金管局指引,如果按揭現金回贈超過1%,而貸款額超越了按揭上限,貸款額要扣減回贈。去年政府放寬按揭成數後,新例下這扣減貸款額運算有沒有改變?

本文設了讀者瞭解釦減貸款額概念。如讀者未明這概念,請閲讀以下基礎文章:

需不需要扣減貸款額,要視乎樓價及按揭成數

如果沒有按揭身,以下樓價及按揭成數,回贈需要扣減貸款額:

如果有按揭身,以下樓價及按揭成數,回贈需要扣減貸款額:

何謂有按揭身?即是貸款人有其他按揭(住宅、車位、工商鋪、擔保家人上),或擔保人有其他按揭。

扣減貸款額理念:貸款額+回贈,不能突破非保按揭成數

金管局理念,是不想貸款人透過現金回贈,去減少首期支出。故此,如貸款額加回贈突破了按揭成數上限,需要扣減貸款額。而所謂按揭成數上限,是指非按保上限。比如600萬樓,按揭成數是6成,但透過按揭保險可以新例上9成,但回贈需不需要扣減貸款額只是計算非按保成數上限,即6成。

舉個例子:樓價600萬,想借8成,現金回贈貸款額 1%。

例子2:樓價600萬,想借358萬,現金回贈 1%。

例子2例,雖然申請人想借358萬,但於$358萬加$36,000回贈突破了$360萬上限,因此銀行不能批$358萬貸款,只可批$3,564,000。

如要扣貸款額,收現金回贈無著數?

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買樓是一種投資工具,業主可同時供樓利息扣税。每年暑假臨近報税交税季節會有客户我們查詢有關扣税安排如何可以盡扣税額。今次ROOTS上會帶大家睇睇如何利用供樓利息扣税啦!

如果各業主報税方面有疑問,不妨參考以下文章瞭解多:【業主報税人包】詳盡分析居所貸款利息、物業税及個人入息課税扣税是什麼!

「供樓利息扣除」是坊間一個常用詞彙,代表「居所貸款利息扣除」。「供樓利息扣除」可以讓業主薪俸税及個人入息課税扣除供樓利息開支。

「居所貸款利息扣除」是一項免税額及税項扣除。講,如有需要透過應課薪俸税入息或個人入息課税入息中報税業主,可以利用繳付居所貸款利息入息總額中扣除減輕税額開支。

如有需要申請居所貸款利息扣除,申請人是住宅物業業主身份。業主可以是唯一擁有人、聯權共有人或分權有人,而該位業主要註冊於土地註冊處土地查冊。第二,住宅物業要香港境內並受到《差餉條例》作個別評估應課差餉租值單位(其他非住宅類型物業例如工廈商鋪不符合資格同一發展物業內車位)。第三,該住宅要是你用作居住地方。第四,繳付居所貸款利息有關按揭貸款,是用以購入該住宅。第五,該居所貸款要該物業作為按揭抵押。後,按揭貸款提供機構要以下認可機構:

另外,就算業主擁有多個居住地方,業主只能夠選出一個主要居住地方居所貸款利息扣除。與此同時,若一對配偶各自擁有一所住宅物業,只有其中一方可以你們視為主要居住地方住宅申索扣除。 

可以。只要擁有人車位是自用而且位於居所住宅發展物業內可。值得留意是,居所按揭貸款利息及車位按揭貸款利息應同一課税年度作出申索。

業主扣税額是課税年度繳付居所貸款利息,但以該課税年度限額上限。現時供樓利息扣税上限HK$100,000。

值得留意是,設業主是唯一擁有人,居所貸款利息可扣除額是業主課税年度實際繳交居所按揭貸款利息。,受到上述扣税額上限限制。反之,設業主是聯權有人或分權有人,有關居所貸款利息扣除額以納税人持有物業業權比例計算。假如一對配偶聯權共有一個單位,每年供樓利息開支為HK$120,000,每人可扣除居所貸款利息款額只有HK$50,000,利息超出扣税上限HK$100,000。後上限除以業權比例。分權共有情況是,應該業主持有業權比例計算可扣除居所貸款利息。

現時業主可以申請20年居所貸款利息扣除。地方是,業主需要扣20年,可以有需要或者盡扣税額上限申請居所貸款利息扣除。

遞交報税表時業主是無需要繳交支付利息證明,但業主需要保留有關記錄6年,以便税務局日後抽查時需要。來講,如有需要評税主任需要以下文件:

講,只要業主每月供樓利息超過HK$8,334應該選用居所貸款利息扣除項目,而全年度供樓利息應超過HK$100,000。如果業主全年度內只有半年供樓,就算每月供樓利息超過HK$8,334,但總額到HK$100,000上限認真考慮是否需要。因為居所貸款利息扣除只有20年限制,業主可以下一年盡居所貸款利息扣除額扣。舉個例子,設業主不盡扣税額而有機會樓換樓,可以考慮待換一個或價值物業後用供樓利息扣税,供樓利息會有機會接觸扣税上限。

值得留意是,就算按揭利率有增加趨勢,要視乎按揭額及還款年期而定。因有機會本金遞減到一個地步,就算加息可以應課税年度供樓利息推至HK$100,000上限。

想知道實際每月按揭公開有幾多是利息有幾多是本金可以參考銀行提供按揭供款表。與此同時,我們會建議業主申請,因為銀行提供大部分按揭是「息本減」,本金多利息多。所以供樓前期會需要繳交多利息。

另一方面,業主應該考慮本身收入扣除「基本免税額」HK$132,000及百分百税務寬免HK$10,000後是否需要交税。如需要話無謂浪費居所貸款利息扣除。收入提高時作申請。

換言之,是否應該要用居所貸款利息扣除需要視乎實際情況而定。

税務局條例,如只有部分住宅用作居住地方,居所貸款利息需要作的扣減。

只有用作購買住宅單位按揭貸款而衍生貸款利息可以納入居所貸款利息扣除。假如部分按揭貸款是套現成分話,該部分利息開支不能用作扣税。若加前貸款額100萬,而加後150萬,計算居所貸款利息扣除時候只有三分之二利息可以作為扣税,新增按揭貸款50萬所衍生利息支出並不能夠計入扣税額。

反之,如果業主按揭過程中申請轉希望賺回贈,這個過程是不會影響供樓利息扣税沒有套現成分而整份按揭貸款是當初用作買樓用途。

申請居所貸款利息扣除住宅物業要為落成物業。樓花算是正式落成物業,所以答案是可以。

如單位有其他人幫忙供樓,供樓人士可以扣税嗎?

,如果身故人本身未有立遺囑,物業業權會法律上受益人優先次序分配,配偶;繼而到子女、父母、兄弟姊妹。

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按揭回贈扣減貸款額,在新例下如何運算?

按揭計算機- 每月還款額計算機- 恆生銀行

假如死者本身立有合規格遺囑,遺產繼承人只要去遺產承辦處申請認證。

而所謂合規格遺囑,是指死者立遺囑時精神狀態具,有認知能力,書面寫明願,兩名18歲以上見證人同時場下簽署;另外見證人和其配偶可以是受益人。

如果物業屬於聯名物業、屬於死者業權,會上述情況合資格承繼人繼承,而會其他業權持有者承繼。

除非是聯權共有,即命契,因為命契業權,會業權另一持有人擁有。

只要處理承繼人問題,下一步到按揭問題。

每間銀行有自己做法,來説,會死者户口凍結,待承繼人遺產承辦處完成領取證明前,銀行會因為物業斷供而收回物業,限期是一年。

物業承繼人需要簽署承諾書,表明會繼續供款可以,承繼人遺產物業繳交印花税。

若承繼人想要出售物業,交額外印花税,情況下,三年內將物業轉售需要交税。但如果承繼人承繼物業,希望購買物業,交從價印花税了。

甲先生擁有一所住宅全部業權,該住宅全部用作其居住地方。該住宅於 3年前購買,一間銀行提供按揭貸款,該筆貸款分 15年月於每月第5。截至 2022年 3月 31日止一年內,12期供款(最近於 2022年 3月 5日支付)中所支付利息總額 $120,000。他申索扣除 2021/22課税年度居所貸款利息。

2021/22 課税年度可容許扣除款額 $100,000—-第 26E(1)和 26E(2)(a)(i)(A)及 26E(2)(a)(ii)條。

甲先生於 2020年 9 月 1 日發展商購買一所興建中物業。 2020 年 11 月 1 日﹐他銀行借取按揭貸款繳付部分買價。該筆貸款自 2020 年 12 月 1 日起﹐月分期償還﹐期 10 年。該物業於 2021 年 4 月 1 日可供入夥。甲先生從同日開始該物業用作其居住地方。他申索扣除 2020/21 年度支付利息 $30,000 及 2021/22 年度支付利息 $120,000。

決定 2020/21 年度不容許有任何利息扣除。雖然有關物業是住宅﹐但是該物業 2020/21 年度仍用作甲先生居住地方。另一方面﹐ 2021/22 年度可獲扣除所付利息為 $100,000 —- 第 26E(1) 和 26E(2)(a)(ii) 條。

決定本個案情形下﹐合理扣除額相等於所付利息一半或可容許扣除額(2021/22年度為 $100,000),兩者中者準。因此﹐本個案中﹐甲先生可獲容許扣除 $60,000。所付利息$60,000可個人入息課税項下申索扣除 —- 第 26E(2)(a)(i)(B) 條。

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【供樓利息扣税】自住/出租物業扣税懶人包及常見問題!

情況 1事實﹐但是甲先生於 2021 年 10 月 1 日有關住宅出售﹐並全數按揭貸款餘款。他繼而居住僱主提供宿舍內。 2021/22 年度支付利息總額 $60,000。

該情形下﹐合理扣除額 $60,000 —- 第 26E (2)(a)(i)(B) 條。

甲先生和乙先生其住宅聯權有人﹐該住宅於整個 2021/22 年度全部用作他們居住地方。該住宅於 4 年前購買﹐並他們聯名銀行借取按揭貸款支付購樓款項。該筆貸款月分期償還﹐期 10 年。 2021/22 年度﹐所支付利息總額 $180,000。甲先生和乙先生申索扣除 2021/22 年度居所貸款利息。

甲先生和乙先生 2021/22 年度支付利息為每人 $90,000 。甲先生和乙先生每人可獲扣除款額只限 $50,000 ﹐即聯權共有人人數比例容許作出扣除額—-第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 條。

甲先生和乙先生 2021/22 年度支付利息 $45,000 和 $135,000。甲先生和乙先生可獲扣除 $25,000 和 $75,000。該款額是他們該住宅擁有權中佔份額比例容許作出扣除額 —- 第 26E(2)(b)(ii) 和 26E(2)(c)(ii) 條。

甲先生於 2021 年 4 月 1 日購買一所住宅﹐全部用作其居住地方。他銀行借取數 $1,000,000 按揭貸款﹐其中 $500,000 用作支付部分樓價﹐餘下 $500,000 借另一名人士。該筆貸款分10年償還。 2021/22 年度支付利息總額 $150,000。甲先生申索扣除 2021/22 年度所支付利息。

於只有一半貸款是用作支付購買該住宅款項﹐ 2021/22 年度可予扣除居所貸款利息款額限為 $150,000 一半﹐即 $75,000 —- 第 26E(3)(a) 條。

甲先生擁有一所住宅全部業權﹐該住宅於整個 2021/22 年度全部用作其居住地方。該住宅於10年前按揭貸款購買,而該筆貸款於 2020/21 年度全數。2021年4月1日﹐甲先生該住宅按揭予銀行﹐獲取一筆貸款﹐全數用以投資證券。甲先生申索扣除 2021/22 年度所支付利息 $100,000。

2021年4月1日 2021年6月30日期間﹐甲先生全權擁有一所住宅﹐全部用作其居住地方。該住宅於3年前按揭貸款購買﹐上述3個月期間支付按揭利息為 $30,000。2021年7月1日﹐甲先生出售該住宅﹐並購買另一所住宅﹐全部用作其居住地方。購買第二所住宅款項一筆按揭貸款提供。 2021年7月1日 2022年3月31日期間﹐第二所住宅支付利息為 $80,000。甲先生申索扣除 2021/22 年度支付利息。

甲先生可獲扣除申索第一筆居所貸款利息和第二筆居所貸款利息總額﹐但扣除額只限 $100,000 —- 第 26E(2)(a) 和 26E(3)(b) 條。

情況 9事實﹐但是甲先生於2021年7月1日出售第一所住宅﹐並於 2021年6月1日購買第二所住宅(而不是 2021年7月1日)。 2021年6月1日 2022年3月31日期間﹐第二所住宅支付利息為 $70,000。他繼續第一所住宅居住﹐直至 2021年6月30日為止。甲先生申索扣除所支付利息總額 $100,000。

第一筆居所貸款利息 $30,000 可予扣除。至於第二筆居所貸款利息 $70,000﹐本個案情形下﹐合理扣除額只是在 2021年7月1日 2022年3月31日期間支付該部分利息 —- 第 26E(3)(b) 和 26E(4)(b) 條。

甲先生於 2021/22 年度受僱工作所得入息 $300,000。他未婚。他申索 $132,000 基本免税額及 $100,000 居所貸款利息扣除。甲先生個案中﹐應課税入息實額是多少﹖他怎樣可得知獲有關扣除﹖

情況 11事實﹐但是甲先生於 2021/22 年度受僱工作所得入息 $150,000。甲先生應課税入息實額是多少﹖他怎樣可得知獲有關扣除?

情況 13:  納税人單身人士,受僱工作所得入息於個人免税額 

情況 11事實﹐但是甲先生 2021/22 年度受僱工作所得入息只有 $98,000。有關居所貸款利息扣除税務上怎樣處理﹖

2021/22 年度﹐甲先生和甲太太受僱工作收取入息 $300,000 和 $200,000。他們各申索基本免税額 $132,000 和他們聯名擁有住宅申索扣除居所貸款利息 $80,000(所付居所貸款利息總額 $160,000)。該夫婦居所貸款利息扣除税務上怎樣處理﹖

* 扣除額只限於款額$100,000一半

甲先生和甲太太獲扣除 $50,000。該款額是聯權共有人人數而比例可容許作出扣除額。他們各視為一個課税年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除剩餘年數—-第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 條。

2021/22 年度﹐甲先生和甲太太受僱工作所得入息 $500,000 及 $150,000。他們各自税務局提交報税表。甲先生申索基本免税額 $132,000﹐而甲太太申索扣除基本免税額 $132,000及她全權擁有住宅所支付居所貸款利息 $70,000。該夫婦居所貸款利息扣除税務上怎樣處理﹖

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