以參考此文章:【按揭火險】如何買樓後投保火險?(內附銀行火險優惠表)

銀行客户提供按揭貸款賺取主要是利息收入,但實際上這些收入不算是怎樣一塊「肥肉」,按揭申請流程中,能夠讓銀行賺錢其中一項反而是火險。所以,坊間會認為銀行做火險價錢比起其他公司會,即使是銀行會送頭一年火險,但會有業主考慮一年後轉公司,申請按揭時銀行提出自己額外去買火險。

這種做法雖然有時候能夠業主慳上數百一千元,但於要申請自行購買火險要通知銀行,並且有一系列文件及其他手續要處理(是銀行刻意複雜化流程,提高客户在外購買火險成本),業主可以衡量一下是否要為了幾百元去做額外步驟處理火險事宜。

反而,業主可以申請按揭之前先去一下市面上銀行做按揭火險價錢,去選擇一個實惠選項。按揭選擇因素有利息、回贈,火險只是其中之一,是否值得火險去麻煩自己,做一輪工夫才能借到按揭呢?那交給各位自己想想。

吸引客人借按揭,很多銀行近年有推出一些超抵按揭優惠,包括首幾年時間零利息,高額現金回贈。如果業主食盡了這些優惠轉走去其他銀行繼續做按揭話,銀行變相白白做了生意。

罰息期意思,銀行避免客人申請按揭後轉走,而規定了年期。罰息期2-3年,視乎銀行提供優惠多少而定(優惠罰息期照理)。如果業主罰息期內轉話,需要歸原本現金回贈,付上貸款總額1-3%。

如果你打算年期後轉去其他銀行繼續做按揭話,留意罰息期,是否能夠配合你財務計劃。

有關罰息企資訊,可參考此文章:【罰息期】罰息期於業主影響有多?

按揭利息計法會影響你如何選擇適合計劃。日息意思是利息日單位計算,月息月單位意思。業主照計劃供樓話,日息月息影響會。不過,如果你本身有打算賣樓、轉程序,我們建議選擇日息保障會有蝕利息情況。

假如是選擇月息話,設每個月一日是款日,而你因為要賣樓完成交易或轉,要該月15日完成交易話,變相會有兩個星期空窗期,而月息計算之下,是會要付上全月利息。相反,如果是日息去計算話,銀行會你扣除多餘日數,該月利息款額只是該月一日交易日利息。

坊間有種説法,是「假如我A銀行作為出糧户口,並且是我主要使用户口,那麼A銀行申請按揭貸款會批核」。這種講法基本理解上是正確。不過,申請時要留意一下本身你主要銀行户口有沒有一些行為或交易是會引起銀行懷疑。

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