浮息按揭中,有分「H」與「P」兩種按揭利率,首次置業你,是否瞭解兩者呢?浮息按揭,另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率計劃,「浮息按揭」取決於可升可跌市場利率,而H和P,參考 2 種利率基準,千居你講解。

「H 」即以銀行同業拆息利率計算基礎按揭計劃(銀行同業拆息按揭),銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。

銀行同業拆息,意思是本地銀行借貸時所使用利率,升跌視乎本地銀行體系資金多寡;資金時,利率會下跌;相反,資金時,利率會上升。舉例,有大型新股上市,市民借錢認購,引發大集資活動,導致大量資金凍結,令拆息上升。

拆息利率(H)基礎,按揭銀行會加上指定百分點,計算方式即:

這「H 」計劃利率。舉例:銀行所用拆息利率(H)為 0.19%, 銀行訂立百分點 1.5%,置業人士需繳利率便是:0.19% + 1.5% = 1.69%。

於銀行拆息波動,免按揭供款急升,銀行普遍會有「鎖定按息上限」,俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。

來説,H 鎖息上限於 P 息率。雖然現時主流是 P 利率作 H 利率上限,但 2018 年時,匯豐、恆生、渣打大行試過 H 利率上限調至於 P 利率,以致 H 利率較 P 。

「P 」是以利率計算基礎按揭計劃(利率按揭),利率英文為 Prime Rate。利率,是銀行自行訂立貸款利率,升跌視乎美國利率走勢。

利率主要分為「細P」和「P」, 2022 年 9 月 22 日多間主要銀行宣佈加息 0.125 釐後,「細P」為 5.125 釐,銀行包括滙豐、恆生、中銀;「P」為 5.375 釐,銀行包括渣打、東亞。

利率與拆息利率(H)特性截然不同;利率過往波動,試過 10 年才變動一次(2008 年 2018年),但拆息利率。

來説,「按揭息率」選項上,銀行會提供「P」及「H」買家選擇。兩者是浮息按揭,即供樓利息可隨時間變化,但它們有什麼?準買家應該如何抉擇呢?我們會一文解釋按揭息率上各種及特色,讓準買家作出選擇。

其實「P」及「H」之外,財政司司長《預算案2019》中,提出了「定息按揭計劃」,容許買家1015年期內鎖定息口,計劃「香港按揭證券公司」七間指定銀行合作提供,故如買家指定七間銀行承造按揭,還可以選擇「定息按揭計劃」。如果想知道多「定息按揭計劃」,可這裡有分析。

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所謂「P」,當中「P」「PRIME RATE」意思,中文解作「利率」。傳統上,「利率」銀行提供優質客户利率,無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時,利率是「利率」加某一個點子來計算,例如1997年時,按揭利率為「P+2釐」。

其後樓市滑落,加上銀行2000年代取消利率協議,銀行為求爭取生意,傾向提供「利率」減一個點子來計算,藉以比「利率」吸引條款來鎖定客户。沿用至今天,我們計算「P」「按揭息率」時,是「利率 – 點子」來計算。

於聯繫匯率下,香港息口跟隨美國走動,故美國降息或加息,會影響銀行下調或上調利率。現時市場上一共有四個「利率」,5釐、5.25釐、5.375釐、及5.5釐。

截至2022年11月止,匯豐銀行提供予買家「P」息率為「利率-2.25釐」(P-2.25釐),於匯豐銀行「利率」5.625釐,故「5.625釐-2.25釐」下,買家按揭息率3.375釐。

反觀,現時華僑永亨按揭息率為「利率-1釐」(P-1釐),而於該行「利率」6.125釐,故「6.125釐-1釐」下,買家按揭息率5.125釐。

所以準買家選擇「P」時,要留意「P減」後方「點子」外,要留意銀行採用「利率」才能計算到息口。舉例,渣打銀行提供予買家「P」息率為「利率-2.5釐」,表面上比起匯豐銀行條款吸引。但於渣打銀行採用「利率」5.875釐,故「5.875釐-2.5釐」下,買家按揭息率3.125釐,匯豐銀行並沒有。

選定了息率後,按揭年期,可以計算出每月供款多少。設一個買家購入一層400萬元物業,自己支付了40%首期,餘下60%匯豐銀行承做按揭,並申請供款年期30年,買家選擇了「P」,而銀行批出「P-2.25釐」利息,這意味他供款利息3.375釐,變相每月供款10,610元。

買家選定了「P-2.25釐」作為按揭供款利息後,「2.25釐」一部份是會轉變,但「P」會隨美國加息或減息而有所調整。過往我們聽到聞説「美國進入了加息週期」,部份銀行會上調「P」,例如2022年9月匯豐銀行上調八分一釐,「利率」「5釐」上升「5.125釐」。

選取「P」之外,買家另一個選擇「H」。「H」中「H」是HIBOR意思,中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間借錢息率,是銀行資金成本一種表現。於資金流動,導致銀行借錢息率波動,故「銀行同業拆息」特色一個走勢波動,且會視乎拆借時間而有息率。

因此所謂「H」,「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。於「銀行同業拆息」銀行資金成本,銀行不會做蝕本生意情況下,批出按揭貸款予買家「H」之上加徵一個百分比,藉以賺取客户利潤。舉例「H+1.5釐」計算,銀行賺取準業主1.5釐利息。

「銀行同業拆息」走勢波動,背後因為受制於資金流向影響。例如市場出現大集資活動,如有大型新股上市,市民爭取借錢認購,會凍結大量資金,而導致拆息上升,但這類情況並會時太久。第二資金流走,市場資金減少,拆息會上升。有一個情況美息帶動。受制於聯繫匯率關係,只要香港及美國息差,而引發出套息活動,美元利率上升,港元匯率會有波動。然而,因為「銀行同業拆息」波動選用「H」時會衍生疑問。

於「銀行同業拆息」會拆借時間,而衍生利息,來説,會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」,只要時間,息口會,但如果選用「拆息按揭」來供樓話,銀行會哪一款拆息來計算息率呢? 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。

但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率,問題是資金具流動性,拆息每天演變,我們供樓時候會選用哪一天拆息來計算呢?

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按揭貸款利率_百度百科

【銀行按揭】浮息按揭:H 按P 按分別一文看清

問題是,遇著拆息突然抽高,例如新股孖展反應,或市場大量走資,而導致銀行某一天資金成本,而拆息突然抽升,業主不是要捱下息口? 答案並不是。只因銀行提供「拆息按揭」時,往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) (CAP RATE) 準業主。

銀行主要提供兩類按揭計劃,第一類為P(利率按揭),另一類H(銀行同業拆息按揭)。金管局資料顯示,現時大部份借款人會選擇H計劃,兩種付款方法有甚麼?實際利息支出應如何計算?加上政府早前推出定息按揭計劃,哪一種按揭計劃適合自己?

加息週期下,部份銀行P產品H優勝,大家不妨按揭計劃,看看哪個。 

P是指以利率基準按揭計劃,當中P是指利率(Prime Rate),即每間銀行優質客户提供基本貸款利率。按揭貸款,私人貸款、信用卡及存款户口息率會受利率影響。 

市場上有4個「P」,如下:

現時P「P-」主,例如申請按揭時見到P-2.5%,要瞭解按揭計劃所屬銀行是採用哪個「P」,如果屬於6%,實際按息便是6%-2.5%=3.5%,如果利率6.25%,實際按息便是6.25%-2.5%=3.75%。但如果P計劃「P+1%」,實際按息便是6.25%+1%=7.25%。 

現時利率會受美國貨幣政策影響,掌管該政策聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動濟復甦。聯邦基金利率上升,利率會朝著同一方向移動。 

於低息環境下,銀行同業拆息,使用H實際息會,因此大部份人士會選用H。但當遇上加息週期,銀行同業拆息上升幅度有機會於利率,使用P優勢會上升。 

P會,主要於利率變動會銀行同業拆息為少。 

HH是指「銀行同業拆息」,是銀行之間拆借資金時收取利息。H便是銀行同業拆息作為基準按揭計劃,會1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。 

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【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別? 睇清五大注意事項

【P按置業】P按是甚麼?買樓應該用P按、H按還是定息按揭?

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客人申請按揭時,想揀利息及按揭回贈offer。不過,利息及回贈外,銀行審批按揭時有很多鮮為人知規矩。若瞭解,需要遞交文件其他銀行申請,影響按揭審批時間,導致上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行現時利息迴贈,但接受村屋或居屋按揭申請。

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金管局,銀行提供按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額方式發放回贈,並不能夠客人現金回贈。

例如:若貸款額港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。金管局指引,銀行需要回贈貸款額扣除,變相申請人後要按揭貸款額本金港幣395.2萬。

這個回贈方式處按揭貸款本金少了,相等於要供得利息少了。回贈超過1%計劃適合有現金流業主,而急住需要額外現金幫補或其他買樓開支。換言之,按揭回贈優惠個個適合。急需現金業主反而可以要考慮申請按揭回贈銀行。

一般而言,居屋只能P之外,銀行按揭利率offer會同時提供「H」及「P」。

這代表業主可採用H或者P,而實際利率會視乎那一個,銀行會取低者作計算利率。現時,HIBOR處於低位,銀行會取低者,所以大部分按揭會採用「H」利率結算。就算HIBOR上升超過1.2%不用擔心,按揭利率攀升,銀行提供按揭利率會設有封頂位。以上例子,無論HIBOR或PRIME升到幾,2.5%封頂位。業主多需要繳付2.5%按揭年利率。

「H」「H」代表HIBOR。HIBOR是香港區內銀行借貸時採用息率。若匯豐銀行需要恆生銀行借錢營運業務,當中借貸會HIBOR作這筆貸款利率。HIBOR完全視乎銀行業資金需求。銀行資金多唔需要借貸HIBOR會下跌,相反會升。HIBORPrime Rate浮動。

「P」「P」代表Prime。Prime Rate 美國利率走勢有關連,但息口更改屬個別銀行內部決定。「P」有分「P」和「細p」。本港三大行匯豐,中銀和恆生採用「P」(P = 5%)。本文以上圖片有列出銀行Prime Rate.

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